近年來,物業管理糾紛時有發生。住宅小區的業主常常對物業管理中的某些措施頗有微辭,物業公司也總覺得蒙受不白之冤,而這些矛盾的產生主要由于彼此之間的信息不對稱。從管理學的角度來說,管理的實質是對信息不同層級的占有,管理者與被管理者占有的信息量是不同的,但是如果二者之間的信息占有量絕對不對稱,管理的成效就會受到限制,物業管理也是如此。

筆者認為,物業管理中信息不對稱產生的原因在于,物業管理公司大多是受房地產公司的委托管理住宅小區的物業,其掌握著住宅小區建設使用的全部信息,而大多數業主只是作為住宅小區中的一個普通成員,其擁有的信息是基于本人對某套房產的使用管理權,很難對整個小區的物業有整體的認知。信息的不對稱,再加上物業公司有盈利的考慮,就會使業主與物業公司的矛盾不可避免。

業主與物業公司信息不對稱的一個突出表現就是物業管理收支的不公開。如前所述,物業公司管理物業是以盈利為目的,但是物業公司盈利的載體是整個住宅小區,精確地講就是包括地上建筑物、建造地上建筑物的土地、附屬基地(包括停車場占用的地皮、綠化土地、保安亭用地等等),這些土地和建筑物均是房產的一部分,計入商品住宅的“成本”之內,已由業主在購買商品房時購買,屬于全體業主共有,這其中也包括了物業管理用地。物業公司僅僅是代表業主對小區進行管理,卻對所用收取的物業管理費具有全部支配權,同時對于車位使用費、來訪者寄車費甚至小區周圍的一些小攤用地租金都收入囊中。很多小區的業主對于一方面每月要按期交納物業管理費,另一方面在享受服務時又要交納這種那種費用深感不解,同時又對本來屬于個人的利益被物業公司占用表示不滿,但是由于物業管理收支并未公開,手中掌握的信息有限,也只能是發些感慨而已。

筆者曾遇到過這樣一種情況。有人購買了105平方米的房屋,根據購房合同的規定,公攤面積為13平方米,入住以后,物業公司以所購房屋的平方數收取物業管理費(即按105平方米),當時他就提出異議。他認為,扣除公攤面積,他的住房使用面積為92平方米,應按92平方米計算,物業公司的解釋為雖然公攤面積他沒有直接使用,但他也有間接使用,因此必須為此交付物業管理費,這個人當時反問一句,那么以后我在停車場停車是不是就不用交錢了。物業公司人員頓時語塞。雖然這事后來的發展結果業主仍須按購房面積交物業管理費,但業主卻一直認為物業公司的解釋并不合理。從旁觀者角度看,物業公司理由確實不很充分,公攤面積既然已為業主所購買,應該具有免費使用的權利,同時車輛代管費已上交,收取物業管理費仍把公攤面積計算在內確實不合理。但是如前所述,由于物業公司與業主之間存在掌握信息的不對稱,使得業主即使有理,也不一定能夠在物業管理中占據主導地位。

沈海石

篇2：信息化管理改善物業管理效率

　　信息化管理改善物業管理效率

　　物業服務水平和業主所繳納物業費用是否相匹配？物業服務的成本到底是多少？物業公司如果降低成本，提升服務質量？這是不少小區業主和物業在對物業費產生矛盾時，經常會遇到的問題。

　　據了解，北京物業管理行業協會日前通過對北京市城八區78個商品房項目抽取樣本，按照小區面積規模、服務、檔次等分為9大類，經過加權平均得出20**年一季度北京城區普通商品住宅的物業服務成本信息。這次公布的成本項目為五個大項15個小項，包括保安、保潔工資等物業服務過程中所涉及的人員費用；電梯等日常設備設施的運行、維護費；物業管理區域綠化養護費；物業管理區域清潔衛生費；物業管理區域秩序維護費等。其中，物業辦公費用、秩序維護費用等內容不包括在內。

　　從公布的成本信息中不難看出，保安、保潔、客服等人員的工資開支，在物業成本中占了大頭，此外電梯相關費用也不低?？梢?，物業管理企業最大的支出在于人力支出與能耗支出。隨著物業管理的市場化、規?；?、集約化進程，使得物業管理公司的管理結構日益龐大。同時，物業管理工作涉及面廣、政策性強、技術應用復雜、日常管理工作量大，通過傳統人工管理方式，將大大增加管理成本。李先生和宋佳瑜的“不幸福”也源自于此。

　　更加規范、及時、有效地管理物業日常的工作是業主對物業服務的最基本要求，而通過信息化的手段不僅可以有效地節省了人力，同時，依靠信息化平臺的力量，提升物業管理資源的共享利用率，提高物業管理效率，能在第一時間為客戶提供更好、更全面的服務。

　　目前中小型物業公司面臨的管理難題主要體現在內外兩部分的管理支持上。在公司內部的管理系統中，比較突出的是公司財務信息系統，以及OA辦公自動化系統、HR系統、檔案管理系統、樓宇數控系統、PDA無線系統等。對外管理主要體現在維修、投訴、家政服務等方面，目標是服務于業主、政府、各物業管理公司等?？蛻舴罩行陌ê艚兄行?、服務數據中心、資源配置中心和電子信息網絡。

　　信息服務平臺的功能主要體現在：業主通過呼叫中心、把需要服務內容的信息傳遞給相關專業服務隊伍及部門；居民通過網絡平臺查詢服務信息、服務標準、收費標準；通過網絡平臺填寫各類需要的服務表單等等事項；小區管理處通過客戶服務中心把關于事件的情況反饋給平臺，以便客戶服務中心進行回訪和服務信息的集中管理；政府相關部門可以通過信息中心向各小區及相關物業管理公司傳輸文件，便于對小區、行業進行規范管理。物業應實現對公司OA系統、財務系統、HR系統、樓宇數控系統、PDA無線系統、短信系統、門戶網站及數字化社區等有效整合，從而真正達到管理對人、財、物三者的真正有效管控。

　　除此之外，大型的物業公司在信息化管理的需求上更為復雜。除了中小型物業公司所面臨的單一社區管理問題，大型物業公司還面臨如何更好的將現有多級組織架構信息進行統一管理。舉例來講，這類公司的報表通常需要按總公司、區域公司和管理處進行分級匯總。組織機構和人員關系可能需要根據業務需求進行調整，重要的業務操作。

　　例如合同簽批、物資采購等可能需要跨部門進行流程化處理，這些都是單一物業管理模式無法解決的問題。因此，大型物業企業如果要使用一套能夠真正反映管理個性化的物業管理信息系統軟件，首先應該構建在一個包括良好的網絡、數據庫、程序語言和兼容操作系統的平臺上，這是物業管理公司成功運用管理信息系統的第一步。

　　物業公司要在市場上長穩立足，就必須站在市場的前沿，研究市場、適應市場、內強管理，外樹形象，一方面要不斷加強項目經理與業務技術人員的培訓工作，另一方面就是要引入科學的管理模式，加強物業管理的專業技術力量，完善物業管理的各項流程。

　　物業管理企業最大的支出在于人力支出與能耗支出，而通過信息化的手段有效地節省了人力，與此同時，依靠信息化平臺的力量，能在第一時間為客戶提供更好、更全面的服務，這對企業來說才是雙贏的。

　　物業管理行業發展的時間較短，物業管理企業的信息化發展較其他行業也相對較晚，但是其管理的高檔寫字樓的配套設備設施技術含量高，其必然要求企業的管理水平高，物業管理企業充分意識到了這些問題，在不斷擴大業務的同時，更是加大對于信息化方面的投入。一家小型物業管理公司負責人告訴記者，目前公司使用了一套功能相對簡單的管理軟件。這套軟件涵蓋了公司的基本業務管理項目。

　　房產管理，可以對樓宇和房間分別進行了設置，對于樓宇可定義樓宇編號、名稱、房屋結構、層高、房屋數量等信息，對房屋設置可定義門牌編號、戶型、單元號、所屬樓層、面積等信息。費用管理，包括基本物業費和儀表類物業費兩大類，各自又可定義多種不同的費項。

　　基本物業費主要是定義那些按戶或按房屋面積收取的費用，比如衛生費、治安費等，逾期交費可設置滯納金；而水費、電費等，可設置定額價和超額價，逾期交費可設置滯納金。對于儀表類物業費又可分為自用表和公攤表兩大類，并在此項設置中為每戶分配儀表編號，并為住戶分配要分攤的公攤表。這種設置在一定程度上減輕了工作人員的工作強度，同時也大大提高了工作效率。

篇3：辦公樓物業管理中標信息公示

　　招標編號:MCF[20**]01號

　　受**縣機關事務管理局的委托,**縣政府采購中心對**縣文化宣傳活動中心綜合辦公樓物業管理項目進行了公開招標,招標編號為MCF [20**]01號,已于20**年1月3日在**縣財政局七樓會議室舉行開標會。此次招標共有7家單位購買招標文件,實質上響應的5家單位按時遞交了投標文件。經評委會綜合評議,現將中標結果公示如下:

　　中標單位: 中標金額

　　鄭州市**物業管理有限公司 758100元

　　投標人對以上評標結果有異議的,請于評標結果公布之日起七個工作日內,以書面材料并加蓋公章以及法定代表人簽字后(送達或以郵件快遞形式),遞交**縣政府采購中心,由政府采購中心組織評委對質疑進行答復。對答復有異議的,可向同級政府采購監督管理部門投訴,投訴電話:0371-**。

　　**縣政府采購中心

　　20**年1月3日