停車場經營者的職責

　　停車場經營者應當履行下列職責：

　　(一)公開管理制度、收費標準、監督電話和營業執照;

　　(二)負責進出車輛查驗、登記，不超出核定數量接納停放車輛;

　　(三)維護場內車輛停放秩序和行駛秩序;

　　(四)機動車停車場內發生火警、搶劫及場內交通事故等情況，應當采取相應緊急措施并及時向有關部門報告;

　　(五)定期清點場內車輛，發現長期停放或者可疑車輛，應當向公安機關報告;

　　(六)保持停車場環境整潔;

　　(七)法律、法規和本辦法規定的其他職責"

篇2：車輛在停車場丟失 經營者是否承擔責任

　　車輛在停車場丟失，經營者是否承擔責任

　　湯某擬開辦一服裝店，遂駕駛自有的“金杯”中巴車到位于東郊的某批發市場進貨。由于對該市場不太熟悉，湯某將車寄放于批發市場旁的某停車場。自己徒步進入批發市場選購貨物。當湯某選定要進的貨物，回到停車場取車時，發現自己的“金杯”中巴車已經消失得無影無蹤。湯某找到停車場的管理人員詢問情況，該管理人員一問三不知。湯某找到該停車場的經營者胡某。胡某稱：停車場只經營車輛停放業務，不負責保管車輛。所以，湯某的車輛丟失，停車場不承擔責任。湯某遂訴至人民法院，要求該停車場賠償經濟損失。

　　[焦點]

　　本案的焦點是湯某的車輛在停車場丟失，停車場的經營者是否違反了保管義務，應否承擔損害賠償責任。對此，在案件的具體審理中，有三種不同的意見：

　　第一種意見認為，停車場只經營車輛停放業務，對車輛沒有保管義務，對于湯某車輛的丟失，停車場的經營者不應當承擔損害賠償責任。

　　第二種意見認為，停車場的責任不明確，因此，對于湯某車輛的丟失造成的經濟損失，應當適當地承擔責任。

　　第三種意見認為，停車場的經營者對于停放的車輛有保管義務，在托管人的車輛丟失的情況下，經營者應當承擔全部賠償責任。

　　[評析]

　　由于近年來經濟的迅速發展和人們生活水平的不斷提高，私家車日益成為一種越來越普遍的代步工具。泊車問題也成為人們在日常生活中經常要面對的一個問題。停車場作為現代城市中的重要的基礎設施，引起了人們的普遍重視?！兜缆方煌ò踩ā返?3條規定：“新建、改建、擴建的公共建筑、商業街區、居住區、大（中）型建筑等，應當配建、增建停車場；停車泊位不足的，應當及時改建或者擴建；投人使用的停車場不得擅自停止使用或者改作他用?！蹦壳?，關于車輛的所有人和停車場的經營者之間的法律關系的性質，存在以下幾種觀點：

　　一是車輛保管合同關系說，認為停車人將車輛停放于場地提供人管理的場所，并支付了一定的費用，停車人之行為實為車輛寄存，場地提供人之行為乃為車輛保管，所收取的費用為車輛保管費。因此，行為人之間發生車輛保管法律關系。

　　二是停車場租賃關系說，認為場地提供人收了一定的費用，將其所有或經營管理的場地供停車人停放車輛，屬于停車場出租行為；停車人支付一定費用將車輛停放于場地提供人提供的場地，為承租停車場行為；場地提供人所收取的費用系場地占用費即租金。雙方所形成的法律關系，實為一種為特殊使用目的的場地使用權短期租賃關系。

　　三是停車服務關系說，認為場地提供人向停車人提供特定的場地停放車輛，并收取了一定的費用，其行為具有獲利性質。場地提供人實為提供有償停車服務的經營者，停車人即為支付服務對價接受停車服務的消費者，雙方建立停車服務消費關系，應將消費法律關系的規定作為考察雙方權利義務內容的依據。

　　這三種觀點，在法理上均有其合理性，于具體事情也有適用的可能性。但從司法實踐看，因該類糾紛的具體情況較為復雜，而各種觀點的立論基礎和角度均有失周全，難以普遍適用。第一種觀點因以行為人有無寄存和保管的意思表示為成立基礎，使其適用范圍和價值功能受到較大限制。判斷保管關系的成立，必須首先對行為人有無寄存和保管的意思表示進行考查。如無寄存和保管的意思，即不能適用保管法律關系?，F實生活中，行為人雙方在車輛停放時，通常情況下少有寄存和保管的表意行為，即使有所意思表示，也多因當時未以證據加以確定，而于事后難以查證。因此，在司法實踐中，停車人因適用保管關系而獲得損害賠償的可能性相對較小，而場地提供人則可通過主張雙方無寄存和保管的意思而獲得相對較多的免責機會。由此可見，適用保管法律關系對行為人特別是停車人的行為要求過苛，對財產受損人之權益保護顯為不利，其實際適用范圍及保護財產權益功能的發揮，均受到較大的限制。

　　第二種觀點將該類糾紛的基礎關系定位于單純的場地租賃關系，其缺陷更為明顯。比如在場所提供人于專用的停車場配備了專職保安人員負責看管車輛，且實行較為嚴格的存取車輛查驗制度。在此情形下，難以將其法律關系確定為單純的場地租賃關系。如果將車輛停放關系一律確定為場地租賃關系，依據租賃法律關系的權利義務內容，場地提供人于任何場合皆不負有對車輛安全的保證義務。一旦車輛發生盜失，停車人絕對無獲得財產損失救濟的可能。此觀念如普遍適用，一則使停車人之財產權益缺少法律保障機制，助長場地提供人無視和懈怠保障停車人之財產權益的社會風氣，有違社會公平正義，更會為盜車犯罪提供有利的條件。

　　第三種觀點因其必須以場地提供人為停車業務經營者為條件，致使其適用的范圍同樣受到限制。如場地提供人偶以其場所供他人停車之用，即使收取了一定的費用，顯然也不能將其認定為停車業務經營者，也就當然不能適用消費法律關系的規定處理。另在提供無償停車服務的場合，因其不具備經營盈利之消費法律關系的基本特征，也難將其權利內容作為衡量當事人行為與責任的標準。由于案件具體情況復雜，各種觀點均有失周全。對法律關系的確定，應當依據具體行為事實特征，以實現對社會之相關領域進行有效法律規制，衡平行為關系人各方利益，體現社會的公平正義。筆者認為，在司法實踐中，可按下述原則確定機動車盜失損害賠償之法律關系：

　　一是著重考查行為人意思表示內容的原則。對基于車輛停放事實所建立的法律關系的確定，應重視對行為人實施行為時所為意思表示的內容作嚴格的審查。如果當事人一方在訴訟中針對雙方行為時的意思表示內容提供了充足的、可資采信的證據，或者當事人雙方對意思表示的內容無所爭議，即應根據該意思表示確定相應的法律關系。比如，場地提供人對外明示提供車輛保管服務，或者收費憑據上寫明為車輛保管費，再或當事人之間存在關于保管車輛的明確規定，就應當確定適用保管法律關系的規定。

　　二是根據行為習慣并結合社會一般觀念確定的原則。在車輛停放的行為事實中，行為人在行為方式上大多表現出較強的隨意性，通常不會就車輛停放達成一種性質確定的合意，這是造成車輛停放所生法律關系不確定的重要原因。但探究行為人締結法律關系的目的，停車人將車輛停放于場地管理人管理

的停車場，決非僅在于車輛停放，更主要的是在自己不能保管的情況下委托停車場管理人代為保管，以保證車輛之財產安全；場地管理人向停車人收取一定的費用而提供停車場地，也并非完全不明確停車人的行為目的。依停車行為慣例和社會一般觀念，在未作場地租賃明示之情形下，也認為停車人將車輛交由場地管理人進行保管，或場地管理人為停車人提供停車服務，一般不會產生場地租賃等其他關系的認識。因此，依社會一般觀念和行為習慣，在場地管理人未明示為場地租賃，或在訴訟中無證據證明為場地租賃之場合，應依社會一般觀念和行為習慣，確定為車輛保管或者停車服務消費法律關系。

　　三是限制適用停車場租賃法律關系的原則。由于停車場租賃關系之適用，作為出租人的停車場管理人對停車人仍不負有保障其車輛安全的義務，車輛在停放期間發生盜失，停車場管理人自不應負責。由此可見，停車場租賃關系適用的結果明顯有利于停車場管理人，停車場管理人通常以此為抗辯理由不承擔損害賠償責任，而對停車人財產損害賠償請求權的實現構成嚴重障礙。為體現民事損害賠償訴訟對受損人的保護功能，弘揚社會公共關注他人財產權益的社會理念，增強場地管理人對他人財產安全的注意義務，盡力減少盜車犯罪可乘之機，有效減少財產損害的發生，對停車場租賃關系之適用應從嚴掌握，有所限制。一般而言，只要場地管理人未與停車人就車輛停放明定為租賃關系，即不得適用。即使在場地管理人單方明示免于承擔保管義務的場合，也應適用合同法關于格式合同免責條款無效的規定而否定租賃關系的適用。

　　四是擴張適用停車服務消費法律關系的原則。增強對消費者權益的保護，是現代各國民法立法和司法實踐之潮流?？疾煜M者權益保護的法律實踐可以看出，其法律規制和調控的社會領域日漸擴大，這正是民法追求社會公平、正義精神在現實社會條件下的突出體現。細究車輛停放事實所構建的各種法律關系類型，不難發現均存在著場地管理人以停車場向停車人提供停車服務，停車人一般均以一定的標準向場地管理人支付停車費這一共同的事實基礎，即場地管理人通過提供停車服務賺取利潤，停車人以支付停車費為代價享受停車服務。這就決定了其基礎法律關系必定具有一種有償消費服務的性質，屬于停車服務消費法律關系。根據我國消費者權益保護法關于經營者對消費者之人身、財產負有安全保障義務的規定，對停車事實所建立的法律關系作如是定性，明顯增強了對作為消費者的停車人的財產權益的法律保護，為作為經營者的場地管理人設定了較高的行為標準，對促使場地管理人惜守對他人財產安全之注意義務，切實采取有效管理措施防止盜車犯罪而致財產損害的發生，作用顯著，也順應社會整體利益的需要。因此，凡是有償停車的場合，應當導人消費法律關系之權利義務的內容，判定損害賠償責任的承擔。

　　在本案中，當事人之間的法律關系的性質應當依據行為習慣和社會的一般觀念加以確定。同時，要限制適用停車場租賃的法律關系的適用，擴張停車服務消費的法律關系的適用。湯某與停車場的經營者之間的法律關系宜確定為停車服務消費的法律關系。這是因為由于當事人之間對于車輛的停放產生的彼此之間的權利義務關系都缺乏自覺。在這種情況下，強行將兩者之間的法律關系確定為車輛保管關系或者場地租賃關系都會產生對當事人中的某一方顯示公平的后果。比如說，將該法律關系定性為車輛保管關系，就會使停車場的經營者面臨承擔機動車丟失的全部損害賠償責任的結果。在當前情況下，停車場的收費標準和服務水平還較低，停車服務的設施和技術保障還不足以將停車場車輛丟失的風險降到較低的水準。

　　所以，在停車場的經營者只收取少量的停車費用的情況下，要求其承擔機動車丟失的巨大風險是不公平的。同時，停車場的經營者顯然也不具有相應的損害賠償能力。如果單方面地加大停車場的經營者的責任，不考慮現實的可能性，反而會對停車場行業的發展造成不利影響。這與機動車在人們的日常生活中的普及率越來越高，對停車場服務的需求量越來越大的趨勢是背道而馳的。將當事人約定不明確的車輛停放法律關系的性質界定為停車服務消費關系是比較妥當的。當事人之間對于彼此是場地租賃還是車輛保管的關系雖然缺乏自覺，但對于彼此之間是一種有償服務的消費關系一般都是比較明確的，因此，在當事人對彼此的權利義務關系沒有明確約定的情況下，按有償服務的消費關系加以認定和處理不失為明智之舉。對當事人之間的權利義務關系適用《消費者權益保護法》加以調整，要求停車場的經營者對停車服務的消費者履行其應盡的人身和財產安全的保障義務，而一旦停車場的經營者違反了該義務就應當承擔一定的損害賠償責任。

　　至于停車場的經營者是承擔全部的損害賠償責任還是部分的損害賠償責任，應當考慮多方面的因素。比如說，該停車場的收費水平、服務水平、安全設施、停車場的經營者與機動車的所有人的經濟承受能力等。在目前有關的法律還不完善，實踐和理論上對此還沒有達成共識的情況下，可以初步地認定雙方承擔同等責任。

篇3：案例評析:停車場經營者需要向物業交納管理費和維修資金嗎

　　案例評析：停車場經營者需要向物業交納管理費和維修資金嗎

　　【案件回顧】

　　因A房地產開發公司未依法履行生效判決確定的義務，深圳市羅湖區人民法院將該公司開發的小區內的立體車庫進行拍賣，B置業公司競得該車庫，羅湖法院在20**年12作出的民事裁定中載明：“將被執行人A房地產開發公司所有的車庫交付給拍賣競得人B置業公司管理、使用（管理、使用期限與該車庫的房地產證相一致），該車庫的功能及使用對象不得改變?！苯浟_湖法院強制執行，對該小區提供物業服務的C物業公司于20**年1月將涉案車庫移交給B置業公司。20**年4月，C物業公司將B置業公司訴至法院，要求B置業公司向C物業公司支付管理費及本體維修基金。B置業公司認為其與C物業公司之間不存在合同關系，C物業公司沒有提供任何管理服務，無權收費。

　　一審法院認為，該小區業主委員會與C物業公司簽訂的委托合同，沒有違反法律和行政法規的強制性規定，合法有效。C物業公司依委托合同的約定對整個小區包括涉案車庫進行物業管理。業主委員會對小區簽訂的委托合同當然的約束小區中所有建筑物的使用權人而不論其身份是否開發商。B置業公司從開發商處競得車庫，取得涉案車庫的使用權，理應受上述委托合同的約束，履行繳付物業管理費、本體基金等費用的義務。本體維修基金是房屋建筑（本體）的共同部分及共用設施設備的維修、維護與更新改造所需的經費，繳交該費用是房屋使用權人的法定義務，C物業公司是否提供了物業管理服務，并不影響C物業公司主張B置業公司按照委托合同約定繳納該費用。法院于20**年9月作出一審判決，支持了C物業公司部分物業管理費和本體維修基金的訴訟請求。

　　B置業公司不服提起上訴，二審法院認為，深圳市羅湖區人民法院裁定B置業公司對涉案停車場享有管理權和使用權，該裁定書中B置業公司對涉案停車場享有的管理權指的是對停車場內部的管理的權利，與C物業公司作為小區的物業管理人所行使的管理權內容不同。因此，B置業公司作為涉案停車場的管理人和使用人，應當按照業主委員會和C物業公司簽訂的物業管理合同中約定的標準交納管理費。由于涉案停車場是作為C物業公司管理的小區的配套設施興建的，因此，C物業公司按照其與業主委員會簽訂的物業管理合同約定的標準向B置業公司收取管理費沒有違反有關法律規定。二審法院維持了原審關于物業管理費和本體維修基金的判決。

　　B置業公司不服終審判決，向廣東省高級人民法院申請再審，廣東省高級法院于20**年12于作出民事裁定，指令深圳中級人民法院再審本案。深圳中級法院認為，本案的爭議焦點有兩個，其一，B置業公司在通過法院拍賣程序競得涉案立體停車場后是否具備小區的業主資格；其二，B置業公司是否應當根據物業管理委托合同的約定交納管理費和本體維修基金。深圳中院認為，業主應當不僅僅局限于已辦理產權證書的權利人，還應當包括生效法律文書所確認的權利人。本案中，B置業公司通過法院拍賣程序競得涉案立體停車場的管理、使用權，并得到生效法律文書的確認，依法可以認定其為小區的業主。一方面，從權利的來源上看，依據深圳市羅湖區人民法院民事裁定書，涉案立體停車場原本屬于A房地產公司所有，并非屬于小區的全體業主共有，因此，涉案立體停車場并不屬于小區的共有部分，而專為A房地產公司所享有。A房地產公司因未履行到期債務而被法院強制執行其名下財產，B置業公司通過正當的拍賣程序競得A房地產公司所有的涉案立體停車場，并由法院生效法律文書所確認。在此權利繼受過程中，原A房地產公司享有的對涉案立體停車場的專有權利全部由B置業公司受讓。因此，從權利的來源上看，B置業公司對涉案立體停車場的管理、使用權是一種專有、排他的權利。另一方面，從權利的構成來看，B置業公司自購得涉案立體停車場的管理、使用權以來，已實際上占有了該立體停車場，并通過經營該立體停車場車位的行為獲得收益。雖然該立體停車場目前因無法辦理產權證書而導致B置業公司對享有的專有權利在形式上存在瑕疵，但由于有生效法律文書的確認，因此從法理上說，上述瑕疵并不會影響B置業公司對該專有權利的自由處分。故深圳中院認為B置業公司在生效法律文書確認其涉案立體停車場享有專有的管理、使用權后，便依法成為小區的業主。對于第二個爭議焦點，由于涉案立體停車場位于小區之內，進入該立體停車場需要通過小區的大門和道路，并且需要利用小區內的照明、排水、消防等公用設施。C物業公司對整個小區（包括涉案立體停車場在內）提供了安保、清潔、水電供應等物業管理服務，B置業公司作為小區的業主，交納物業管理費和本體維修基金是其法定義務。同時，B置業公司經營該立體停車場的目的是出租停車位以獲取收益，屬于商業性質，本應依照較高的商業標準收取相關費用，但由于雙方經多次協商一直未能就具體收費標準達成一致協議為妥善解決雙方爭議，原審法院判令B置業公司按照C物業公司與業主委員會簽訂的物業管理委托合同約定的住宅物業管理服務費、本體維修基金的較低標準向C物業公司支付物業管理費和本體維修基金以及相應利息，既合情合理，又符合法律規定，C物業公司也無異議，深圳中院予以認可。至于B置業公司所稱若判其交費由造成C物業公司雙重

收費問題，因涉案立體停車場本屬于B置業公司專有，不屬于小區業主共有部分，故不存在其他小區業主已就該涉案立體停車場向C物業公司交納過物業管理費和本體維修基金問題。深圳中級人民法院于20**年8月作出再審判決，維持深圳中院作出的終審判決。

　　【顏宇丹律師評析】

　　筆者顏宇丹認為，B置業公司并非涉案停車場的所有人，不具有C物業公司對該小區物業服務項目的業主身份。Ｂ置業公司是根據深圳市羅湖區人民法院民事裁定書取得涉案停車場的管理使用權，且該裁定稱該停車場的“所有權人”為被執行人A房地產公司，Ｂ置業公司競得該停車場的管理使用權（管理、使用期限與該停車場的房地產證相一致）。據該裁定，Ｂ置業公司并非該停車場的所有權人，取得的僅是一定期限的管理使用權，深圳中院的再審判決將該裁定混同于《物權法》第二十八條所規定的“導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的”人民法院生效的法律文書。上述再審判決認定Ｂ置業公司“通過法院拍賣程序競得涉案停車場的管理、使用權，并得到生效法律文書的確認，依法可以認定其為小區的業主?！迸c物權法等法律有關物權取得的規定不符，管理、使用權僅是所有權（完全物權）一部分權能，該部分權能可以與所有權的其它權能相分離，但不能以取得該部分權能即認為取得了其它權能，成為所有權人。

　?。轮脴I公司并非涉案停車場的業主，事實上也不可能成為業主，并非深圳中院再審判決所稱目前無法辦理產權證書，而是事實上根本不可能由Ｂ置業公司取得自己名下的停車場產權證書。該停車場的建筑性質為住宅配套，根據《物業管理條例》第四十二條的規定：“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納費用的，從其約定，業主負連帶交納責任?！蓖瑫r，最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條的規定，“業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費、物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持?！倍景钢?，無論是A房地產公司，還是該小區的業主，與Ｂ置業公司之間并無涉案停車場的租賃、借用或其它物業使用關系，故即便需要交納物業費的話，作為物業服務方的C物業公司也無權徑行向Ｂ置業公司主張交納物業費，Ｂ置業公司有權拒絕其交費請求。

　　根據深圳市住宅局深住〔20**〕120號《關于貫徹國家<物業管理條例>有關問題指導意見的通知》第二條第（四）款第4項規定“建設單位應當對其所擁有的空置房或自用房、經營房、收入沒有納入公共收益的會所，交納物業管理服務費及本體維修資金?！睋艘幎?，B物業公司即便要收取涉案停車場的物業費及維修資金，也應向作為建設單位的A房地產公司收取，而非向Ｂ置業公司收取。A房地產公司已通過深圳市羅湖區法院拍賣涉案停車場的法律行為獲得了該停車場相應所限的管理使用權的對價，故如要求由Ｂ置業公司來承擔物業費和維修資金，則屬重復收費。

　　涉案停車場從規劃和準建上均定性為該小區的公共配套設施，是為了滿足小區業主（住用戶）的停車需求，而經政府部門審批規劃，由開發商投資建設的公共配套設施，屬于物權法第七十四條第一款規定的規劃的車庫。經深圳市公安局交通警察局及物價部門核準的涉案停車場收費標價為住宅內經營性停車場且經營管理單位和收費單位均為Ｂ置業公司，并非C物業公司。事實上，Ｂ置業公司取得涉案停車場經營管理權以來，也一直是自行管理維護，C物業公司并未提供服務，何談由其收費問題？即便要交納，也應由物業服務區域內業主按其擁有物業的建筑面積分攤交納。

　　深圳中院再審判決中認為，C物業公司事實上為Ｂ置業公司經營的涉案立體停車場提供了物業管理服務，理由是該停車場位于該小區之內，進入該停車場需要經過該小區的大門和道路，并且需要利用小區內的照明、排水、消防等公用設施，且C物業公司對包括該停車場在內的整個小區提供了安保、清潔、水電供應等物業管理服務。筆者顏宇丹律師認為，并不能據此認定應進入涉案停車場的車輛需要經過其提供物業服務的小區的大門和道路等，Ｂ置業公司從中受益就應當向其支付物業管理費和停車場維修資金，這是兩個不同的物業管理區域劃定的問題。Ｂ置業公司經營管理的涉案停車場并非是空中樓閣或一座孤島，進出車輛經過C物業公司提供物業服務的小區大門和道路，是再自然不過的事情，也是Ｂ置業公司行使相鄰權，由B物業公司提供供役地的表現。如依照深圳中院的裁判邏輯，是否意味著每一個進出小區的單位或個人都應當向其交納物業管理費呢？是否每一個小區的業主都要為使用自己擁有建筑面積物業外的門廳、樓梯間、走廊通道、道路、綠地等共用部位和共用設施、公共場所，都要向物業公司另行支付費用呢？

　　本著權利與義務相一致的原則，如果深圳中院再審判決認定的Ｂ置業公司為涉案停車場業主的觀點成立的話，是否表明Ｂ置業公司有權以業主的身份，參與小區的業主大會及根據所擁有的面積行使業主的權利呢？能否依據該判決由Ｂ置業公司向房地產權管理機關申請辦理產權證書呢？能否要求從小區的物業維修資金當中申請資金來維修停車場呢？不言而喻的是，這些都是十分荒唐可笑難以實現的事情！

　　根據《廣東省物業管理條例》第七條第一款的規定，“物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域”，涉案停車場即屬于能夠分割和獨立使用的設施設備，且事實上Ｂ置業公司也是經過公安交警管理部門和物價部門審批同意自行管理的區域，C物業公司無權要求Ｂ置業公司向其支付物業管理費和本體維修資金。