“沒想到自己成了物業管理公司狀告的第一對象。表面上看,這起案件的雙方是物業公司和業主,但實際上,這一糾紛的始作俑者恰恰是清境明湖的原管委會。他們的違規操作才是真正的矛盾和案件癥結所在?！敝枋种烀鏖A在12月17日下午舉行的媒體招待會上說。

朱明锳“欠交物業費” 一案,京城主要媒體已多有報道,人們一直心存疑問:這場訴訟僅僅是朱明锳個人與物業公司的對峙嗎?官司背后究竟有著怎樣的內幕?

為此,隆安律師事務所的陳旭律師說,北京建國物業管理有限公司(以下簡稱建國物業公司)將朱明锳送上法庭、索要物業費的依據是,該公司在20**年5月21日與朱明锳所在小區物業管理委員會簽有《臨時托管協議》。但是,我們認為根據國家有關物業管理法規和政府文件的規定,朱明锳所在小區清境明湖公寓原管委會沒有權利與建國物業簽署這樣的協議,這份托管協議存在法律瑕疵,不能作為其收費的合法依據。

由于現業主委員會主要成員是原管委會成員轉屆而來,不能很好地代表業主的利益工作,并且他們本身或者還存在欠交物業費問題,委員資格也存在法律瑕疵,部分業主已聘請律師,啟動罷免現業委會委員的程序,要求罷免這些委員的資格,重新選舉業主委員會成員。因此,不論其中有何緣由,管委會與建國物業簽訂《臨時托管協議》的行為仍是一種越權的無效法律行為,建國物業根本不具備為小區業主提供服務的合法資格。

陳旭律師認為,在這場“欠費”官司中,不僅是業主,原物業公司、現物業公司都是清境明湖小區物業糾紛中的受害人。為此,他建議,要搞好社區治理的關鍵是建立一個能夠真正代表業主利益的業主委員會,而這就要求那些愿意從事公益并擔任業主委員會委員的業主注意提高自身的法律意識和公共意識,只有這樣才能最大限度地維護全體業主的利益,減少、避免糾紛.

篇2：業主欠交物業費原因及對策闡述

　　業主欠交物業費原因及對策闡述

　　在我國物業管理行業持續發展20多年后的今天，物業費收繳已經成為困擾物業管理企業發展的難題。業主在享受服務的同時，少數人少交、欠交物業費已經阻礙和制約了整個物業管理行業的生存和發展，同樣也影響了物業管理企業與業主的和諧相處。本文首先闡述了按約服務的物業管理存在的必然性，進而分析了業主欠交物業費的原因，最后提出了解決物業收費難的對策。

　　一、物業管理按約服務是現代商品經濟發展的必然要求

　?。ㄒ唬┪飿I管理服務收費制度是物業管理的價值尺度。

　　物業管理企業實行按約服務是現代商品經濟發展的需要，它具有商品經濟的非凡屬性，也是現代商品經濟發展的必然要求。物業管理企業與業主具有商品（服務）交換關系，也是服務與被服務的關系。雙方應確定和遵循一種價值尺度，這種價值尺度就是物業管理服務收費制度。

　?。ǘ┪飿I收費必須依據服務合同。

　　物業管理企業收取的管理服務費，是依據物業管理服務合同的約定，對物業管理區域內的房屋及其配套設施、設備、場地進行管理、維修、保養，維護相關區域內的環境衛生和秩序而向業主收取的費用。這種費用的收取，關系到業主和使用人的切身利益，關系到相關服務的質量和程度。物業管理企業收取的物業費的主要用途:管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；物業公共部位、共用設施、設備的日常運行和維護費用；物業管理區域內清潔衛生費用；物業管理區域內綠化養護費用；物業管理區域內秩序維護費用；辦公費用；物業管理企業固定資產折舊；物業公共部位、共用設施、設備及公眾責任保險費用；經業主大會同意的其它費用等。

　?。ㄈ┮幏?/a>物業管理服務行為。

　　物業管理企業在實施管理和服務的過程中，必須有一定資金作保證，它是企業正常運作和開展各種特色服務的必要條件。因此，規范物業管理服務行為，業主及時交納物業費，對于維護企業和業主的合法權益，改善業主的生活質量和居住環境，促進物業管理市場的良性、健康、有序發展，起著重要的作用。

　　二、目前業主不交物業費的主要原因

　?。ㄒ唬┎糠謽I主對物業管理的實際內涵缺乏了解。

　　解放后，我國一直普遍實行著低廉價格的租房居住制度，幾十年來，人們已經習慣了在這種制度下的生活方式。實行住房商品化和房改后，對私有產權物業實行有償管理服務，從普遍意義上來講還屬于一個新興的事物，大多數人還有一個適應的過程。另外，部分業主對物業管理服務了解甚少，不能從全局理解物業管理是有償服務行為，對物業管理的熟悉只是停留在理論的層面上。少數業主甚至認為:物業管理企業的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋（物業）存在的一切問題，包括建筑的質量問題，也全部應由物業管理企業負責。所以，一旦房屋出現建筑質量問題，就將責任全部推到物業管理企業身上，并以此作為有力的“借口”，進而少交、欠交物業費。他們不十分清楚這些問題是由開發商、施工單位或因自己裝修不當等各種原因造成的；居住過程中，出現類似的問題，其責任的主體不是物業管理企業，也不屬于物業管理企業實際工作職責范圍。

　?。ǘ┮恍I主對物業管理服務不甚滿足。

　　物業管理企業在實際工作中，沒有統一的規定和檢查標準，國家、省、市對物業管理出臺的政策較少，《物權法》到目前為止還沒有出臺，對私有物權如何管理服務等等，還處于探索和完善階段。業主支付多少物業管理費，物業管理企業做到什么樣的物業服務標準，如何做到質、價相符也沒有統一的要求。因此，造成了業主和物業管理企業對物業服務標準和服務范圍的熟悉偏差較大。部分業主按照自己的想象，事無巨細地要求提供各項服務；而物業管理企業只能按照雙方的合同約定、兼顧雙方的利益，根據物業管理費的收繳情況，提供相應的物業服務，無法提供無償的超值服務。對此，部分業主不予認可。

　?。ㄈ┮恍I主以房屋質量問題為由而不交物業費。

　　由于少數開發商急于趕工期或一些施工單位沒有完全按施工規范進行施工，使得部分房屋的建筑工程質量存在一定的問題，非凡是屋面、陽臺、飄窗、水管等處，存在的問題和缺陷相對較多，業主入住發現后意見較大。面對這些建筑工程質量方面的問題，業主們不知道解決問題的程序和途徑，不知道應該同開發商、施工單位（在維保期內）進行交涉和維權，而是把一切矛盾、意見和問題統統推向物業管理企業，讓他們一攬子給予解決，讓物業管理企業代為受過。

　?。ㄋ模﹤€別業主存在僥幸心理，刻意不交物業費。

　　物業管理企業承擔的物業服務具有社會性、整體性，服務的對象是廣大業主而不是個別業主，不能因為個別業主不交物業費就不進行物業管理和服務。個別業主在交物業費上存在僥幸心理，貪圖小利，躲避、逃避或刻意不交納物業費。

　　三、解決物業管理收費難的對策

　?。ㄒ唬┘訌娢飿I管理有關政策知識的宣傳。

　　物業管理服務是一個系統工程，它貫穿于一項物業的生產、銷售和售后服務等每一個環節。為使業主和物業管理企業建立良好的、相互依存的和諧關系，從根本上解[FS:PAGE]決物業管理收費難的問題，應對業主加強《物業管理條例》和物業管理有關收費政策知識的宣傳。物業費收取的標準、物業管理服務的標準，應經業主大會、物業管理企業、上級主管部門共同研究，并公布于眾。同時，媒體也要從企業和業主的不同角度，全面正確地進行輿論引導，提高廣大業主對物業管理服務工作的認知度，讓業主在享受物業管理服務成果的同時，明確樹立依據物業管理服務合同交納物業管理費是全體業主的法定義務的意識。

　?。ǘ┘訌娢飿I管理企業自身建設，提高服務質量。

　　物業管理企業在現階段應依據國家頒發的《物業管理條例》加強自身建設，在提高管理服務質量上下功夫。首先，從以人為本的角度出發，以滿足市場需求為前提，認真做好調查研究，制定出一套符合市場要求的管理機制，使企業的行為標準化、規范化。其次，在內部管理的細節上、機制上、服務行為準則上等各方面，切實落實好工作標準；要勇于挑戰自我，按照市場需求不斷創新，向業戶提供高效、優質、貼心的服務。引領健康豐富的生活方式，營造文化內涵豐富的和諧家園，把細致的工作做到人們的心里去，從而贏得廣大業主的滿足和認可。同時，加強對物業管理企業工作人員的培訓教育，不斷提高思想道德水平，全心全意為業主服務。

　?。ㄈ┯梅墒侄尉S護企業的合法權益。

　　物業管理企業可根據國家、省、市有關法律規定，對個別業主少交、欠交物業管理費的行為提起法律訴訟，但此項工作要有理有據。首先，要做必要的交流、溝通；其次，可以發律師函；再次，還可以通過業主委員會做工作。對經過做各方面工作仍無效果的業主，只能通過法律訴訟程序，用法律的武器維護廣大業主的權益，維護企業自身的尊嚴和合法權益。

　?。ㄋ模┩_發單位一起做好房屋驗收、交接工作。

　　為防止業主入住后房屋出現質量問題，在與開發商辦理房屋交接驗收的過程中，物業管理企業應當嚴格按照規章制度辦事，認真細致不漏項，對有問題的房屋，要在開發商處理完畢后再接管。業主也應增強相應的維權意識，認真參與驗房工作，把問題盡可能解決在入住之前。

　?。ㄎ澹┘訌娡瑯I主委員會的工作聯系，加強溝通，交流感情。

　　在業主委員會的配合下，共同做好物業管理服務收費工作。

　　參考資料:

　　1.王青蘭，《物業管理導論》，中國建筑工業出版社，2000.6

　　2.張海潮，《試論如何解決物業管理收費難》，陜西物業管理信息網，20**.4

　　3.閻祖興，《物業管理法律實務》，中國建筑工業出版社，20**.4