1.0目的

　　通過對設施設備(以下統稱設備)的管理控制,保證管理過程有能力滿足服務的要求。

　　2.0適用范圍

　　本程序適用于管理處所有設備的管理控制

　　3.0主要職責和權限

　　3.1工程維修部負責管理區域內設備設施的運行管理、維修及保養工作。

　　4.0程序內容

　　4.1設備的分類、編號

　　管理處將設備分為六大類:強電、弱電、消防、給排水、電梯、公司設備,按對物業服務的影響程度,將設備分成三個級別:

　?、窦壴O備--對服務有直接影響;

　?、蚣壴O備--Ⅰ級設備的附屬設備;

　?、蠹壴O備--對服務無直接影響。

　　各類設備編號原則如下:

　　JYHT--□□ □□ □□□ □

　　設備級別(Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ)

　　設備流水號(000~999)

　　各系統代號(00~99)

　　專業代號

　　表示xx豪廷

　　注①:專業代號:

　　QD-強電 DT-電梯 RD-弱電 XF-消防

　　GP-給排水 GS-公司設備

　?、诟鲗I分系統代號分配:

　　QD:00~09 RD:10-19 GP:20~29

　　DT:30~39 XF:40~49 GS:50~59

　　QD:00-供配電 02-普通照明 03-動力箱

　　RD:10-有線電視CATV 11-無線對講

　　12-通信系統 13-閉路監控

　　14-車輛管理系統 15-樓宇自控系統

　　GP:20-生活給排水系統 21-排水及排污系統 22-噴泉系統

　　DT:30-電梯

　　XF:40-火災報警系統 41-硬線聯動系統 42-干粉滅火系統

　　43-防火卷簾門 44-疏散指示與事故照明 45-消防水系統

　　46-防排煙系統 47-泡沫滅火系統

　　GS:50-公司辦公自動化系統 51-工具設備

　　4.2設備的配置、驗收、建檔

　　4.2.1配置

　　工程維修部須對所有設備狀況足夠了解,同時根據物業服務需求和實際工作情況提出設備申購計劃。

　　4.2.2驗收

　　工程維修部負責對設備的驗收,經驗收合格的設備方可接管投入使用。

　　4.2.3建檔

　　2萬元以下的設備應登記在《設備明細表》中,作為設備管理臺帳;對2萬元以上的設備除登記在《設備明細表》中外,還應填制《設備卡》2份,一份懸掛于設備上,另一份保留在維修部存檔(維修部存檔的設備卡應包括大修記錄,懸掛于設備上,不包括檢修內容)。

　　4.3設備的使用管理

　　4.3.1《維修部工作手冊》的編制

　　維修部負責編制Ⅰ、Ⅱ級設備的管理工作規程,其中應包括設備的操作、安全操作規程等要求。Ⅲ級設備由使用人參照其設備的使用說明書操作,或由維修部對操作人員進行必要的培訓,Ⅲ級設備的操作人員負責每日對設備進行的清潔、潤滑、更換易損易耗件。

　　4.4設備運行和檢查

　　4.4.1設備運行

　　維修部人員根據《維修部工作手冊》進行設備操作,并根據運行情況填寫操作表格;

　　4.4.2設備巡查

　　維修部根據《維修部工作手冊》對供配電、弱電、給排水系統等進行巡查,并填寫下列表格:

　　1)《供配電設備巡查記錄》

　　2)《弱電系統巡查記錄表》

　　3)《電梯運行巡查記錄表》

　　4)《給排水設備設施巡查記錄表》

　　對于委外維護保養的設備應在《分包合同》中注明維護保養的內容,工作檢查標準、頻次等要求,由維修部編制相關工作規程,并據此對供方的工作進行檢查、監督,并填寫下列表格:

　　1)《電梯維護保養記錄》

　　2)《消防系統維護保養檢查記錄》

　　4.5設備的維護保養

　　4.5.1設備維護保養工作規程的編制

　　維修部負責編制Ⅰ、Ⅱ級設備的維護保養工作規程,其中應包括保養項目、保養頻次、保養時間、保養內容等。

　　4.5.2日常維護

　　維修部操作人員負責按照《維修部工作手冊》的要求,對設備進行日常維護保養,并填寫《設備設施保養記錄》。

　　4.5.3定期維護保養

　　1)定期維護保養計劃的制定

　　維修部負責在每年12月編制下年度《設備年度維護保養計劃》。在每月的下旬編制下月的《設備月度維護保養計劃》,以據此安排維護保養工作。

　　2)定期維護保養的實施

　　維修部根據《設備月度維護保養計劃》和《維修部工作手冊書》實施設備的定期維護保養工作,保養人員根據維護保養情況填寫。

　　A、《設備設施保養記錄》

　　B、《供配電設備(設施)保養記錄表》

　　4.6設備的維修

　　4.6.1設備自行維修

　　當設備不能正常運行、操作人員無力維修時,維修部應組織專業人員進行檢查維修,并根據維修情況填寫《設備設施維修記錄》。設備大修還應填寫在工程維修部保存的設備卡中。

　　4.6.2設備委外維修

　　當設備故障超出維修部現有維修能力時,維修部填寫《設備外委維修申請單》報管理處審核、公司批準后,選擇合格供方實施委外維修。

　　4.7應急處理

　　維修部負責對各系統建立《機電設備系統應急處理方案》,以滿足在設備出現故障或緊急情況下,能盡快排除故障,減少損失,使廣大業戶滿意。

　　4.8設備(系統)的更新改造、報廢

　　當設備系統不能滿足服務運作需要時,維修部應根據《維修部工作手冊》要求實施技改。設備選型、費用估算、實施計劃安排等方面的內容,報管理處審核、公司審批后執行。

　　當設備無法維修或維修成本太高、不經濟時,由維修部填寫《報廢單》報管理處審核、公司審批后作報廢處理。

　　4.9質量記錄的保存

　　工程部負責按照《文件控制程序》、《操作記錄控制程序》的要求保存與設備管理有關的記錄。

　　5.0支持文件

　　5.1《維修部工作手冊》

　　5.2《設備年度維護保養計劃》

　　5.3《機電設備系統應急處理方案》

　　5.4《設備月::度維護保養計劃》

　　5.5《分包合同》(供方提供)

　　6.0質量記錄

　　6.1《設備明細表》

　　6.2《設備卡》

　　6.3《設備(設施)維修記錄》

　　6.4《設備(設施)保養記錄》

　　6.5《供配電設備巡查表》

　　6.6《供配電設備(設施)保養記錄表》

　　6.7《弱電系統巡查記錄表》

　　6.8《中控室系統運行維修記錄表》

　　6.9《消防系統維護保養檢查記錄》

　　6.10《給排水設備(設施)巡查記錄》

　　6.11《設備對外委托維修申請單》

　　6.12《電梯保養檢查評定記錄表》

　　6.13《電梯運行巡查記錄表》

　　6.14《供方服務質量檢查表》

　　6.15《報廢單》

篇2：房地產材料設備采購程序

　　房地產公司材料設備采購程序

　　1.目的和范圍：對采購過程及供應商進行控制，確保所采購物資型號、規格、技術參數等符合國家規范以及設計要求，并保證其質量滿足公司經營運作與所開發的樓宇檔次的要求。適用于工程項目所需的原、輔材料和設備的采購(其中包括甲供、乙供兩種形式)以及對供應商的選擇、評價和控制。

　　2.職責

　　2.1總經理和總經理室

　　2.1.1副總經理參與重要甲供設備的合同談判;

　　2.1.2總經理批準采購合同。

　　2.2由總經理室、工程材料部、設計研發部、審計核算部、項目經理部和監理單位共同成立采購審查委員會。

　　2.2.1由工程材料部分門別類準備合格供應商名錄，提交采購委員會審查、篩選，采購必須在合格供應商范圍內進行。

　　2.3工程材料部

　　2.3.1負責設備、材料信息的收集，建立供應商信息庫(材料樣品室、供應商檔案);

　　2.3.2負責物資供應商的評價、選擇與控制，并編制《合格供應商名錄》，由工程材料部經理批準;負責對合格供應商進行動態考核，至少每年更新一次。

　　2.3.3負責審批物資采購計劃

　　2.3.4負責組織采購物資招標，明確所采購物資的技術標準;

　　2.3.5負責草擬采購合同，組織合同談判(乙供材料除外);

　　2.3.6負責監控采購合同的履行狀況;

　　2.3.7負責驗證采購產品的質量、規格和數量(項目部);

　　2.4審計核算部

　　2.4.1參與物資供應商的選擇;

　　2.4.2參與甲供物資合同的談判;

　　2.4.3參與采購合同的審核與會簽。

　　2.5經營銷售部

　　參與對有關售樓書中所承諾的重點材料、設備的規格、檔次、功能等項目的招標書審核。

　　2.6財務計統部

　　2.6.1參與物資供應商的選擇;

　　2.6.2參與甲供物資合同談判;

　　2.6.3參與采購合同的審核與會簽。

　　2.7設計研發部

　　配合工程材料部對影響建筑外觀和使用功能的材料、設備進行確認。

　　3.工作程序

　　3.1合格供應商選擇

　　3.1.1供應商能力調查

　　由工程材料部采購資料員負責收集供應商和廠家提供的營業執照、法人資格、生產許可證、質量鑒定書等資料。進行全面的比較、選擇，建立供應商信息庫(包括材料樣品室、供應商名錄、設備材料推薦書等)。

　　3.1.2供應商能力評價

　　評價內容：

　　A.廠家能力的評價點：資質證書(包括企業質量認證、產品生產許可證、特殊產品認證、產品質量檢驗證書)產品的技術先進性、生產規模、生產工藝、生產設備、檢測手段、業績、售后服務等。

　　B.供應商能力評價點：資質證書(包括工商登記營業執照代理或專營證書等)注冊資金、代理品牌、經營規模、業績、信譽、售后服務等。

　　評價方法：

　　工程材料部材料經理和設備經理分別根據廠家、供應商評價的側重點組織相關部門人員以及采購資料員采取以下一種或幾種評價方法對供應商進行評價(必要時邀請采購委員會成員參與)。

　　A.實地考察生產線及公司狀況。

　　B.實地考察產品在建設項目實際應用情況。

　　C.實地或通過其他方式了解用戶對廠家及其產品的使用、服務情況。

　　D.從行業機構中了解廠家及其產品的市場率及用戶反映情況。

　　E.資質評價：要求供應商提供營業執照、生產許可證。

　　F.樣品評價：要求供應商提供樣品，公司對所提供的樣品進行檢測、評價或試用。

　　G.業績評價：對供應商以往提供同類物資的質量狀況與信譽，如交驗合格率、供貨是否及時以及售后服務是否良好等進行評價。

　　3.1.3編制合格供應商名錄

　　3.1.3.1公司合格供應商名錄中應包含兩類：一是公司匯總各方意見后形成的合格供應商;二是針對公司采購的主要設備材料(量大、高價值)確定若干家廠商作為長期合作的戰略伙伴。

　　3.1.3.2工程材料部采購資料員將以上評價結果分類填入《供應商評價表》,對各供應商及其產品進行綜合分析、比較、選擇出合格的供應商及其產品，列入《合格供應商名錄》，同一種物資應有多個合格供應商可供選擇?！逗细窆堂洝穲笏凸静少弻彶槲瘑T會審批。

　　3.2物資采購

　　3.2.1甲供物資的采購驗收

　　甲供物資包括：電梯、空調設備、消防工程設備、冷卻塔、水泵、凈水設備、自動供水設備、污水處理設備、發電機組、安防監控設備、高低壓開關柜、變壓器等。

　　3.2.1.1《采購產品招標書》的編制

　　工程開工后工程材料部設備經理依據施工單位經監理單位和項目經理

　　審查確認后報送的《甲供設備進場計劃》(甲供設備進場計劃必須在設備到場前半年報送到工程材料部)編寫《采購產品招標書》。

　　3.2.1.2招標、評標、簽定合同

　　A.工程材料部經理根據公司所開發樓宇的檔次及采購物資的類別、性能要求，根據《合格供應商名錄》對供應商進行選擇，(同一設備或材料必須有二家以上的供應商)分發產品招標書;執行《招標管理程序》。

　　B.收到投標書后工程材料部組織總經理室、研發部、審計部、財務部、項目部、監理單位有關人員對產品的外觀、性能、制造工藝、維保服務、使用情況等及供應商的資信、實力、交貨期、供應價進行綜合評判(必要時到廠家和已使用該產品的項目考察)，以開標報告的形式記錄評判結果，確定入圍供應商。

　　C.確認入圍供應商后，工程材料部協同審計部、財務部、監理單位、總經理室有關人員與入圍供應商進行商務談判并形成會議記錄，最后確認供應商。

　　D.工程材料部組織草簽合同，并會同審計部、法律顧問及財務部對合同的準確性、合法性、付款方式的合理性以工作請示單的形式進行審核，經總經理批準后生效。

　　E.合同生效后，工程材料部資料員將合同原件分發給財務部、供應商，復印件分發給審計部、項目部。項目部資料員將合同復印件傳遞到監理單位。

　　3.2.1.3低值易耗零星物資的采購

　　由項目部經理通過工作請示單進行材料申請，由工程材料部材料員進行詢價，經工程材料部、審計部、財務部審核后，報總經理批準即可。

　　3.2.1.4驗收

　　執行《施工管理程序》中"3.2.1.2甲供材料、設備到場管理"的有關程序。

　　3.2.2乙供物資的控制

　　乙供物資包括：鋼筋、水泥、砂石、墻磚、面磚、地磚、照明箱、開關、燈具、插座、電線、管材、閥門等。

　　3.2.2.1認價、確定品牌

　　A.項目經理對監理單位審核過的由施工單位提供的乙供物資(除地材外)采購計劃(施工單位按施工合同要求分階段提交)，進行確認，上報工程材料部，工程材料部應及時對材料、設備的品牌和標準進行確定，由工程材料部、審計核算部核定價格，設計研發部配合工程材料部對影響建筑外觀和使用功能的材料、設備進行確認。

　　B審計部將認價單及時下發到項目經理部，由項目經理部、監理單位、施工單位三方會簽確認其中一家供應商。

　　3.2.2.2驗證

　　A.項目部經理委托監理公司監督施工單位根據國家規范、設計要求對乙供物資進行外觀、性能驗收，確認施工單位填寫《材料報驗單》，合格品批準進場使用。

　　B.施工單位在安裝過程中造成產品損壞問題的由施工單位聯系分包商進行協調、處理。

　　3.3合格供應商的評價:

　　A.工程材料部采購資料員負責建立供應商檔案，其中包括：

　　●《供應商評價表》

　　●《產品使用情況表》(物業公司提供)

　　●《合格供應商考核表》

　　●《項目經理月報》(對材料、設備的評價部分)

　　B.項目竣工驗收交付后，由工程材料部、審計部、財務部有關人員及時采取適當的方式對提供產品的合格供應商進行全面評價一次，填寫《合格供應商考核表》并納入合格供應商檔案，評價時主要依據：

　　●進貨檢驗記錄

　　●采購合同

　　●產品使用情況表

　　C.項目交付使用一年后，由工程部材料或設備經理列出需了解的產品目錄，由客戶服務中心向物業公司收集產品使用情況的評價記錄。

　　D.對考核中達不到規定要求的供應商，取消其合格供應商資格，一年內不得向其采購材料、設備。

　　4.相關文件

　　4.1《施工管理程序》

　　4.2《財務管理制度》

　　5.相關表單、記錄

　　5.1供應商評價表

　　5.2合格供應商考核表

　　編制：

　　日期：20**.10.10審核：**

　　日期：20**.10.11批準：

　　日期：20**.10.21

篇3：新建項目甲供材料(設備)采購管理工作程序

　　新建項目甲供材料（設備）采購及管理工作程序

　　1.目的：

　?。?）確保采購材料（設備）100％符合有關國家規范及標準。

　?。?）確保采購材料（設備）嚴格按合同要求進場，保證工程按質按期完成。

　?。?）嚴格按采購合同要求支付材料（設備）款，做到付款進度不超前于材料（設備）進場進度。

　　2.范圍

　　新建項目工程承包合同中所指定的甲供材料（設備）。

　　3.職責

　?。?）設計部從建筑設計角度考慮，提出采購材料（設備）在美觀及使用功能等方面的要求，并提供甲供料清單及驗收規范。

　?。?）工程部負責甲供材料（設備）的采購資料準備、采購實施、組織驗收以及檢查采購材料（設備）是否按合同要求進場。

　?。?）預算部負責控制采購材料（設備）的付款方式以及付款進度。

　　4.程序

　?。?）工程部主辦工程師按《招投標管理工作細則》規定要求進行甲供材料（設備）的采購。

　?。?）工程部主辦工程師擬定《招投標文件》、《采購合同》及投標廠商的入圍資格報請部門經理審批。

　?。?）主辦工程師按經審批的《入圍資格》要求邀請三至五家分供商進行招投標，并封樣存至倉庫，做好標識。

　?。?）施工圖紙出齊后7天內，主辦工程師應要求施工單位上交材料設備使用計劃，同時考慮生產周期，由主辦工程師編制《甲供材料（設備）采購工作計劃》，經甲、乙雙方協商后作為招投標的依據之一。

　?。?）所有甲供料須在房屋預售前一個月簽訂合同，在簽訂合同之前須預留20天合同審批時間，20天招投標時間。

　?。?）主辦工程師會同預算部人員實施招投標。

　?。?）主辦工程師按《招投標管理工作細則》及招投標結果，與供貨廠商簽訂采購合同并報請審批。

　　5.甲供材料（設備）進場管理工作程序

　?。?）在甲供材料（設備）簽約之前，主辦工程師必須檢查供貨廠商的法人委托書、地址、營業執照、資質證書、準用證、合格證、檢測報告及其技術指標等資料是否符合《合同》和入圍資格要求。

　?。?）監理公司材料員、施工單位材料員檢查進場材料（設備）與"產品封樣"是否相符，并將"產品封樣"保留到工程竣工及至保修期結束。

　?。?）檢查進場材料（設備）的品牌是否符合合同要求。

　?。?）檢查進場材料（設備）的色澤、材質（指材料）、外觀等是否符合設計及合同要求。

　?。?）檢查進場材料（設備）的尺寸、規格、型號等是否符合設計及合同要求。

　?。?）檢查進場材料（設備）是否符合出廠標準或有關國家行業標準以及合同要求達到的標準。

　?。?）檢查進場材料（設備）合同要求的配件及輔材等是否齊全、正確。

　?。?）檢查進場材料（設備）的產品保護措施是否到位。

　?。?）檢查進場材料（設備）的供貨時間是否按合同及供貨時間計劃要求執行。如供貨時間延誤造成工期、經濟損失，則由主辦工程師書面通知供貨廠商主辦人員及其上級領導并按采購合同規定處理。

　?。?0）對關鍵材料（設備）的關鍵生產加工過程，主辦工程師須會同監理工程師委派專門人員對其過程進行現場跟蹤監督。

　?。?1）檢查進場材料（設備）的數量是否符合合同要求及供貨計劃要求。

　?。?2）檢查進場材料（設備）的存貯及堆放是否符合有關規定要求。

　?。?3）進場材料（設備）的檢查、驗收工作必須做到100％，由工程部主辦工程師負責會同監理公司、總承包公司等有關單位共同參與進行（必要時設計部也參加），驗收合格后方可支付材料（設備）款。

　?。?4）如施工單位要求延時交貨，應提交書面申請。

　?。?5）公司內部相關環節影響工期時，項目主辦人應書面通知相關人員可能發生的費用損失。

　?。?6）項目結束后，項目主管匯總甲供材料（設備）的供貨質量、交貨期、配合情況，填寫《甲供材料（設備）供貨單位考核情況評分表》，報部門經理審批。

　　6.相關文件

　　《招投標管理工作細則》

　　《甲供材料（設備）招標文件采購合同》

　　有關材料（設備）國家行業標準及國際標準

　　7.相關表單

　　《甲供材料（設備）采購工作計劃》

　　《甲供材料（設備）入圍資格》

　　《甲供材料（設備）清單》

　　《甲供材料（設備）產品封樣表單》

　　《甲供材料（設備）進貨質量、進度統計表》

　　《甲供材料（設備）供貨單位考核情況評分表》