物業公司的組建及管理辦法
一、總體思路：
1、遵循“以人為本，以客為先”的管理理念和誠信、周到、全程、真情演繹“精心管理，全心呵護”的服務理念。以“為客戶提供安全、舒適、優質的物業管理服務，滿足和超越社會、客戶對物業管理不斷再增長的需求”為企業使命，形成“團結、務實、嚴謹、高效”的企業作風。
2、建立一支懂經營、會管理、精業務、肯奉獻、高素質、服務優的物業管理隊伍。樹立八個意識：集體意識、服務意識、競爭意識、成本意識、效益意識、安全意識、法制意識、創優意識。具備八心：安心、事業心、責任心、誠心、細心、信心、耐心、愛心。
制定設備、設施養護計劃，使物業“保值”、“增值”。根據物業項目的設備、設施來制定不同階段的養護計劃，結合設備、設施特性，以日常養護為基礎，維護好所有的設備、設施，確保日常的正常運轉。
3、開展多種形式的業主交流活動，提高管理服務質量。圍繞業主舉辦各種各樣、豐富多彩的聯誼活動，通過多種方式展現具有特色的銳捷公司企業文化和嘉鑫物業管理的新理念，增進與業主之間的交流和溝通，贏得業主對物業管理工作的理解和支持，促使物業管理服務水平的持續提高。
二、前期公司構架與人員編制：
1、公司構架：
2、人員編制：
總經理：1人
財務：2人
物業管理部：人
工程管理部：人
安全保衛部：人
環境清潔部：人
3、培訓實施：
根據制定的管理目標，結合碧水云軒項目業主的要求，將對員工進行不同階段的崗前、崗內、日常培訓，提高員工素質，使其能夠滿足碧水云軒物業管理和業主的要求，達到預期的目的。
----崗位培訓：上崗前組織對管理和服務員工進行的針對性培訓，主要內容包括：企業發展規劃、管理服務理念、質量方針和目標、物業特點、崗位職責等，經考試合格者方能正式入崗。
----崗內培訓：上崗后針對不同的工作崗位進行專題培訓，主要內容包括：專業技能、工作技巧等，不斷提高員工的工作技能。
----日常培訓：根據實際工作需要，組織員工參加不同的專題培訓，其中：管理人員側重學習企業管理知識、管理技巧、管理理念及管理知識，并組織參觀、考察、學習先進的物業管理項目，交流經驗，取長補短;工程技術人員參加特種崗位培訓和專業培訓;其他員工根據崗位需要，參加不同的培訓。
----培訓后跟蹤：員工進行培訓后，由管理層進行跟蹤，建立個人培訓檔案，日常檢查員工是否按培訓后的要求和標準進行工作，并將實際工作能力狀況和工作表現與績效考核內容結合起來。
三、職責、服務內容與程序：
(一)物業管理部：
1、職責：
◇為物業管理和服務配套配置適合的人力資源
◇負責日常辦公行政事務
◇管理物業檔案和業主資料檔案
◇接受和處理業主報修、投訴、委托服務事宜
◇協調各部門日常運作
◇檢查服務質量，對不合格服務采取糾正和預防措施
◇負責日常物業管理費用收取
2、服務內容：
◇建立客戶服務中心，接受業主報修、投訴、熱線服務
◇根據業主需求和實際情況及時處理各種問題，指令和協調各部門為業主提供服務
◇按檔案資料管理要求，建立物業檔案和業主檔案
◇按內部管理要求，做好物業管理日常行政、后勤工作
◇按培訓計劃，組織和落實培訓事宜，并記錄考察結果
◇做好與業主的溝通、回訪工作
◇按服務質量評定要求和不合格服務控制，做好服務質量控制工作
◇按財務制度，做好管理費收繳和日常費用開支工作
◇做好業主裝修管理
3、程序：
內部管理工作流程圖
對外服務工作流程圖
服務質量控制圖
樓宇交付工作程序
為保障業主(住戶)和**公司的合法權益，按售、租合同有關條款順利進行交付工作，特制定下列工作程序：
A、業主(住戶)憑有效、合法的租售合同和入住通知書在物業管理部客戶服務中心辦理入伙手續。
◇工程部相關人員陪同業主(住戶)前往交接。
◇檢查室內建筑情況(如墻面、頂面、門、窗等);
◇檢查室內所有設備、設施(室內燈、鎖、地坪、天花等);
◇查對水電表的當前讀數并記錄。
B、將上述三項內容的檢查結果填寫在《交房驗收記錄表》中，由業主(住戶)與物業管理公司代表雙方簽字確認。
C、對查驗中發現的問題及時通報給**公司，在確認處理意見后安排落實整修、調換、清潔、打掃等服務工作。由業主(住戶)認證并填寫《樓宇維修記錄》。
物業移交管理程序
加強對業主裝修管理
為了維護全體業主的合法權益，確保物業的安全和整體形象，按照有關規定，結合物業項目的實際情況，編制《裝修手冊》，加強對業主的裝修管理工作，規范裝修管理、裝修審批、建立細致嚴密的裝修跟蹤監管體系、處理違規裝修。
A、 裝修管理組織：
◇ 物業管理部負責裝修管理事宜
◇ 安全保衛部、工程管理部、清潔部負責日常裝修檢查
B、 裝修管理：
◇ 受理業主裝修申請并辦理有關手續
◇ 審核裝修者的相關資料，宣傳《裝修手冊》及裝修管理規定
◇ 跟蹤施工情況，做好巡視檢查工作，確保安全施工
◇ 辦理施工人員出入登記
◇ 監管施工隊按規定及時清運裝修垃圾
◇ 裝修安全管理
◇ 發現隱患及時與業主溝通、交流，杜絕違章裝修
◇ 發現緊急事故，按緊急處理程序及措施進行
物業項目檔案資料管理
檔案是物業管理的重要組成部分，管理好檔案是物業管理工作的重要內容，應按檔案管理要求建立完善的檔案管理體系，使檔案管理工作在物業的使用、維修、改造、擴建以及住戶裝修等方面發揮重要作用。
A、 建檔要求：
◇ 按建檔流程，完善檔案管理制度
◇ 明確建檔內容，實行系統收集、集中管理
◇ 對使用率高的檔案實行受控制管理
◇ 推行現代化、系統化、規范化、經?；芾?/p>
建檔流程：
A、檔案分類：
◇ 物業公司管理文件檔案
◇ 房屋結構、建筑工程檔案
◇ 設備、設施檔案
◇ 住戶檔案
◇ 各項服務檔案
B、檔案資料受控管理：
為避免檔案資料損壞、遺失，使重要檔案能長期保存，而又方便經常使用，對使用頻率高的檔案實行嚴格控制管理。
C、相應文件、資料：
◇ 物業管理服務合同
◇ 管理公約
◇ 業主公約
◇ 住戶手冊
◇ 裝修手冊
◇ 有關政策法規資料
◇ 崗位職責
◇ 員工手冊
◇ 行政管理制度
◇ 報修、投訴、熱線服務受理有關規定
◇ 報修、投訴、熱線服務處理及回訪制度
◇ 檢查制度
◇ 服務質量評定、不合格服務控制有關規定
◇ 相關費用收取的財務管理制度
D、質量記錄：
根據物業管理和服務的實際需要具體制定。
(二)工程管理部
1、職責：
◇ 確保物業項目各種公用設備、設施正常運轉及完好
◇ 按照計劃對物業設備、設施進行日常維修保養
◇ 為業主提供無償或有償的報修服務
2、內容：
◇供電系統
◇ 弱電系統
◇ 消防系統
◇ 電梯系統
◇ 給排水系統
◇ 監控系統
◇ 房屋維修養護
◇ 業主報修服務
3、程序：
工程管理部工作流程圖
設備、設施維修保養流程圖
業主報修工作流程
4、工程管理部應急預案
◇ 發生停電事故時應急預案
◇ 發生漏水事故時應急預案
◇ 供電所一路供電斷開時應急預案
◇ 發生停水事故時應急預案
◇ 發生電梯系統故障時應急預案
5、工程管理部相應文件
◇ 崗位職責
◇ 各種設備、設施操作程序
◇ 各崗位交接班規定
◇ 設備、設施管理總則
◇ 設備、設施巡檢制度
◇ 各種設備、設施臺帳
◇ 年度維修保養計劃
◇ 安全操作規程
◇ 裝修工程管理制度
◇ 報修服務規程
◇ 各項抽查制度
◇ 不合格服務控制有關規定
6、質量記錄：
根據物業項目設備、設施管理和服務實際具體制定。
(三)安全保衛部：
1、 職責：
◇ 負責物業項目的安全保衛工作
◇ 負責物業項目的消防安全工作
◇ 負責物業項目的車輛進出、停放的管理工作
◇ 負責物業項目內業主施工裝修安全的管理工作
2、 內容：
◇ 物業項目內、外安全
◇ 停車場、停放車輛安全
◇ 設備、設施區域安全
◇ 消防設備、設施正常使用
◇ 業主二次裝修安全
3、 程序：
安全保衛工作流程圖
安全管理組織示意圖
消防應急方案試圖
突發事件應急方案
在發生突發事件時，以最快的速度、最短的時間內掌握事態狀況，控制事態的發展，保證管轄區域內的正常工作，確保業主的人身安全和財產安全。
處理程序：
A、一旦發生突發事件，當班保安應立即趕往現場了解情況、確定事態狀況，然后與中控室聯系，講清地點、原因及目前狀況。必要時中控室應向110報警，報清地點、路名、聯系電話、目前狀況。
B、中控室應立即通知總值班和公司負責人及各部門有關人員趕赴現場。
C、在崗保安堅守崗位，其他保安在主管或值班的帶領下前往現場，在不傷害他人和財產不受損的情況下，以最快的速度控制事態的發展，將突發事件的損失減少到最低。
D、成立突發事件指揮部，由現場最高職位者任指揮。
E、根據事件狀況及時組織力量，執行任務。
F、配合公安人員和有關部門對事件予以控制和調查取證。
G、采取外圍警戒：保護現場，維持秩序，確?，F場勘察。
H、事件結束后，分析原因，制定糾正/預防措施，填寫《突發事件記錄表》。
I、物業管理部、安保主管負責驗證糾正/預防措施的落實結果。
1、 相應文件：
◇ 崗位職責
◇ 各崗位交接班規定
◇ 各崗位服務程序
◇ 日常工作規定
◇ 中控室管理規定
◇ 巡更保安工作規定及處理問題操作程序
◇ 消防安全“三級”工作管理制度
◇ 消防安全檢查制度
◇ 消防報警操作及滅火應急方案
◇ 突發事件時的應急方案
◇ 停車場管理規定
◇ 各級抽查制度
2、 質量記錄：
根據物業項目安保管理和服務實際具體制定。
(四)環境清潔部：
1、職責：
◇ 負責物業項目區內公共場所、公共區域的環境清潔
◇ 負責物業項目綠化養護工作
◇ 負責物業項目區內蟲害消滅工作
◇ 負責物業項目區內日常垃圾清運工作(不包括建筑垃圾、裝修垃圾)
2、內容：
◇ 公共場所、公共區域清潔
◇ 設備、設施區域清潔
◇ 停車場清潔
◇ 周邊衛生“三包”區域清潔
◇ 區域綠化
◇ 區域滅蟲
3、程序：
◇ 按有關規定的清潔標準進行規范程序清潔
◇ 按有關的綠化標準進行規范程序綠化養護
◇ 按垃圾房管理規定進行規范程序垃圾清運
◇ 按有關的無蟲害標準進行規范程序滅蟲
環境清潔部工作流程圖
4、相應文件：
◇ 崗位職責
◇ 環境清潔工作標準
◇ 垃圾房管理制度
◇ 垃圾處理及清運服務
◇ 綠化管理制度
◇ 滅蟲工作操作規范
◇ 各級抽查制度
5、質量記錄：
根據物業項目環境管理和服務實際具體制定。
四、物業管理費核算項目：
◇ 員工工資
◇ 員工福利(四金)
◇ 員工餐費
◇ 勞保用品費
◇ 培訓費
◇ 辦公費
◇ 日常通訊費
◇ 正常水電耗損費
◇ 公用設備、公共設施日常運行、維修、保養費
◇ 環境保潔費
◇ 安保費
◇ 消耗物料、材料費
◇ 保險購置費
◇ 稅金
◇ 物品折舊費
◆ 物業管理費及各項服務收費標準另定。
五、近期目標及發展目標：
1、近期目標(一年)：
A、建立一支具有高水平、高素質的物業管理隊伍。
B、業主(住戶)滿意率達到90%以上。
其他日常服務標準與內容：
2、發展目標：
三年內除承擔**公司項目的物業管理工作以外，力爭在**市場達到3--6個物業項目管理。同時，建立ISO-9000質量管理體系并通過認證。
篇2：物業知識教材:物業公司組建
物業知識教材:物業公司組建
一、物業管理公司的目標定位
物業管理作為房地產綜合開發的延續和完善，按照社會化、企業化、專業化、制度化的發展思路，對物業實施有效的管理和優質的服務，是現代化城市管理和房地產經營的重要組成部分。物業管理公司若要在市場競爭中處于有利地位，在組建之初就必須確立明確的發展目標。
物業管理公司作為第三產業，其服務性質決定了它的宗旨必須是“業主至上，服務第一”。物業管理公司的總體目標是提供優良的物業管理和高水平的多種經營服務。物業管理公司的運作目標應包括以下幾個方面：
(1)妥善管理和維護業主的物業財產，使之始終保持良好的狀態，并得以保值、升值，延長使用壽命。
(2)以較少的投入，為業主和用戶提供優質服務，使他們在安全、文明、舒適、愉快的環境中工作和生活。
(3)積極開展各種有益的物業經營和有償服務活動，創造較高的經濟效益和社會效益，增強競爭實力。
物業管理公司的經營目標包括：
(一)信譽目標
良好的信譽是公司的無形資產，有時甚至決定著公司的存亡。物業管理公司應把信譽目標擺在首位，塑造好企業形象，使業主和用戶有一種信任感，從而為企業在市場競爭中打下良好的基礎。
(二)盈利目標
利潤目標包括委托方要求達到的盈利目標和物業管理公司自己制定的目標。
(三)發展目標
物業管理公司必須通過物業管理活動，逐步取得相關知識、技能、經驗和利潤，通過實踐和培訓，提高員工綜合能力，促進公司業務的全面發展。
(四)服務目標
服務目標是指物業管理公司的服務所要達到的讓業主和用戶各方面都滿意的標準。
二、物業管理公司的資質條件與申辦程序
物業管理公司是隨著房地產的發展和對物業管理的需要而產生的。物業管理公司的組建和其他企業一樣，必須符合工商行政管理等部門的有關規定，獲得批準才能成立。
(一)物業管理公司的資質條件
物業管理公司的資質條件，主要是為界定、查驗、衡量這類公司具備或擁有的資金數量、專業人員、受托管理物業的規模等方面的狀況，是企業的實力、規模的標志。由于各地區物業管理的發展程度不同，具體的資質條件也各不相同。一般的資質條件主要包括:
(1)物業管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業，如上海市規定的建筑面積須在1萬平方米以上。
(2)一定數量的注冊資金，如廣州市規定注冊資金須在10萬元以上。
(3)有符合規定的公司名稱和公司章程。
(4)有固定的辦公場地和設施。
(5)有必要的管理機構和人員。
(6)有符合國家法規政策的經營范圍。
(7)能夠獨立承擔民事責任。
(二)物業管理公司的申報資料
內資企業(含國有、集體、股份合作)一般應提供下列資質資料:
(1)主管單位對申請物業管理公司的經營資質進行審批的報告。
(2)設立物業管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件。
(3)管理章程。
(4)公司法人代表任命書或聘任書。
(5)驗資證明。
(6)注冊及經營地點證明。
(7)擁有或受托管理物業的證明材料。
(8)具有專業技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件。
(9)其他有關資料。
外商投資企業(含中外合資、中外合作及外商獨資)，除需提供內資企業申報審批所需的有關資料外，還需提供合資或合作項目議定書、合同等文件副本及有關批準文件;外商獨資企業應委托本市具有對外咨詢代理資質的機構辦理申請報批事項。
私營企業除補充個人身份證明和待業證明等有關資料外，其余資質資料大體相同。
(三)物業管理公司申請成立的程序
一般情況下，物業管理公司領到資質審批文件后，按有關規定向工商行政管理機關辦理注冊登記手續后才能對外營業。具體程序包括：
(1)根據上述成立條件，準備材料和文件。
(2)向所在地房地產主管部門提出申請。
(3)向所在地工商行政管理局申請企業名稱登記、法人注冊登記和開業登記。
(4)到稅務部門進行稅務登記，以及到公安機關(或授權單位)進行公章登記和刻制。
上述程序結束后即可開業。
篇3：組建第三方組織以解決物業管理諸多難題
組建第三方組織以解決物業管理諸多難題
組建第三方組織，解決物管諸多難題
隨著國家《物業管理條例》的頒布實施，物業管理的舞臺突然變得熱鬧起來。有業主炒管家的，有業主要自己進行物業管理的（業主自治），有物管公司撤離小區置業主于尷尬境地的，有官方民間在頻繁發表各種言論的，還有在法庭上唇槍舌劍的?？傊?，熱鬧得很。面對紛繁復雜的種種矛盾，有人歸結為《物業管理條例》的缺陷，有人論述為國內大環境不成熟。但基本上都是在火上澆油，最文明者也只是在隔岸觀火，尚沒有人能拿出“釜底抽薪”式的解決辦法來。筆者借鑒第三方的概念，試圖為物業管理的矛盾謀劃幾條解決出路。
一、改造已有的第三方物管機構，使之進化到市場組織的高級形式。
其實，關于第三方的 問題，在物業管理行業中早已出現，如提供專業化服務的樓宇科技公司、設備維保公司等，但這種第三方服務的機構尚處于初級階段，對解決現階段物管所產生的種種矛盾尚不具備條件。其一，這些機構大都屬物管公司自己所建，有的已“墮落”成物管企業謀取不正當收益的合法途徑；這種形式的第三方只對現行的物管模式起作用，可在一定程度上推動物業管理的專業化發展，但實際上屬于“麻雀雖小、五臟俱全”的老套子，且因為這種第三方與物管公司“一鍋燴”，對提高物業管理的服務水平也沒有多少實際的內在推動力。此外，該模式對解決業主要求自治的呼聲而言沒有任何益處，反而為業主懷疑物管公司提供了口實。解決的辦法是如要求“建管分離”一樣，要求物管企業將上述的第三方與物管主業相分離，走完全的市場化；而在樓宇科技、設備維保業務工作方面，也要提倡公開招投標，如此鼓勵此類第三方服務機構走完全市場化道路，也將促進社會上積極組建類似企業，形成該類業務的良性競爭環境。其二，推廣基本成熟的做法。目前，運作較好的為專業清潔公司，在深圳，較好的物業管理企業基本上都將清潔業務外包給專業清潔公司，在降低成本的基礎上也提高了管理服務的質量；但專業清潔公司還沒有形成規模，在深圳這類有影響的公司屈指可數，還有很廣闊的進入空間。還有一個尚待繼續完善的保安服務公司，受限于各物管企業在管理、品牌、形象等各方面的因素制約，發育還不成熟。在這方面，如果清除保安公司的政府背景，再從思想上轉變物管企業的固有思路，可能會加快其市場化進程。
二、聯合現有的資源，成立新型的第三方物管服務機構。
為物業管理企業提供ISO9000質量管理體系及其它體系認證的組織，就其對物業管理已經介入到相當深的程度而言他們已經成為評定物業管理水平的專家型組織。遺憾的是，這些認證組織僅限于為物管公司提供咨詢認證服務，人為地將服務范圍限制在一個狹窄的區域內。因此，完全可以將其服務領域廣為拓展，從而成為新型的物業管理第三方服務機構。具體辦法是，在已有職能的基礎上，成立物業管理品質監管中心，其職責即在于對物業管理的品質狀況進行評定和監管。它既可接受物業管理企業的委托，對企業的品質情況“微服私訪”，以提升物管企業的管理水平；也可接受業主的委托，對物管企業的資費與管理水平是否相符進行驗證；也可接受政府或物管協會的委托進行調查，為資質評審提供權威資料。諸如此類。這個空間也可大力提倡多種資本進入以形成市場競爭，其中物管企業可充分利用自身的優勢進入該領域，相信會成為新的利潤增長點。當然，這種組織機構必須完全與物管企業相脫離，作為獨立的市場主體，站在客觀、公正的立場上開展工作，以誠信、專業的態度贏得市場；它的發展可充分借鑒會計師事務所、律師事務所等成熟的經驗。
三、組建全新的物業管理第三方服務機構。
其一，成立物業管理招投標中心，這也完全是企業性質，其監管方為政府并接受社會（業主）的監督和質詢，其最終生存則靠其誠信贏得業主（包括發展商）的信任。而中心成員則全部為專職，即便有兼職，也不得是同一個地區的成員，而須從外地隨機從名單中聘請，如深圳的項目必須從北京、上海等地請人。其成員中可以有物業管理方面的專家，也須多充實相關人員，如律師、業主、公證員等。任職成員必須具備資質，如同會計師事務所的成員必須具備注冊會計師資質類同，參與中心工作的人員必須具備物業管理招投標資質，權且將這種資質命名為物業管理市場評估師。物業管理市場評估師分多種專業，如法律、設備、管理、受眾心理等，其名稱也可分別稱為物業管理市場法律評估師等。該資質由參加國家統一考試取得。物業管理招投標中心的建立可避免現行的招投標市場的混亂。
其二，成立物業管理專業機構預審中心，對參與物業管理的專業機構，包括物管公司、樓宇設備維保公司、保安公司、清潔公司等，進入招招標時對其資格進行審定。其業務可以擴展為受業主的委托為其物業管理進行公司遴選，也可受物業管理公司的委托進行專業公司的選擇。這也完全是一個企業性質的東西。
其三，成立物業管理職業經理人事務所（已有專家對此進行過充分論證）。
其四，成立物業管理事務介紹所。
其五，成立物業管理社會性質服務（如商務、娛樂等）中介機構。
第六，成立業主委員會成立程序等業務咨詢中心。
第七，利用物業管理資源，如所掌握的物業類型、所用電梯、空調等設備的選型等，成立向發展商進行相關業務數據推介的中心。
八，成立業主置業服務中心......當然，我們可以成立多個類似的中心。
如此一來，一切都由市場說了算。其好處至少有以下幾點：
一是少了政府的麻煩事，政府只須監管幾個中心即可，而不需要再監管幾百個物管公司和成千上萬個小區，也不必面對數量龐大的業主，業主與各專業第三方機構的矛盾完全由法律解決。政府即可脫身集中精力規劃物業管理的大政方針。
二是最大程度上避開了各種不必要的暗箱。物管企業將錢掙到明處，業主將錢花到亮處，市場調節及其自身規律將把國內最盛行的人為（情）因素最大程度地予以剔除。
三是開辟了物業管理新的贏利途徑，將之掙錢的思路從單一的物業管理拓展到更為廣闊的天地，也會大大增加就業機會。
四是有利于提高物業管理的整體水平。專業化和市場化發展的激烈競爭，必將促進各專業方不斷創新增加服務內容，增強服務意識，提升服務質量，最終使消費者受益。
五是為各種物業管理模式能夠實施奠定了基礎?，F今物業管理的模式基本只限于聘請物管企業進行管理，而如果各種第三方機構能夠充分實現并發揮作用，則業主自治、物業管理職業經理人進入市場都將成為可能。
文/王荷