物業管理基本知識培訓(五)

　　1、什么是物業管理?

　　“物業”一詞由英語Estate或Propert引譯而來，其含義為財產、資產、擁有物、房地產等。由此可見，由英語引譯而來的物業是一個含義很廣的概念。從物業管理角度來看，物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。其中“各類房屋”的表現形態既可以是建筑樓(屋)群，也可以是單體建筑物，還可以是其他形態的建筑物，比如俱樂部、運動場所等等。

　　2、物業管理的含義

　　(1)所謂物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。物業管理企業，通常被稱作物業管理公司。業主，即是物業產權人;

　　(2)物業所有人，指房屋所有權和土地使用權人。在這里，業主可以是個人，也可以是集體、國家。物業管理的對象是物業，物業管理的服務對象是人。

　　3、為什么會產生實施物業管理的需求?

　　隨著社會的發展、人們生活水平的極大提高以及房屋產權多元化的出現，人們對物業管理提出了專業化的要求，在某種程度上物業管理已經成為日常生活中不可或缺的部分。之所以會如此，主要有以下三方面的原因：

　　(1)房屋產權的的多元化發展。隨著我國經濟體制由計劃經濟向市場經濟轉變，20世紀90年代以來，我國住房制度改革逐步深化，房屋進一步商品化，房屋產權實現多元化，個人擁有房屋產權的比例越來越高，原來的公房管理體制已不能適應市場化和產權轉移的形勢。

　　(2)隨著生活水平的提高，人們對房產保值的期望增強。房屋作為價值高的資產，是大多數家庭最主要的財產以及財富積累的主要形式，人么對房屋財產的使用、維護、保值提出了較強的服務需求：一方面要求住得好，房屋狀況保持得好，環境整潔優美;另一方面則要求房屋能實現保值增值，這些都需要高水平的專業 物業管理服務。

　　(3)物業項目建設規模大，智能化程度提高，提升了對房屋及設施設備的維護管理專業性的要求。一個物業項目里往往有成百上千業主，眾多業主由于房產毗鄰，房屋建筑結構及設施設備較為復雜。隨著物業的科技含量提高，對物業管理服務專業性程度也提高。這種公共性服務已經不可能由單個業主或少數業主來完成，而需要通過全體業主委托專業化的物業服務企業來提供這種服務。為了能更好地使用管理物業、實現物業保值增值，全體業主便產生了公共性物業管理服務的需求。

　　4、為什么說購房者提前關心物業管理是十分必要的?

　　通常，購房者買房時，往往傾向于關注房屋所處的地段、交通方面與否以及價位的高低等，而對未來物業管理往往不重視或完全忽視。購房者買房主要有兩個目的：一是為了安居樂業;二是為了財產保值增值。但是恰恰被人們忽視的物業管理的優劣往往對能否實現上述目的起著關鍵作用。物業服務企業的好壞直接影響到業主將來的生活，以及房產的保養、維護和升值。因為物業管理提供的是服務、優質的物業服務，一則人們可以安居樂業，享受整潔、舒適、安全、文明、優雅的生活和工作環境;二則能提升房屋價值。所以，購房者要保障能夠在將來得到良好物業服務，在購房時就應當關注物業管理事項，這樣才能為將來的物業服務打下良好的基礎。

　　特別需要注意的是，購房者在購房時，還處在業主大會成立之前的前期物業管理服務階段，這個階段的物業服務費用、服務內容和質量要求等有關物業管理事項是按房屋買賣時的約定實行的。如果購房時沒有約定，房屋買賣關系已經形成，業主到入住時發現物業服務費用過高或物業管理內容不合理等情況，引發出部必要的毛婦女，而這類矛盾的產生通過預先對物業掛你的關注是可以避免的。因此，購房者在購房時，要注意：第一，要查看在房屋預售前，開發商是否已與物業服務企業談定前期物業管理協議，具體了解物業服務內容、方式、收費等事項。并且，購房者還可以要求開發商在售樓時，對相關物業服務問題作出必要的說明、解釋，這樣也方便購房者進行綜合的比較、選擇、決定。第二，與開發商書面約定好房屋入住后的有關物業管理事項，即使是預售房屋，購房時離入住還有一段時間，也應在購房時與開發商約定好物業服務事項，這樣才能有效避免入住后的物業管理服務糾紛，進而維護自己的合法權益。

　　5、現代物業管理與傳統的房屋管理有何區別?

　　(1)政府所起的作用不同。在傳統房屋管理體制下，政府(包括街道、房產所、機關和企事業單位)都是直接參與房屋管理;物業掛歷則是實行企業化的管理，政府各個部門不直接參與物業的具體經營和管理，而是通過制定行政管理法規、規章來規范物業管理活動并指導、監督物業管理的運作。

　　(2)管理形式不同。過去是多個產權單位、多個管理部門的分散、多頭管理，小區居民要和多個部門打交道，包括街道、居委會、派出所、環衛、綠化、消防以及水、電、煤氣等眾多部門;物業管理則是統一的綜合性管理，居民只要面對一家物業服務企業即可解決上述生活中的問題，客服了在管理中經常出現各自為政、扯皮推諉的弊端。

　　(3)管理內容不同。過去的管理內容單一，一般只局限單純的房屋維修，管理效果不好，物業壽命短，造成社會財富浪費;物業管理則是對管轄范圍內的房屋及配套設施的專業化管理和養護及對住戶的全方位多層次的服務，有利于發揮住宅小區和各類房屋的整體功能和綜合利益，有利于開展好社區服務。

　　(4)經費來源不同。過去的管理是以行政手段為主，經費來源于租金和國家的財政補貼，掛你服務是無償提供的，是福利型的管理體制;物業管理則是一種有償服務，實行社會化、專業化、企業化、經營型的管理，走上了以業養業、自我發展的道路。小區的管理有了“造血”功能，既減輕了政府的壓力和負擔，又使管理經費有了穩定來源。

　　(5)住戶的作用不同。過去的管理是由政府的職能部門以行政手段對房屋進行管理，由于是無償管理，住戶只能被動接受，別無選擇;物業管理則是實行業主自治管理與物業服務企業專業化管理相結合的一種管理模式，從管理單位的終身制到業主自由選擇實行聘用制，擺正了業主與物業管理單位的關系。業主委員會代表全體業主的利益，可以選聘或解聘物業服務企業，并有權審議、監督物業服務企業的年度計劃和財務收支情況，能夠真正行使業主的權利和作用。

　　6、物業服務企業對居住小區的常規性、公共性物業服務應包括哪些內容?

　　(1)房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監督;

　　(2)房屋設備、設施的管理;

　　(3)環境衛生的管理;

　　(4)綠化管理;

　　(5)配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護和安全防范工作;

　　(6)車輛道路管理;

　　(7)公眾代辦性質的服務;

　　二、前期物業管理

　　7、什么是前期物業管理?

　　前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理?！段飿I管理條例》第21條也規定，在業主、業主大會選聘物業企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。從上述規定可以看出，前期物業管理即是指從商品房尚處于銷售階段到召開業主大會授權業主委員會與物業服務企業簽訂正式物業服務合同的這整個時間段，由建設單位選聘的物業服務企業實施的物業管理服務。

　　8、何謂前期物業服務合同，其有效期限有多長?可以口頭達成前期物業服務合同嗎?

　　前期物業服務合同是指在業主大會成立之前，由建設單位與其選聘的物業服務企業所簽訂的物業管理服務合同。同時《物業管理條例》第25條、第26條規定，建設單位與購房者之間所簽訂的房屋買賣合同，應當包含前期物業管理服務合同約定的內容;前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。這樣就解決了兩個合同期限上的重合，避免糾紛的發生。

　　我國《合同法》為了促進經濟生活的發展，對于合同的形式作了較為自由的規定，一般來說可以采用書面、口頭等多種形式。為了避免一些關系復雜的法律關系過于草率，采取了靈活的規定，即同時規定法律、法規要求書面形式的，應當采用書面形式。鑒于前期物業服務合同的內容多，法律關系復雜，涉及廣大業主合法權益的維護，《物業管理條例》要求必須采取書面形式。

　　9、前期物業服務合同的效力如何?為什么業主不能對前期物業服務合同說“不”?

　　按照《合同法》原理，非經第三人同意，合同不能為第三人設定義務，非合同當事人也不受合同的約束?；谇捌谖飿I服務合同的特殊性，雖然業主和業主委員會沒有參與前期物業服務合同的簽訂，但是業主以及業主委員會在選聘新的物業服務企業并簽訂合同之前，前期物業服務合同對其具有約束力，其負有履行前期物業服務合同的義務。這就意味著業主和業主委員會不能以其未參與訂立合同或并非是其簽訂為由拒絕履行相應的義務。

　　業主沒有對前期物業服務合同說“不”的權利，可以從以下幾個方面分析：法律為了滿足物業服務方面實際需求，明確規定開發商依法有權選擇物業服務企業簽訂前期物業服務合同;從合同法原理來看，在簽訂合同時，就相當于承諾接受開發商簽訂的前期物業服務合同;從前期物業管理的目的上來看，前期物業服務合同簽訂的目的最終還是業主利益最大化;從以上三方面分析可以看出業主確實不能也部應該對前期物業服務合同說“不”。

　　10、前期物業管理服務合同不能拒絕，如果業主認為前期物業管理服務合同的內容不合理怎么辦?

　　根據《物業管理條例》第21條的規定：“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同?！痹跇I主入住之前，為了管理小區，保障業主的生活環境，開發商有必要也有權利選聘前期物業服務企業，這是法律賦予開發商的權利，同時也是開發商承擔的義務。這一規定對于業主同樣具有法律強制性，業主不得以合同并非由其簽訂為由拒絕履行。相關法律法規規定，買賣雙方應當就前期物業管理做出約定，商品房買賣合同應當包含前期物業服務內容，或者要求房屋買受人與建設單位選聘的物業服務企業簽訂協議。買受人雖然在選聘前期物業服務企業時部享有表達自己意志的權利，但買受人可以就合同的條款提出自己的意見，如果協商不成，而且合同條款確有損害利益內容，買受人可以向房地產主管部門和物價主管部門投訴，要求變更合同中的不合法條款。

　　11、前期物業服務合同一般應該包括哪些內容?

　　為了規范前期物業服務合同的內容，建設部制定并公布了《前期物業服務合同(示范文本)》，作為建設單位與物業服務企業簽訂前期物業服務合同的重要指導。根據示范文本，前期物業服務合同應包括一下內容：

　　(1)物業基本情況;包括物業的名稱、位置、四至情況，以及物業共用部位、共用設施設備的所有權、使用權進行約定。

　　(2)服務內容與質量;包括物業服務企業提供服務的具體內容如：1物業共用部位的維修、養護和管理;2物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理;3物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通;4公共綠化的養護和管理;5車輛停放的管理6公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理;7裝飾裝修管理服務;8物業檔案資料管理。此外還包括前期物業管理服務應達到的質量標準。

　　(3)服務費用;

　　(4)物業的經營與管理;包括物業服務區域內停車場、會所及其他物業共用部位、公用設備設施的使用方式、費用收取及收入分配。

　　(5)物業的承接驗收;包括對物業共用部位、共用設備設施的驗收、確認。

　　(6)資料的移交;

　　(7)前期物業管理物業的保修責任;

　　(8)物業的使用與維護;包括有關物業服務區域內物業共用部位和共用審視設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等衛生方面的規章制度的制定和實施。

　　(9)專項維修資金;包括專項維修資金的繳存、管理、使用、續籌等方面的約定。

　　(10)違約責任;

　　(11)其他事項;如合同的期限;合同期滿后物業服務企業的業主委員會移交物業管理用房等義務;糾紛的處理方式等。

　　12、什么是“業主管理臨時規約”?為什么要由開發商制定“業主管理臨時規約”?

　　“業主管理臨時規約”是指建設單位在銷售物業前制定的，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法做出的約定。

　　“業主管理臨時規約”具有過渡性質，是由開發商制定的，這是由于開發商在物業銷售之前是物業的唯一業主，此時的業主大會尚未成立，無法通過正式的“管理規約”。但是，開發商制定的“業主管理臨時規約”，不得侵害物業買受人的合法權益。正式的“業主管理規約”應當是由全體業主共同制定的關于物業的使用、維護以及管理等方面的規約，對全體業主發生的約束效力，體現了業主自我管理、自我約束的思想，是業主之間的共同約定。因此，“業主管理規約”需要經過全體業主的議論與審議，審批“業主管理規約”屬于業主大會的職責。但是，在業主大會召開之前，是不可能通過“業主管理規約”的。而此時就面臨一個雙重問題：一方面，業主大會的召開需要達到一定的條件，而物業的出售往往是分期分批出售的，初期入住的業主人數較少，而且隨著物業的銷售情況不斷發生變化。此時如梭允許少數業主制定臨時公約，也很難反映全體業主的共同意志。另一方面，隨著業主的先后入住，關于物業的使用、維護與管理的規則又是業主和物業本身維護與保養的迫切需要，否則不僅損害業主餓利益，也會影響物業的使用與管理。為此，需要在業主大會制定正式的“業主管理規約”之前先行制定臨時的“管理規約”。此時，開發商作為唯一業主成為唯一可行的制定“業主管理臨時規約 ”的主體。

　　13、“業主管理臨時規約”是物業買賣合同的組成部分嗎?

　　物業買賣合同與“業主管理臨時規約”的性質、內容和權利范圍存在本質上的差別，基于這一點，《物業管理條例》并沒有規定“業主管理臨時規約”是物業買賣合同的組成部分。因為從本質上來說，物業買賣合同是開發商與買受人之間確定物業買賣權利義務關系的協議，而“業主管理臨時規約”是全體業主必須遵守的、約束全體業主行為的行為準則。所以，“業主管理臨時規約”不是物業買賣合同的組成部分。

　　14、“業主管理臨時規約”主要包括哪些內容?

　　為了規范“業主管理臨時規約”的制定，建設部制定并公布了《業主臨時公約(示范文本)》以指導建設單位制定《業主管理臨時規約》。根據該示范文本，“業主管理臨時規約”應包括以下內容：

　　(1)物業服務區域內物業的基本情況;包括物業的名稱、位置、建筑面積、四至情況，以及物業共用部位、共用設施設備的所有權、使用權屬于開發商。

　　(2)物業的使用;包括業主對物業使用中享有的權利和應承擔的義務。比如，業主對物業的專有部分享受占有、使用、收益和處分的權利，但不妨礙其他業主正常使用物業。業主應遵守法律、法規的規定，按照有利于物業使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、供水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主的關系。業主應妥善利用和愛護物業的公用部分與公用設施，不得擅自利用、毀損物業的共同部分。業主不得擅自變更物業共用部分的構造、布局、外觀、用途;不得私自占用、拆除、破壞物業的共有部分與公用設施。同時業主不得違章搭建、私設攤點;在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物;違反有關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質，發出超標噪聲等其他利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動等。

　　(3)物業的維修養護;包括業主對物業專有部分的維修養護行為不得妨礙其他業主的合法權益;業主維護時的告知義務，對于其他業主維護的協助義務;假設單位應按國家規定的報修期限和報修范圍承擔物業的報修責任;物業服務區域內的全體業主按規定繳存、使用和掛你物業專項維修資金等。

　　(4)業主的共同利益;包括業主對前期物業服務企業的授權;物業收費問題及利用物業共用部位、共用設施設備經營收益的使用的約定。

　　(5)違約責任;包括業主和建設單位違反“業主管理臨時規約”時，其他業主、物業服務企業可以向法院起訴以保護自己的合法權利。

　　(6)附則;包括對于特定名詞的解釋及臨時公約的生效時間和有效期限。

　　15、“業主管理臨時規約”和“業主管理規約”有何區別?

　　“業主管理臨時規約”由建設單位在銷售物業前制定，由買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時書面承諾，適用于業主大會成立之前的前期物業管理階段;“業主管理規約”由業主大會在“業主管理臨時規約”的基礎上做適當修訂而成，對全體業主具有約束力，是業主大會成立后，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后生效。

　　“業主管理臨時規約”，是指建設單位根據國家有關物業管理的法律、法規和政策規定，依照建設部《業主管理臨時規約》示范文本的基本內容，結合準備銷售物業的實際情況制定的最初“業主管理規約”的文本。物業買受人在購買房屋時，應當了解和承諾遵守“業主管理臨時規約”。當業主入住率達到一定比例之后，可由業主大會籌備組據此提出修改建議和草率，報業主大會討論通過后，即可成為“業主管理規約”

篇2：物業管理知識培訓：基礎知識

　　物業管理知識培訓：基礎知識

　　001“物業”是粵港方言對房地產的稱呼，它最早在香港被普遍使用，其含義是單元性的房地產。被稱為物業的單元性房地產可大可小，一棟商業樓宇、一組標準廠房、一棟住宅樓或一套住宅都可稱為物業。

　　002物業的概念與房地產的概念的區別是在英語中，物業與房地產是一個詞(Real- estate或Real property)。在我們通常使用上，房地產一詞是一個宏觀的概念，物業一詞則是個微觀的概念。

　　003世界物業管理的起源物業管理作為一種不動產管理的模式起源于19世紀60年代的英國。當時是英國工業空前發展高漲的時候，一名叫奧克維亞.希爾(女)的住宅業主，率先為其出租的住宅制定了一套別開生面的管理辦法，并取得出人意料的成功，首開物業管理之先河。

　　004我國(大陸)的物業管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我國(大陸)首家物業管理公司。標志著我國(大陸)物業管理工作擺脫行政-福利型傳統計劃經濟下的管理模式，走上了專業化、企業化、經營性的市場運作軌道。

　　005我國(大陸)第一家物業管理公司是深圳市物業管理公司。

　　006號稱“深圳市物業管理第一村”的是深圳市“東湖麗苑”商品住宅小區。由深圳市物業管理公司實施對該小區的物業管理工作。

　　007深圳市物業管理行業管理的第一棟寫字樓是1983年由深圳市物業管理公司對特區內第一棟涉外商品寫字樓-國際商業大廈實施物業管理。

　　008深圳市物業管理行業第一個對工業區實施物業管理的是1985年，由深圳市鵬基工業區管理服務公司對鵬基工業區實施物業管理。

　　009深圳市第一家實施綜合一體化物業管理的住宅小區是1990年，由深圳市蓮花物業管理有限公司對深圳市微、福利房住宅小區-蓮花二村實施綜合一體化物業管理。

　　010我國第一家實行招投標的物業是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所屬蓮花物業管理公司、萬廈居業公司、大眾物業管理公司中，對蓮花北、景田西兩住宅小區實施邀請招投標活動。

　　011真正意義上社會化公開招投標選擇物業管理公司的物業是1996年12月，對深圳市福利房住宅小區--鹿丹村的面向社會的公開招標活動。最后由深圳萬科物業管理有限公司中標。

　　012物業管理市場的特點是

　　1、具有雙重職能的市場(要素市場、消費市場)；

　　2、對前級市場房地產開發市場、營銷市場)具有積極的激勵作用；

　　3、勞務市場；

　　4、雙向選擇。

　　013物業管理的要素市場是自用的居住用房管理、服務。

　　014物業管理的消費市場是出租的居住用房和經營性用房的管理、服務。

　　015在房地產市場體系中，物業管理市場處于最后一級。

　　016物業管理市場的流通和交換的標的是提供商品性勞動服務。

　　017物業管理市場的關系是供方物業管理企業向需方物業業主和非業主使用人、承租人提供商品性勞動服務的市場關系，是雙方按合同建立起來的平等的互助互利的交換關系。

　　018物業管理市場的含義是物業管理企業采用經營性的手段實施管理，對業主和非業主使用人、承租人提供服務，從而取得報酬。

　　019 深圳市物業管理目前需要解決的主要問題是繼續加強立法及完善配套政策文件；引導和推動規范化管理和規?；洜I；繼續加快物業市場化進程；加大政府監管

　　力度；提高物業管理的科技水平；繼續探索，繼續創新。

　　020物業管理行業的主管部門是市政府住宅行政管理部門(市住宅局物業監管處)及各區人民政府住宅行政管理部門(區建設局物業管理科)。

　　021物業管理市場的委托關系主要有委托管理型，自主經營型。

　　022物業委托管理型的特征是開發商、業主(業主委員會)采用招投標或協議的方式，通過《物業管理委托合同》，委托專業化的物業管理企業，按照“統一管理，綜合服務”的原則，提供勞務商品的市場交換關系。

　　023物業管理市場運行原則是業主自治與專業化管理相結合；統一管理、綜合服務；平等競爭。

　　024物業管理招投標的原則是公正、公平、公開；實事求是、合情合理；早期介入。

　　025物業管理招投標的內外條件是物業管理招標方和投標方的成熟；規則的完善；市場信息網絡的建立。

　　026物業管理公司取得物業管理權的主要途徑是投標；協議；自管。

　　027目前最新優秀示范物業標準分幾個類型進行考評:大廈；工業區；住宅小區。

　　028目前最新優秀示范物業標準有哪幾個方面考評內容:大廈、工業區各九項，包括:基礎管理；房屋管理及維修養護；共用設備管理；共用設施管理；保安及車輛管理；環境衛生管理；綠化管理；精神文明建設；管理效益。(兩者具體內容評分側重不同)住宅小區八項，包括:基礎管理；房屋管理及維修養護；共用設施、設備管理；保安、消防及車輛管理，環境衛生管理；綠化管理；精神文明建設；管理效益。

　　029深圳市物業管理行業協會的性質是依法登記成立的物業管理行業的自律性社團法人。

　　030深圳市物業管理行業協會的主要職責是

　　1.制定物業管理行業行為準則及道德規范；

　　2.組織物業管理行業從業人員的業務培訓、考試；

　　3.受理對會員的投訴，組織調查，并向有關部門提出處理意見；

　　4.向市主管部門反映物業管理行業的意見、建議和要求，維護物業管理行業的合法權益；

　　5.調解行業內部的爭議；

　　6.協助市、區主管部門開展物業管理服務質量評優活動；

　　7.辦理主管部門委托的其他事項。

篇3：物業管理知識培訓：法規知識

　　物業管理知識培訓：法規知識

　　001《城市新建住宅小區管理辦法》是建設部1994年3月24日第33號令。并于1994年4月1日批準施行。

　　002深圳市物業管理的主要法律依據是“條例”及“細則”。

　　003《深圳經濟特區物業管理行業管理辦法》是經市政府二屆第101次常務會議審議通過，于1998年7月20日發布并實施。

　　004“條例”是1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過，于1994年11月1日起施行。

　　005“條例”是1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議修正。

　　006“細則”是深圳市政府二屆三十五次常務會議通過。1996年9月20日由深圳市市長李子彬發布《深圳市人民政府令》第二十五號施行。

　　007“條例”是以住宅小區類物業為基礎編寫的。

　　008“條例”所稱物業是指建成并投入使用的各類房屋及與之配套的公用設備、設施和公共場地。

　　009物業管理是指由專業機構或公司，按照合同或契約，接受業主（用戶）的委托，按照市場經營方式，運用現代管理方法和技術，為使物業充分發揮其使用價值和經濟效益而對物業本身及其業主（用戶）進行管理并提供綜合服務。

　?。皸l例”使用的概念是指對住宅區各類房屋及相配套的公用設施、設備、公共場地和住宅區的綠化、環境衛生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治，使之保持正常狀態的行為。

　　010物業專營公司是指接受物業管理公司委托，承擔住宅區的機電設備、清潔綠化、園林綠化、維修工程、保安服務等專項管理業務的機構。

　　011住宅區是指以住宅為主，并有相應配套公用設施及非住宅房屋的居住區。

　　012住宅區的范圍由市政府住宅行政管理部門會同有關部門劃定。

　　013業主是指住宅區內住宅和非住宅房屋的所有權人。

　　014入住是指入住人收到書面入?。ㄈ牖?/a>）通知并辦理完結相應手續。

　　015入住人在規定期限內未辦理入住的視為入住，物業管理單位可從此時起收取相應的管理費。

　　016業生公約是指由業主承諾的，對全體業主具有約束力的，有關業主在住宅區使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。

　　017自用部位是指用戶門以內、毗連部位以外的全部自用部位、設施和設備，包括自用陽臺、門、窗、防盜網，室內自用隔墻、墻（板）面等。

　　018共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備，包括：房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設備、本體消防設施等。

　　019毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。

　　020住宅區的公共場所和公用設施的使用和維護是由全體業主、承租人和其他非業主使用人共同使用和維護。

　　021住宅區的物業管理采用業主自治與專業服務相結合，屬地管理與行業管理相結合的模式。

　　022業主、承租人和其他非業主使用人的基本權利是依法參加住宅區物業管理。

　　023業主、承租人和其他非業主使用人的基本義務是合理使用房屋和公用設施，維護住宅區公共利益。

　　024業主委員會成立的條件是住宅區入住率達到50％以上或自第一個業主入住起滿兩年。

　　025業主委員會與物業管理公司之間是平等的民事主體關系（法律關系）。

　　026分期開發的住宅區如何選舉業主委員會：分期開發的住宅區，經已入住的過半數投票權的業主申請，區住宅主管部門可以召集臨時業主大會，在分期開發期間成立臨時業主委員會。臨時業主委員會的權利、義務與業主委員會的權利、義務相同。

　　027業主大會由本住宅區的業主組成。

　　028業主大會召開的條件是須經由已入住的過半數投票權的業主出席才能舉行。

　　029業主大會業主不能出席或業主未滿十八歲的如何處理：書面委托代理人參加；法定代理人參加。

　　030業主大會每年至少召開一次。

　　031組織召開業主大會的程序是業主委員會負責在會議召開七天前將業主大會召開日期和內容送達每名業主。

　　032業主如何要求召開業主大會：經持有住宅區全體業主10％以上投票權的業主提議，業主委員會應在接到該項提議起20日內就該項提議召開業主大會。

　　033經提議而業主委員會不召開業主大會如何處理：在20日內，業主委員會未召集業主大會，由提議的業主向區住宅主管部門申請，區住宅主管部門可以責令或限期業主委員會召集業主大會。

　　034業主大會通過的決議必須由出席會議的業主所投票數的過半數通過。

　　035業主大會表決可以采取投票方式或者其他方式，各類房屋按建筑面積每10平方米為1票；不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的計算為1票，不足5平方米的不計票。

　　036業主大會的職權包括：

　　1.選舉、罷免業主委員會組成人員；

　　2.監督業主委員會的工作；

　　3.聽取和審查業主委員會的工作報告；

　　4.決定住宅區內關于業主利益的重大事項；

　　5.修改業主公約；

　　6.改變和撤消業主委員會不適當的決定；

　　7.批準業主委員會章程。

　　037業主委員會委員由業主大會在業主中選舉產生；業主委員會主任、副主任由業主委員會在其委員中選舉產生；業主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員擔任業主委員會委員；業主委員會可聘請執行秘書1至2名，負責處理業主委員會日常事物；

　　038業主委員會章程的制定業主委員會章程經業主委員會委員一致同意制定，并經業主大會批準。

　　039業主委員會實行差額選舉方式。

　　040業主委員會委員的人數一般為11人至17人，經業主大會決定可適當增減，但最低不得少于5人。

　　041入選業主委員會委員的人員應熱心公益事業、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間。

　　042業主委員會每屆任期三年。

　　043業主委員會換屆選舉業主委員會委員可連選連任。

　　044業主委員會成員的工作性質委員為兼職，主任可專職。

　　045業主委員會會議由業主委員會主任根據工作需要召集，并應在會議召開7天前將會議通知書及有關材料送達每位委員。

　　046業主委員會召開會議時，可以邀請政府有關部門、居民委員會、物業管理公司等單位的人員和非業主使用人代表參加會議。

　　047業主委員會向業主大會負責并報告工作。

　　048業主委員會的職權有：

　　1.召集和主持業主大會；

　　2.審議和決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；

　　3.采取公開招標方式聘請物業管理公司對住宅區進行物業管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；

　　4.審議物業管理公司制定的對本住宅區的年度管理計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目；

　　5.審議住宅區物業管理服務費的收費標準；

　　6.監督物業管理公司對本住宅區的物業管理工作。

　　049業主委員會的職權中，其中3.4.5.項規定的事項須報業主大會批準。

　　050業主委員會的義務包括：

　　1.執行業主大會各項決定；

　　2.遵守和履行物業委托管理合同；

　　3.不得從事各種投資和經營活動；

　　4.對物業管理公司的正當經營和管理活動予以支持和配合。

　　051業主委員會不可以從事以盈利為目的的經營活動。

　　052業主委員會表決的原則是采取少數服從多數的原則。

　　053業主大會和業主委員會應接受市、區住宅主管部門的指導和監督；業主大會的決定等不得與憲法、法律、法規和規章相抵觸。

　　054物業公司根據住宅區物業委托管理合同對住宅區統一實施管理。

　　055物業委托管理合同應包括的內容：委托管理事項；管理標準；管理權限；管理期限；管理費收支；利潤及風險、監督檢查；違約責任及其他權利義務條款。

　　056住宅區物業委托管理合同應當報區住宅管理部門備案。

　　057開發建設單位對住宅區前期的物業管理是：開發建設單位應當從住宅區入住前6個月開始自行或委托物業管理公司對住宅區進行前期管理。

　　058前期管理的費用由開發建設單位自行承擔。

　　059開發建設單位在住宅區開始入住2年內可以決定住宅小區的物業管理事宜。

　　060在住宅區開始入住2年內成立業主委員會的，不可以終止物業管理公司與開發建設單位簽定的委托管理合同。但業主委員會可與開發建設單位簽訂委托管理合同，并行使本條例規定的各項職責。

　　061住宅區入住2年后，業主委員會應依”條例”規定聘請物業管理公司對住宅區進行管理，原物業管理公司在同等條件下可以優先承包管理。

　　062物業管理公司在住宅區范圍內的管理事項包括：房屋的使用、維修、養護；消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養護和管理；清潔衛生；車輛行駛和停泊；公共秩序；市住宅主管部門規定和委托管理合同規定的其他物業管理事項。

　　063物業管理公司的權利是：根據有關法律、法規，結合實際情況，制定本住宅區物業管理辦法；依據委托管理合同和有關規定收取管理費用；制止違反住宅區物業管理規定的行為；選聘專營公司承擔專項經營業務。

　　064物業管理公司的義務是：以為業主服務為宗旨，注重社會效益、經濟效益和環境效益；按市住宅主管部門規定的標準和委托管理合同對住宅區實施物業管理；接受業主委員會和業主的監督；組織或協助有關部門提供社區生活服務和開展社區文化活動；按照法律、法規和市政府的有關規定從事經營活動。

　　065住宅區內車輛管理的規定包括：接受公安等部門的統一指導和監督；進入住宅區的車輛應按規定停放在停車場或設置有停車標志的場所；物業管理單位應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系，并按有關規定收取相應的保管費或車位使用費。

　　066物業管理公司對住宅區的管理未能達到市住宅主管部門和委托管理合同規定的標準，或者違反委托管理合同規定的，業主委員會或委托方可終止合同。

　　067物業管理公司因管理、維修、養護不善，造成業主損失的，應賠償業主損失。

　　068物業管理公司違反有關法律、法規和政策規定的，由有關部門依法予以處理。

　　069物業管理公司享受國家第三產業優惠政策。

　　070有關業主公約的規定有：由市住宅主管部門統一制訂示范文本；業主大會可以根據本住宅區的實際情況進行修改補充，并報市住宅主管部門和區住宅主管部門備案；業主公約應當符合法律、法規、政府有關規定和土地使用權出讓合同的規定。

　　071業主公約的主要內容包括：住宅區名稱、地點、面積及戶數；公共場所及公用設施狀況；業主大會的召集程序及決定住宅區重大事項的方式；業主使用其住宅和住宅區內公共場所及公用設施的權益；業主參與住宅區物業管理的權利；業主對業主委員會及物業管理公司的監督權；住宅區物業各項維修、養護和管理費用的繳交；業主在本住宅區內應遵守的行為準則；違反業主公約的責任；其他有關事項。

　　072業主公約生效的條件是：業主公約在住宅區入住率達到30％后，經已入住業主中持有過半數以上投票權的業主簽訂后生效。

　　073已生效的業主公約對本住宅區所有業主有約束力。

　　074業主入住時物業管理公司應組織業主簽訂業主公約。

　　075在移交住宅區的同時，開發建設單位應向業主委員會移交的住宅區工程建設資料包括：住宅區規劃圖、竣工總平面圖；單體建筑、結構、設備竣工圖；地下管網竣工圖；住宅區各類房屋清單；出售房屋的產權范圍或成本核算清單；住宅區公用設施、設備及公共場地清單；住宅區未完工的房屋、公用設施設備及公共場地的竣工日期。

　　076在業主委員會未成立時，由物業管理公司接管住宅區工程建設資料，并代為保管。

　　077業主、承租人和其他非業主使用人使用房屋應遵守的規定有：未經市政府有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動；不得侵害他人的正當權益。

　　078室內部分的維修責任由業主負責維修。

　　079室內部分維修責任界限的劃分是：業主大門內，水、電表閘、閥以內。

　　080室內部分的維修費用由業主（非業主使用人、租戶）負責。

　　081共用部分維修養護責任的劃分是由物業公司組織定期養護和維修。

　　082共用部分的維修養護費用從房屋（本體）維修基金中支付。

　　083公用設施維修責任界限的劃分是：住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房（棚）等住宅區公用設施由物業管理公司統一管理維修養護。

　　084公用設施的維修費用從管理服務費中支付。

　　085住宅區的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養護由相關業務單位負責，維修養護費用由相關業務單位支付。

　　086房屋毗連部位的維修養護由誰負責？在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。毗連部位及設施的維修養護由毗連的業主或相關責任人共同組織實施或委托物業管理公司組織實施。

　　087毗連部位維修養護費用由業主和相關責任人按比例分擔費用。其*有墻體按兩側均分后，由每側業主按比例分擔，共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業主負責，其結構部位由毗連層上下業主按比例分擔。

　　088人為造成公用設施損壞、損失的，由損壞者負責修復、賠償。

　　089房屋外觀的整潔、統一由業主、承租人、非業主使用人和物業管理公司共同維護。

　　090房屋的修繕、粉刷由業主委員會決定。

　　091房屋的天面、外墻每10年至少修繕、粉刷一次。

　　092房屋的空調架、防盜網等外觀設施每三年至少修繕、粉刷一次。

　　093房屋的樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施每五年至少修繕、粉刷一次。

　　094房屋的天面、外墻、空調架、防盜網、樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施項目到修繕粉刷期確實不需要修繕和粉刷的，業主委員會可向市、區住宅主管部門申請延期修繕和粉刷，經市、區住宅主管部門同意，可以延期。

　　095房屋的修繕和粉刷等設施項目費用，外觀設施由業主或承租人承擔；其他費用從住宅本體維修基金中支付。

　　096房屋及其附屬設施或住宅公用設施在可能危害房屋安全或公共安全時需即時維修。

　　097公用設施專用基金由開發建設單位在住宅區移交時按一定的提取比例提取，并一次性向業主委員會劃撥；由區住宅主管部門設立專帳管理；使用辦法由市政府制訂；區住宅主管部門對業主委員使用公用設施專用基金不得干涉；

　　098公用設施專用基金提取的比例按住宅區除地價以外的建設總投資2％提取。

　　099公用設施專用基金用于購買管理用房和住宅區公用設施的重大維修工程項目。

　　100住宅區內禁止踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發出超出規定標準的噪音；排放有毒、有害物質；經營業主公約所禁止的行業；法律、法規及市政府規定禁止的其他行為。

　　101住宅區的專用房屋指的是物業管理的管理用房與按比例提供給業主委員會由物業管理公司經營的商業用房。

　　102住宅區的專用房屋由開發建設單位在住宅區移交時按市政府規定以建造成本提供管理用房，以微利房價提供部分商業用房；

　　103住宅區的專用房屋的產權屬該住宅區全體業主；

　　104物業管理用房的計算方法是：物業管理用房面積（平方米）＝人均管理用房規劃指標（0.06）×住宅區房屋總套數（住宅、單身公寓套數加上非住宅房屋每 100平方米建筑面積折一套；寫字樓、商業面積、工業廠房等物業亦按每100平方米建筑面積折一套）×戶均人口數（3.75）。

　　105物業管理用房包括辦公用房、生活用房、庫房等，不包括機電及保安人員值班用房。

　　106保安人員宿舍用房由開發建設單位利用小區（大廈）內相關公共場所解決。

　　107物業管理用房必須是正規用房。

　　108向業主委員會提供管理用房的期限在業主委員會成立2個月內提供，最遲不超過6個月（商業用房、公用設施專用基金相同）。

　　109提供給業主委員會的商業用房面積的計算方法是多層按總建筑面積的3‰，高層住宅區或別墅區按總建筑面積的2‰提供。

　　110提供給業主委員會的商業用房的購置費可從公用設施專用基金中墊支，并從該商業用房經營收入中收回。

　　111提供給業主委員會的商業用房由物業管理公司按委托管理合同使用、經營，其收入用于彌補管理費的不足。

　　112住宅區的公用設施專用基金、住宅本體維修基金和管理服務費的收支帳目業主委員會應每三個月至少公布一次，接受業主的監督。

　　113業主、非業主使用人違反業主公約的，承擔相應的民事責任。

　　114對未交納物業管理服務費、住宅維修基金和物業委托管理合同約定的其他費用的，物業管理公司可要求業主限期交納。

　　115對逾期不交納物業管理費、本體維修基金的，可按日加收應交納費用萬分之五的滯納金，并可按業主公約和物業委托管理合同的規定進行催交；連續六個月不交納的，可向人民法院申請追繳。

　　116物業管理公司違反物業委托管理合同的約定并造成損失的，承擔相應責任并承擔相應損失。

　　117業主委員會、業主大會違反”條例”第二十二條”業主大會和業主委員會應接受市、區住宅主管部門的指導和監督；業主大會的決定、業主委員會章程的內容或業主委員會的決定不得與憲法、法律、法規和規章相抵觸?！币幎ǖ?，市、區住宅主管部門應當責令限期改正或撤消其決定，并通告全體業主。

　　118業主委員會對物業管理公司有下列行為之一的：

　?、偕米詳U大收費范圍、提高收費標準；

　?、诟淖児迷O施專用基金和住宅（本體）維修基金的用途，或未按規定定期公布收支帳目的；

　?、鄹淖儗Ｓ梅课莸挠猛?，未按規定使用的；

　?、芄芾碇贫?/a>不健全、管理混亂，造成對住宅區的房屋管理、維修、養護不善，經市、區主管部門認定應當予以處罰的。

　　業主委員會有權予以制止并限期改正；逾期不改正的，業主委員會可以終止委托管理合同；市住宅主管部門和有關行政主管部門應當責令其限期改正，并可處以3000元以上10000元以下的罰款；情節嚴重的，市住宅主管部門可以降低其物業管理資質等級，直至吊銷其物業管理的經營項目。

　　119業主委員會進行投資和經營活動，市、區住宅主管部門應當責令限期改正，可以并處3000元以上10000元以下的罰款。

　　120業主、非業主使用人或其他單位、個人未經市政府有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動；不得侵害他人的正當權益。違反上述第三十八條規定的，市、區住宅主管部門應當責令限期改正，恢復原狀，可以并處1000元以上5000元以下的罰款。

　　121業主、非業主使用人或其他單位、個人違反住宅區內禁止踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發出超出規定標準的噪音；排放有毒、有害物質；經營業主公約所禁止的行業；法律、法規及市政府規定禁止的其他行為的，市、區住宅主管部門應當責令限期改正，可以并處100元以上2000元以下的罰款。

　　122寫字樓、商住樓及工業廠房等物業可參照本”條例”執行。

　　123物業管理公司必須按照所持有的”物業管理資質”從事相應的物業管理工作。

　　124資質證書分為甲級、乙級、丙級3種。

　　125物業管理公司按持有的不同資質證書，進行物業管理工作。持有甲級資質證書的單位，可以管理各類物業并按甲級標準收取管理服務費；持有乙級資質證書的單位，可以管理30層以下的各類物業并按乙級標準收取管理服務費；持有丙級資質證書的單位，可以管理9層以下的各類物業（涉外住宅區、別墅小區除外）并按丙級標準收取管理服務費。

　　126業主委員會是否有權委托會計師事務所對物業管理公司進行審計？業主委員會和物業管理公司可以共同委托會計師事務所對住宅（本體）維修基金和管理服務費的使用明細表和收支明細帳目進行審計。

　　127對物業公司審計的費用從管理費中支付。

　　128業主委員委托會計師事務所會對物業管理公司進行審計的前提條件是在業主委員會與該物業管理公司之間的委托管理合同依法終止時。

　　129住宅區管理服務費總收入的主要來源有

　　1.部分商業用房租金；

　　2.公用設施、設備和公共場所（地）的經營收入；

　　3.向業主收取管理服務費；

　　4.住宅區的其他合法收入。

　　130住宅區管理服務費的基本開支有

　　1.住宅區公用設施、設備和公共場所（地）的日常管理、維修和養護費用（包括材料費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養護費等）；

　　2.業主委員會、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經營費用；

　　3.就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用；

　　4.住宅區公用設施、設備必要的保險費用和法定稅費；

　　5.住宅區必要的社區文化活動費用。

　　131管理服務費不包含業主與非業主使用人的人身保險、財產保管保險費用。

　　132收取管理服務費項目和標準以及每年基本開支的項目和標準由業主委員會根據物業管理公司的資質證書等級以及業主對物業管理服務的實際需求，參照市物價主管部門和市住宅主管部門的指導收費標準審議確定后，報業主大會批準執行。

　　133住宅區管理服務費的收支帳目由業主委員會主任和住宅區管理處主任簽字并加蓋公章后每三個月至少張榜公布一次；年度帳目公布應由業主委員會主任和物業管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。

　　134住宅區公用設施專用基金的所有權屬住宅區全體業主和業主委員會。

　　135住宅區公用設施專用基金的主管部門市住宅主管部門和區住宅管理部門。

　　136住宅區公用設施專用基金所說的開發建設單位總投資含公用設施配套費、建造成本。

　　137住宅區公用設施專用基金所說的重大維修項目的范圍是：區內的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）。（不包括產權不屬于全體業主共有的物業）。

　　138住宅區公用設施專用基金所說的重大維修項目的標準是：區內道路路面、路基嚴重損壞，造成無法通行的；路燈線路需要改造或重新敷設的；溝、渠、池、井、井壁（面）出現嚴重斷裂或破損的；園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設施需重新造植或更新改造的；文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎傾斜造成裂縫或因結構等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴重損壞的；停車場、連廊、自行車房（棚）需要更新、改造、改建的；地下排水管網大修、更新、改造等。

　　上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。

　　139高層住宅區專用基金的使用比例30％用于本體外公用設施；其余用于本體共用設施的重大維修工程項目。

　　140專用基金不屬于業主委員會或物業管理公司的經營收入。

　　141專用基金用于住宅區公用設施重大維修養護工程項目時，只能使用基金的增值部分。如增值部分不足，從管理費積累中墊支或由業主分攤。

　　142物業管理公司需要使用專用基金時，應向業主委員會提供法定代表人簽字蓋章的使用申請；該項目有關圖紙、預算資料；施工承接單位或人員資質資料。

　　143業主委員會對物業管理公司使用專用基金的審批程序是：業主委員會在接到物業管理公司使用專用基金的申請后14日內召集業主大會審議；同意后，向區住宅管理部門報送有業主委員會主任及物業管理公司法定代表人共同簽字的《住宅區公用設施專用基金使用申請表》；區住宅管理部門應在接到申請表后14日內完成審批并將款項撥到物業管理公司帳戶。

　　144房屋（本體）維修基金屬各類物業業主的共有資產，以每個單體物業為單位，由該單體物業的所有業主按各自物業的建筑面積分擔和享用。

　　145房屋（本體）維修基金的主管部門是市住宅主管部門；各區住宅主管部門對轄區內各類物業的本體基金的使用和管理指導和監督。

　　146業主繳交房屋（本體）維修基金規定：業主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個月起，按月繳交本體維修基金；業主發生變更時原業主所交的本體基金不予退還。因開發單位的原因造成空置的房屋，其本體基金由開發單位繳交。

　　147房屋（本體）維修基金的收取標準執行市物業主管部門頒布的指導標準。指導標準每兩年制訂和發布一次。各業主委員會可根據房屋的使用狀況和本體基金積累狀況，經與物業管理公司協商后，對本體基金繳交標準作適當調整。

　　148房屋（本體）維修基金的使用原則是：按照取之于民，用之于民的原則，用于房屋本體共用部位的維修養護。

　　149房屋（本體）維修基金的使用范圍是：共用部位的維修養護由管理處組織實施，其費用從本體基金中支出。共用部位是結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備，包括：房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設備、本體消防設施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監控設施等。

　　150房屋（本體）維修基金的使用比例：本體基金的30％用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，其余的70％用于房屋本體共用部位中修以上維護工程（含新增和改造工程，下同）；用于中修以上維護工程時，須經業主委員會或該棟50％以上業主書面同意。

　　151房屋（本體）維修基金維修標準：房屋共用部位的大、中、小修標準執行國家建設部有關標準。

　　152房屋（本體）維修基金不夠支出時，經業主委員會決定，由全體業主分攤；單棟房屋本體基金不夠使用時，經業主委員會或該棟50％以上業主書面同意，由該棟各業主按規定分攤。

　　153物業管理公司之管理處對每年房屋（本體）維修基金的使用應于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預算，提交業主委員會審議通過。業主委員會應在收到管理處的計劃及預算后15日內作出答復，逾期視為同意；急修工程應在7日內答復，逾期視為同意。

　　154如業主委員會或該棟房屋部分業主不同意管理處使用本體基金進行中修以上維修工程計劃時，管理處認為有充足理由使用，或該項目實施與否涉及國家或特區城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關規定的，可由物業管理公司申請，經區住宅管理部門核準后實施。

　　155房屋（本體）維修基金使用之后的手續：日常維護和零星小修由管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證；中修以上工程應出具”施工項目清單”，由委員會主任或該棟樓長（或20％以上業主 ）、管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證。

　　156房屋（本體）維修基金的帳務以房屋本體每棟為單位進行專（記）帳管理，并設立專用帳號存儲本物業的本體基金。

　　157房屋（本體）維修基金的監督辦法：本體基金的收支項目，由管理處每三個月在各棟房屋的顯著位置公布一次?；饚つ苛忻骰饝玫捻椖?、部位、費用支出及證明人、基金余額（單體和全部），并接受有關部門和業主的監督和質詢。

　　158業主不按規定繳納基金的，管理處可按法規政策規定或委托管理合同、業主公約規定采取相應催繳措施。

　　159物業管理公司及其管理處在使用房屋（本體）維修基金有下列不規范行為之一的，市、區住宅主管部門可依法規、規章規定予以處罰：

　　1.擅自提高本體基金收費標準；

　　2.改變本體基金的用途，挪作它用的；

　　3.未按規定期限公布本體基金收支帳目的；

　　4.拒絕接受業主委員會或業主查詢的。

　　160物業管理公司及其管理處未按時公布帳目或拒絕查詢的，業主可以拒繳本體基金。

　　161對房屋（本體）維修基金用于日常小修并超出規定的本體基金比例的，經業主委員會或所維修養護單棟房屋50％以上業主同意，日常小修可以超出規定的本體基金比例，超出部分可在下年度本體基金的小修費里沖抵，或經業主委員會決定提高本體基金收取標準彌補。

　　162房屋（本體）維修基金征收的具體標準是：本體基金征收標準應根據物業的使用年限及新舊程度，維修養護實際需要，并考慮群眾的經濟承受能力等因素制定。本體基金可按如下標準向業主征收（注：房屋保修期內不得征收）：多層住宅（不帶電梯）每月每平方米建筑面積0.15元，高層商住樓、住宅樓（含帶電梯的多層住宅）每月每平方米建筑面積0.25元。其他房屋（含寫字樓、商業大廈、廠房等）的本體基金標準，參照上述規定標準執行，但經業主委員會或多數業主同意，征收標準可適當上浮，但最高上浮幅度不得超過上述標準的 50％。

　　163房屋（本體）維修基金使用的權限規定：動用本體基金，應履行規定的程序和手續，其中：日常維護和零星小修金額在1000元以下的，由物業管理處負責人和本棟房屋樓長共同簽字后支付；用于中修以上維護工程或維修金額1001元以上的，須經本棟房屋占60％以上業主同意后方可使用。 本體基金確實不夠支出時，經占60％以上的業主同意，可由該棟房屋的業主分攤。

　　164在特區從事住宅區、工業區、商住樓、寫字樓等各類物業及相配套的公用設施、設備、公共場地的管理服務的單位，應遵守《深圳經濟特區物業管理行業管理辦法》。

　　165物業管理服務應遵守社會化、專業化、企業化的原則，保持物業與城市環境的整潔優美，保障物業的安全使用，維護業主和其他非業主使用人的合法權益。

　　166何種物業可以不采用招標的方式確定物業管理企業 ？物業由開發建設單位自用的；在一個物業管理區域內，多層物業總建筑面積低于五萬平方米的，或高層物業總建筑面積低于二萬平方米的，或多層、高層混合物業總建筑面積低于三萬平方米的。前款物業管理區域的范圍，由市主管部門會同有關部門劃定。

　　167物業管理服務招標，可以采取公開招標、邀請招標的形式。

　　168物業管理服務投標書應當包括：物業管理處機構設立方案、運作流程及各項管理規章制度；管理服務人員配備方案；管理服務用房及其他物資裝備配置方案；管理服務費用收支預算方案；管理服務分項標準與服務承諾；社區文化服務方案；管理服務模式設想等。

　　169物業管理企業提供物業管理服務，應當遵循國家有關的強制性標準；沒有國家強制性標準的，應當符合市主管部門規定的行業標準。鼓勵物業管理企業采用國外先進的管理服務標準，提高管理服務水平。

　　170物業管理企業對物業實施物業管理的傭金是不得超過物業管理成本的百分之十。

　　171物業管理公司派出機構物業管理處下列項目支出列入物業管理成本，但不得重復計算：

　　1、管理處管理人員的工資、福利；

　　2、保潔消殺費；

　　3、治安防范費；

　　4、公用配套設施日常維修養護費；

　　5、園林綠地維修養護費；

　　6、用于物業管理的固定資產折舊及經營、辦公費用；

　　7、公用部位水電費；

　　8、電梯運行維修養護費；

　　9、中央空調費。

　　172對物業管理企業在一個物業管理區域內收取的管理服務費用及按規定用于管理服務的經營性收入實行獨立核算。除去管理服務的成本開支、物業管理企業的傭金和依法應繳納的稅、費后，有結余的，應轉入本物業管理區域下年度的管理服務費用，不得擅自提取或挪作他用。

　　173物業管理企業在合理的時間內進行的物業管理活動包括對物業進行巡視、檢查、或對公用配套設施、設備、公共場地和房屋本體共用部位及設施進行維修養護或改造，或按規定對物業的裝修進行監管的，業主或非業主使用人應當提供方便并接受監管，不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內容和時間、維修養護或改的項目及施工的時間、地點均應當提前公布。業主、非業主使用人與物業管理企業對前款維修養護或改造的項目有分歧的，由市、區主管部門決定執行；對維修養護或改造的費用有疑義的，可向物業管理企業提出質詢，物業管理企業應當在收到質詢后七日內予以答復。

　　174業主及其他非業主使用人對物業管理企業公布的收費標準及服務項目、物業管理的收支帳目有疑義的，可向市、區主管部門和價格行政管理部門投訴；市、區主管部門或市、區價格行政管理部門應在收到投訴后及時予以查處，并將查處結果書面通知投訴人。

　　175物業管理公司應交納的稅種有：營業稅、城市建設維護稅、教育費附加；企業所得稅；增值稅；印花稅。

　　176營業稅、城市建設維護稅、教育費附加的稅率為：營業收入的5％。營業稅的1％。營業稅的3％。

　　177收取的中央空調使用費不算作營業收入不計征營業稅。

　　178物業管理公司代收的水、電費收費項目要交增值稅。

　　179物業管理費用收支公布的主要項目有：收入部分：管理費，房租，停車場收入，有償服務費等；支出部分：管理人員工資、福利，辦公費，經營費，差旅費，水電費，機電設備運轉水電費，設備工具修理費，公共設施維修、綠化養護費，保安費用，法定稅率、保險費，管理傭金等；本季盈虧，上季結轉，累積盈虧。