物業管理招投標案例分析
案例一北京回龍觀“競選”管家
——北京天鴻房產管理公司、深圳長城物業管理公司中標
1999年11月8日，由北京天鴻集團公司開發建設的全國最大的經濟適用房項目——北京回龍觀文化居住區(一期)物業管理招投標活動在北京舉行。北京天鴻集團公司房產管理經營公司和深圳長城物業管理有限公司在招標中勝出。北京面向全國招標物業管理公司，在全國是第一次;北京市副市長汪光燾、建設部住宅與房地產業司副司長沈建忠出席了競標活動。
本次天鴻集團物業管理招標活動，先后有來自深圳、重慶、西安和北京等地共計30多家物業管理公司報名，經過專家復評，最后選擇了具有甲級資質的北京天鴻集團房產經營管理公司、北京燕僑物業管理有限公司、北京市望京實業總公司、深圳長城物業管理有限公司、深圳福田物業發展有限公司等5家技術力量較強、物業管理水平較高、社會效益較好的物業管理公司參加本次最終競標。答辯會上，5家物業管理公司向評委介紹了公司的情況、物業管理業績和對回龍觀居住區物業管理的設想，并回答了評委的提問，最終北京天鴻集團公司房地產經營管理公司和深圳長城物業管理有限公司在激烈的競爭中以微弱的優勢中標。
目前全國房地產市場快速發展，競爭日趨激烈，許多開發商都將物業管理作為房地產項目開發的延伸，作為市場競爭的主要手段和品牌建設的重要組成部分。開發商——
北京天鴻集團公司董事長兼總經理李發增說：“此次招標正是要改變過去‘重建設輕管理’、‘誰建誰管’的舊模式，將‘開發建設’與‘物業管理’分開，不僅避免過去‘建管’不分造成的責任不清、互相推諉給居民造成的困難和麻煩，同時也可規范市場競爭行為，從而推進物業管理市場化進程。”
沈建忠在競標會上指出：此次物業管理招標活動將對全國的物業管理工作產生很大影響，其意義首先表現在它打破了過去社會上一直認為在普通住宅、低價位住宅區無法進行專業化、社會化物業管理這樣一個禁區，轉變了某些人認為只有高檔物業才能進行一流服務、一流物業管理的觀念，普通住宅小區也同樣需要一流的專業服務;二是這次招投標是在嚴格、公正、公平的原則下進行的，為全國物業管理招投標工作積累了經驗，是有益的借鑒;三是有助于開發公司和物業管理企業轉變經營作風，改進服務態度，提高服務質量，在市場競爭中樹立和培養一批優秀的物業管理企業。
案例二深圳市府物業找“管家”
深圳市對政府辦公大樓管理公開招標，從而邁出了市府物業管理專業化、社會化、科學化的第一步。
主持招投標的深圳市機關事務管理局局長說：“以后，市政府辦的物業將全部采取公開招標的方式讓專業公司進行管理。此次向社會招投標活動是機關事務管理局為節省財政開支、深化機關后勤改革及進一步提高辦公樓物業管理服務水平的一次實踐和嘗試。”
案例三南京3000“高知”戶聘“管家”
在百家湖花園首次面向全國招聘“管家”之后，江蘇省南京市龍江小區10幢高教公寓的16所高校的3000戶高級知識分子家庭為花明白錢，也通過招標的方式尋找“管家”。江蘇愛濤置業、星漢物業、南大物業、東海物業、養園物業等12家物業公司第一次打起了“價格戰”。
為解決南京高校教師住房困難的全國重點工程——南京龍江小區10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地約30萬平方米，由南北兩個區域組成。龍江高校公寓委托管理期限為3年。特別引人注目的是龍江高校公寓業主管理委員會在此次招標中明確提出，物業管理收費標價占招標總分的一半，標書占30分，答辯和企業信譽分別占10分。
根據1999年12月8日出臺的《江蘇省普通住宅區物業管理公共服務費等級收費暫行辦法》，住宅區物業管理公共性收費指導價即便是最高的5級，每月每平方米也就是0.5元。在上限已經很明確的情況下，南京的物業管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價格來。招標書發出后，南京的很多物業管理公司第一次仔細測算起自己的成本來。江蘇愛濤置業的總經理梁蘇拉說，南京的物業管理市場才剛剛啟動，老百姓對物業管理收費一向頗有意見，這次明確將收費標準作為硬杠桿，顯然增加了物業管理公司的壓力，比如愛濤置業要想在招標中獲勝，就要拿出更具競爭力的價格來，降低一個收費等級，提高一個服務檔次，勢必要求各家公司物業管理人員一人多專、一人多崗，以降低企業經營成本。從長遠來看，這對南京的物業管理行業無疑將起到積極的作用。
附：南京兩次物業管理招投標活動效果分析。
1999年12月5日，南京百家湖花園住宅區就物業管理單位進行了招投標。2000年3月20日，南京龍江高教公寓又以招標的方式面向社會選聘“管家”。最終，兩家物業管理公司取得了龍江高教公寓南北兩大片區的管理權。南京市的這兩次招投標活動推動了江蘇，特別是南京市物業管理市場化的進程。
1)百花湖花園住宅區招標概況
(1)物業標的：在建，規劃建設26，8萬平方米，已建11萬平方米，其中別墅3萬平方米(已入住)。
物業類型有別墅、高檔公寓。設施基本齊全，維修基金基本落實。
物業管理區域：一個。
(2)招標范圍：全國公開招標，公證部門全過程公證。
(3)招標主體：物業管理主管部門受開發商委托，與開發商共同招標并運作。
(4)投標方：深圳、上海、江蘇等地的6家物業管理公司。
(5)評委組成：建設部、北京、上海、深圳及高等院校、開發商等資深專家10人。
(6)評標方式：專家綜合評定，其中信譽調查由招標辦隨機抽查評分。
(7)評分類別及權重：信譽(12%)、標書(54%)、答辯(34%)
(8)公共服務費確定：政府定價：別墅，3元/(月·平方米);高檔公寓，0.5元/(月·平方米)。
(9)招標執行依據：借鑒其他省市經驗。
2)龍江高教公寓招標概況
(1)物業標的：已建29.3萬平方米，南北兩片，即將入住率95%以上。
物業類型：經濟適用型普通高層住宅，設施齊全，但車位、管理用房等不足，落實了維修基金;物業管理區域為2個。
(2)招標范圍：南京地區省、市物業管理企業投標，公證部門全過程公證。
(3)投標方：南京地區省、市屬12家企業。
(4)評委組成：業主委員會、省主管部門、市物業管理協會、院校、企業等資深專家7人。
(5)評標方式：借鑒工程招標方式，無底價競標，專家評標，業主委員會最終定標，其中信譽調查由業主委員會隨機抽查評分。
(6)評分類別及權重：信譽(10%)，標書(30%)，價格(50%)，答辯(10%)。
(7)公共服務費確定：政府指導價與市場調節價相結合，中標價為0.36元/(月·平方米)，業主委員會標底價為0.34元/(月·平方米)。
(8)招標執行依據：《中華人民共和國招標投標法》，并借鑒其他經驗。
3)兩次物業管理招投標的啟示
(1)物業管理市場化進程需要政府積極引導，規范行為。從整體上來看，江蘇省目前物業管理發展還很不平衡，基本上處于單位壟斷、開發商壟斷、行業壟斷的狀況，未形成統一的物業管理有形市場和無形市場，不利于生產要素的合理流動。物業管理的招投標活動，迫切需要政府從適應市場經濟發展的角度，積極培育和完善市場，包括建立物業管理招投標中介服務機構，在物業管理培訓中增設招投標課程，有步驟地進行業主委員會主任培訓等。同時，建立健全物業管理市場化的法律法規體系，制定規范統一的“游戲規則”，營造良好的市場交易環境。
(2)增強業主自治能力，發揮開發商、業主委員會的作用。百家湖花園物業管理屬前期物業管理招標活動，而龍江高教公寓則是以業主委員會為招標主體，并具體操作招標活動。業主委員會作為物業管理市場的主體地位得以明確，作用得以發揮，為業主委員會成為高教公寓的決策中心奠定了良好的基礎。
另一方面，隨著住房制度改革的深入，購房者對房屋的增值及附加值要求越來越高。商品房已從過去簡單的區位、面積、戶型向環境和服務延伸。開發商開始重視自己產品的物業管理，通過市場競爭來改變“自建自管”狀況，找到了提升產品的新賣點。
(3)物業管理企業參與市場競爭的意識強烈。兩次招投標活動，均引來數十家企業積極參與，踴躍投標，共同表現了對物業管理市場化的信心和決心。龍江高教公寓是全國有著特殊意義的住宅區，工程建設伊始，國務院領導就非常關注，省政府明確提出要將其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住環境，一流的物業管理”的住宅區。高教公寓具有規模大，即將入住率高，業主素質高的特點。眾多企業希望通過市場競爭，使自身經營上規模，達到提升企業服務水準和品牌的目的。同時，通過參與競爭，企業也看到了自身的差距，認識到今天的參與是為了以后走向市場打下基礎。“以人為本”，“以業主為本”，為業主提供全方位的便利條件，提供因地制宜的特色服務，以其他收益彌補公共服務費的不足，是中標企業共同的想法。
(4)需要引起重視和改進的問題：
?、俟こ探ㄔO與物業管理脫節的現象依然存在。兩個物業標的，均不同程度存在設施不足問題。如高教公寓自行車停放車位嚴重不足(設計每戶1.8輛)，地下進出口太小，無汽車泊位，缺少物業管理用房，垃圾中轉困難等問題，給物業管理帶來先天不足的遺憾。
?、谖飿I管理屬服務性行業，其招投標不同于工程、設備招投標。評標應側重企業的信譽、業績和標書中的方案質量、答辯的應變能力等，而將公共服務費報價單列作為評分類別，其權重不宜超過20%。
?、畚飿I管理采取招投標的市場化運作，其公共服務費價格應由市場調節形成，政府不宜定價或過多限制。
案例四天津嘉?；▓@物業管理項目招標揭曉
2000年3月，天津市首次物業管理招投標活動，經過公開、公平的激烈競爭，金廈物業管理公司一舉中標，成為嘉?；▓@一期的管家。這標志著天津市物業管理工作向著公平競爭的市場化發展方向邁出了歷史性的一步。天津市人大副主任李振東、建設部住宅與房地產司副司長沈建忠，天津市建委、市房管局等有關領導出席了競標會，并對物業管理行業引入公平競爭機制給予了高度評價。
目前，天津市已有物業管理企業359家，物業管理面積2653萬平方米，其中住宅小區2326萬平方米，占全市存量住宅面積的31.26%，已成為與群眾生活密切相關的行業。但由于物業管理行業市場化程度低，缺乏競爭機制，使得一些物業管理企業管理水平低，行為不夠規范，服務水平不高。為進一步規范物業管理市場行為，推進物業管理市場化進程，嘉?；▓@開發商舉辦了這次物業管理招投標活動。
嘉?；▓@工程坐落在河北區海河東路，是天津市16個大片危陋房改造項目之一，占地24.69公頃。一期工程占地8.5公頃，建筑面積26.6萬平方米，規劃建設酒店、購物中心、高檔商住樓及餐飲娛樂配套設施，由嘉海建設發展有限公司和豪為建設發展有限公司共同投資開發。物業管理投標公告發布后，全市先后有二十余家物業管理公司報名。經過初審和復審，確定了8家物業管理公司參加最后競標。整個活動在河北區公證處的監督下進行。
評注：
物業管理項目實行公開招投標，是物業管理項目委托的必然趨勢。
為推動物業管理健康發展，天津選聘物業管理企業將全面實行招投標?！短旖蚴形飿I管理招投標規則》已出臺。該《規則》規定，天津市建筑面積在5萬平方米以上的住宅小區的物業管理，應以招投標方式選聘物業管理企業;建筑面積20萬平方米以上的住宅小區的物業管理工作必須以招投標方式選聘物業管理企業，并對招投標的程序和方法作出規定。此舉將使物業管理行業建立起公正、公平的市場競爭機制，實現優勝劣汰。
為提高物業管理水平，天津市房管局加強對物業管理企業的治理，還推出《天津市物業管理企業資質等級評定辦法》、《天津市十強物業管理企業認定辦法》等規定，開展物業管理達標活動，力爭90%的企業項目達標，優秀企業項目要達到30%。
篇2：物業管理招投標案例解析
案例一 北京回龍觀“競選”管家
--北京天鴻房產管理公司、深圳長城物業管理公司中標
1999年11月8日,由北京天鴻集團公司開發建設的全國最大的經濟適用房項目--北京回龍觀文化居住區(一期)物業管理招投標活動在北京舉行。北京天鴻集團公司房產管理經營公司和深圳長城物業管理有限公司在招標中勝出。北京面向全國招標物業管理公司,在全國是第一次;北京市副市長汪光燾、建設部住宅與房地產業司副司長沈建忠出席了競標活動。
本次天鴻集團物業管理招標活動,先后有來自深圳、重慶、西安和北京等地共計30多家物業管理公司報名,經過專家復評,最后選擇了具有甲級資質的北京天鴻集團房產經營管理公司、北京燕僑物業管理有限公司、北京市望京實業總公司、深圳長城物業管理有限公司、深圳福田物業發展有限公司等5家技術力量較強、物業管理水平較高、社會效益較好的物業管理公司參加本次最終競標。答辯會上,5家物業管理公司向評委介紹了公司的情況、物業管理業績和對回龍觀居住區物業管理的設想,并回答了評委的提問,最終北京天鴻集團公司房地產經營管理公司和深圳長城物業管理有限公司在激烈的競爭中以微弱的優勢中標。
目前全國房地產市場快速發展,競爭日趨激烈,許多開發商都將物業管理作為房地產項目開發的延伸,作為市場競爭的主要手段和品牌建設的重要組成部分。開發商--北京天鴻集團公司董事長兼總經理李發增說:“此次招標正是要改變過去‘重建設輕管理’、‘誰建誰管’的舊模式,將‘開發建設’與‘物業管理’分開,不僅避免過去‘建管’不分造成的責任不清、互相推諉給居民造成的困難和麻煩,同時也可規范市場競爭行為,從而推進物業管理市場化進程?！?/p>
沈建忠在競標會上指出:此次物業管理招標活動將對全國的物業管理工作產生很大影響,其意義首先表現在它打破了過去社會上一直認為在普通住宅、低價位住宅區無法進行專業化、社會化物業管理這樣一個禁區,轉變了某些人認為只有高檔物業才能進行一流服務、一流物業管理的觀念,普通住宅小區也同樣需要一流的專業服務;二是這次招投標是在嚴格、公正、公平的原則下進行的,為全國物業管理招投標工作積累了經驗,是有益的借鑒;三是有助于開發公司和物業管理企業轉變經營作風,改進服務態度,提高服務質量,在市場競爭中樹立和培養一批優秀的物業管理企業。
案例二 深圳市府物業找“管家”
深圳市對政府辦公大樓管理公開招標,從而邁出了市府物業管理專業化、社會化、科學化的第一步。
主持招投標的深圳市機關事務管理局局長說:“以后,市政府辦的物業將全部采取公開招標的方式讓專業公司進行管理。此次向社會招投標活動是機關事務管理局為節省財政開支、深化機關后勤改革及進一步提高辦公樓物業管理服務水平的一次實踐和嘗試?！?/p>
篇3：高教公寓物業管理招投標案例分析
在百家湖花園首次面向全國招聘 “管家”之后,江蘇省南京市龍江小區10幢高教公寓的16所高校的3000戶高級知識分子家庭為花明白錢,也通過招標的方式尋找“管家”。江蘇愛濤置業、星漢物業、南大物業、東海物業、養園物業等12家物業公司第一次打起了“價格戰”。
為解決南京高校教師住房困難的全國重點工程 --南京龍江小區10幢高校公寓于2000年4月底交付使用,占地約30萬平方米,由南北兩個區域組成。龍江高校公寓委托管理期限為3年。特別引人注目的是龍江高校公寓業主管理委員會在此次招標中明確提出,物業管理收費標價占招標總分的一半,標書占30分,答辯和企業信譽分別占10分。
根據 1999年12月8日出臺的《江蘇省普通住宅區物業管理公共服務費等級收費暫行辦法》,住宅區物業管理公共性收費指導價即便是最高的5級,每月每平方米也就是0.5元。在上限已經很明確的情況下,南京的物業管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價格來。招標書發出后,南京的很多物業管理公司第一次仔細測算起自己的成本來。江蘇愛濤置業的總經理梁蘇拉說,南京的物業管理市場才剛剛啟動,老百姓對物業管理收費一向頗有意見,這次明確將收費標準作為硬杠桿,顯然增加了物業管理公司的壓力,比如愛濤置業要想在招標中獲勝,就要拿出更具競爭力的價格來,降低一個收費等級,提高一個服務檔次,勢必要求各家公司物業管理人員一人多專、一人多崗,以降低企業經營成本。從長遠來看,這對南京的物業管理行業無疑將起到積極的作用。
附:南京兩次物業管理招投標活動效果分析。
1999年12月5日,南京百家湖花園住宅區就物業管理單位進行了招投標。2000年3月20日,南京龍江高教公寓又以招標的方式面向社會選聘“管家”。最終,兩家物業管理公司取得了龍江高教公寓南北兩大片區的管理權。南京市的這兩次招投標活動推動了江蘇,特別是南京市物業管理市場化的進程。
1)百花湖花園住宅區招標概況
(1)物業標的:在建,規劃建設26,8萬平方米,已建11萬平方米,其中別墅3萬平方米(已入住)。
物業類型有別墅、高檔公寓。設施基本齊全,維修基金基本落實。
物業管理區域:一個。
(2)招標范圍:全國公開招標,公證部門全過程公證。
(3)招標主體:物業管理主管部門受開發商委托,與開發商共同招標并運作。
(4)投標方:深圳、上海、江蘇等地的6家物業管理公司。
(5)評委組成:建設部、北京、上海、深圳及高等院校、開發商等資深專家10人。
(6)評標方式:專家綜合評定,其中信譽調查由招標辦隨機抽查評分。
(7)評分類別及權重:信譽(12%)、標書(54%)、答辯(34%)
(8)公共服務費確定:政府定價:別墅,3元/(月?平方米);高檔公寓,0.5元/(月?平方米)。
(9)招標執行依據:借鑒其他省市經驗。
2)龍江高教公寓招標概況
(1)物業標的:已建29.3萬平方米,南北兩片,即將入住率95%以上。
物業類型:經濟適用型普通高層住宅,設施齊全,但車位、管理用房等不足,落實了維修基金;物業管理區域為 2個。
(2)招標范圍:南京地區省、市物業管理企業投標,公證部門全過程公證。
(3)投標方:南京地區省、市屬12家企業。
(4)評委組成:業主委員會、省主管部門、市物業管理協會、院校、企業等資深專家7人。
(5)評標方式:借鑒工程招標方式,無底價競標,專家評標,業主委員會最終定標,其中信譽調查由業主委員會隨機抽查評分。
(6)評分類別及權重:信譽(10%),標書(30%),價格(50%),答辯(10%)。
(7)公共服務費確定:政府指導價與市場調節價相結合,中標價為0.36元/(月?平方米),業主委員會標底價為0.34元/(月?平方米)。