了解當地法律法規

　　查詢當地物業管理條例、前期物業管理招投標管理辦法、物業服務收費管理辦法等相關法律法規，明確物業費的相關內容與注意事項，主要如下：

　　1、了解當地政府指導價，是否有最高價限制，是否強制性規定不可突破最高限價。若屬于強制性不可突破的，應在測算時以物業公司不虧損為原則對人員數量、服務標準等進行適當調整與下浮。

　　2、了解物業費是否包含水電公攤費用。若當地政策強制性規定必須包含的，在進行物業費測算時須加入水電公攤的成本費用。

了解項目基本情況

　　1、通過項目總規圖、相關設計圖紙等了解本項目基本情況，主要內容包括：項目物業類型、占地面積、總建筑面積、住宅建筑面積(洋房建筑面積、別墅建筑面積)、商業建筑面積、項目綠化面積、人工湖面積、園區出入口數量、樓棟數量、樓宇層數、規劃戶數及入住人數、各種設施設備的數量及功率等。

　　2、若項目屬于綜合性樓盤(同時包含洋房、別墅、商鋪等)應：

　　(1)對員工人力成本、保潔外包、綠化養護等費用按區域獨立核算;

　　(2)涉及所有區域的管理人員人力成本、公共設施設備、日常辦公、固定資產折舊、保險等共用性費用先一起按總額核算，然后按建筑面積比例(洋房建筑面、別墅建筑面積、商鋪建筑面積分別占總建筑面積的百分比)分攤測算。

查詢當地收費標準

　　通過不同渠道了解當地物業管理有關的收費行情，主要如下：

　　1、電梯、機械車位、消防系統、水泵、高低壓、中央空調、監控系統、智能系統、熱交換站等專業設備維修保養的的市場收費標準;

　　2、垃圾清運、四害消殺、化糞池清理、綠化養護、公眾責任險等專業服務的市場收費標準。

　　根據項目實際情況及市場價格確定本項目各種設施設備及專業服務的管理方式。

物業費測算內容

物業費測算一般包含的常規內容有：

1、人力綜合成本；

2、清潔管理費用；

3、綠化養護費用；

4、設備維護費用；

5、秩序維護費用；

6、日常辦公費用；

7、固定資產折舊費用；

8、物業公司保險費用；

9、稅費等。

人力綜合成本測算：

　　(一)制定人員架構及編制方案

　　1、根據項目建筑面積等基本信息及集團定崗定編原則制定客服中心人員架構圖及編制方案。

　　2、人員編制應按樓盤成熟階段的人員崗位及人數制定，會所、六大中心、劇場等配合銷售的人員崗位及停車場管理崗位不納入測算范圍。

　　(二)制定人員工資及福利標準

　　1、人員工資標準參考當地工資水平結合集團薪酬體系估算，一般按集團相應崗位的薪資標準起薪線計算。

　　2、社保、公積金、餐補等福利性費用按集團要求標準結合當地實際情況估算，可參考《前期介入物業服務協議》中的相關標準制定。

　　▲人力綜合成本測算表

　　洋房獨立區域 人，人力成本 元;共用性質人力成本分攤 元;合計 元。

　　別墅獨立區域 人，人力成本 元;共用性質人力成本分攤 元;合計 元。

　　商鋪獨立區域 人，人力成本 元;共用性質人力成本分攤 元;合計 元。

　　說明：洋房區域共用性質人力成本分攤=共用性質總人力成本×洋房建筑面積/總建筑面積。別墅與商鋪以此類推。

清潔管理費用測算：

　　1、清潔管理費用主要包括：保潔人員外包、垃圾清運、日常消殺等費用。

　　2、按照當地市場價格水平按平均每人每月費用乘以清潔人數計算清潔人員外包費用。

　　3、清潔外包一般按包工包料(人工、清潔物料、清潔用具、清潔機器購置全部包含)計算費用標準。

　　4、根據園區規劃入住戶數估算每月生活垃圾清運費用，一般可按5元/戶的標準計算。

　　5、按照當地市場價格水平，按平均每次消殺費用乘以園區每月消殺次數(一般為2-4次/月)計算日常消殺費用。

　　6、日常消殺中一般不包含白蟻專項消殺防治，應根據項目所在地區實際情況確定是否需要增加白蟻專項防治費用。

　　▲清潔管理費用測算表

綠化養護費用測算：

　　1、綠化養護費用主要包括：日常綠化維護人工、苗木補種、綠化工具、肥料及農藥等費用。

　　2、綠化養護一般按照當地市場價格水平，按平均每平方米養護費用(包工包料)乘以園區綠化面積估算總體綠化養護費用。

　　3、綠化養護費用一般按1-1.5元/㎡的單價標準進行測算。

　　▲綠化養護費用測算表

秩序維護費用測算：

　　秩序維護費用主要包括：警用器材裝備(巡更棒、對講機、滅火器、雪糕筒、隔離帶、消防作戰服、防毒面具、錄像機硬盤、夜間反光衣等)的維護及更新費用等，根據保安崗位數量及相關設備配置數量進行估算。

　　▲秩序維護費用測算表

日常辦公費用測算：

　　1、日常辦公費用主要包括：辦公用水電、電話網絡通訊、報刊雜志、日常辦公用品、社區文化、對外關系、交通差旅、招聘廣告、業務接待等費用。

　　2、日常辦公費用可按項目實際情況結合下表參考標準進行測算，也可按大約100元/人/月的總體辦公費用標準乘以客服中心總人數進行估算。

　　▲日常辦公費用測算表

設備維護費用測算：

　　1、設備維護費用主要包括：電梯、機械車位、供配電、公共照明、供暖、給排水(含水景水泵)、消防、監控安防等各項設備系統的日常維護維修費用。

　　2、電梯日常維護維修費用一般采用半包維保形式(物業公司出大額材料費用，支付給維保單位的維保費包含人工及小額材料費用)，一般300-500元/月;電梯年審費用按當地政府質監局規定計算。

　　3、除電梯外的供配電、公共照明、供暖設備、給排水、消防、監控及安防等各項設備系統一般采用自行維保的形式。自行維保的主要費用為維修耗材。

　　4、若有單項設備系統外委維保的根據當地市場外包價格水平估算。

　　▲設備維護費用測算表

固定資產折舊費用測算：

　　1、固定資產主要包括：辦公電腦、打印機、傳真機、空調、保險柜、打卡機、辦公桌椅、飯堂灶具及宿舍資產等各項日常辦公及生活使用的固定用具。

　　2、根據客服中心人數及辦公場所實際需要估算各項固定資產數量，再根據每項資產的當地市場單價計算固定資產總費用。

　　3、固定資產一般根據資產性質按3-5年折舊平均分攤到每月進行費用估算。

　　▲固定資產折舊費用測算表

保險費用測算：

　　物業公司的保險費用一般為小區公眾責任險費用，應根據項目建筑面積、規劃戶數結合當地市場價格水平估算，一般為2-5萬元/年。

　　▲保險費用測算表

稅金費用測算：

　　1、物業公司稅金。

　　2、物業公司收入來源主要為物業費收入。

　　3、停車等經營性收入不納入物業費測算的常規收入統計，只作為項目日后的附加收入項目。

　　4、物業費收入可參考下表公式測算，一般先按照當地政府指導價最高標準初步確定物業費標準，結合項目建筑面積計算物業費收入總額，最后根據項目及當地實際情況估算收繳率后(一般按95%左右)測算實際收入。

　　▲收入和稅金費用測算表

費用測算匯總：

　　根據上述測算的人力綜合成本、清潔管理費用、綠化養護費用、設備維護費用、秩序維護費用、日常辦公費用、固定資產折舊費用、物業公司保險費用及稅金費用匯總統計費用總和。

（二）別墅區域

（三）商鋪區域

調整物業費測算結果：

　　1、根據上述相關測算依據完成管理費第一次測算后，應結合項目定位(高中低端)、當地政府指導價及周邊項目現行收費標準進行比較衡量。

　　2、若測算后的收費標準與實際需要相差較遠，應根據預估的收費標準對測算內容中的相關項目費用進行調整，最后達到預估收費標準。

　　3、若對物業費測算結果把握不準，可在測算過程中帶有定價預估性進行測算，使測算結果與項目實際需要收費標準相符。

參考圖表

　　▲項目基本情況調查表

　　▲項目當地專業服務市場情況調查表

　　▲物業服務項目架構圖

篇2：花園小區項目物業費測算說明

　　花園小區項目物業費測算說明

　　編制目的：估算物業售后凈支出，反映項目物業服務前期盈虧預期 。

　　測算前提：

　　1、從項目接管開始(以首期發售房入住日為準) 到接管面積飽和時。

　　2、 以接管項目為測算對象，不涉及物業服務公司本部。

　　3、不受會計核算、報表口徑局限。

　　4、適應于集團內新項目可行性、新項目物業服務分析測算。

　　測算依據：

　　1、營業收入按集團有關確認規定。

　　2、營業成本、期間費用按權責發生制確認。

　　3、國家、地方政府、集團有關物業服務內容、標準法規政策規定。

　　4、接管項目規劃設計指標、交付標準、售樓書、銷(預)售合同。

　　5、集團或所在區域、公司平均物業服務費收繳率水平。

　　測算原則：

　　1、謹慎性。不高估收入(收費標準、收費率) ，不低估成本費用。

　　2、重要性。保證測算結果的正確性，避免出現重大缺、漏項。

　　3、實質重于形式。對政策界定尚不明確的問題，根據業內慣例和現行操作的可行性判斷。

　　4、直接費用直接計入，不能直接計入的費用采用適當分配方法分配計入。

　　測算時間：

　　1、地產進行新項目可行性論證時。

　　2、物業服務公司對外接盤時。

　　3、物業服務公司接管地產樓盤前。

　　測算分工：

　　1、集團內項目，除"開發商承擔費用"由地產公司編測外，其余均由物業服務公司編測。

　　2、集團新項目可行性論證時的測算由地產公司項目發展部門組織。

　　3、對外接盤均由物業服務公司編測。

　　4、匯編后的測算稿，地產公司、物業服務公司各執一份，同時報集團財務管理部、物業服務部審核、備案。

　　注意事項：

　　1、堅持以收支事項為測算基礎，合理建立量-價-時計算關系、力求體現計算過程。

　　如"飽和營業收入"測算表中不同收費標準的收費面積應對應建筑結構形式單列(在該建筑結構形式下增設行次)。人員可采用0.5個人、1.5個人等非整數方式計算費用。

　　2、飽和營業收入按權責發生制確認測算，營業收入(管理費)=飽和營業收入*收繳率

　　3、區分單價和成本/M2、收入/M2的不同，區分管理面積、建筑面積、收費面積、計費面積(計算成本、費用的面積)的不同。成本/M2、收入/M2按收費面積計算。

　　4、委托資產經營收入分業主委托、開發商委托，同一資產不要重復測算。

　　5、測算時必須充分了解項目的結構、用途、周邊環境、各種配套設施、運作的標準和方式、費用的結算內容與方式等，并根據這些情況的變化及時調整基礎測算數據，力求測算依據充分。

　　6、測算的時間跨度可按"測算前提1"根據實際情況增減。收支項目宜增不宜減。

　　7、盡可能按本格式內容估測、填制完整。若時間或基礎資料不允許，可先不填寫數量、單價。

　　必要時可增加層級或另行設置的計算底表，并設置鏈接公式。

　　8、同一項目每次測算結果應另存而不覆蓋，以便動態反映、跟蹤以了解變化。

　　9、行列項目增減、層級省略、不填寫數量、單價時，要相應調整公式設置。保持表與表、及數據之間對應關系、鉤稽關系正確無誤。如：營業收入測算表某住宅的測算期收費面積應等于基本情況表相對應的收費面積。

　　公司財務管理部

篇3：御景公寓物業費用測算

　　御景公寓物業費用測算

　　一、菲特國際服務費測算依據和標準

　　測算依據：物業服務收費服務辦法、《合肥市物業管理條例》和皖價房〖20**〗154號號文件精神按成本測算報價；

　　物業管理費用的預算主要分為收入預算和成本支出預算兩個方面，收入預算此處指物業管理服務費用及停車場的管理費用收支預算，項目費用預算主要分為人工成本、行政管理成本、裝備費用成本和其它費用成本四部分。

　　物業管理費用包含的內容主要有:

　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費用等；

　　2、物業共用部位、共用設施設備的正常運行、維護費用；

　　3、物業管理區域清潔衛生費用；

　　4、物業管理區域綠化養護費用；

　　5、物業管理區域秩序維護費用；

　　6、辦公費用；

　　7、物業管理企業固定資產折舊費用；

　　8、稅金，

　　9、管理酬金

　　二、菲特國際費用測算表御景灣菲特國際預算.*ls

　　1、總支出789759元減去不含管理費的其它收入61500元等于728259元。（其中含電梯和公共照明117890元）

　　2、菲特國際公寓共22層，每層20戶共912平米，22層共計20**4平米。

　　3、單價管理費的測算:總支出728259除以收費面積20**4除以12個月等于3.03元/平米（含能源費）

　　4、單價管理費測算：總支出728259減去能源費117890元等于610369元除以收費面積20**4除以12個月等于2.54元/月（不含能源費）