物業公司應該收取裝修管理費的論述

　　更正：中國物業管理協會網“法律咨詢”20**年6月12日發表的《物業公司是否有權收取裝修管理費？裝修管理費該不該收？》一文的不當法律關系誤導

　　該文作者講解論述結果是：物業公司不無權收取裝修管理費，不應該收取裝修管理費。

　　本人觀點是：物業公司有權收取裝修管理費，應該收取裝修管理費。

　　依據有三：

　　一是，詳見《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令[20**]第110號）相關規定，特別是第十六條，及其第（七）款，規定物業公司裝修管理協議應當包括“物業服務費用”。這也是物業管理服務相關法規的組成部分，是有力的依據。

　　二是：國家相關法規規定，要求物業服務企業對裝飾裝修進行管理服務；但是，我們的物業費的構成卻沒有該項費用；就是說，裝飾裝修管理服務是物業費構成以外的物業服務費用；物業服務企業是應該有權收取裝修服務費用。

　　三是：我們理順了上述法律和行業關系，那么物業公司在對裝修管理方面，事實上是耗費了較大的人力物力。參照當今市場運行法則，物業公司是完全應該收取裝修管理費的。收取標準不一，應是地方政府相關部門沒用制定細則所致。

　　建議中國物業管理協會法律咨詢部，再重新審視此文章。避免群眾誤解，減少業主與物業公司之間的矛盾，共同和諧綠色物業！

篇2：不滿裝修管理能否拒交物業管理費

　　徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子,被樓上住戶跑水搞得廚房、衛生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業主,答復是他家一點也沒有漏,并且很不情愿配合檢查問題。雖說經物業公司工程人員多次協調已解決了問題,但劉先生心里還是不痛快,認為物業在裝修管理上沒有盡到責任,所以拒絕繳納物業管理費。他詢問:對物業公司的服務不滿意,是否可以不交物業管理費?

分析

　　1.業主混淆了不同的法律關系,該案涉及不同的法律關系,包括業主與開發商、業主與物業管理公司、業主與業主之間的法律關系。

　　2.樓上跑水可能由兩種原因引起:房屋質量不好導致水滲漏或者樓上業主過失導致跑水,但無論哪種原因引起都與物業管理公司無關,不涉及物業管理公司與業主的法律關系。

　　3.房屋質量不好導致水滲漏涉及業主與開發商之間基于房屋買賣合同而產生的合同法律關系,開發商交付的房屋存在瑕疵導致水管跑水致使業主遭受損失,開發商應當承擔違約賠償責任。

　　4.樓上業主過失導致跑水涉及業主之間基于侵權行為而產生的侵權法律關系,樓上業主的過錯導致樓下業主房屋遭受損失,該行為已經構成對樓下業主財產權利的侵犯,構成侵權應當承擔侵權賠償責任。

　　5.物業管理公司在本案中只涉及對受損業主家內部的維護和修繕。由于受損部分不屬于公共設施、公共區域,該部分的物業服務不屬于物業管理費所涵蓋的服務范圍,而屬于特殊的物業管理服務,對該部分維修應當另行支付費用,業主沒有理由拒繳物業管理費。

結論

　　業主以對管理服務不滿意為由拒繳物業管理費,實際上是混淆了業主和小區物業管理委員會(下稱“管委會”)之間的權利義務。依據法律、法規的規定或約定,任意一個業主無權單獨對物業管理公司的收費標準、物業管理費的使用和管理以及物業服務質量提出異議,業主無權以此作為對抗原告訴訟主張的抗辯事由。理由是:

　　首先,物業管理公司并不只是為某一個或幾個業主單獨提供服務,而是基于開發商的委托、全體業主的共同委托或代表全體業主共同利益的管委會的委托,為整個小區提供物業管理服務,物業管理公司與業主的合同關系并不是通常的一對一的合同關系,而是一對整體業主的合同關系。

　　其次,物業管理費是用于整個小區維護保養、維持小區正常、持續運行所必須的費用,(見《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》第二條)并非物業管理公司的經營性收入。如果允許任何一個業主任意以物業管理公司服務存在瑕疵或對物業管理費使用存在疑問為由拒付物業管理費,則必然導致物業管理費入不敷出、物業管理公司因缺乏資金對小區的維護管理將難以為繼,這必然導致全體業主(包括欠費的業主)的共同利益遭受損害。

　　因此,對于物業管理公司收取并使用、管理物業管理費的問題,相關法律、法規設計了一整套完整的監督機制,即業主將其對物業管理公司的監督權讓給代表全體業主利益的管委會行使;同時,業主賦予管委會對物業管理公司使用和管理物業管理費以及各種維修基金檢查和監督的權利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物業管理公司以及代表全體業主向物業管理公司提出起訴要求賠償業主損失的權利。

　　與此相對應的是,任何業主無權單獨向物業管理公司提出對各項收費標準、對物業管理費的使用和管理異議,且無權以前述異議為抗辯理由對抗業主繳納物業管理費、代繳費用的義務,只“有權向物業管理委員會投訴或者向房屋土地管理機關反映”。

　　只有在這種法定的機制下,才既能體現業主對物業管理公司的監督,又能保證物業管理公司對小區維護管理的順利開展,最終確保全體業主的整體利益。(見《北京市房屋土地管理局關于開展組建居民小區物業管理委員會試點工作的通知》第三項“管委會的職責”、《北京市居住小區物業管理辦法》第十七條的相關規定。)

　　由此可見,業主將對物業管理公司使用物業管理費以及各項物業管理工作完成情況的監督審核工作的權利賦予了管委會,業主個人無權對此提出異議,也不能以此作為拒繳物業管理費的抗辯理由。

篇3：管理處有權收取裝修押金和裝修管理費嗎

　　管理處有權收取"裝修押金"和"裝修管理費"嗎

　　眾所周知，現在全國各地的物業管理處在辦理裝修申請時，都要收取業主的裝修押金和裝修管理費。有一些是固定收取，有一些是按平方米收??；少的數百元，多的數千元。那么，物業管理處究竟能不能收取裝修押金和管理費呢？我們不妨從法律的角度來看這個問題：

　　一、有關裝修押金裝修押金的意義是什么呢？它就是相當于一種保證金，當裝修公司或裝修隊裝修中出現問題時，管理處可以扣掉押金。在法律上，這就變成了一種處罰行為。但我們是很容易看出很多問題來的。首先一點就是物業管理公司是一家從事物業管理的企業，它的專長并不是建筑或裝修。很顯然，物業管理公司作為一個裝修外行，根本就沒資格認定或裁定一個裝修企業的裝修行為是否符合法律法規。我們并不能因為物業管理企業有那么幾位工程師就認為它具備了裁決權。

　　另一方面，物業管理公司是一家企業，中華人民共和國的法律從來沒有規定企業有執法權。即使物業管理公司發現了裝修中的違規行為，也無權進行處罰。就像物業管理公司在小區中發現小偷一樣，物業管理公司只能把它扭送公安機關進行處理，而不是對小偷進行處罰。物業管理公司同樣沒有"量刑權"。裝修中的違規行為究竟要處罰多少錢，這個"量刑權"也不是一家企業所具備的，它屬于國家行政機關和法院。我國有關住宅裝修的最高法令是國家建設部頒發的第110號令：《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，該辦法規定："第十七條　物業管理單位應當按照住宅室內裝飾裝修管理服務協議實施管理，發現裝修人或者裝飾裝修企業有本辦法第五條行為的，或者未經有關部門批準實施本辦法第六條所列行為的，或者有違反本辦法第七條、第八條、第九條規定行為的，應當立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。"條例中寫得很清楚，物業公司發現裝修過程中有違規違法行為的，只能是向有關部門報告，并由城市建筑行政主管部分依法進行處理。

　　二、有關裝修管理費裝修管理費就是物業管理公司針對裝修行為收取的管理費用。那么，這種裝修管理費又是否合法呢？我們要搞清楚的第一件事，就是裝修這種行為究竟是一種物業管理內的事情，還是物業管理以外的事情。如果是物業管理的份內事，那么它就應該已經包含在物業管理費里面，而如果不是物業管理的約定服務內容之中，那么作為是對業主提供的額外服務，那么收取費用就是合理的?！段飿I管理條例》（中華人民共和國國務院令(第379號)）中規定，第二條：物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。第四十四條規定：物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。有相關的法律條款的規定，分析問題就簡單得多，裝修管理費是否收，首先我們要看物業管理公司與業主委員會之間的物業服務合同（或者建設單位簽訂的"前期物業服務合同"）中是否已經包含了裝修管理行為的約定，如果有，那么收取裝修管理費用明顯是不合理的，因為業主已經交納了管理費用。如果沒有，那么先簡單地認為其是一種合同外的額外服務，那么是應該可以收取費用的。作為額外服務，按照第四十四條，裝修管理費收取標準也應該由雙方約定。而不是物業管理公司說收多少錢就多少錢。因為各種因素，導致雙方沒有對此有約定的，物業管理公司對裝修行為收取管理費，按照法律規定也應該取得物價行政主管部門的批準文書，而不是隨便那個行政部門可以規定的。

　　三、地方法規的有效性對于一些城市自行制定法規對有關的費用作出規定的，根據法律的子法不得與母法相沖突的原則，地方法規的有關條款是否有效就值得商榷了。再說，數百一千元的裝修押金是否足夠承擔拆除承重墻、破壞附屬設施的后果就更值得商榷了。為了怕裝修出問題，就收取裝修押金，那么為了預防犯罪，不如全民征收預防犯罪押金？現在風行全國的"以罰代管"的做法，是值得收起上級有關部門注意的。當然我們也欣喜地看到國內一些城市已經及時糾正有關做法，例如上海方面就做得比較好，上海物價局（1997年第165號文件）早在1997年7月1日起就明文禁止物業管理企業收取裝修押金。

　　關于裝修管理的問題，市建委、市國土資源和房屋管理局頒布過多個文件予以規范，綜合起來，有以下幾個要求：

　?、傥飿I管理公司有權對住戶的裝修進行監督管理；②住戶裝修時，必須向物業管理公司申報，經批準后實施；③住戶裝修時，不得拆改房屋的承重結構，不得挪動各種管線；④為了保證住戶按照規定裝修，不破壞承重結構等，物業管理公司可以收些押金，事后應及時退還；⑤物業管理公司收取裝修管理費，沒有依據。