國內物業管理行業的發展,今年已經邁入了第二十個年頭。在這二十年的發展歷史中,國內的物業管理日益趨向規范化發展。在歐美、港臺地區的物業管理市場,自主經營的獨立物業管理公司發展迅速,政府公屋逐漸交由獨立的物業管理公司管理,同時房地產發展商開發的物業項目也越來越多地委托專業的物業管理公司來管理。國內的物業管理公司起步較晚,除了新興的專業化管理公司模式外,有相當比重是專業化與行政性管理模式相結合以及以房管局系統為主體的傳統管理模式。隨著物業管理市場的發展,業主自治意識越來越強,物業管理公司最終要成為開發商或業主合同方,為業主提供服務。而在開發商或業主選擇物業管理公司時,往往采用委托、協議或招標的形式。在物業管理市場競爭中,服務質量水平是一個重要因素,價格則是一個敏感的因素。在現行的物業管理模式中,物業管理公司通常采用兩種收費方式,即酬金式和包干式?，F就兩種服務收費形式對物業管理市場的影響作以分析。
首先,讓我們對酬金式和包干式的基本要素作簡單闡述:
1、酬金式
1.1物業管理酬金在服務開始后從物業管理帳戶中直接扣除
1.2物業人員薪金或其他物業管理開支從物業管理帳戶中直接扣除。
1.3如遇管理費帳戶收入款項不足支付物業管理開支時,則由發展商墊付,最終由業主方付差額;如帳戶有盈余,則保留在管理費帳戶中,作為以后物業管理的開支留存。
2、包干式
2.1每月向業主方收取定額的費用。
2.2如遇管理費帳戶收入款項不足支付物業管理開支時,則由物業管理公司自行支付差額;如帳戶有盈余,則作為物業管理公司的收益。
2.3部分發展商向物業管理公司提供物業內的產業項目供管理公司經營,經營所得用于彌補管理帳戶的不足部分。
3、在實際物業管理中,兩種收費形式存在的現狀及對物業市場的影響歸結如下:
3.1在市場競爭中,包干式是一種有競爭力的收費方式,特別是針對檔次較低的或銷售情況較差的樓盤。
3.2按國內現行的物業管理費收取的標準,城市住宅小區的物業服務管理費由物價部門核定;其他高檔住宅物業及寫字樓宇的管理費,由市場調節、政府指導。對于檔次較低的或銷售情況較差的樓盤,開發商往往對物業管理開銷服務質量保證方面沒有把握,包干式在收取固定報酬的情況下,對物業管理費實行自負盈虧,恰恰迎合了開發商的需求。因此,包干式的物業管理報酬形式較容易在物業管理市場競爭中勝出。而在檔次較高的或銷售情況較好的樓盤,開發商以及業主方在選擇物業管理公司的問題上,往往將物業管理公司提供的服務檔次和質量以及物業管理公司在業界的聲譽放在第一位,在價格取向上更注重性能價格比。
3.3按照業內慣例,如果管理費不足以支付物業管理開支,則開發商需要負責墊付管理帳戶不足部分。而在低檔樓盤,往往存在管理費拖欠情況。開發商在業主拖欠管理費并要為空置房屋支付管理費的情況下,為保證自身利益,自然傾向于選用包干式的物業管理公司來管理物業。這樣一來,實行包干式的物業管理公司獲得了物業管理權,開發商也將其應負擔的責任轉移了出去。但是,在管理費收繳不足的情況下,物業管理公司的利潤及人員,辦公開支全部包含在管理費的情況下。因此,物業管理公司只有用壓縮管理費,降低服務標準來維持盈利。這樣,物業服務的對象——業主的利益就受到了損害,而物業的保值、增值目的也無法實現。物業管理質量低下必然造成業主對物業管理公司服務不滿,從而拒絕交納服務費,造成管理上的惡性循環。
3.4物業管理公司一兼二職,往往導致服務水平下降。部分發展商將物業區的產業交給物業管理公司經營,所得用于彌補由于管理費低于實際開支而出現的差額。這樣就使本來以服務為目的的物業管理公司對物業有了經營權。物業管理公司在有限的人員編制上,在提供物業管理服務的同時還要經營物業項目以獲利,那么物業管理公司的人力、物力將必然
篇2：預繳物業管理費收取及催繳程序
預繳物業管理費收取及催繳程序
(有關滯納金比例以該項目《業主公約》及《物業管理合同》為準)
業戶收樓時需將計費時間終止到每自然季度末最后一日
一、預繳半年管理費
1.1 物業公司財務部將于每年6月1日及12月1日起向各業戶發出次年〈管理費付款通知書〉，詳列應交款明細，規定業主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下一個半年的管理費。
1.2 每年的1月1日及7月1日起，財務部對尚未交納本年度應付款的業主發出《催款通知書》，列明欠款明細項目，通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆幎ㄖЦ肚房?，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.3 《催款通知書》發出后，業主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。
1.4 在《最后繳款通知書》發出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 《業主公約》《物業管理合同》規定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。
1.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制，統一經客服部發出。
二、預繳三個月管理費
2.1 物業公司財務部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業戶發出下一季度〈管理費付款通知書〉，詳列應交款明細，規定業主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下一季度的管理費。
2.2 每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起，財務部對尚未交納本季度應付款的業主發出《催款通知書》，列明欠款明細項目，通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆幎ㄖЦ肚房?，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
2.3 《催款通知書》發出后，業主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當季度欠款的第一天起算)。
2.4 在《最后繳款通知書》發出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 《業主公約》《物業管理合同》規定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。
2.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制，統一經客服部發出。
三、預繳一個月管理費
3.1 物業公司財務部將于每月15日起向各業戶發出下月〈管理費付款通知書〉，詳列應交款明細，規定業主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下月的管理費。
3.2 每月的1日起，財務部對尚未交納本月應付款的業主發出《催款通知書》，列明欠款明細項目，通知其在收到〈催款通知書〉7日內繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆幎ㄖЦ肚房?，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
3.3 《催款通知書》發出后，業主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當月欠款的第一天起算)。
3.4 在《最后繳款通知書》發出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 《業主公約》《物業管理合同》規定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。
3.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制，統一經客服部發出。
篇3：物業公司管理費收取管理規定
物業公司管理費收取管理規定
一、目的
本管理規程規范服務收費管理，確保業主(住戶)滿意。
二、適用范圍
本規程適用于對興業新邨管理服務費、水費、公共分攤水電費。
三、職責
1.財務人員負責辦理現金或委托銀行收費的有關手續。
2.保安員協助財務人員向業主(住戶)派發收費憑據或催款通知單。
四、工作要求和內容
1.收費方法，可分為兩種：
a)現金收費：車位使用費(臨時停車)、裝修管理有關費用、物業管理服務費、水費及公共分攤水電費、維修服務費、家政服務費；
b)委托銀行收費：住宅物業管理服務費、住宅水費、住宅公共分攤水電費；
2.委托銀行收費的開戶手續：在業主辦理入住手續時，憑物業公司開的帳戶，到指定銀行存入一定金額，以便每月結算劃帳。
3.對小區內業主(住戶)的收費
(1)住宅物業管理服務費的收取
a)興業新邨兩個月收一次管理服務費，逢單月收費。逢雙月30日前，財務人員通知指定銀行在業主(住戶)帳號上扣除住宅物業管理服務費及其它應收費用。財務人員在收到銀行扣費成功通知后，應在5天內把收費憑據交管理處服務中心，由服務中心組織分發給業主(住戶)。
b)若業主(住戶)帳戶中金額不足以支付當期費用時，由財務人員用電話通知或發出催款通知單向業主(住戶)催繳。
c)若連續三個月欠繳，由財務人員發出限期繳款通知單，限其3天內繳清欠款及滯納金，否則按有關規定處理。
d)住宅物業管理服務費計算公式：
服務管理費=住宅的銷售面積×住宅管理服務費標準+購買的機動車車位面積×住宅管理服務費標準×50%
(2)住宅水費的收取
a)每雙月25日前，由管理處工程組人員讀取水表值，并計算每戶應交水費(包括公共分攤)。住宅水費同住宅管理費一起收取，收取程序跟住宅管理費一樣。
b)水費計算公式：
業主(住戶)的每月水費=該戶水表讀數(噸)×住宅水費單價+公共分攤水費攤R：
(3)小區內住宅公共分攤電費的收取
a)每雙月22日前，由管理處工程組人員讀取小區內公共部分電表值，并計算每戶應分攤值；每雙月30日前，財務人員通知指定銀行在業主(住戶)帳號上扣除公共分攤電費及其它費用。
b)公共分攤電費和管理費一起收取。
c)公共電費分攤原則：
1)每一座走廊、樓梯、電梯運行、水泵運行等每座樓宇內公共電費，由該座業主(住戶)分攤；
2)小區道路、中心公園等小區公共區域的路燈、草坪燈的電費，由小區業主(住戶)及區內商鋪租戶分攤。