物業公司各部、各級目標管理標準作業規程

　　1 目的

　　規范物業管理公司的各級目標管理工作，確保公司的總體工作目標的實施。

　　2 適用的范圍

　　適用于物業管理公司的各部、各級目標管理工作。

　　3 職責

　　(1)公司董事會負責同公司總經理簽訂目標管理責任書，并負責總經理目標管理的考評、評價和監管工作。

　　(2)公司總經理負責同各部門經理、各管理處經理簽訂目標管理責任書，并負責部門經理、各管理處經理目標管理的考評、評價和監管工作。

　　(3)管理處經理負責同管理處各部門主管簽訂目標管理責任書，并負責管理處各部門主管目標管理的考評、評價和監管工作。

　　4 程序要點

　　(1)目標管理的基本作業流程

　　a 總經理同董事會簽訂公司總體目標管理責任書

　　b 總經理將工作目標分解成部門和管理處理目標

　　c 各部門、各管理處經理同總經理簽訂目標管理責任書

　　d 管理處各部門主管同管理處經理簽訂目標管理責任書

　　e 每季度檢查一次目標的實現狀況

　　f 一個管理周期(一年或一個任期)結束后對目標狀況進行評價

　　(2)物業管理公司總體目標的制定與總經理目標管理責任書的簽訂。

　　a) 每年年底(或每一任期結束)前，公司總經理應召開公司經理辦公會議，結合董事會的工作要求和公司的實際管理狀況擬定出第二年(或第二個任期)的公司總體業理工作目標：

　　★ 制定目標的基本要素：

　　--目標均應為量化目標，非量化的目標不應列入;

　　--目標應具有可考評、可檢查、可評價性;

　　--分目標應與總目標保持一致。

　　★ 目標的分類

　　--按物業管理目標的內容分，可將目標分為管理質量目標、服務質量目標、經營利潤成本目標;

　　--按物業管理公司的管理層次分，可將目標分為公司總體工作目標、部門工作目標、管理處總體工作目標、管理處分部門工作目標;

　　--按物業管理公司的工作時序分，可將目標分為長期目標(5~10年)、中期目標(2~4年)、年度目標、季度目標。

　　★ 制定物業管理總體工作目標時應考慮的因素：

　　--達到的目的;

　　--必要的工作環境(人力、物力);

　　--以往的經驗教訓;

　　--物業管理公司的實際工作狀況;

　　--必要的責、權、利狀況。

　　★ 總經理應當綜合考慮上述各種因素后再制定管理公司的總體工作目標。

　　★ 公司總經理就公司次年(或次任期)的物業管理公司總體工作目標以及為保證工作目標所必需的權、責、利同公司董事會進行積極的協商討論。

　　★ 協商討論一致后由公司總經理代表物業管理公司同董事會簽訂《物業管理公司總經理目標管理責任書》?！段飿I管理公司總經理目標管理責任書》的內容通常由以下內容構成：

　　★ 公司總體工作目標：

　　-- 管理目標;

　　-- 服務目標;

　　-- 經營目標。

　　★責任人(總經理)的權利、義務;

　　★公司董事會的權利、義務;

　　★目標考評的方法和考評依據;

　　★目標完成情況的獎罰措施;

　　★其他。

　　(3) 物業管理公司總體工作目標的分解

　　a) 公司總經理同董事會簽訂完畢《物業管理公司總經理目標管理責任書》后，為確保公司總體工作目標得以實現，應當將公司總體工作目標進行有效分解。

　　★將工件目標的一部分分給公司機關各職能部門;

　　★將工作目標一部分分給各管理處。

　　b) 公司總經理在分解完工作目標后，應當召開公司經理辦公會議，充分討論目標分解后的公司權利、責任、利益的分配與直轄市問題，直到各方達成共識。

　　c) 公司總經理同機關各部門經理、各管理處經理簽訂《目標管理責任書》。責任書的內容結構如下：

　　★工作目標;

　　★責任人(經理)的權利、義務;

　　★公司的權利、義務;

　　★目標考評的方式和考讀音的依據;

　　★目標完成情況的獎罰措施;

　　★其他。

　　d) 管理處可以將本管理處的工作進一步分解至管理處各部門。由管理處經理同各部門主管進一步簽訂分解目標管理責任書，方法同上。

　　(4) 目標的日常監管

　　a) 公司總經理每季度末應就目標的完成情況向董事會做工作匯報。公司董事會應每季度對公司目標的完成情況做出評價和指示。

　　b) 公司各部門經理、各管理處經理應每月末向總經理做工作目標小結匯報;公司總經理應對各部門經理、各管理處的工作目標的完成情況(工作狀況)做出評價和指示。

　　(5) 目標完成情況的結果驗證和獎罰

　　a) 一個管理周期(一年)或一個任期結束后，董事會應當對公司的總體工作狀況即目標完成情況做出綜合評價和驗證。公司總經理、管理處經理也應對公司各部門、各管理處、管理處各部門的總體工作狀況即目標完成情況做出綜合評價和驗證。

　　b) 依據公司總體目標的完成情況，公司董事會應當依據同公司總經理簽訂的《物業管理公司總經理目標管理責任書》。兌現對公司和公司總經理的獎懲。

　　c) 依據各部門、各管理處的目標完成情況和公司總體狀況，公司總經理應當依據同公司各部門、各管理經理簽訂的目標管理責任書兌現對各部門員工、經理的獎罰。

　　(6) 目標管理責任書、評價驗證報告書、獎罰情況記錄均應統一在公司歸檔長期保存。

　　5 記錄

　　6 相關支持文件

　　公司所有標準作業規程。

　　7 附錄

　　(1) 《物業管理公司總經理目標管理責任書》(僅供參考)

　　(2) 《物業管理處經理目標管理責任書》(僅供參考)

篇2：《企業績效與目標管理》培訓心得

　　《企業績效與目標管理》培訓心得

　　《企業績效與目標管理》是這次培訓的主題，這個看似枯燥乏味的命題，在梁老師的講堂上變得那么輕松愉快、輕而易舉。

　　20**.5.28-29日，華西醫大能容納500多人的會議室座無虛席，參加培訓的大多是公司老板、高管及人力資源經理，兩天的培訓最后以極低的退場率而圓滿結束。

　　作為人力資源從業人員，學習力應該是最基本的能力，所以這些年我參加各種各樣的培訓很多，同時也了解到了很多老師的講課風格，在學習的過程中也學到了很多的講課技巧。

　　楊宗華老師，他講課的時候跟學員的互動性很高，要想在他的課堂上睡著是決不可能的，語速超快，大汗淋漓，他是把講課和小品表演融為一體，肢體語言豐富，動作夸張，課堂上總是爆發出掌聲和笑聲。

　　張榮老師，這是個帥氣的身材高挑的成熟男，講課時聲音超大，表情夸張，有的時候甚至聲嘶力竭，他可以算得上是聚成的元老級人物，在他播放的VCR中，我們還看到了他主持公司年會時煽情的一面。

　　單海洋老師，看上去忠厚老實，個頭中等，理著小平頭，中年男子，他講課的特點是信息量大、實用，不煽情，堂上沒有太多的笑聲，可大家都豎起耳朵，生怕漏掉了哪一句，講課的邏輯性很強，環環相扣，最吊人胃口的，是他的《股權激勵》，至今還沒有機會去聽他的金牌課。

　　蔡朝東老師，這是個老革命，也是最令我欽佩的老師，因為他曾在云南某最貧困縣做過縣長，為老百姓做了很多事實，當他離開的時候數萬人攔著車不讓他走。因為是軍人出身的原因吧，他給人的感覺是一身正氣，他也是國內最早一批做演講的十個人之一，80年代在全國巡回演講《理解萬歲》。聽他的課會凈化人的心靈，現在他利用寒暑假給孩子們做特訓營，調教了很多心理有問題的小孩子，應該是一個不錯的課。

　　蔣春燕老師，這是培訓界不多見的優秀的女講師，她的金牌課是《績效增長模式》3天半的時間，很實戰地將績效管理整個體系進行了一個梳理，有理論、有案例，印象最為深刻的是PK賽，因為大家都交了錢出去，都想贏不想輸，所以三天時間都是全神貫注，晚上還要做作業，這種課程雖然價格不菲，但是確實實用。講課風格是溫文爾雅，一身休閑裝，加上棉麻的面料，不了解情況的人會誤以為要教大家打太極拳，呵呵......

　　最后說一下梁雅杰老師，因為他歷任世界500強企業亞太區人力資源總裁，可謂見多識廣，既有理論高度，又有實戰經驗，最為難能可貴的是在課程中破除了很多HR們的誤區和對西方人力資源管理方式方法的迷信。也是我近幾年見到的在人力資源管理方面有高度的專業人士。

　　他講課的特點是：大氣，多次引用彼得杜魯克的原話，時常穿插英文。通過故事、案例等在談笑風聲中講明枯燥而深刻的問題，透徹分析，卻聽起來輕松，聽課的過程變成了一個享受的過程......

　　梁老師的講課風格到目前為止是我最喜歡和推崇的。

篇3：物業知識教材：小區物業管理目標與原則

　　物業知識教材：小區物業管理目標與原則

　　依據建設部《城市新建住宅小區管理辦法》(以下簡稱“管理辦法”)的要求，居住小區的物業管理從房地產開發企業開始工作時就應當進行?！肮芾磙k法”第五條規定:“房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，并與其簽訂物業管理合同。住宅小區在物業管理公司負責管理前，由房地產開發企業負責管理?！?/p>

　　為了對物業管理公司的選聘與對管理工作進行檢查和監督，“管理辦法”第六條規定“住宅小區應當成立住宅小區管理委員會(以下簡稱管委會)。

　　一、管委會的組建及其權利與義務

　　(一)管委會的組建

　　該委員會是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。

　　(二)管委會的權利與義務

　　管委會的權利:

　　1.制定管委會章程，代表住宅小區內的產權人，使用人，維護房地產產權人和使用人的合法權利;

　　2.決定選聘或續聘物業管理公司;

　　3.審議物業管理公司制訂的年度管理計劃和小區管理服務的重大措施;

　　4.審查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行。

　　管委會的義務:

　　1.根據房地產產權人和使用人的意見和要求，對物業管理公司的管理工作進行檢查和監督;

　　2.協助物業管理公司落實各項管理工作;

　　3.接受住宅小區內房地產產權人和使用人的監督;

　　4.接受房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。

　　二、小區交付使用前物業公司的主要管理工作

　　城市新建居住小區的物業管理，從規劃階段開始到住戶入住前，其物業管理從三個階段進行。物業公司專業管理前，由房地產開發企業負責管理;房地產開發企業與物業公司簽訂合同分別同步管理(以上的管理為“同步介入”或稱為“超前管理”);居住小區物業管理。其中，第二階段的物業管理具有一定特殊性，依據不同的管理項目。

　　三、居住小區物業管理的目標

　　建設部“管理辦法”的制訂，有兩個重要的目的:一是“為居民創造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境”;二是“對住宅小區內的房屋建筑及其設備......進行維護修繕和整治”。這一目的，要求居住小區物業管理通過以下管理的目標來實現。

　　第一是社會效益。

　　這表現為居民提供一個整潔、文明、安全、生活方便的居住環境。這種安全、舒適的居住環境以交通、綠化、衛生、文化、教育和娛樂為一體的整個社區環境，它對調解人際關系、維護社會安定團結具有重要的意義。

　　第二是經濟效益。

　　這種經濟效益從以下幾方面表現出來:一是從政府方面來說，不僅它改變了以往政府用于房屋維修、環衛、綠化和其他公共市政設施上的費用，而且還可以向物業管理企業收取稅收。二是從業主方面來看，物業的專業和科學管理，對維護好房屋住宅及附屬設備、設施，延長其使用壽命，從而保障業主的經濟利益。最后，從開發企業以及住宅小區物業管理來說，居住小區的社會效益有利于房產的銷售和資金的周轉。物業管理通過各種有償服務，既便利于居民生活，又可取能得一定的經濟效益，從而增加管理費用的來源。

　　第三是環境效益。

　　居住小區的物業管理，通過小區內的綠化、上下水及用煤、液化氣的專業管理，不僅有助于人的身心健康，還將對城市建設產生積極的影響。

　　四、居住小區物業管理的原則

　　物業公司是一種服務型行業，它不僅具有獨立的法人資格，又是自負盈虧、獨立經營、獨立核算的企業，居住小區物業管理的目標，應密切聯系服務與經營來進行。為此，它遵循的主要原則是:

　　1.業主自治自律與專業管理相結合。

　　住宅小區物業管理首先應遵循業主自治自律與專業化管理相結合的原則。業主自治自律是基礎，但住宅小區的管理又具有技術性、專業性強的特點，必須以專業化管理為主;住宅區的日常管理工作，是大量的、繁瑣的，離不開居民的支持。因此增強居民的群體意識，依靠和組織群眾參與管理、發揮業主自治自律的作用，是實行這一原則的關鍵。

　　2.服務至上、寓管理于服務之中。

　　住宅小區的物業管理是一項服務性很強的工作，關系到千家萬戶的生活、休息、文娛、安全、衛生、教育、體育等諸方面。住宅小區管理中的服務工作，具有長期性和群眾性的特點:服務時限很長，往往幾十年以上;服務對象范圍很寬，男女老幼，各行各業，且流動性大、變化快。因此，必須堅持“服務至上，寓管理于服務之中”的原則，樹立“為民服務、對民負責”的指導思想。

　　3.所有權與經營權相分離。

　　實行所有權與經營管理權兩權相分離，是現代物業管理與舊式的房屋管理本質區別之一。這是針對城鎮居民住宅小區，特別是舊有居民住宅小區存在的“兩權”不清問題提出來的，目的在于解決分散管理與統一管理的矛盾。房屋及小區環境內各種設備是一個有機的統一體。若按分散的產權權屬由產權單位或產權人自行管理，顯然弊端很多。因此，必須實行所有權與管理權兩權分離，在依法確認產權權屬的前提下，實行管理經營權的集中統一。由一定物業管理企業對某一居民住宅小區實行統一管理、綜合治理、全方位服務。

　　4.企業經營、獨立核算。

　　必須改革原有管理體制，實行政企分開，使管理機構成為經濟實體，具有相對獨立的經營自主權，逐步實現住宅經營管理的市場化。

　　5.有償服務和費用合理分擔。

　　物業管理企業要搞好管理，實行優質服務，就必須有資金來源。資金的主要來源是業主和用戶，因此要實行有償服務、合理分擔的原則，物業管理企業提供的管理和服務是有償的，應該本著“量出為入、公平合理”以及“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，由房地產開發企業、物業管理企業和業主及使用人共同合理分擔。