暴雨導致小區天臺積水，物業公司疏通排水過程中下水管道的水從一樓反流進入三樓住戶家中，導致屋內陸板、墻紙等物品受損，損失究竟由誰來賠償?近期如皋法院審理了該起財產損害賠償糾紛案件。

　　據了解，王強于2013年入住本市某小區6單元3樓301室。2014年8月7日，一場特大暴雨的來襲，導致該小區樓房頂層天臺積水。8月8日物業公司工作人員疏通積水時，大量雨水從陽臺的下水管道反流進入王強家中，屋內陸板、墻紙等物品遭了秧。王強從物業公司得知，住在該單元101室的業主李林在裝修時將安裝在陽臺內的原有下水管道管徑改小，并增加三個聯結彎頭，還更改了管道的原有位置。王強一紙訴狀將某房地產開發公司、物業公司及李林訴至法院，請求判令三被告連帶賠償其各項損失共計52701.58元。

　　法院經審理認為，某房地產開發公司出售案涉房屋時已經相關質量職能部門驗收，王強未提供證據證明下水管道設計安裝不合理，該房地產開發公司無過錯不應承擔責任。李林擅自改造下水管道，引起排水流量變小，水流速度放緩，造成管道內局部區域的雨水積存上漲的后果，對王強的財產損失應承擔主要責任，酌定60%。物業公司作為受托從事所在小區物業管理服務企業，未履行維護監管之責，承擔次要責任，即40%損失。

法官寄語

　　業主在裝修房屋時，必須要遵守國家和有關部門的相關規定，尤其在改裝下水管道時必須征得有關部門的許可，以免引發不必要的糾紛，給自己帶來經濟損失。物業管理服務企業也應當盡職盡責，主動巡查、制止、糾正業主對公共區域的改造、私拉亂接亂搭行為，及時向有關行政職能部門舉報、配合查處違法行為，從而維護全體業主的合法權益。(文中當事人均系化名)

篇2：物業公司不是兔子肉之下水道堵塞糾紛

　　物業公司不是兔子肉

　　上海電視臺庭審記錄播放了一檔節目，對發生的閔行區某小區“下水道堵塞糾紛”案件進行了分析報道。

　　一、案件回放

　　事情經過：

　　20**年2月27日，閔行區某小區的物業公司接到相鄰業主反映，某樓401室門縫有水溢出。物業公司人員即前往查看，因該屋無人居住，通過調取業主入住檔案后及時與業主取得了聯系。業主趕來打開門一看，發現污水是從廚房的水斗里溢出，造成該戶業主房屋裝修及部分財產損失。

　　該小區系20**年交付使用的多層商品房住宅，屋面為坡頂建筑。經分析，造成401室屋內水斗溢水系該樓01室垂直排水管堵塞。因無法從屋頂透氣管疏通，也無法從業主室內的檢查孔疏通，業主室內的垂直排水管道在業主裝修時已被封閉到墻體中。物業公司只能從大樓外的窨井處將01室的污水出墻管挖出，最后在室內垂直管道與出墻管的轉彎處，垂直管一側找到二塊破舊的毛巾塊，排除了管道堵塞。

　　401室房屋為長期空關，該業主于20**年12月裝修完畢后一直未進入居住，也未出租給他

　　人居住。401室業主因無法確定應由誰來承擔管道堵塞造成的財產損失，遂將房屋開發商與樓上業主告上法庭，后又追加了物業公司為被告。

　　法院認定的事實：

　　法院審理認為，訴訟爭論各方對用于廚房排水的共用下水道堵塞后反溢致401室財產損失的事實沒有異議，因無證據證明堵塞物的確切來源及形成時間，應按常理推斷為戶主過失行為所致。

　　物業公司負有對小區生活設施進行日常維護和保養的義務，堵點位于公用部位而非業主專有部分，屬物業公司維護保養范圍。涉事下水管在開發商交房后發生過堵塞現象，但之后未引起物業公司重視，怠于履行定期檢查、維護的物業管理職責，存在過失，與本起事故存在因果關系，理應承擔民事賠償責任。

　　考慮到該下水道用于排放廚房用水，而實質造成堵塞的為二塊毛巾而非眾多雜物積累，堵塞物超出管道的容納功能，更多的是業主過失的原因，即使物業公司采取定期檢查或疏通措施也難以完全避免本起事故的發生。

　　一審判決情況：

　　據此，判決物業公司承擔被告損失2萬余元，約當該業主全部損失的40%，其余約60%由原告與樓上業主按照責任大小的比例分擔。

　　據說判決后，物業公司與部分被告表示不服，向中級人民法院提出上訴。

　　二、主要質疑

　　一審對物業管理公司的責任認定太寬泛：

　　一審法院認為，“物業公司負有對小區生活設施進行日常維護和保養的義務，堵點位于公用部位而非業主專有部分，屬物業公司維護保養范圍”。

　　大樓的財產都是業主的專有部分，只有業主單獨擁有與共同擁有的區別，且不論“非專有部分”的表述是否貼切，除室內通過向橫支管以外的排水管道由物業公司承擔維護保養的責任分配沒有錯誤，問題是如何認定物業公司的維護保養責任。

　　大樓排水管是在業主家中的，物業公司保養維護的責任與供水、供電、通訊等部門一樣，當接到用戶的報修后及時組織維修，就是盡到了維護保養的責任。

　　有建筑常識的人都懂得，大樓共用的排水管道有三處出口，一是屋頂的透氣口，二是業主家中的檢查孔，三是樓外地面的窨井口。本案涉及的房屋為坡頂建筑，透氣孔在坡頂上，從屋頂透氣孔檢查維護沒有可能。其次業主家中的檢查孔是由蓋板封閉的，在非堵塞的情況下物業公司也不可能要求打開業主家中的管道檢查口進行預防性疏通，事實上物業服務合同也未作這樣的約定。況且在一般情況下，業主二次裝修時基本都將排水管聯同檢查孔封閉在墻體中。再其次象本案中的堵塞物出現在排水管的立管的中(非連接窨井尚未出墻管)，是將出墻管破環后才完成疏通的。物業公司不可能，也沒有條件對設置在業主家中的排水管道進行預防性保養。

　　事實上，本案中法院已經查明，物業公司在發現水管堵塞后及時與業主聯系，積極幫助業主清理房屋，避免和減少了業主的實際損失，并承擔了疏通與修復管道與路面的費用，物業公司已經做得很到位了。

　　一審對物業公司的過錯認定太牽強：

　　按照相關法規，業主是物業的管理人，物業公司只是按照與物業服務合同的約定提供物業管理中的部分服務。物業公司只承擔受托服務的過失、瑕疵所造成的過錯責任。

　　一審法院認為，“涉事下水管在開發商交房后發生過堵塞現象，但之后未引起物業公司重視，怠于履行定期檢查、維護的物業管理職責，存在過失，與本起事故存在因果關系，理應承擔民事賠償責任”。

　　涉事下水管在業主裝修期間確實發生過堵塞，當時因業主裝修過程中有少量垃圾進入管道造成管理堵塞，后物業公司疏通后，6年多來管道排水一直正常，直到這次發生堵塞。

　　從事物業管理服務的人員都知道，下水管在裝修期間被堵塞的概率很高，那是因為裝修期間如水斗、潔具還沒有安裝前下水道是開口的，以及裝修期間的垃圾如水泥、膠水等的殘渣很容易流入下水道，實際情況也證明這次堵塞下水道的是二塊毛巾(抹布)而不是施工垃圾。

　　本案的排水管是用PUC材料制成的，內壁光滑，管徑也比較粗，不象上世紀70-80年代建造的滬住型建筑的排水管道是用鑄鐵管的，內部粗糙容易積污。PUC材料的污水管在正常的使用下不會發生堵塞，發商交房時發生過堵塞現象已經好多年了，而這二塊毛巾(抹布)至少不可能是6年前留下的。

　　同時法院也查明“實質造成堵塞的為二塊毛巾而非眾多雜物積累，堵塞物超出管道的容納功能，更多的是業主過失的原因”。進一步說，即使排水管道在正常使用的情況下出現堵塞也有可能，業主沒有過失，物業公司也沒有過失，排水管堵塞不一定有過失才會出現。家里的電視機壞了，還要保姆來賠?

　　毛巾碎塊堵塞下水道有二種可能，一種是在業主二次裝修過程中，由于水斗或衛生潔具未安裝前需要將下水管口臨時堵塞，另一種情況是不少水斗直落水口出，起到格篩作用的垃圾籃是活動的，在清理垃圾籃時不小心會把小一點的抹布帶進下水道。由于本案發現的碎毛巾是經過疏通和挖掘后，無法還原原狀。本案的原告正是離堵塞在時間上最近的裝修戶，不管是原告，還是樓上業主的不當造成下水管堵塞，至少不會是物業公司的不當造成的下水管堵塞，認定物業公司的過錯是否太牽強。

　　三、物業公司不是兔子肉

　　有一種現象應當引起重視。在發生在住宅小區里的糾紛案件，只要與物業管理沾點邊的，物業公司都會稍帶上責任。筆者在從事物業管理服務中遇到過多次類似案例，如一次因政府出資平改坡過程中改變屋頂的排水系統，暴雨天造成房屋天溝接水斗滿溢，也判定物業公司有責任。另一次，業主因裝修造漏水造成下層業主財產損失，本是業主物業使用的相鄰糾紛，只因業主把物業公司也列入被告，法院審理人員要求物業公司先墊付鑒定業主財產損失的費用。問其原因，解釋說物業公司多少也有點責任，因為法院認定物業公司的責任是很寬泛的。在他們眼中，物業公司是企業，承受能力相對業主會更強一些。

　　從另一個角度講，當前上海地區的住宅的物業服務收費標準很低。物業管理服務本身就是一種商品交換行為，商品交換講究的是等價有償，過度加大物業公司的責任有悖于商品市場原則，最終必將受到市場的懲罰。

　　總之，物業公司不是兔子肉，隨便都可以咬一口，這種現象希望引起廣泛的重視，為物業管理市場留出合理的生存空間，維護物業管理的市場公平。

　　文 |陳林生上海復欣物業管理發展有限公司總經濟師

　　來源|上海市物業管理行業協會

篇3：變電所圍墻所內外道路下水道工程施工方案

　　變電所圍墻及所內外道路、下水道工程施工方案

　　1 道路施工

　　1.1 所區內道路寬度分為3.0m、3.50m、5.5m 三種，所區外道路寬度為6.0m，考慮到施工方便，在施工準備階段，先進行B=3.50，B=176.75，B=200.00，B=245.50，A=160.50，A=237.50，A=25350 道路的基層施工以形成初步的便于各區域開展施工的交通路線，待所區主要建構筑物以及下水道、路下預埋管施工結束后，再進行道路的全面施工。

　　1.2 施工順序：軸線定位→放線→挖土→素土夯實→400 厚粉煤灰三渣基層→100 厚C15 砼（臨時路面）→240（200）厚C30 混凝土面層（永久路面）。

　　1.3 路基施工時，其厚度、寬度、縱橫坡度應滿足設計要求。

　　1.4 各基層采用12t 軋路機壓平壓實，碾壓時自路邊壓向路中，碾壓輪跡應重疊，重疊寬度不小于30cm。

　　1.5 砼路面澆筑前，基層應清理干凈，并根據設計要求確定路面縱、橫(伸、縮)縫位置。

　　1.6 路面砼澆筑要求參照以前有關砼施工措施進行。砼澆筑后，做好二次緊面工作，保證緊面后，砼面層平坦微粗、密實、無抹痕、無砂眼和氣泡。

　　1.7 伸縮縫壁必須垂直，上下貫通，寬度一致，縫內不得連漿；縱縫要順直，縫內以瀝青砂漿填嵌密實。

　　1.8 澆筑好的砼路面邊角整齊，無蜂窩、麻面、裂縫、落石脫皮等現象。

　　2 圍墻

　　2.1 所區圍墻總長1130m，高2.2m，為磚砌結構，考慮在施工伊始即進行結構施工。

　　2.2 施工順序：軸線定位→放線→挖土→C10 砼墊層→C20 砼條形基礎→磚砌墻基及排水溝→回填土→磚砌墻身→C20 細石砼壓頂→圍墻粉刷、外墻涂料。

　　2.3 圍填基礎埋深為-2.0m，須置于②土層上，土方開挖時根據土質實際情況與監理、設計確定正式埋深。

　　2.4 墻體砌筑前，根據磚規格和灰縫厚度制作皮數桿，皮數桿間距不宜大于15m。

　　2.5 磚基砌筑前應將墊層表面打掃干凈，并澆水濕潤。墊層頂標高不同時，從低處砌起，由高處向低處搭接。

　　2.6 基礎在砌完后及時回填，回填在基礎兩側同時進行，并分層夯實。

　　2.7 墻基頂面設20 厚防潮層，采用1：3 水泥砂漿加3%防水劑。

　　3 下水道施工

　　下水道施工必須滿足設計坡度，保證通水暢通。UPVC 管道以橡皮圈卡接，采用黃砂塢幫；砼下水管接頭用細砼搗密實，水泥砂漿抹帶，砼塢幫；施工后對管道和窨井進行清理，做通水試驗。