物業顧問績效考核

物業名稱						接管時間
物業顧問/項目經理（被考核人）
序號	考核項目						分值	實得分		備注
1	職業道德水準						10
2	辦事公正，協調能力強						10
3	對顧問工作有高度的責任心						10
4	與相關方（含甲方）配合工作						10
5	辦事效率及工作積極性						10
6	顧問服務與工作結合有成效						10
7	人員培訓質量、效果						10
8	靈活運用工作技能并有創新性						10
9	熟悉工作流程						10
10	按時出勤，組織紀律性強						10
合計得分							100
考核單位 意見		（公章）
甲方負責人簽字					考核日期

　　注：對各項的評分標準以滿意為10分、基本滿意8分、尚可6分、不合格5分。

篇2：收購項目顧問訪談提綱

　　收購項目顧問訪談提綱

　　收購的必要性問題：

　　1、本次收購的出發點是什么？（為什么要收購）（從內部資源和外部環境說原因）

　　期望通過收購達到什么樣的效果？（盈利期望）

　　2、我們是出于哪些考慮，最終將目標定位延安華龍？

　　3、這次我們的并購模式是什么？資產并購or股權并購

　　4、目前有沒有初步的并購規劃：比如計劃用多少錢，分幾期，資金來源這些？

　　5、從目前華龍的資源儲備情況來看，能滿足公司并購的基本設想嗎？

　　市場問題：

　　6、目前，我們公司所涉及的客戶主要是哪些行業的？未來收購成功之后的目標市場設想在哪里？（一般煤炭行業的下*業有：火力發電、液化氣、鋼鐵工業、化學工業等）

　　7、目標市場中存在的競爭對手有哪些？對我們的威脅程度怎么樣？

　　8、目前我們z煤業產品售價和利潤大概在什么水平？

　　9、對煤炭市場未來走向的看法？

　　風險問題：

　　10、從前期的盡調報告中可以看出，華龍還是存在一些比較嚴重的風險，比如

　　○1采礦權方面，證照20**年至20**年缺失，價款沒有完全付清，使用采礦權進行銀行貸款抵押；

　　○2經營范圍的問題

　　○314處土地的所有權問題

　　○43筆大額銀行貸款問題

　　對z來說，這些問題解決起來難度怎么樣？

　　11、對于您來說，這次并購過程中最關注的是什么？（資源方面、財務方面、資質方面）

　　資質方面，目前華龍已經有的：《取水許可證》、《礦長證》，除此之外，您覺得還有哪些比較重要的。（安全和環保證書都沒有）

　　未來經營模式問題：

　　12、如果并購成功，未來的經營模式會怎樣轉變？想對哪些方面進行改造？（比如生產方面、客戶服務方面等等）

　　13、對我們的可行性研究有什么建議？

篇3：休閑購物廣場綜合診斷和解決建議書(商業地產顧問案例)

　　休閑購物廣場綜合診斷和解決建議書（商業地產顧問案例）

　　通過6月25日高屋建瓴和發散式的培訓，意圖為時代廣場的新團隊制造一個共鳴的場，點燃所有員工心里的火焰，讓大家往一個方向想問題，同時感悟時代廣場的中心任務是什么？同時思考每個人在時代廣場的位置和來時代廣場的目的。從而找到個人和企業，部門和企業，企業與客戶，企業與消費者的內在紐帶和最佳結合點。為時代廣場的開業大吉和持續經營打下良好的心理基礎和積極的驅動力。

　　現就6月25日下午時代廣場中高層管理人員提出的主要問題作出以下診斷式和建議式答復：

　　一.賣場設計和裝修：

　　建議請一家經驗豐富和理念現代的專業商業規劃（設計）公司對現有方案做一次診斷型指導和調整。這種顧問式服務，一是成本最低，所謂低不僅費用低而且原有設計方案不被推翻。二是借助外力便于統一思想，借力打力。更貼近專業的精粹和市場的感覺。

　　二.招商和現有潛在業戶含金量的問題：

　　建議盡快召開一次客戶聯誼對話會，要與客戶短兵相接，了解客戶最真實和最前衛的想法并重新定位。然后對現有招商人員進行一次系統培訓并制定標準的招商手冊。同時重新啟動宣傳攻勢，要充分利用活動營銷和事件營銷，把員工、客戶、消費者和新聞界都調動起來，特別是要與新聞界聯手，把牡丹江的商業氛圍和商戰挑動起來。最重要的是通過以上借船出海的營銷戰略把未來時代廣場與現有牡丹江主力商業對手和傳統商業消費習慣迥異的新模式和新觀念發布和傳播出去，為招商和開業營造大勢和口碑效應。

　　三.人力資源管理、組織結構與員工培訓：

　　鑒于時代廣場現有人員是一支剛剛組合在一起急需磨合的團隊，特別是高層幾乎都來自于國有和傳統百貨組織包括老板雖然已成為改制后的民營企業家但整個思維方式和行為方式也沒有完全轉軌，決策層的專業經驗和管理模式在相當程度和時間內會制約時代廣場作為一個新型商業形態和新興組織的活力甚至方向；尤其面對100%招聘來的中低層員工，如何發揮他們的創新能力和積極精神是至關重要的。建議精簡和削減高層人員的權力，起碼也要在高層中引進1-2名現代百貨和民企人才或借助專業顧問的外力推動；同時放權于中層，老板必須與中層建立直接和密切的聯系和溝通。員工培訓要加大兩方面的培訓首先是時代廣場全新的服務理念，其次是專業技能的培訓，培訓方式可采取集中培訓和分批觀摩培訓結合的方式。

　　四.商場環境和經營格調定位：

　　一站式或SHOPPINGMALL式的現代商業形象；突出中檔和休閑兩大特點。

　　五.主題廣告語：

　　傳統百貨的終結者，現代商業的領跑人。

　　時代廣場，牡丹江商業大道上的新天地。

　　時代廣場，牡丹江市民生活中的新體驗

　　六，財務與融資：

　　為緩解資金壓力，建議一是加大招商力度，并對現在商業面積的租（招商）售比例做一下比較測算，已確定更適合的招商政策、招商方式和招商節奏（可否采取激進的預收租金轉股金的方式吸收業戶資金？）；二是建議撰寫標準的商業計劃書，通過媒體宣傳和專業投資機構在全省甚至全國范圍內引進專業類或投資型的股權投資者。三是最大限度地利用現有股東資源和資產互保，向金融機構和投資機構借款。

　　七.營銷方面要盡快拿出開業前和開業半年的總體方案和分解執行方案（必須倚仗新聞機構和專業人士的力量）。

　　八.賓館方面的裝修、經營和服務要與商場保持同步性、互動性和整體性，同時保持與商場的相對獨立性和與牡市現有賓館同業的差異性。

　　注：以上為綱領性和戰略性的建議，執行方面的支持，將提供一次性、階段性或周期性的咨詢服務。并通過診斷報告+解決方案+專業培訓+功能會議等組合方式；營銷顧問+管理咨詢+財務顧問+私人意見等立體服務模式，為企業創造全面和增值的合作關系和前景。

　　附1：牡丹江時代廣場營銷建議書（綱要）

　　對前段廣告推廣的評價：

　　3月25日—4月6日，在電視媒體（牡丹江電視臺）和3月31日至4月20日在紙媒體（牡丹江晨報）做的廣告，包括9條線路的公交廣告和招商手冊，基本是形象廣告，但仍取得了800多家商戶登記的業績，說明廣告的效應初見成效。

　　但是前一段廣告活動也有許多改進、完善和強化的節點：

　　1.廣告主題語太抽象，整體推介語言較虛，同質化，似曾相識；

　　2.時代廣場主要優勢和特點沒有提煉出來或提煉出來但未放大如招商手冊里關于交通的優勢、四通的開門優勢、地上地下兩個停車場和24部滾梯和兩部觀光電梯的設施優勢等，以及五大中心概念和一站式服務等特點都沒有得到放大，包括在版面上的處理太平淡，淹沒在無關緊要的文字中，沒有形成強烈和鮮明的視覺沖擊和記憶積淀。而且色系選擇龐雜、既沒有反差又不協調，缺少定位準確的主色調......

　　3.廣告的關聯性和縱深性明顯不夠 。沒有制造出一浪高過一浪的廣告節奏和一環扣一環的傳播效果。

　　下段廣告推廣的建議：

　　企業形象廣告階段已過，隨著招商工作的推進，特別主體工程完工和外力面裝修的彰顯甚至內裝修的推進，項目實體形象突出和強勢，特別是所在城市的中心位置，企業實力形象不言自名。因此下一步應重點推進項目招商的獨特和新穎的具體措施，特別是開業時和開業后的經營理念、管理模式和服務手段，尤其是與同等重量對手“百貨大樓”、“新瑪特”和新對手“帥先廣場”甚至局部同類競爭對手“大福源”等的差異性和空白性，尤其要引導性的打出“一招鮮”的廣告策略和經營策略，要做到一招致敵，一葉障目，然后在跟進系統性的綜合方案。

　　具體思路：

　　一.時代購物廣場，在總體形象和功能、規劃（指場地內格局和裝修）業態和服務上都要創新出區別主要競爭對手（新瑪特和百貨大樓）的增量元素和異型空間，打破甚至顛覆傳統百貨業態特別是牡丹江市民的購物習慣，挖掘和開拓出新的商業思維和消費能力。

　　1.建議在時代購物廣場的名稱加入休閑兩字暨時代休閑購物廣場。借鑒樂購和SHOPPINGMALL的綜合業態形式，功能上在主商業業態基礎上增加休閑類支持性經營品種和空間如書吧、冷飲茶座、音像商店、游戲廳網吧、影院等非主流小業態，以延長和留駐人流和人氣。

　　2.在規劃上借鑒社區商業和商業街的形式，營造出一種從容和輕松的逛街體會和氣氛，因此在場地和鋪位規劃上要寬敞一點、顏色要明亮一點、要有延伸感等等；

　　3.業態選擇和分布上要突出特色而不是簡單得突出所謂名牌和品牌，在招商和經營上都要定位準確，千萬不要追求大而全，要明確宣傳時代休閑購物廣場不是百貨店而是主力店甚至建議如服裝品牌的選擇上只選中檔的中外品牌，主打平民性和主題性等；

　　4.在服務上真正將總經理提出的倒金字塔服務概念量化和體系化，并通過強力

培訓和制度化建設貫徹到每個時代員工，同時要借助新聞力量傳播出去。

　　從而真正在總體形象、功能、規劃、業態和服務上總結和推廣出與牡丹江傳統商業形態和消費習慣對比迥異的休閑商業和增殖服務的全新思路。一定把牡丹江旅游和外貿的增量因素加近來，同時把牡丹江人在上海、北京和深圳甚至香港等大都市的感覺加進來，不僅要讓不僅牡丹江人而且讓到牡丹江旅游工作的人無論是購物和休閑首選時代休閑購物廣場，在小城市找到在大都市的感覺。（具體文案另附）

　　二.在現有形象廣告的基礎上，加大加強針對性廣告推廣活動，以活動推廣為主線，拉近與客戶的距離，與客戶短兵相接。一是最快時間的了解客戶的想法；二是最短的時間搞掂客戶。建議以推介會形式為主打，配合聯誼會形式，通過公司主要高層領導與客戶和潛在客戶的直接對話和交流，用擬人化的情境讓客戶感性地接受和理解時代廣場，變交易為合作，變理性為忠誠度。（具體方案另附）

　　三.在原有塑造時代廣場個性化形象的同時，應展示更加大氣和深層的廣告戰略即在競爭觀念和競爭對手的前提下，如何創造一個共贏的大環境。因為在牡丹江這樣一座一個商業中心的中小城市，如何營造出一個既競爭有相容的大商圈概念和氛圍，甚至大膽提出太平路商業大道(百貨大樓、新瑪特、勸業廣場、帥千廣場和時代廣場等重要節點和廣匯通訊廣場、電腦大廈、中央紅商場和東大廣場等支點)和十字街黃金商圈或財富十字路口（太平路與長安街，主要指新瑪特、勸業場、帥先廣場和時代廣場）等概念，聯合新聞界和主要競爭對手一起在廣告和經營上共同營造出一個竟合、互補和共贏的新思想新局面。避免兩（幾）敗俱傷尤其是同質化競爭。（具體文案另附）

　　四.廣告輻射范圍一要聚焦，二要擴大。所謂聚焦就是針對目標客戶如主要是牡丹江地區的名牌產品和外地產品的經銷商和代理商；而所謂擴大主要是面向潛在客戶如貨源地和廠家如哈爾濱甚至全國各地主要生產基地和商品集散地。（具體方案另附）

　　五.媒體選擇。開業前主打紙媒體特別市民報紙，如《牡丹江晨報》和《牡丹江廣播電視報》及直投類如《賣點信息》等，同時向省內擴展，如《生活報》（黑龍江）和《新晚報》（哈爾濱）等（另附），最后在輻射產品加工地和商品集散地的全國類報紙如《中國經營報》《市場報》和當地市民類報紙。開業后環境出來后在輔助電視廣告。要最大限度、最低成本和最集中度地抓住時代廣場的兩大類互動受眾群體即商戶和消費者。

　　六.輔助手段：可搞一次大范圍的有獎調查活動（針對商戶和消費者）和市民商業論壇，一是了解消費者和業戶的想法，二是調動廣大市民的參與性，為9月的開業大吉積聚人氣。（具體方案另附）總之從現在開始，所有營銷活動都要有落地性，要最大范圍的讓市民和消費者參與進來，而且要制造新聞，讓媒體參與進來，有效利用二次傳播的力量和口碑的力量。

　　對招商工作的建議：

　　一.招商人員必須經過系統培訓，在了解商業和產品的基礎上，要具備良好的綜合素質（形象、口才、親和力和應變性等）。同時對時代大廈的建筑風格、裝修格局、工程進度和經營模式、服務理念等都要有全面的了解和理解。（具體培訓方案另附）

　　二.必須在環境和工具方面準備到位和齊全。招商必須有獨立和相對封閉的環境，而且要根據公司的政策和模式和客戶關心的問題出臺標準的客戶手冊，招商人員既要做到耳熟能詳，又要運用自如。包括招商登記表、統計報表和分析報告、獎勵制度等系列支持性工具的有效運用。（具體方案另附）

　　三.招商模式，在傳統商業扣點的模式外，建議為了緩解資金壓力，可部分采取現代商業招租的方式。（具體方案另附）

　　附2：管理培訓大綱：

　　重點講解和宣講在東北振興的背景下，如何發揮東北文化和熟人文化的優勢，屏棄劣勢，把一個親情化和熟人化為主導的企業距離化陌生化，向專業化和職業化轉變和升級；同時如何將國營商業的機制、經驗和模式與民營的特長和活力結合起來，尤其是新組成的管

　　理團隊如何做到兼容和互補，組合和磨合成一個高效、團結和嶄新的團隊，共同塑造時代廣場在牡丹江乃至黑龍江甚至中國商業行業營銷和經營的新模式和新走向。

　　附3：時代廣場簡介：

　　時代廣場位于素有東北“小江南”美稱的牡丹江市最繁華的商業中心，總建筑面積10萬平方米，其中大型賣場7.5萬平方米，四星涉外賓館2.6平方米，東南西北四個方向開門，地上地下兩個大型停車場寬敞安全，24部自由上下扶梯舒適便捷，兩部觀光梯風光無限……