物管品牌還是服務是業主需要？

　　前段時間，溫州售樓均價最高住宅項目的前期物業管理向社會公開招投標，該項目由溫州知名財團打造的高端精品項目之一，該項目的公開招投標在當地物管行業引起轟動，可想而知也自然引起眾多物管企業的濃厚興趣。大家都想取得該項目管理權，借此機會積累管理高端精品樓盤經驗，為企業培養人才，提升企業知名度，可謂是意義深遠，因此各家單位都是磨拳擦掌，就在招標答疑會之后，大家得到的通知是開發商曾答應向業主承諾是選聘一家境外知名物業公司，故該項目前期物業管理招投標暫停，雖然開發商的解釋有些牽強，但獲知這一情況后，與我們一起參加投標的其他同行，我想大家的心情與我一樣是沉重的，有幾點我們應該去思考一下:

　　一、外國的月亮比中國圓嗎?

　　物業管理起源于英國，但在國內經過二十多年的發展，物業管理水平、服務質量有很大的提高，盡管國外知名物業管理企業的先進管理理念值得我們學習，但國內也涌現一批優秀企業如萬科、中海、中航等，他們的服務品質并不比國外的戴德梁行、高力等企業差，我在想是國人的崇洋媚外、虛榮心作怪，還是外資企業的服務水平的確高人一等，作為業主而言需要的是國外品牌物管企業，還是需要優質的服務，前段時間本人看到一則信息是之平管理也監督重慶的外資管理項目，外國的月亮是否比中國月亮圓?仁者見仁、智者見智，中國物業管理要達到世界一流水準，的確還有很長的路要走。

　　二、一切由市場選擇

　　物業管理是市場化必由之路，既然是公開招投標應遵循“公開、公平、公正、合理”的原則，物業管理企業與業主之間是服務與被服務的關系，物業管理企業提供的服務能否得到業主的滿意，雙方可在物業服務合同上約定其服務標準和內容，而不是憑感覺國外的比國內的好，由于高端項目的服務水平是普通住宅無法比擬，因其收費高，人員的素質當然要求高，要體現“質價相符”的原則，讓業主滿意，超出業主的期望，優勝劣汰、適者生存，我想一切應由市場選擇。

　　三、創新才有出路

　　許多物管企業的管理水平和服務質量之所以總是停留在原地或倒退，是一些老總們自

　　我滿足于現狀，自我陶醉、飄飄然，這樣的企業不會有很大的發展，優秀的企業都學習型企業，企業只有不斷學習、更新觀念、培養人才、總結經驗、創新服務，企業才會有活力，才會有出路。

　　總之、物業管理的對象是物，服務對象是人，物管企業要在這兩方面下功夫，提升服務產品，增強企業的核心競爭力，才能使企業由服務邁向品牌成長之路。我們都喜歡物美價廉的物品，對業主而言他們需要的、我想是“品牌+服務”。

篇2：細分西部物管市場 品牌整合戰略推進行業發展

　　細分西部物管市場 品牌整合戰略推進行業發展

　　隨著房地產業的迅猛發展，作為開發價值延續的物業服務服務業，日益成為發展商提升產品品質、展示企業文化、提高業主生活質量、培育新時代社區人文精神風貌和生活方式的主要手段；日益成為現代不動產經營管理體系中的重要組成部分?；厥孜鞑课锕軜I發展的十年風雨歷程，感嘆《物業服務條例》頒布后的忽如一夜春雨來，未來更將西部物管行業的整體推進和企業發展戰略的創新使命落到了我們物管人肩頭。

　　一、西部物管市場面臨的困局

　　由于地域、信息、生活品質、業主意識、企業運作等諸多因素，西部物管市場較之我國物管發達地區如東南沿海，有著很大的差距，如何積極向先進地區學習，如何取兄弟省、市之長，兼西部地區物管特色之美，以求突破西部物管現實困局，迎頭趕上全國物管發展之潮頭，打造西部特色物管。凡此種種，必先自查自省，以下就西部物管市場除整個行業發展的共性外還具有的區域性特征作簡要闡釋：

　　1、地域差異、多民族生活習性與物業服務服務方式的重新磨合調整；

　　2、建管一家傳統延續，建管分離仍進展緩慢、現狀堪憂，企業生存危機意識普遍缺乏；

　　3、企業服務質價不符，服務水平低下，管理粗放；

　　4、地方性法律法規不夠健全，缺乏操作性，業主正確的消費意識亟待提高，收費難；

　　5、缺乏規范、健全的市場運作機制；

　　6、從業人員素質和服務意識有待提高；

　　7、物業成色及市場要求差異大，服務定位不準；

　　8、法人治理結構和產權不明晰，企業管理動機不純，誠信危機嚴重；

　　9、家族制企業營運模式，無長遠企業戰略規劃；

　　10、職能部門恣意干涉和無作為兩極分化嚴重，影響市場發育；

　　11、企業閉關自守，怠于創新整合；

　　12、企業規?；蛯I化兩途發展不平衡，盲目多元化發展。

　　二、西部物管市場的變局

　　知恥而后勇、知不足而后奮起，認清西部物管市場的現狀，找準應對措施以推動行業發展，積極力爭縮短東西部物管差距，打造西部物管優勢品牌企業，提高西部物業服務企業的整合能力以適應目前市場的激烈角逐。在此拋磚引玉，談談我司對西部物管變局之下的應對和一些不成熟想法：

　　1、企業必須正確評估自己的整合能力，以客戶中心思想為原則，找準市場定位。

　?。?）基于企業品牌、信譽度整合較差的現實，尋找市場空隙重新定位，確定自己的主題產品；

　?。?）正視自身企業相關“資本”的開發能力和人力資源儲備的質量和數量，通過有限的資質、資歷、資本去拓展市場，將人、財、物和社會資源用夠用活；

　?。?）企業自身的整合能力──即企業體制、企業管制、經營策略。要因地制宜地建立起一套與自身系統相匹配的質量及服務產品體系，求得發展商和業主及社會的廣泛認同；

　?。?）開拓奮進的企業文化、搶灘意識和競爭能力的培育是新企業創業生存之本，使之成為企業凝聚力之核心；

　　2、綜合評估本地區物管市場的發育水平和進行詳盡的市場分析。如本地區經濟發展水平、當地政策法規的誤區及相關屬地管理機構的重視程度、業主物管意識、民族生活習慣、同行業競爭態勢以及企業自身特色、核心競爭力等等。有的放矢，認清市場，明晰自身定位，確保企業品牌延續。

　　3、引入風險投資管理機制。明確發展商、服務商、業主及相關職能部門責、權、利關系，建立企業風險管理機制。自覺接受委托方及大眾的監督，樹立企業良好的口碑和公眾形象。

　　4、已具有一定管理規模的企業還應致力于深度拓展，即多元化產業的拓展。如：特約服務、公眾服務、特色服務等物管附加值服務項目的拓展，在專業性分公司、提高業主生活品質、商業服務便捷等方面拓寬服務范圍，推行“連鎖化”經營，開源節流，增加創收渠道，在滿足業主不斷提高的物質文化生活需求的同時，企業本身的實力也會得到有益補充，但切忌貪多求全、急于求成。

　　三、品牌整合戰略是推動行業發展和企業良性營運的法寶

　　物業服務市場的逐漸規范，行業機制的逐步建立，業主消費觀念的不斷確立與服務質量的持續增長，無疑給物業服務企業提出了更高的要求，要在激烈的市場競爭中求得生存和發展，就必須堅持“品質、素質、品牌”的戰略，以做“百年老店”的心態進行企業管理。

　　1、服務品質與細節同在。

　　只有不斷提高服務品質，持續改進服務意識和態度，增加創新附加值服務，客戶滿意率才會不斷提高，企業的美譽度和品牌才可能建立起來。

　　2、素質戰略，即人力資源開發是企業可持續生存和發展的通途。

　　培養一支專業、嚴謹、作風過硬的團隊是企業長青的基石，作為服務為本的物業服務行業，提高服務意識和態度最終還得由個體的人來執行，因此物業服務企業必須注重復合型人才的研發與儲備，完善企業競爭激勵機制，提高團隊綜合素質。目前，對項目經理的選取越來越成為招標方的關注焦點。培養一支企業的物管職業經理人，才是長治久安的根本，才是厚積薄發的積蓄。

　　3、企業拓展市場的企業CI包裝、企業發展戰略、經營戰術指導思想以及對社會的使命感和責任感是物管企業成長和發展的基礎。

　　大至企業推廣活動，小到企業視覺行為識別系統的建立和完善，甚至標書制作的水平，都是企業對外拓展的第一印象，也是企業文化和經營理念的展現，可為企業品牌的樹立打下堅實的基礎。

　　4、企業管制以及員工內部競爭激勵機制的建立和健全是企業發展的基本平臺。

　　家族式、手工作坊式的體制會嚴重制約企業的進一步發展，沒有良性的、開放的與市場接軌的用人機制、人才培訓機制、考評機制、分配機制、決策機制，就無法達到現代企業運作的基本條件。進而導致員工沒有危機意識、責任心和分辨能力，最終也就不能造就一支健康、穩定的經營管理隊伍。

　　5、企業內部的“末位淘汰制”以及各部門內的“NBA選秀制”是創造企業人成長和發展的良好空間。

　　一方面積極進取，另一方面充分挖掘企業的人力資源，優化組合，使優秀人才脫穎而出，從而增強企業隊伍的凝聚力，這也是企業發展的恒久動力之一。

　　6、必須培養良好而高尚的企業文化。

　　物管職業經理人，不僅要充當“職業領袖”還應是一位“精神領袖”，在業務上兢兢業業、能攻善守，在人品德行上富有人格魅力、堅持自身操守。無論是管理水平還是領導藝術都應有較高水平?！皩帗Q思想不換人，不換思想只有換人”、“要使自己晉級加薪，必須使其上級主管晉級加薪”等思想，正是這種企業文化具體的寫照。

　　7、管理處主任培育是目前物管市場和物管企業競爭的關鍵。

　　高級管理人才的選用不當將成為企業發展的“瓶頸”，因此，必須經常對員工進行培訓、考核，鼓勵深造并解決其待遇、福利問題，以穩定人才隊伍。在實際工作中，放開手腳，給他（她）們以機會摸爬滾打，對其進行挫折教育，讓他們熟知每個環節和領域，促進其進行挫折教育，讓他們熟知每個環節和領域，促進其盡快成長，以適應激烈的市場競爭，從而推動企業的快速發展。避免在激烈競爭中因為實際管理人才能力的缺乏給企業帶來的“短板”危害。

　　8、注重“作業層的責任心，管理干部的上進心，高層領導的事業心”等三心的培養，這是企業可持續發展的牢固根基。

　　9、管理服務的“規范化、程序化、標準化和專業化”是服務質量和水平的基本保證。

　　針對不同的項目、消費人群和要求，提供不同服務標準的服務菜單，以滿足

　　業主的不同層次要求，這是人性化服務的要求，也是對西部收入水平差異較大業主混雜居住而物業服務要求差異較大現實的一種因勢利導，更是創建西部特色物業服務的一種途徑。

　　10、成本控制和開源節流，是物管企業規?；洜I的必由之路。

　　作為西部物業服務市場，勞動密集特性仍很突出，物管企業服務過程中的人工成本、維護成本、能耗成本等無不需要精打細算，對每個項目的預決算和企業自身抗風險能力的預測正確與否將成為項目成敗的關鍵。因此必須加強項目可行性分析論證。同時，努力向先進企業學習，爭取用高科技手段達成勞動密集型向技術性的轉換，如建立企業控制服務網絡中心或品質管理中心專業化工等等。這也是一個企業現代化水平的客觀標志，在成本控制方面的作用更是不言而喻。

　　11、龐大的資訊掌握和分析，利用數據庫來把握商機，也是信息時代物管市場開拓的重要條件。

　　無論是房產開發趨勢還是相關行業項目的決策動態，抑或是新政策法規動態的出臺等，都是信息采集和處理中心的重要內容。

　　12、熟知和掌握房地產開發規劃、報建、工程、營銷等全過程，以利管理企業的早期介入、前期介入。

　　物管早期的圖紙介入、前期的營銷介入越來越受到全社會的認可與關注，物業交付使用前的相關物業配套設施、設備使用和設計方案的確立、營銷配合等前期顧問咨詢服務的工作，不僅是后期物管實務運作服務的有力保障，更是物管企業全過程介入和投標成功的重要砝碼。

　　13、加強“物業服務條例”及配套法律、法規和其它相關物業法規的理論學習。

　　熟練掌握現行法規、加強物管專業歸口行業的學習和應知應會業務技能的培訓，這是物管的基本素質。同時還要協調好相關屬地管理責、權、利關系，在處理物管糾紛之時，能按現行法規，予以合理、合法、合情的處理。

　　14、加強服務質量監控和評估，根據確定的服務菜單，確保物管服務水平的質量。

　　質量是企業信譽的保證，維護企業信譽度是企業的生存之本。否則，“近愁”業主可能會炒你“魷魚”，“遠憂”將可能被逐出物管市場?！安灰砸幘?，不成方圓”，儒家講求“內圣外王”之道。企業要發展，除了加強自身內部管理，練好“內功”之外，還應追求外在功成事就，倘無外在功成事就，經濟效益、企業發展就無從談起。但要達到“外王”之目的，必須要有一個理性化、秩序化的外部環境。誠如荀子所言：“人無禮而不生，事無禮而不成，國無禮則不守?！边@也體現了當前西部物管市場亟待規范化的現狀，誰在這個市場大潮中率先規范自我、提升管理質素，誰將獲得未來廣闊的市場和發展機遇。

　　“攘外必先安內”這一命題成立與否，在歷史學家那里，雖還難求一致，但于企業內部管理，無疑具有積極意義。作為物管服務企業，其生存和發展的基礎取決于利潤的最大化和各環節的有效運作；以“業主至上”為中心的人本***，莫不是貫徹于物業服務服務整個體系的每一環節。綜上所述，私下以為只有對西部物管市場進行細分，了解客戶需求，解決價值通路，疏通營銷方式和推廣渠道，深入貫徹客戶中心思想和人本主義精神，將企業文化扎根在西部大地，采取差異化服務商品供應戰略，方能不斷滿足客戶持續增長的滿意度要求，從而推動西部物業服務行業的健康發展。

　　四川省潤無聲物業發展有限責任公司 向國榮