小區物業服務管理方案

　　一、總體規劃

　　為了搞好××小區的物業管理服務，提升本企業物業管理水平，為業主營造一種舒適的居住環境，特制定本方案。

　　二、服務準則

　　(一)標準服務時間

　　周一至周日上午8：00~下午18：00。

　　(二)服務中心電話

　　物業管理部客戶服務中心設有24小時值班服務專員，以便于為廣大業主服務。服務電話如下。

　　1.標準服務時間電話：×××××××。

　　2.非標準服務時間電話：×××××××。

　　三、服務內容

　　(一)遷入手續辦理

　　1.業主持小區業主的《入住通知單》、《購房合同》到服務中心辦理遷入手續。

　　(1)按規定要求填寫《入住登記表》。

　　(2)按規定繳納有關款項。

　　(3)與服務中心工作人員共同辦理入住前的樓宇、設備、設施查驗手續。

　　(4)辦理物業移交手續，領取鑰匙。

　　2.業主應保證在搬家過程中服從轄區物業管理人員的指揮，按指定路徑進出遷入地域，并注意遵守小區的公共秩序。

　　(二)房屋維修管理

　　1.每年一次對房屋共用部位及共用設施設備進行安全普查，根據普查情況制訂維修和管理計劃，上報委托方并組織實施。

　　2.對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，保證房屋的使用功能和安全，杜絕事故的發生，有檢修記錄和保養記錄。

　　3.根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。

　　4.每日巡查一次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

　　5.保持公共區域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的在兩個工作日內完成;照明設施一般的故障(損壞的燈座、燈泡、開關等)，在兩天內安排修復完成，其他故障五個工作日內完成，保持90%的樓道照明燈具能正常使用;墻面、頂面粉刷層發現剝落或污損，應每一個月集中安排一次修補、除污;步行梯、樓房散水等設施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每一個月集中一次進行修補維修。

　　6.按照政府有關規定，每年進行一次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。

　　7.對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為要及時告知與勸阻，并及時報告政府有關主管部門。

　　8.小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。保持小區各組團、棟及單元(門)、戶標志清晰。

　　(三)公共設施維護管理

　　1.對共用設施設備進行日常管理和維修養護(依法應由專業部門負責的除外)，共用設施設備能正常運行和使用，杜絕安全事故的發生。

　　2.建立共用設施設備清冊檔案(或設備臺賬)，有設施設備的運行、檢查、維修、保養記錄。

　　3.有設施設備操作規程及保養規范，按操作規程及保養規范執行。

　　4.對共用設施設備進行定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。

　　5.特種設施設備和測量儀表、儀器，按照政府有關規定，定期進行檢驗檢測校準，符合相關規范。

　　6.設備房保持整齊清潔，安全設施符合規范，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現象，無堆積雜物;設備設施銘牌、標識規范、統一、完整;操作規程、維護規范、管理制度在明顯位置做出標識;各類管線有分類標識和流向標識;各類記錄本、登記本(運行、維修、保養、交接班等)齊全，記錄完整;監控記錄可保存15天，并能正?；胤?。

　　7.對小區內變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設施、車庫限高、區內道路限速、燃氣調壓站(箱)、水系沿岸等危及人身安全的部位設置明顯警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

　　8.公共區域內的雨水、污水管道每年檢查、疏通一次;雨水、污水井每半年檢查、清掏一次;雨水、污水管道及井發生堵塞時應及時疏通;化糞池每年至少清掏一次，每季度檢查一次，防止外溢。

　　9.建立設備設施巡視制度，有專人巡視，配電室、排污泵等每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調機房、高壓配電室、中控室等有專人24小時值守，值守人員每班工作時間不超過八小時。

　　10.每日對園區路面、景觀、小品、圍墻(護欄)、窨井、健身設施、兒童娛樂設施、照明設施、門禁、周界報警監視系統等巡視一次。設施設備能正常使用，無安全隱患。

　　11.設立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時性。倉庫有完善的管理制度，專人管理，物品分類碼放。

　　12.使用中水系統的，確保水質達到國家中水水質標準。

　　13.保證載人電梯日夜24小時正常運行。

　　14.消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。

　　15.小區主要道路及停車場交通標志齊全。

　　16.路燈、樓道燈完好率不低于95%。

　　(四)公共秩序管理

　　1.小區出入口24小時值勤，進入樓幢門廳刷卡。

　　2.實行封閉式管理，出入口有專人24小時值守，對訪客出入進行登記管理，阻止小商小販進入小區。在有可能危及人身安全處有明顯標志。

　　3.園區和樓內巡視。園區巡視白天三次、夜間四次，樓內巡視每天兩次，夜間需兩人同時巡視。巡視有計劃、巡視路線圖、巡視項目內容、要求及記錄。

　　4.門崗及巡視服務人員，形象端正、著裝整齊干凈、舉止規范、語言禮貌、連續上崗時間不超過四小時;門崗服務設施完好、標識醒目;有服務操作細則。

　　5.監視控制中心設專人24小時值班，負責小區監控的值守，處理各類報警和異常信息，每人每班工作時間不能超過八小時。監視控制中心各類制度在明顯位置做到標識。

　　6.有機動車輛和非機動車的行駛方向、限速標識，交通指示標識應規范、清晰，對進出小區的車輛進行引導，車輛有序通行、停放。

　　7.突發事件發生時及時報告政府有關部門，并設專人保護現場，配合公安等部門進行處理。

　　8.對火災、治安、公共衛生等突發事件制定應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　9.對小區內高空拋物墜物、臺風、火患等公共安全隱患做到及時公示，警示注意事項，共同做好安全防范工作。

　　10.對監控中心按責嚴密監視，發現問題立即發出預警報告，及時處理。日常攝像下載備份規定保留一周。

　　(五)清潔服務

　　1.在各樓層和各門廳口設置垃圾桶、果殼箱，每日清理、集送兩次。集中的垃圾盡快外送，每日不少于兩次，做到生活垃圾日產日清。

　　2.小區道路、廣場、停車場等每日清掃兩次;門廳、電梯廳、樓道每日清掃一次，每周拖洗一次;電梯門、地板及周身每天清掃抹擦一次;人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦兩次;共用部位門、窗、不銹鋼扶欄、用戶信箱等每周抹擦一次;公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦一次;小區范圍內綠化帶(及附屬物)每天清掃一次;休閑區亭廊、桌凳、木欄桿每半月抹擦一次;路燈每月抹擦一次。

　　3.區內公共雨、污水管道每年疏通一次;雨、污水井每月檢查一次，并視檢查情況及時清掏;化糞池每兩個月檢查一次，每年清掏一次，發現異常及時清掏。

　　4.二次供水水箱按規定半年清洗一次，定時巡查，定時化驗，水質符合衛生要求。

　　5.根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

　　(六)綠化養護管理

　　1.雇請專業人員實施綠化養護管理。

　　2.對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。

　　3.對水池進行定期檢查，每星期打撈一次飄浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、換水一次。

　　4.定期清除綠地雜草、雜物。

　　5.適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

　　6.適時噴灑藥物，預防病蟲害。

　　四、服務評估

　　1.定期評估

　　服務中心客戶主管根據業戶反映制訂定期檢查計劃，會同維修人員、秩序管理人員及環境衛生人員每月×日定期在小區內進行服務檢查，以評估服務效果。

　　2.臨時檢查

　　總經理或其他高層領導認為有必要進行服務檢查時，可以由服務中心具體組織實施，其他部門共同參加對小區物業服務進行臨時檢查，以評估其服務效果。

篇2：師范大學分校區家屬區實施物業服務管理方案

　　師范大學分校區家屬區實施物業服務管理方案

　　一、物業服務管理體制

　?。ㄒ唬┏闪⒆粑瘑T會。由學校工會組織17棟樓住戶推選17名住戶代表（每棟樓1名）成立住戶委員會，住戶委員會設主任1名，副主任3名。住戶委員會代表全體住戶選聘物業公司、確定物業服務內容與物業服務費標準；對物業公司服務質量和服務態度進行監督；處理住戶和物業公司之間與物業服務相關的問題；代表住戶向學校管理部門反映住戶的正當要求，保護住戶與學校的正當利益。

　?。ǘ┖笄诠芾硖?、國有資產管理處、公安處、校工會、愛衛會協助住戶委員會辦理相關事宜，協調住戶委員會與物業公司、學校之間的相關工作。

　　二、物業服務內容

　?。ㄒ唬?0**年1月1日起，除供水、供電、供暖運行與管理，售電、售水、收取供暖費用由后勤集團負責外，其他服務（小區安全、保潔、綠化管護、道路與公用設施管理與維修、地下車庫管理）全部由物業公司負責（具體服務細則另訂）。

　?。ǘ┯珊笄诩瘓F實施供水、供電、供暖運行與管理，并售電、售水、收取供暖費用。對無正當理由拒交和拖欠物業的費的住戶，物業公司通知后勤集團，后勤集團暫停向其供水、供電；待其交清費用后，恢復供水、供電。

　?。ㄈ┳≌瑑人?、電表及供暖入戶閥門之后管網及室內其它維修，可由后勤集團、物業公司提供服務，也可由他人提供服務，費用由住戶承擔。

　?。ㄋ模┕貌糠钟晌飿I公司管理與維修，維修費用由后勤管理處審核，按實結算。

　　三、物業費用的收取

　　小區地面服務費用標準與地下車庫物業服務費用標準分別核算，分別管理。其標準由住戶委員會通過招標方式確定，由物業公司向住戶全額收?。▽W?？上蚵毠ぷ暨M行適當補貼，考慮雁塔校區家屬區的實際情況，長安校區家屬區物業費中安全保衛費用可由學校承擔），空房物業費由學校承擔。

　　四、物業服務期限

　　服務期限一般確定為3-5年。

篇3：物業服務資料業主檔案管理方案

　　物業服務資料與業主檔案的管理方案

　　為了確保物業服務部及本單位物業管理所使用的常規服務文件的有效性，規范業主檔案的保管與跟蹤工作，特制訂本管理方案。

　　一、資料或檔案的收集與保存

　　首先，在物業接管移交時，要力爭全面、準確地收集到本單位與開發商及設計單位、施工單位在合作方面的工程建設及工程技術等原始資料。其次，業主入住、進行房間調配階段，業主資料以及在日常管理中的房屋維修檔案、設備運行檔案、投訴回訪記錄等相關資料，都需要工作人員將其全面收集起來并妥善保管。

　　二、資料或檔案的整理與分類

　　所有原始資料應當統一由檔案管理員集中整理。剔除作廢的和無效的記錄后，按類別進行裝訂并整理成冊，做到整齊清晰、分類合理、便于查找。按照檔案資料的不同，管理內容可以分類為以下幾類。

　　1.工程技術資料：包括住宅區規劃圖紙、項目批文、用地批文、建筑許可證、投資許可證、開工許可證、拆遷安置資料、紅線圖、竣工總平面圖、地質勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告等。

　　2.業主及各辦公部門檔案：包括業主及各辦公機構詳細資料登記表，進出小區人員登記表，業主、各辦公機構房間的維修檔案等。其中，業主檔案內容具體包括有經業主簽署后的業主公約、經業主簽署后的消防安全責任書、業主家庭情況登記表、鑰匙領用登記表、業主證領用登記表、業主入住驗房表以及業主的有關證件復印件等。

　　3.裝修檔案：包括二次裝修申請審批表、相關圖紙及裝修施工隊資料、裝修責任書、施工企業資質證明、裝修人員登記表、室內設計平面圖、裝修竣工圖等。

　　4.維修資料：包括維修申請記錄、回訪記錄、維修派工單以及設備、設施巡檢記錄等。

　　5.業主反饋信息：包括服務質量回訪記錄、業主意見和調查統計記錄、業主投訴及處理記錄、業主來訪紀錄等。

　　6.本部門員工管理資料：包括員工個人資料、聘用記錄、員工業績考核及獎罰記錄、員工培訓計劃、培訓檔案、考核記錄、員工晉升記錄、員工薪金變動記錄及內務管理記錄等。

　　7.行政文件資料：包括相關值班及檢查記錄、有關財務記錄、主管部門文件、公司文件、內部管理規章制度、通知、通報文件等。

　　三、資料或檔案的歸檔

　　對于所有分類整理好的信息資料，工作人員必須進行歸檔保存。

　　1.檔案管理實行原始資料和計算機檔案雙軌制，使儲存方式多元化，盡可能確保資料轉化為計算機磁盤儲存，便于查找。同時，還要運用錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、表格、圖片等多種形式保存，使抽象的檔案資料具體化、形象化。

　　2.對本單位利益影響較大的檔案應加密保存，使此類檔案在計算機中按級別檢索，對保存在檔案室的原始資料應嚴格控制借閱。

　　3.檔案應編制統一的檔案分類順序進行組卷、逐一編號、登記造冊、編制目錄、分柜保存。

　　4.根據檔案盒規格準備相應的檔案標貼紙，在檔案標貼紙上打印出標準黑體一號字體的檔案類別名稱，制作好的檔案標志貼應當貼在檔案盒左側上方，并將檔案盒整齊排列在檔案柜中。

　　5.各業主的檔案資料應按棟號、樓層號、房間號的先后順序排列在檔案盒內。按檔案盒內各檔案的排列順序將檔案有關內容登記在業主檔案目錄內，詳細、清晰地注明序號、檔案編號、業主姓名、入住時間、檔案頁數、備注等內容。

　　6.檔案室應配備相應的文件柜、文件盒以及消防器材等，并隨時保持干燥、通風、清潔，確保儲存地點符合防火、防蟲

防鼠、防潮等要求并定期巡查。檔案室鑰匙交由檔案管理員專門保管，檔案室應避免無關人員任意進出，以保證檔案的安全和完善。

　　7.所有檔案盒資料都應妥善保存，注意保持整潔，不得擅自涂改、外借，未經授權，任何人不得私自復印或打印保密資料或文件。

　　四、資料或檔案的運用

　　工作或服務的過程中應當充分發揮檔案資料的作用，內部員工可通過管理中心內部局域網，查閱文件檔案授權范圍。由于業主檔案屬絕密檔案，借閱原始資料的使用者，應該按檔案的不同密級經相關負責人批準方可借閱，特殊情況如需查閱須報管理處。

　　五、業主檔案的跟蹤

　　當業主聯絡方式發生變化或業主發生更替時，服務中心應將變化情況記錄在業主檔案中。本部門應當由專職主管負責每季度進行一次家庭情況的普查，對拖欠管理費、水電費和其他服務費一個月以上的業主，管理員應至少每隔兩周跟蹤一次。

　　六、過期資料或檔案的銷毀

　　對于作廢或失效文件，相關人員應在失效文件上標注作廢標記，防止繼續使用。根據文檔的保存期限和性質，管理人員應該定期對過期和作廢的文檔進行剔除和銷毀，防止檔案的堆積和混淆。對于已過保存期的檔案經主管領導批準后可進行銷毀，但銷毀的同時必須建立已銷毀文檔的清單，便于備查。