星級會所恒溫泳池——賣房噱頭物管包袱?

豪華會所、恒溫泳池、高檔餐廳——在競爭越來越激烈的地產市場上,會所等設施成為了競爭的重要籌碼,這些籌碼在入住后卻逐漸成為了物業管理的包袱。在日前舉行的一次物業管理研討會上,不少物業公司的負責人紛紛建議,物業管理除了自身的開拓能力外,希望開發商在設計的時候注重后期物業管理成本。

高端物業管理收支難平衡

高端物業與一般的物業有所區別,因此在物業管理上也有不同。深圳市首佳物業管理咨詢顧問公司常務副總經理張東寧介紹,高端物業與普通物業在管理上的區別主要是因為業主身份、配套設施和居住功能、生活方式等方面造成的。
與普通住宅相比,高檔住宅的業主在物業管理服務上要求更高,更重視被尊重的程度,主導意識強。高端物業的配套設施也比較完善,設施的使用維護難度大,但是高端物業往往容積率比較小,而且居住方式也不一樣,不少物業業主甚至很少來住,造成了一些有償服務的配套設施使用率過低,使得物業公司很難在收費合理和維護成本兩者間找到平衡點。

地產公司靠配套抬高房價

張東寧稱,高端物業管理光靠物業管理費用顯然是不夠的,不但難以管理好,就算是基本管理都成為問題。
目前的做法,物業公司與地產公司兩者間是矛盾的,地產公司在設計的時候基本上是考慮賣房,如把景觀做得非常好看,泳池要做成恒溫、按摩式,會所一定要豪華等,這些設施將房子的價格拉上去了,但是日后的物業維護成本就高了。
這種現象造成了發展商往往在賣完樓后要么就是貨不對板,要么就是放棄物管走人,因為誰都不愿意背上虧損的包袱。張東寧建議,高端物業的開發商不但要考慮物業的收費標準,還要在當初設計時考慮今后物業的管理成本。

物管費用仍需開發商資助

對于高端物業管理成本過高的問題,華僑城物業管理有限公司管理部經理李連軍也表示了同樣的觀點,他稱華僑城波托菲諾純水岸項目的管理費才3.5元/平方米·月,但是純水岸每個月光是公共區域的電費就高達10萬元,因為湖水是靠人工循環的,雖然物業管理公司在開拓多種有償服務上花了很多心思,但是仍然不足以彌補,還要開發商的支持。

中國策劃研究院副院長兼物業管理專家委員會主任瞿勝江稱,目前物業公司的收費標準,大多是按照“以支定收”的模式制定收費標準的,但是對于一些高端物業來講,往往是不夠的。其實開發商的成功與物業管理往往是相連的,據他了解,萬科地產對于物業管理這一塊的支持就是很充裕的,萬科的房地產價值也因為物業管理的優勢得到了抬升,并且促進了品牌的樹立。
不過他同樣認為,高端物業的開發商除了有必要對物業公司支持外,還要在設計時考慮物業成本,不要盲目上馬配套項目,盡量為日后的物業管理創造良好的環境。

篇2：淺議如何控制物管成本

　　淺議如何控制物管成本

　　現在的物管行業究竟是虧是盈？按照業內的普遍認識，物業管理行業是一個微利行業，但有些業主對此并不買賬，認為在市場經濟條件下，如果物業管理公司真的虧損，那為什么不關門大吉？為此有業主猜疑，物業管理是不是暴利行業？

　　為什么會有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業所處地區的經濟發展水平，物業的類型和規模，物業管理企業的資質等級，物業管理質量，管理水平以及物業管理費的收繳率等。對于經濟適用房及業主入住率較低的物業，物業管理公司虧損的可能性比較大，面對于種種中高檔物業，應該說還是有一定利潤空間的，但無論如何也達不到所謂“暴利”的程度。

　　如何提高物業管理公司的管理水平，擺脫經營困境，提高經濟效益，這是每一個物業管理從業人員都應當思考的問題?！段飿I服務收費管理辦法》第十一條確規定了物業管理成本的基本構成。

　　通過規定，我們可以清晰地看到物業管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務費、停車服務費、特約服務創收等費用。其實在實際操作中，這些也是物業管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實現企業的良性循環？

　　1、物業管理應早期介入

　　物業管理公司在物業的規劃設計及建設階段應提早介入。站在使用者的角度，改進和完善物業的設計，監督施工質量，有利于完善物業的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質量，從而降低使用、維修成本，提高經濟效益。

　　2、部分項目實行專業分包業化服務轉變，將部分項目發包給專業公司，例如：將清潔衛生這一技術含量較低，利潤率不高的項目發包給社會上的專業清洗公司，公司在清潔衛生方面能夠提供比物業管理公司更加優質的服務，而且成本會更低，物業管理公司也不用承擔清潔工的社會保險等責任，這樣管理費用也會降低。

　　3、全面節約各項費用

　　建立行之有效的獎懲制度，獎勵節約，懲罰鋪張浪費行為。要求每位員工都要有節約意識，物品信用實施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對水、電、電話費等方面加以控制，在財務報銷上嚴格把關，嚴格控制打的費，餐飲費等費用，確?！耙恢ЧP”的財務報銷制度。

　　4、完善采購招標管理制度

　　較大的物業管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實行招標定點采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。

　　5、充分利用物業資源，開展多種經營進行創收

　　物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業管理公共服務外，要廣泛開展多種經營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務，這既方便了業主也增加了收入。

　　6、合理定編定崗，整合資源

　　對照物管委托合同，甲方的要求，物業的特點等因素合理定人定崗。按因事設崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時在企業內部培養一專多能型人才，使員工隊伍精干，并在企業內部回憶新員工的培訓，使新員工能熟練掌握各崗業務，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個管理成熟的大型小區向周邊幾個小區輻射，實現管理人員的共享。對大型、綠化、維修設備，甚至車輛等，可由幾個管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。

　　7、努力實現規模經營

　　通過提高品牌含金量，提高資質等級，提高社會美譽度，提高服務質量，擴大市場競爭力，不斷承接一些面積大、綜合質量優的物業，提高規模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時由勞動密集向知識密集轉型，依靠自身的技術實務和專業化運作方式，努力形成一定的產業規模。

　　8、智能化管理降低成本

　　借物管小區朝智能化社區發展的新趨勢，以IC卡等技術為核心，實現對業主用水、用電、用氣及物業服務費、停車費等其他會費項目管理的新模式。還可利用先進的電視監控安防系統對小區的主要出入口、道路、公共場所進行監控，從而降低人工費用，達到降低成本的目的。

　　當然，企業成本管理離不開企業文化的輻射，有著良好企業文化氛圍的企業，必然有利于各項成本管理制度的實施。企業內部每一個部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識。