物業工程部工作管理辦法：物業的前期管理

　　1.竣工驗收與接管驗收

　　1.1竣工驗收

　　當一個建筑工程項目經過建筑施工和設備安裝之后，達到了該工程項目設計文件所規定的要求，具備了使用的條件，我們稱之為竣工。工程項目竣工以后，施工單位需向建設單位辦理交付手續。在辦理交付手續時需經建設單位或專門組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理工程接收手續，把產品移交給建設單位，這一交接過程稱為竣工驗收?？⒐を炇帐枪こ添椖坑山ㄔO投入使用的標志，也是對工程項目的設計質量和施工質量的檢驗。

　　1.2接管驗收

　　接管驗收是指物業管理公司接管開發公司、建設單位或個人托管的新建房屋或原有房屋時，以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。在完成接管驗收后，整個物業連同設備就應移交給物業管理公司。之所以履行這一程序，是因為物業在完成驗收后，就進入了使用階段，而使用管理是由物業管理公司來進行的，加上物業管理公司參與了前期設計和施工，只有它才對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括制定管理規章，組織人員進行崗位培訓等。另外，在房屋產權分散的情況下，也只有由物業管理公司代為接管驗收，才能保證全體業主的權益不受侵犯。當物業管理公司向業主移交時，移交過程中還有許多與管理有關的程序需要完成，如簽訂管理公約、預交水電費押金、領取《用戶手冊》等。

　　1.3質量記錄：

　　《接管驗收申請表》ED-TB-0309-001

　　2.接管驗收的作用

　　接管驗收是物業管理過程中重要的一個環節。如果物業管理公司在接管驗收是馬虎從事，放寬標準，最后可能自食其果。因為一但接管合同生效，物業管理公司就必須承擔合同中規定的義務和責任。而且物業能夠長期使用，在日后使用中出現的問題必須由物業管理公司和業主來應付。因此，物業管理公司應充分利用自己在工程驗收中的權力和爭取質量補償的權力。一方面考慮質量問題對自己日后管理的影響，另一方面還應站在業主的立場上，充分維護業主的權益。接管驗收的作用主要體現在：

　　2.1明確交接雙方的責、權、利關系。通過接管驗收和接管合同的簽訂，實現權利和義務的轉移，在法律上界定清楚各自的義務和權利。

　　2.2確保物業具備正常的使用功能，充分維護自身和業主的利益。通過物業管理公司的前期介入和接管驗收，能進一步促使開發或施工企業按標準進行設計和建設，減少日后管理中的麻煩和開支。同時，能夠彌補部分業主專業知識的不足，從總體上把握整個物業的質量。

　　2.3為后期管理創造條件。通過接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面，根據接管中的有關物業的文件資料，可以摸清物業的性能與特點，預防管理事務中可能出現的問題，計劃安排好各管理事項，建立物業管理系統，發揮專業化、社會化、現代化的管理優勢。

　　3.物業接管驗收的程序及條件

　　3.1接管驗收程序

　　3.1.1建設單位書面提請接管單位驗收;

　　3.1.2接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的應在15日內簽發驗收通知并約定驗收時間;

　　3.1.3接管單位會同建設單位對物業的質量與使用功能進行檢驗;

　　3.1.4對驗收中發現的問題，按質量問題處理辦法辦理;

　　3.1.5經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。

　　3。2物業接管驗收的條件

　　新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。接管驗收應具備以下條件：

　　3.2.1建設工程全部施工完畢，并已經竣工驗收合格;

　　3.2.2供電、空調采暖、通風消防、給水排水、通信、衛生、道路等設備和設施能正常使用;

　　3.2.3房屋幢、戶編號業經有關部門確認。

　　3.3物業接管驗收應檢索提交的資料

　　3.3.1產權資料：

　　a)項目批準文件;

　　b)用地批準文件;

　　c)建筑執照;

　　d)拆遷安置資料。

　　3.3.2技術資料：

　　a)竣工圖--包括總平面、結構、建筑、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;

　　b)地質勘察報告;

　　c)工程合同及開、竣工報告;

　　d)工程預決算;

　　e)圖紙會審記錄;

　　f)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄);

　　g)隱蔽工程驗收簽證;

　　h)沉降觀察記錄;

　　i)竣工驗收證明書;

　　j)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書;

　　k)新材料、新配件的鑒定合格證書;

　　l)水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的說明書;檢驗合格證書;保修單據等文件;

　　m)砂漿、混凝土試塊試壓報告;

　　n)供水、供暖的試壓報告。

　　3.4驗收的組織

　　3.4.1驗收由物業的總經理、總工程師牽頭，各專業工程師帶領專業人員參與，會同發展商、監理、施工單位，本著客觀、公正的原則進行驗收。

　　3.4.2參與驗收人員須明確自己的身份。作為物業管理公司，在驗收中須表明自己客觀的意見，反映物業的真實狀況。但由于物業公司特殊的身份，表達這些意見時應與甲方、監理相協調，與他們取得一致。

　　3.4.3參與驗收人員不可接受施工方的禮物、接待。除非事先得到物業總經理或發展商的批準，否則一經發現將嚴肅處理。

　　3.5質量記錄

　　《驗收提交文件目錄》ED-TB-0309-002

　　接管驗收程序

　　4物業接管驗收的標準

　　在接管驗收過程中，對工程質量，要以北京市設計、施工、驗收標準中的相應條文為準。當工程合同中另有規定時，要以較高的標準為驗收依據。依據各施工項目的驗收標準，對今后可能影響業主使用的、影響物業公司管理的及不利環保節能的問題要逐一指出，要求施工單位改進。這些標準應包括但不限于下列項目：

　　4.1主體結構：

　　4.1.1地基基礎的沉降不得超過GBJ202-83(地基與基礎工程施工及驗收規范)的允許變形值;不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞;

　　4.1.2地下室防水工程應符合GBJ208-83(地下防水工程施工及驗收規范)的規定。

　　4.1.3鋼筋混凝土構件產生的變形、裂縫，不得超過GB50204-92(混凝土結構工程施工及驗收規范)的規定值;

　　4.1.4木結構應結點牢固，支撐系統可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合GBJ206-83(木結構工程施工及驗收規范)中的有關規定;

　　4.1.5磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫;

　　4.1.6凡應抗震設防的房屋，必須符合GBJ11(建筑抗震設計規范)的規定

　　4.2外墻：

　　4.2.1不得滲水。

　　4.2.2保溫層完好。

　　4.2.3幕墻石材、玻璃安裝牢固，無損壞。

　　4.2.4符合JG102-96(玻璃幕墻工程技術規范)的有關規定。

　　4.3屋面：

　　4.3.1各類屋面必須符合GB50207-94(屋面工程技術規范)中的規定，排水暢通，無積水，不滲漏;

　　4.3.2平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔;

　　4.3.3陽臺和三層以上的房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口嚴密、不滲漏。

　　4.4樓地面：

　　4.4.1面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角;

　　4.4.2衛生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏;

　　4.4.3樓地面應平整牢固，接縫密合。

　　4.4.4符合GB50209-95(建筑地面工程施工及驗收規范)的規定。

　　4.5裝修：

　　4.5.1鋼木門窗應安裝平整牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度：

　　4.5.2木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢;

　　4.5.3門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固;

　　4.5.4抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷;

　　4.5.5飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角;

　　4.5.6油漆，刷漿應色澤一致。表面不應有脫皮、漏刷等現象。

　　4.5.7符合JGJ73-91(建筑裝飾工程工程施工及驗收規范)的規定。

　　4.6強電：

　　4.6.1電氣線路應安裝平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。

　　4.6.2應按套安裝電表或預留表位，并有電氣接地裝置;

　　4.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置準確;

　　4.6.4各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合GB50169-92(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗收規范〉的要求;

　　4.6.5電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲相震動聲不得超過GBJ232的規定值。制動器、限速器及其他安全役備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程，試運轉記錄、性能檢測記錄及完整和圖紙資料均應符合要求;

　　4.6.6可電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅，應設置共用天線;

　　4.6.7除上述要求外，同時應符合"低壓電器安裝規程"的有關要求。

　　4.7水、衛、消防：

　　4.7.1管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水路應試驗，保溫及防腐措施必須符合GBJ242-82(采暖與衛生工程施工及驗收規范〉的要求。

　　4.7.2高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修;

　　4.7.3衛生間、廚房內的排污管應分設，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢;

　　4.7.4衛生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固，部件齊全、操作靈活;

　　4.7.5水泵安裝應平穩，運行時無較大震動;

　　4.7.6消防設施必須符合GBJ16-87(建筑設計防火規范)、GB50045-95(高層民用建筑設計防火規范)的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。

　　4.8空調采暖：

　　4.8.1箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業部門的檢驗合格簽證;　　4.8.2各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活;

　　4.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242-82(采暖與衛生工程施工及驗收規范)的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支、吊架應牢固;

　　4.8.4設備、管道不應有跑、冒、滴、漏等現象;

　　4.8.5經過48小時連續試運行，冷凍機和附屬設備的熱工、機械性能和采溫必須符合設計要求。

　　4.9附屬工程及其他：

　　4.9.1室外排水系統的標高、檢查井設置、管道坡度、管徑必須符合GBJ14(室外排水設計規范)第二章2、3、4節的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈;

　　4.9.2化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎;

　　4.9.3明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象;

　　4.9.4房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象;

　　4.9.5煙道、通風道應暢通，無阻塞物;

　　4.9.6單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時設施及過渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整，室內外高差符合設計要求;

　　4.9.7群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。

　　以上為接管驗收的一般要求，具體驗收區域、驗收內容、驗收項目及運作方式詳見附則《接管驗收運作手冊》。

　　5.物業移交

　　在完成了物業驗收之后，所有物業連同設備就移交給物業管理公司。驗收沒有問題的設備在驗收簽字的同時就可予以移交。物業管理公司在接受移交時必須有全體專業人員參加，才能作最后的驗收確認，尤其是要查對責成返工的工程是否保證質量地完成了。在交接時，每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標記，以免弄錯。

　　5.1交接雙方的責任

　　5.1.1為盡快發揮投資效益，建設單位應按接管驗收應具備的條件和應提交的資料提前做好房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。接管單位應在15日內審核完畢，及時簽發驗收通知并約定時間驗收，經檢驗符合要求，接管單位應在7日內簽署驗收合格憑證，并應及時簽發接管文件。未經接管的新建房屋一律不得使用。

　　5.1.2接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照標準執行。驗收不合格時，雙方協議處理辦法，并商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。

　　5.1.3房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位，共同分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。

　　5.1.4新建房屋從驗收之日起，應執行建筑工程保修的有關規定，由建設單位負責保修，并向接管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收接管時，雙方達成協議。建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。

　　5.2交樓流程

　　用戶入伙是指商貿樓宇中業主和用戶的遷入。用戶入伙是物業管理公司與服務對象的首次接觸。為了入伙手續及日后管理工作的順利進行，物業管理公司需要做大量的工作。首先應及時將入伙通知書、入伙手續辦理程序通知、收樓須知、收費通知書寄給業主，以方便業主順利辦好入伙手續。其次還應向用戶發放《用戶手冊》，并舉辦學習班貫徹物業管理的各項規定，便于日后管理。物業管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后，組織用戶搬遷入伙。遷入新房的用戶，一般都要對房屋進行不同程度的裝修，物業管理公司應對其進行管理，以保證物業的安全和其他用戶的合法權益。

　　5.3質量記錄

　　《房屋及設備驗收表》ED-TB-0309-003

　　《遺漏、缺陷工程申報表》ED-TB-0309-004

　　交樓流程圖

　　銷售部通知用戶或其代表前來

　　管理處收樓，并繳付有關費用

　　用戶前來收樓，用戶應備銷售部收樓通知書/租樓合同書

篇2：呼和浩特市實施前期物業管理辦法(2019)

本文提要：住宅物業的建設單位,在商品房預售前,必須按照建設部《前期物業管理招標投標暫行辦法》(建住房[20**]130號)文件要求,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅物業規模小于2萬平方米的......

(呼房辦發[20**]100 20**年11月10日起施行)
為了認真貫徹執行國務院、自治區《物業管理條例》,規范物業管理活動,維護物業買受人和物業管理企業的合法權益,根據《呼和浩特市物業管理實施辦法》要求,就如何實施前期物業管理做出如下規定:
一、開發建設單位在辦理《房地產開發建設項目手冊》時,須認真填寫前期物業管理情況,同時將物業管理方案報市物業管理處審核并備案。
市物業管理處對建設項目的前期物業管理實行動態跟蹤監督管理。
物業管理方案應當包括以下內容:
1、物業管理區域規劃總平面圖;
標明物業管理辦公用房、經營性用房、業主委員會用房、社區居委會用房、警務室,車棚、車位、車庫及其它設施、設備、公建等位置。
2、物業管理區域主要技術經濟指標;
3、物業管理服務等級及收費標準;
4、小區達到封閉式管理、出入口設有門衛室;
5、主出入口設有明顯的小區平面示意圖、宣傳欄及小
區內設有路標、組團、幢、單元、戶門等標號;
6、預留空調安裝位置及安裝冷凝水收集管;
7、根據物業實際合理布設垃圾中轉站、垃圾箱、果皮箱等衛生設施;
8、按規劃要求配置機動車、非機動車停車場所;
9、水、電、暖、道路、排水、綠化等基礎設施設備完善,有道路及環境設計規劃平面圖;
(其中綠地布局合理、花草樹木與建筑小品配置得當) (物業經理人:m.airporthotelslisboa.com)
二、住宅物業的建設單位,在商品房預售前,必須按照建設部《前期物業管理招標投標暫行辦法》(建住房[20**]130號)文件要求,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅物業規模小于2萬平方米的,經市物業管理處批準,可以采取協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。其他類型的物業管理,提倡通過招投標方式選聘物業管理企業。
違反本規定的不予辦理預售房許可證,并根據國務院《物業管理條例》第六章第五十七條由市物業管理處責令限期改正,給予警告,逾期不改的處10萬元以下的罰款。
三、前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
對于政府直接組織開發的和10萬平方米以上的住宅小區必須通過公開招投標的方式選聘物業管理企業。
招標人采取公開招標方式的應當在公共媒體上發布招標公告,并同時在呼市政府網上發布免費招標公告。
招標公告應當載明招標人的名稱和地址,招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。
招標人采取邀請招標方式的,應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書,投標邀請書應當包含前款規定的事項。
四、招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前,提交以下材料報市物業管理處備案:
(一)與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件;
(二)招標公告或者招標邀請書;
(三)招標文件;
(四)法律法規規定的其他材料。
五、通過招投標方式選聘物業管理企業的,招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招投標工作:
(一)新建現售商品房項目應當在現售前三十日完成;
(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前九十日完成。
六、建設單位與選聘的物業管理企業應當參照國家制定的前期物業服務合同示范文本簽定書面合同,合同自簽定之日起30日內報市物業管理處備案。
七、開發建設單位必須在物業銷售前,將業主臨時公約向物業買受人明示,在與物業買受人簽定物業買賣合同時,要求業主對業主臨時公約做出書面承諾。
物業買賣合同中必須包含前期物業服務合同約定的內容。
八、開發建設單位辦理物業承接驗收手續時,應當向物業管理企業移交下列資料:
1、竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
3、物業質量保修文件和物業使用說明文件;
4、物業管理所必須的其他資料。
物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時,將上述資料移交給業主委員會。
違反本規定的,根據國務院《物業管理條例》第六章第五十九條由市物業管理處責令限期改正,逾期仍不移交有關資料的,對建設單位、物業管理企業予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。
九、建設單位應當按照規劃,以不低于其開發建設規模千分之三的標準在物業管理區域內配置物業管理用房。物業管理用房包括業主委員會和物業管理企業的辦公用房和經營用房。(來自:m.airporthotelslisboa.com)
違反本規定的,根據國務院《物業管理條例》第六章第六十四條,由市物業管理處責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
十、市物業管理處參加開發建設項目的物業管理驗收。未經物業管理驗收或驗收不合格的,按照《房地產開發建設項目手冊》的規定不予辦理房屋權屬登記手冊。開發建設單位須在驗收前30日內,向市物業管理處提交物業管理方案的有關資料。
十一、本辦法由呼市物業管理處負責解釋。
十二、本辦法自發布之日起施行。

篇3：開封市前期物業管理招標投標管理辦法（2013年）

　　關于印發《開封市前期物業管理招標投標管理辦法》的通知

　　各縣(區)物業辦、物業服務企業：

　　為了規范我市前期物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》、《開封市物業管理辦法》及有關法律、法規，結合我市實際，經局長辦公會研究決定，現將《開封市前期物業管理招標投標管理辦法》印發你們，望接此通知后，認真遵照執行。

　　開封市住房和城鄉建設局

　　二O一二年十二月二十五日

　　開封市前期物業管理招標投標管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范我市前期物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》、《開封市物業管理辦法》及有關法律、法規規定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。

　　第三條 凡在本市行政區域內建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施物業服務的活動，適用本辦法。

　　第四條 前期物業管理招標投標活動，應當遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則。

　　第五條 開封市物業管理行政主管部門是全市前期物業招、投標的監督管理部門。其主要職責是：

　　(一)指導、監督前期物業招、投標活動;

　　(二)建立并管理前期物業管理項目評標專家庫及前期物業招標示范文本;

　　(三)負責全市前期物業招、投標的備案管理工作;

　　(四)處理前期物業管理項目招標投標評標有關投訴;

　　(五)查處違法、違規前期物業招、投標行為;

　　第六條 任何單位和個人不得違反法律、行政法規規定，限制或者排斥具備投標資格的物業服務企業參加投標，不得以任何方式非法干涉前期物業招、投標。

　　第二章 招　標

　　第七條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業管理招標的物業建設單位。

　　前期物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。

　　第八條 前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。

　　招標人采取公開招標方式的，應當在開封日報、汴梁晚報等媒體上發布招標公告，并同時在開封市物業行政主管部門指定的信息網上發布招標公告。

　　招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

　　招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業服務企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。

　　第九條 招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜，招標人以可以委托招標代理機構收取投標保證金(招標人應當在招標文件中載明)。招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規定。有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。

　　第十條 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。(招標文件可參見“招標示范文本”)

　　招標文件應包括以下內容：

　　(一)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配備情況等;

　　(二)物業管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等;

　　(三)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等;

　　(四)投標保證金金額

　　(五)評標標準和評標方法;

　　(六)招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間、投標有效期及地點等;

　　(七)前期物業服務合同的簽訂說明;

　　(八)其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

　　第十一條 招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報市物業行政主管部門備案：

　　(一)與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件;

　　(二)招標公告或者招標邀請書;

　　(三)招標文件;

　　(四)法律、法規規定的其他材料。

　　市物業行政主管部門發現招標有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。

　　第十二條 公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。

　　實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。

　　資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的

　　簡歷、業績等證明材料。

　　第十三條 經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。

　　在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。

　　第十四條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　第十五條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

　　第十六條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。

　　第十七條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。

　　招標人設有標底的，標底必須保密。

　　第十八條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。

　　第十九條 通過招標投標方式選擇物業服務企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招標投標工作：

　　(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成;

　　(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;

　　(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。

　　第三章 投　標

　　第二十條 本辦法所稱投標人是指響應前期物業管理招標、參與投標競爭的物業服務企業。

　　投標人應當具有相應的物業服務企業資質和招標文件要求的其他條件。

　　第二十一條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。

　　第二十二條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。

　　投標文件應當包括以下內容：

　　(一)投標函;

　　(二)投標報價;

　　(三)物業管理服務方案;

　　(四)招標文件要求提供的其他材料。

　　第二十三條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當拒收。

　　第二十四條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十三條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。

　　第二十五條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

　　投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。

　　投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。

　　禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。

　　第四章 開標、評標和中標

　　第二十六條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行;開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。

　　第二十七條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：

　　由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。

　　招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封。

　　開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。

　　第二十八條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。

　　評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的三分之二。

　　評標委員會的專家成員，應當由招標人從市物業行政主管部門建立的專家庫中采取隨機抽取的方式確定。

　　與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。

　　第二十九條 市物業行政主管部門負責對進入專家庫的專家進行有關法律和業務培訓，對其評標能力、廉潔公正等進行綜合考評，及時取消不稱職或者違法違規人員的評標專家資格。被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何評標活動。

　　第三十條 評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。

　　評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處。

　　評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。

　　前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。

　　第三十一條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

　　第三十二條 在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。

　　評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據標書評分、

　　現場答辯等情況進行綜合評標。

　　除了現場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。

　　第三十三條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結果簽字確認。

　　第三十四條 評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。

　　依法必須進行招標的物業管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。

　　第三十五條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。

　　招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

　　第三十六條 招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。

　　第三十七條 招標人應當向中標人發出中標通知書。同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書及投標保證金。

　　第三十八條　招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業項目所在地的市物業行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。

　　第三十九條　招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同;招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

　　第四十條 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。

　　中標人無正當理由不與招標人訂立合同，在簽訂合同時向招標人提出附加條件的，取消其中標資格，投標保證金不予退還。

　　第五章 附　則

　　第四十一條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。

　　第四十二條 招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文;如對不同文本的解釋發生異議的，以中文文本為準。用文字表示的數額與數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。

　　第四十三條 投標人少于3個或者多層規劃總建筑面積3萬平方米以下、高層規劃總建筑面積1萬平方米以下和多層、高層混合規劃總建筑面積3萬平方米以下的前期物業管理項目，經市物業管理行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第四十四條 業主和業主大會通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業的，參照本辦法執行。

　　第四十五條 住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，依據《物業管理條例》第五十七條的規定由物業行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第四十六條　國家工作人員利用職務便利，以直接或者間接、明示或者暗示等任何方式非法干涉招標投標活動，按有關法規追究其責任，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十七條　本辦法由市住房和城鄉建設局負責解釋。

　　第四十八條 本辦法自發布之日起施行。