學校物業節能降耗實施措施

組織保障措施

成立從公司到項目節能管控小組，具體如下：

　　領導小組：

　　組長：公司總經理

　　組員：公司班子成員、各部門負責人、各項目負責人

　　執行小組：

　　組長：項目負責人

　　組員：全體員工

建立一套科學性、前瞻性、系統性的節能降耗管理制度；

　　目的：為加強能源管理，科學合理利用水、電、氣等各種資源，減少資源浪費;降低成本，提整體經濟、社會效益，特制定本程序。

　　適用范圍：本規定適用于上海交通大學安泰經濟與管理學院的資源能源消耗的管理。

建立一套責任到人、目標到人、考核到人的節能降耗考核制度；

廣泛的宣傳教育，在學院內營造一股節能降耗的好風氣，鼓勵、激勵各級人員做到節能減排。

　　每年開展節能減排宣傳教育活動;

　　加裝隨手開關燈、綠色節能等標識標牌等;

　　其他宣傳和教育活動等;

　　定期開展檢查，降低跑冒滴漏、長明燈等行為。

節電降耗措施及先進管理方法

供配電設備運行管理節能措施

　　合理優化高壓線路設計，減少輸配電線路損耗;

　　提高變壓器利用率，減少空載損耗;

　　加強設備管理，及時調整設備運行參數;

　　利用低谷電價差，降低能耗費用;

　　提高供電功率因數，保障能源利用效率。

供配電先進管理方法分析：

　　降低供配電系統的線損及配電損失，最大的限度的減少無功能率，提高電能的利用率，主要措施：選擇及合理使用變壓器、減少線路的損耗、提供能率因素、平衡三相負荷、抑制諧波等技術，不但節電率在10-20%左右，同時還綠色環保，延長設備使用壽命等優勢;

A、合理選擇及使用變壓器：選擇及合理使用高效節電非晶合金配電變壓器。

　　變壓器的合理使用，使它運行在最合理的負載率區間內，變壓器的鐵損不隨負荷變化，而銅損則與通過電流的平方成正比，在變壓器運行中，我們通常以空載損耗和負載損耗為衡量變壓器損耗的兩個重要參數。

　　變壓器在制造廠設計負載系數在40-60%的范圍內處于經濟運行區;容量30%以下的輕轂或者空載時經濟性最差;50%的負載率不是節電的最佳狀態，考慮到初裝費、變壓器、低壓柜、土建投資及各項運行費用，又要考慮變壓器在使用期間內預留適當的容量，變壓器的負載率在75%-85%之間較為合理，是變壓器的經濟運行區間。

　　因此，日常管理過程中，將變壓器的負載率負載率在75%-85%之間，減少或降低空載運行及輕負載或高負載運行。

B、平衡三相負荷：

　　在低壓線路中，由于存在單相以及高次諧波的影響，使三相負荷不平衡。三相電壓或三相電流不平衡會對供配電網絡造成一系列危害。主要有以下幾點：

　　影響變壓器、電機的安全經濟運行;

　　引起供配電網絡相線及零線電能損耗加大

　　影響計算機正常工作。引起照明燈壽命縮短(電壓過高)或照度偏低(電壓過低)以及電視機的損壞等;

　　對于通信系統，會增大干擾，影響正常通信質量。

　　為了減少三相負荷不平衡造成的能耗，應及時調整三相負荷，使三相負荷不平衡度符合下述規程規定：“要求配電變壓器出口處的電流不平衡度不大于10%，干線及支線首端的不平衡度不大于20%，中性線的電流不超過額定電流的25%”以及“三相配電干線的各項負荷分配平衡，最大相負荷不宜超過三相負荷平均值的115%，最小相負荷不宜小于三相負荷平均值的85%”。

　　要解決三相電壓或三相電流的不平衡度，首先，設計時盡量使三相負荷平衡。同時可以采用調節單相電壓及采用濾波器抑制諧波的方法。最好的方法是采用省電裝置來平衡三相電壓或三相電流。該省電裝置能使線電壓或線電流的不平衡度小于2%，零線上電流極小，使三相電壓或三相電流基本平衡，從而大大減少了相線及零線上的電能損耗。

C、抑制諧波

　　供配電系統中的電能質量是指電壓、頻率和波形的質量。電壓波形是衡量電能質量的三個主要指標之一。早在20世紀70年代，歐洲等發達國家已禁止純電容補償設備進入電網。隨著各類電力電子設備在工業與民用建筑中日益廣泛應用，由此產生的諧波電流對供配電系統的巨大影響，引起了人們的高度關注及重視。諧波電流的存在不僅增加了供配電系統的電能損耗，而且對供配電線路及電氣設備產生危害。諧波的危害表現為

　　諧波能使電網的電壓及電流波形產生畸變，不僅降低了供配電網的電壓，產生無功損耗，而且嚴重干擾了電子設備及電器控制設備的穩定與安全運行。

　　諧波電流會導致變壓器銅耗、鐵耗、噪聲增大、溫度 升高，迫使變壓器基波負載容量下降。

　　電容器與供配電的感性負載構成并聯或串聯回路，這 很可能發生共振，放大諧波電流或電壓，使電網電壓升高，通過電容器損耗功率增大。在諧波嚴重情況下，會使電容器擊穿，甚至爆炸。

　　隨看諧波次數高頻率上升，集膚效應越明顯，從而導 致電纜的交流電阻增大，使得電纜的允許通過電流減少，電纜的介質 損耗增加。從而加速電纜絕緣老化，發生單相接地故障率的明顯增加。

　　諧波電流會增加升步電動機的附加損耗，降低效率 嚴重時使電機過熱。

　　諧皮電流會使斷路器的額定電流降低，可能使斷路器 異常發熱，出現誤動作或不動作。同時諧波電流會影響電力測量的準確性為了避免補償電容器組與系統產生并聯和串聯諧波，應采用調諧濾波電容器組進行無功補償。

　　串聯調諧電抗器的電容器組在基波 頻率下呈容性，即電容器起主導作用，這樣可以進行功率因數補償; 在諧波頻率下呈感性，調諧電抗器起主導作用，這樣可以防止諧波放 大，同時也扣制了諧波。 諧波的產生給供配電系統帶來危害，讓人們意識到扣制諧波 的重要性及迫切性。為了抑制諧波，通常在變壓器低壓側或用電設備處設置有源濾波器、無源濾波器或將有源濾波器、無源濾波器混合使用。

　　通過上述措施有效濾除中性線和相線的諧波電流，不僅凈化了電路，而且還降低了電能損耗，提供了供電質量，確保系統安全可靠運行。

用電設備管理節能措施

　　交流接觸器節能運行——交流接觸器無聲運行技術;

　　變頻器的優化運行——正確設置能夠使變頻器的運行更加合理，節能效率更高;

　　選用高效光源，使用高效節能型照明附件;

　　根據物業服務協議的約定和用戶實際需求以及季節變化，合理調整照明燈開關時間;

　　正確選用不同區域的照明照度，合理控制照明電壓;

　　控制照明電路中的高次諧波，合理設置開關的設置范圍。

用電先進管理方法分析：

公共照明：

　　嚴格控制開燈：時間，是指由時控器控制的景觀照明、光彩、總平路燈以及景觀水泵等負載，其開、關燈時間嚴格按照學院規定，根據季節變化和自然光照時間的長短，及時調整時控器啟停時間設定，使其與季節完全同步，并檢查時控器工作狀態和控制準確度，避免早啟和遲停，在確保教職工滿意度的前提下杜絕照明浪費

　　控制方式：采用感應開關、聲光控開關，是樓層過道、樓梯、電梯前廳、地下停車場照明燈具節能的有效措施，據現場測試，設有聲光控開關的燈具和常亮型燈具相比，一天24小時內其通電時間僅為7.7小時，節電率高達60%以上，因此該種控制方式得到廣泛應用，但是選型時要注意和所控制負載的性質(白熾燈泡、普通節能燈泡、日光燈、LED節能燈)相匹配，否則會造成無法完全切斷燈泡電源處于低亮狀態，造成電能浪費。

　　光源選擇：非硬性要求區域全部采用LED光源，有條件的區域采用太陽能照明等。

電梯管理節能措施

　　加強電梯設備維修保養，提高運行效率;

　　合理設置電梯使用臺數，減少空耗;

　　實行多臺電梯群控，實現合理運行;

　　隨著現代化生產規模不斷擴大和人們工作生活水平不斷提高，電能供需矛盾日益突出，節電呼聲日益高漲。有關統計數據表明，電動機拖動負載消耗的電能占總耗電量的70%以上。因此，電機拖動系統節約電能具有特別重要的社會意義和經濟效益。

電機拖動系統節約電能的途徑主要有兩大類：

　　一類是提高電機拖動系統的運行效率，如風機、水泵調速是以提高負載運行效率為目標的節能措施，再如電梯曳引機采用變頻器調速取代異步電動機調壓調速是以提高電動機運行效率為目標的節能措施。

　　二類是將運動中負載上的機械能(位能、動能)通過能量回饋器變換成電能(再生電能)并回送給交流電網，供附近其它用電設備使用，使電機拖動系統在單位時間消耗電網電能下降，從而達到節約電能的目的。

下面以升降電梯為例介紹第二類節能原理：

　　采用變頻調速的電梯啟動運行達到最高運行速度后具有最大的機械功能，電梯達到目標層前要逐步減速直到電梯停止運動為止，這一過程是電梯曳引機釋放機械功能量的過程。此外，升降電梯還是一個位能性負載，為了均勻拖動負載，電梯由曳引機拖動的負載是由載客轎廂和對重平衡塊組成，只有當轎廂載重量約為50%(1噸載客電梯乘客為7人左右)時，轎廂和對重平衡塊才相互平衡，否則，轎廂和對重平衡塊就會有質量差，使電梯運行時產生機械位能。

　　電梯運行中多余的機械能(含位能、動能)通過電動機和變頻器轉換成直流電能儲存在變頻器直流回路中的電容中，此時電容就好比是一個小水庫，回送到電容中的電能越多，電容電壓就越高，(好比水庫水位超高)，如不及時釋放電容器儲存的電能，就會產生過壓故障，使變頻器停止工作，電梯無法正常運行。

　　目前國內絕大多數變頻調速電梯均采用電阻消耗電容中儲存的電能的方法來防止電容過電壓，但是電阻耗能不僅降低了系統的效率，電阻產生的大量熱量還惡化了電梯控制柜周邊的環境。

　　能量回饋器的作用就是能有效的將電容中儲存的電能回送給交流電網供周邊其它用電設備使用，節電效果十分明顯，一般節電率可達21%-46%。此外，由于無電阻發熱元件，機房溫度下降，可以節省機房空調的耗電量，在許多場合，節約空調耗電量往往帶來更大的節電效果。

　　新型能量回饋器與目前國內外其它能量回饋器相比的一個最主要的特點是具有電壓自適應控制回饋功能。

　　一般能量回饋器都是根據變頻器直流回路電壓UPN的大小來決定是否回饋電能，回饋電壓采用固定值UHK。由于電網電壓的波動，UHK取值偏小時，在電網電壓偏高時會產生誤回饋;UHK取值偏大時，則回饋效果明顯下降，(電容中儲能被電阻提前消耗了)。

　　新型能量回饋器采用電壓自適應控制，即無論電網電壓如何波動，只有當電梯機械能轉換成電能送入直流回路電容中時，新型能量回饋器才及時將電容中的儲能回送電網，有效解決了原有能量回饋的缺陷。

　　此外，新型能量回饋器具有十分完善的保護功能和擴展功能，既可以用于現有電梯的改造，也適用于新電梯控制柜的配套。新電梯控制柜采用新型能量回饋器供電，不僅可以大大節約電能，還可以有效改善輸入電流的質量，達到更高的電位兼容標準。

　　新型能量回饋器適用電壓等級廣泛，220VAC、380VAC、480VAC、660VAC等均可。

　　電梯照明、通風系統做到智能控制，在無人情況下自動關閉。

空調系統管理節能措施：

空調節能綜述

　　空調系統的室內負荷一定時，影響系統能耗的因素主要有：圍護結構的保溫性能指標;空調房間的溫濕度標準;新風量;空調系統自身。先僅對空調系統本身如何降低無效能耗進行分析，做出實施方案。經了解，該學院項目空調系統分為：分體空調、VRV空調系統、冷水機組空調系統，下面對該項目涉及的空調系統節能運行規劃如下方案：

　　根據天氣變化和用戶需求，制定科學合理的空調運行方案;

　　合理設置空調房間空氣狀態參數，避免空氣過冷、過熱;

　　充分利用新風，在滿足空調需求的情況下，不供冷、熱源，只開風機送風;

　　及時利用空調系統的熱能回收裝置，擴大熱能回收率;

　　合理調整空調新、回風比例，降低冷、熱源消耗;

　　加強設備維修保養，提高設備運行效率;

　　及時對空調水管道系統清洗、除垢，降低熱阻系數，提高傳熱效率;加強系統、管道維修，減少跑、冒、滴、漏;做好系統設備、管道保溫，減少系統熱損失;

　　及時清洗、清掃空調風過濾網、風管等，降低送風阻力;(9)及時調整冷、熱源主機的運行參數，在滿足用戶需求的情況下，適當提高制冷機的蒸發溫度，提高制冷效率;適當擴大空調水系統溫差，降低水循環設備耗能;

　　充分利用空調系統智能化設備，實現科學的自動化調節;

　　合理設置空調供冷水溫度，盡量避免系統產生冷凝水;有條件的地方可以進行冷凝水回收利用;

　　定期對空調設備、系統的運行效率進行測定，綜合評價系統、設備效率，以便及時進行改進。

分體空調

空調能耗實時計量

　　增加各功能房間、空調運行回路的計量措施。實時監測教室、辦公室等各房間空調進線，實現空調能耗的分戶用電計量，獲得各房間空調用電實時能耗數據。利用能耗監測平臺對能耗進行實施跟蹤及超標準的亮燈報警措施。也可作為樓層或建筑空調用電能耗數據，可作為收費依據。

運行狀態監測

　　利用互聯網技術，對各功能房間增加探測器，通過遠紅外命令及發送，可自動設定夏季的下限溫度、冬季的上限溫度以及中間恒溫值，如夏季一旦檢測到室內溫度低于該下限溫度，可自動發送紅外命令自動調高空調設定溫度，強制空調運行在下限溫度以上，特別適合教室空調的集中管理。實施安全用電報警和事件管理。

　　對學院大樓進行門禁卡式管理(如刷卡、指紋識別、人臉識別等)，做到人走燈滅，人走關空調。

節能控制

　　定時：根據學校提供課表預先設置空調開啟、關閉時間，通過定時控制手段，避免出現無人情況下的開機等情況，有效節電。

　　遠程控制：實現空調的遠程開啟關閉，室內空調實現時間、溫度方面的智 能化、平臺化管理;

針對室外機的節能措施

　　安裝空調冷凝器(室外機)時盡量選擇背陰面或是東面，避免陽光直接照射，保障散熱通風順暢，避免空氣循環短路，當冷凝器排氣方向為水平時，注意方向不要與當地季風方向相對。冷凝器與室內部分的連接管越短越好，盡量不彎曲，連接管還要做好隔熱保溫。

人員管控

　　對功能房間加強人員巡視，做到提醒、督促教室及學生合理使用空調，及時關閉空調。

　　VRV空調系統

設計規劃階段

　　VRV空調系統，在設計時，盡量考慮同時使用空調的房間設計在一臺主機的適用范圍內，這樣可以減少室外機的啟動數量及頻次，減少因壓縮機頻繁啟停造成的能耗損失，同時避免了對其它用電設備和電網的沖擊。

運行狀態監測

　　同分體空調監控原理一樣，利用互聯網技術，對各功能房間增加探測器，通過遠紅外命令及發送，可自動設定夏季的下限溫度、冬季的上限溫度以及中間恒溫值。對教室等功能房間實行做到人走燈滅，人走關空調的運行原則。

節能控制

　　定時：根據學校提供課表預先設置空調開啟、關閉時間，通過定時控制手段，在下課教室無人時間強制斷電，避免出現無人情況下的開機等情況，有效節電。

　　遠程控制：實現空調的遠程開啟關閉，室內空調實現時間、溫度方面的智能化、平臺化管理;

人員管控

　　對功能房間加強人員巡視，做到提醒、督促教室及學生合理使用空調，及時關閉空調。

冷水機組空調系統

機房機組部分

　　機房專用空調壓縮機變頻技術通過變頻器來改變壓縮機供電頻率，調節壓縮機轉速。依靠壓縮機轉速的快慢達到控制室溫的目的?？照{在每次開始啟動時，先以最大功率、最大風量進行制熱或制冷，迅速接近所設定的溫度后，壓縮機便在低轉速、低能耗狀態下運轉，僅以所需的功率維持設定的溫度，這樣不但溫度穩定，還避免了壓縮機頻繁地開開停停所造成的對壽命的衰減，而且耗電量大大下降，實現了高效節能。

　　空調制冷時溫度設定越低，耗電量越大，因此，出于節能的角度，在滿足機房溫度的情況下，空調溫度應設定為充許范圍的上限。適當提高冷水機組的冷凍水的出水溫度，增加冷凍水管路的保溫措施，減少冷橋點數量，高效運行。依照冷凍水出水溫度運行規律，末端房間達到設計標準，滿足房間舒適性要求。

　　不要頻繁開關機?？照{省電也取決于“開機率”，即啟動時最耗電?？照{在每次開始啟動時，先以最大功率、最大風量進行制熱或制冷，迅速接近所設定的溫度后，壓縮機便在低轉速、低能耗狀態下運轉，僅以所需的功率維持設定的溫度，這樣耗電量大大下降。

　　對冷水機組水程定期進行水炮沖洗，減少水垢因素對制冷效果的影響。減小“小溫差”的數值，控制在1-2℃范圍內。

機房專用空調的自適應控制

　　自適應控制節能技術充分利用大自然能量對機房熱輻射的效應，自動改變空調的溫度和濕度設置值，減少壓縮機工作時間，精確控制空調的總制冷量輸出，做到“按需制冷、供冷”。其原理是自動跟蹤監測“各區域”內真實的溫濕度數據值;控制空調的“去濕”、“加濕”等必要條件。避免空調做“無用功”。 根據“空調群”里“ N + 1 ”臺空調所產生的制冷量總和，自動判斷備用空調“ + 1 ”的物理位置，控制其合理的開啟或關閉。對機房內不均衡的發熱源(交換機、計算機)，采用計算機溫度場模擬技術對“空調群”自動排序，使冷量利用效率最大化是有效的節能措施。

水泵部分

　　中央空調系統水系統變頻調速節能方式，空調水泵的耗電量，可占中央空調空調系統耗電量的15%～30%，所以水泵節能非常重要，節能潛力也比較大。采用變頻調節水泵轉速，控制水泵運行，是目前中央空調系統節能運行的一個亮點。

　　冷凍水泵、冷卻水泵，增加對水泵進水口過濾器的清理頻次，減小雜質對水質的影響。

冷凍水系統

　　保證冷凍水系統的軟化水設備的投入使用，較少水垢的形成。定期對軟化水水質進行檢測，達到最佳效果。

冷卻水系統

　　冷卻水系統，對冷卻塔加強巡視，減少被風吹到的漂浮垃圾對冷卻塔布水不均的因素的影響;從冷卻塔回到冷水機組的管路進行保溫措施。

過渡期的運行

　　這種節能技術的工作原理是利用機房室外的自然環境為冷源，當室外空氣溫度比室內低一定程度時，依靠室外冷空氣替代壓縮機制冷，實現室內散熱，達到降低機房內部溫度和節能的目的?？梢赃m當的開啟主樓的大門和中空天井的排煙窗，利用煙囪效應，使室內達到舒適的溫度。

末端風柜或風機盤管

　　增加末端風柜或風機盤管的水程過濾器、風程過濾網的清理頻次，較小水程和風程的阻力，是系統節能運行。

過濾及排氣措施

　　水程系統增加螺旋除污器的能效級別，有效減少水系統內，雜質對換熱的影響。

　　水程系統增加真空脫氣機，減少水系統內部飽和空氣分子對換熱效率的影響。

節水管理措施及先進管理方法

　　根據用戶需求，合理安排供水運行設備數量;

　　合理設置變頻供水、氣壓穩壓供水系統壓力，避免超高壓運行，降低能耗;

　　加強設備系統維修保養，提高設備運行效率，減少系統跑、冒、滴、漏;

　　提高跑水、爆管漏水事故的應急處理能力，盡量減少損失;

　　熱水供應要合理設置供水溫度，做好管道保溫，降低熱能消耗;

　　充分利用建筑中水設備，提高中水利用率。

節水先進管理方法分析：

　　節能泵應用，是指水泵類型為無負壓泵，無負壓水泵本身為變頻水泵，也稱管網疊壓供水泵，即水泵入口直接和自來水管網連接相通，充分利用市政管網的壓力，在自來水管網原壓力的基礎上進行二次加壓供水，不需要二次供水水箱，這是它與普通變頻的主要區別，具有前期投資較小、安裝簡單、更衛生的特點，相比普通變頻水泵，其節能效率可達30%—45% 。

　　變頻技術應用，是指生活水泵或循環泵由變頻器控制，根據測到的管道壓力，經變頻器系統內置的PID調節器運算，調節輸出頻率，然后實現管網的恒壓供水，水泵變頻控制現已在已交房項目中普遍使用，其耗電量僅為非變頻控制水泵的55% -70%。

　　集成度高、人性化，性能穩定、經濟耐用，使用單位改造簡便，投資小、見效快，解決了長期困擾大、中、小學校水費支出大，廁所用水效率低不好管理等問題。經各單位實際檢驗：適用于溝槽式廁所大便池自動沖水的HP2004-S2平均節水率在85%以上;適用于溝槽式廁所小便池自動沖水的HP2004-S1因采用了鎖定時間新技術，平均節水率在更能夠奇跡地達到95%以上。

　　男女衛生間節水措施：溝槽式廁所大便池紅外感應節水器采用獨特的不間斷掃描、人體信號自動疊加、信號消失后追加延時的設計，即無人使用蹲位時紅外傳感探測器處于待命狀態，不給電磁閥供電，電磁閥常閉不流水，當有人進入大便格柵蹲位，紅外探測器捕捉信號并給電磁閥供電，同時不間斷掃描人體信號，確認人體信號未消失，便向電磁閥持續供電，電磁閥向水箱持續放水，人如廁完畢后，離開蹲位該傳感探測器確認人體信號消失，追加延時1.5~2分鐘，電磁閥斷水，紅外傳感探測器重回待命感應狀態。經水流調節后，間斷兩至三人次蹲廁，虹吸式水箱注滿水并向溝槽沖一箱水(不間斷兩人次或三人次等同一人次，即同時來2～3人視為1個人的人體信號)。

　　延時時間也可根據需要隨意進行調節(調節范圍約10秒-400秒，外側有時間調諧旋鈕)。感應區域精確，不誤報：紅外傳感探測器體積小巧，安裝靈活，特有內、外置角度調節配件，可根據環境需要精確定位感應區域，避免無效誤啟動。

　　零壓啟動：電磁閥選用直動式閥，管路中無水壓也能正常啟動關閉，解決了各種復雜環境的統一適用問題，水壓再低，也能正常工作。

　　該控制器因在無人狀態下不放水，間斷兩至三人次蹲廁，虹吸式水箱才注滿水并向溝槽沖一箱水，堅決杜絕了無人如廁時的無效放水，同時能夠高效地適時沖廁，達到了衛生和節水的有機結合。根據廁所大便池使用頻率的不同，節水效率有一定差異，廁所使用頻率越低，節水效率越高，使用頻率越高，節水效能略有下降。

　　雨水利用：是節約用水的另一種方法，在雨季來臨時，密切關注天氣預報，減少雨季澆灌花木和路面沖洗的頻次，僅用掃帚對路面作打掃，據測算僅此一項每年就可節約水費開支1000—3000元。

　　綠化、地面清潔用水量化控制，是項目公區用水成本管控的主要工作，據統計，綠化、地面(含停車場)清潔用水占項目用水成本的比例高達60%以上，公區用水量化管控水平的高低直接反映出項目能耗成本控制是否到位。

　　要實現公區用水量化管控，就必須有準確的計量工具，即所有公區用水都必須過表，但這一點對公司不同時期的已交房項目來說情況不盡相同：竣工交房期在5年內的項目，其總平用水管網都加有總水表，部分交房期在10年以上的成熟項目，其總平用水管網未加裝二級水表，用水量只能估算或間接計算。

　　定期水平衡測試：在維持管網壓力不變的情況下，保持自來水進水總閥門100%全開，關閉其它所有分支閥門，在預定的測試期間，持續觀察總水表計量數字有無變化，如無變化則表明總閥門和分支閥門之間的管道無滲漏，狀況正常;如讀數發生變化，則表明管網內有水流動，需要工程人員去查明具體原因，如確實查明測試期間無任何其它意外用水(如總表后存在無閥門的分支管道用水)，就可確定地下暗埋管網確實存在滲漏，需探明滲漏點的位置和數量后進行及時維修。

物業減排管理措施及先進管理方法

　　運用智能化手段，對學院能耗實施，大數據精細化管理：

　　充分利用減振降噪設施，減少噪音污染;

　　嚴格有害物質排放，減少環境污染;

　　合理使用廢物再利用，降低費用。

預計管理目標成效

　　總體目標：通過物業的有效管理及“四新”技術的運用，三年實現學院總能耗成本降低20%的目標。其中第一年完成10%、第二年完成5%、第三年完成5%。

篇2：物業管理制勝法寶：節能降耗

　　物業管理制勝法寶：節能降耗

　　我從事物業管理工作18年來，過去主要強調“服務”是制勝法寶，甚至提出物業管理的主要內涵歸納為六個字“時間+空間+服務”。隨著黨中央提出建立和諧社會，建設部提出建立節能型企業，我逐漸體會到節能降耗是物業管理的新課題，是物業管理的又一制勝法寶。

　　一、從提高客戶節能意識入手，養成自覺節能的好習慣。

　　在物業管理工作中，我們要求員工高度重視節能工作，樹立“節能降耗，從我做起”的觀念，從日常工作中節省能源，減少浪費。各部門層層動員，找差距，定措施，從一點一滴做起。京泰大廈工程部集思廣益，提出二十多條節能措施，僅改造二十五層餐廳通風設備一項，每年可節約資金近十萬元。

　　為減少衛生間沖水馬桶水流量，員工們從各處找來五百毫升飲料瓶，裝水后放入全樓衛生間每一個水箱中......我公司管理的江西新聞出版大廈就是由于在節能方面成績突出，被評為江西省物業管理示范大廈，獲得“省優”稱號。我公司管理的北京中商大廈，國家發展和改革委員會環境資源司等七個司(局)在樓內辦公。今年7月6日，我們召開客戶節能座談會，請國家發改委節能處負責人談節能措施，全大廈30多家公司紛紛響應。從第二天起，我公司節能專職督察員逐室檢查溫度，數百間辦公室溫度都在26℃以上，而且做到人走關燈、關空調。

　　節能的關鍵是調動客戶的積極性。在推廣節能措施過程中，我們也遇到不少困難，有些客戶不理解，說風涼話:“你們就是為了省錢”，在這種情況下，我們只有耐心做工作:“節能就是要省錢，首先省你們客戶的錢”，使客戶逐漸適應并配合。

　　二、從設備改造入手，提高物業管理的科技含量。

　　在物業管理公司的各部門中，工程部是節能工作重點，我們除加強日常管理外，最重要的是從改造高耗能舊設備入手，選用節能設備，大大降低能耗、節約費用。

　　要做好這項工作，必須抓好三個“支撐點”:

　　第一、要有一個優秀管理團隊做支撐。班子成員要具備綜合管理的能力和水平，特別是對各種物業的工程設備管理要非常了解，掌握現代化技術和最新科技動態，要有個優秀的工程總監，在節能增效上把握方向，作出正確決策。

　　第二、要有若干優良技術合作單位做支撐。目前，新產品、新技術和各種節能設備也是魚龍混雜，在采用新技術時，要認真進行選擇，選擇那些技術確實先進的、通過國際和國內有關部門認證的、幾年之內技術不落伍的產品，同時這些企業要有雄厚的資金支持，還要有高效優質的售后服務作保證。否則會出現投入大量資金卻達不到預期效益的情況。

　　第三、要有好的推廣形式做支撐，便于企業運作。在提高認識的基礎上，我們結合項目的不同情況，把物業用戶分成三種類型:

　　(1)如果是在物業早期介入的新用戶，應在工程設計中盡可能推廣或幫助業主選擇優良節能設備，給用戶提出中肯的建議，幫助他們提前選擇、一步到位(此階段開發商或業主都有資金實力，可以為今后的物業管理打下堅實基礎)。

　　(2)如果所管物業屬于工程設備老化、需要更新改造的，可及時列入改造計劃、向業主推薦使用或更換新產品和節能設備、材料等，這樣就可以從根本上解決問題，降低能耗。

　　(3)對于物業管理中正在運行的、已采用一般節能措施的工程設備，由于還沒有老化到一定程度，在改造設備的資金運作中就有困難，業主很難一次投入大量改造資金。我們就區分不同情況，幫助企業算賬，采取不同方式解決。例如借助銀行擔保公司的信譽擔保等，另外還可以與供貨商協商，如先支付30%-40%設備款，余款從更換設備以后節省的資金中分2-3年內償還。這些節能設備投入后，在兩三年左右時間內可收回投資，以后就是純增加的企業凈收益。這種方式業主就比較容易接受。

　　三、從員工日常工作入手，把節能降耗作為自覺行動。

　　以中商大廈為例，早在年初，公司就把“節約能源，降低能耗”作為今年重點工作，下發通知要求:

　　(一)每日做好能耗記錄。要求數據準確，字體工整清楚。值班電工做好每日用電抄表工作;暖通專業做好大廈水耗統計和監控，杜絕跑冒滴漏。

　　(二)做好能耗的統計分析。發現能耗異常及時分析報告。

　　(三)堅守崗位認真做好大廈各項巡視工作:

　　1、專業人員重點控制大廈用水系統有無跑、冒、滴、漏現象，有無違反公司規定使用能源的行為。例如:私自接水、接電等。

　　2、內保警員重點監控樓層在無客戶時，公共區域照明是否按時關閉，晚間公共區域空調是否關閉，衛生間照明及排風扇開閉是否符合要求，并將情況及時反饋總值班。

　　3、暖通專業人員及時調整衛生間沖水閥門的使用狀態，杜絕長流水。

　　4、全體員工有責任對浪費能源的現象報告、制止或糾正。

　　(四)各專業嚴格按公司節能降耗具體措施操作，不得私自開動設備。有效控制耗電總量，減少高峰時段用電量。

　　1、暖通專業每日參照天氣預報溫度、濕度合理開閉冷機及附屬設備。

　　2、電工每日對設備運行耗電情況及不合理運行狀態提出意見，監督節電措施的實施。

　　3、保潔人員控制使用保潔用電設備的時間，錯開高峰用電時段，節省每一度電。

　　4、清洗衛生間要合理使用水源，水龍頭不可長流水。

　　5、各部門要控制使用取暖器、空調等生活用電器，并在使用中注意錯開用電高峰時段。

　　(五)考核工作:

　　為貫徹實施公司節約的措施，達到降耗增效的目的，公司在狠抓管理的同時，要對各部門的節能工作進行考核，為控制和降低能耗，我公司采取積極有效的措施，使節能工作在中商大廈既形成了一定的聲勢，又取得了較好的效果。

　　20**年7月6日下午，由北京中商永莊物業管理有限公司董事長宋明蔚先生親自主持召開的中商大廈“節能降耗”座談會在客戶餐廳召開，參加人員涉及物業公司領導、員工和中商大廈各駐廈客戶代表。會議明確了北京市供電局有關強制限電的要求，并發布了中商大廈有關降耗、限電工作預案，得到了駐廈客戶積極響應。

　　為貫徹實施公司節約能源的措施，達到降耗增效的目的，公司在狠抓管理的同時，還將節能工作列入各部門月度考核內容之中，同時，設立專職節能監督員一名，負責對公司員工及大廈各個區域進行節能監督檢查工作。

　　目前，中商大廈節能工作已初見成效。據統計，在7月11日-7月27日執行限電方案期間，大廈每天節電約553.16KWH，如果按國家平段電價0.57元/KWH計算，每天可直接節約電費315.30元，執行限電方案17天共節電9403.72KWH，直接節約電費5360余元。

　　就這樣，我們把一般的物業管理，提高到了節能增效科技管理的高度。

　　北京中商永莊物業管理有限公司總經理趙永莊

篇3：物業公司節能降耗員工心得體會

　　物業公司節能降耗員工心得體會

　　為響應公司網站倡導“節能降耗的號召，積極倡導節約精神，加強宣傳與引導，強化全員節約意識，自覺堅持節約優先，效益優先，努力營造關心和支持建設節約型企業的良好氛圍”?，F就我司節約資源、節約能源、節約耗材、節約經費等方面，作出如下觀點：

　　一、節約資源

　　1、加強公司資產管理，合理使用與調配公司范圍內資產。各部門必須及時將閑置資產報公司辦公室備案，申購固定資產時必須填寫《固定資產申購單》，由辦公室負責調劑，如確需購置，須總經理批準后購買，財務憑固定資產申購單、發票及固定資產進帳單予以報銷。各類物資的采購必須進行市場調研，貨比三家，確保所采購物資的物美價廉。各部門必須建立設備維護保養制度，定時對各類設備設施進行維護保養。

　　2、加強人力資源管理，注重人力資源挖潛。各部門合理設置崗位與配備人員，明確各部門、各崗位職責權限，務必做到人盡其才，充分挖掘出人力資源的最大潛能，不斷提高工作效率，真正做到減員增效，杜絕人浮于事的現象。

　　二、節約能源

　　1、合理設置辦公室、會議室空調溫度。夏天不低于25°C，冬天不高于18°C，春秋正常天氣下不開空調，無人時不開空調；開空調時關閉門窗。

　　2、杜絕長明燈、白晝燈。午間、晚間離開辦公室要隨手關燈，做到人走燈滅；辦公桌位置，盡量靠窗戶，采用自然光，少開照明燈。

　　3、減少辦公設備電耗和待機能耗。合理開啟和使用計算機、打印機、復印機、掃描儀、碎紙機等用電設備，下班時逐一關閉電源。

　　4、及時關閉水龍頭，及時報修壞龍頭，堅決杜絕跑冒滴漏，節約每一滴水。

　　5、員工宿舍的水電都安裝分表進行計量。

　　三、節約耗材

　　1、積極推進公司網頁建設，倡導無紙化辦公；精簡文件，能不發文部署的事項，盡量通過其他更經濟的替代方式部署；確實需要發文的，要精確計算印刷總量，防止重印、多印，避免浪費；相關事項盡量合并一起發文。

　　2、公司內部傳送的紙質材料，一律實行雙面打印、使用；內部材料的初稿一律使用廢紙打印。

　　3、復印紙、信封等耗材領取、發放必須統一由指定專人管理，嚴格控制。

　　4、提高信封利用率。該用小信封的不用大信封，該合裝在一個信封的文件資料，不準分裝。內部進行文件傳遞需裝用信封時，可將已使用過的舊信封二次使用，替代新信封，以期節省開支。

　　5、禁止使用一次性筆。

　　四、節約經費

　　6、節約通訊費用。撥打長途電話需進行登記，接打外線電話做到言簡意賅，盡量減少通話時間。非工作需要不得使用單位電話。

　　7、節約會務費用。精簡會議，確實需要召開的會議，注意節儉；必須外出召開的會議，要控制人數，壓縮會期，合理選址，降低費用。

　　8、節約差旅費用。能在本地聯系辦理的事項，堅持不外出。出差期間盡量做到科學的合理安排時間，提高工作效率，降低行政成本，在不影響工作安排的前提下，盡量節約交通費用。

　　9、節約接待費用。接待客人本著經濟節約實惠的原則，合理安排陪客人數，盡量減少接待費用的支出。

　　節能降耗是公司發展所必須要做的，本著公司發展就是個人發展，公司盈利就是個人成就的精神，我們每位員工都應有節約資源的意識，為公司的發展盡一份心力。