住宅項目組團社區園林概念分析

　　一 期 二 期

　　第一階段：日式園林區 地中海風情區

　　第二階段：法式景觀園林區 維也納風情區

　　闡釋:1、創造”生態化”的環境,全面滿足貴陽人對美化,人文的需要是社會生態型住宅的基本內涵

　　2、引入“動線綠化”理念，做到移步換景，景隨步移。

　　3、強力塑造各種風情區的文化內涵，是提升層次美鍵一環。

　　4.強調“100%的參與式園林“(即園林的實用率)

　　5、強調園林“綠視率“的概念。

　　《一》社區形象定位

　　一幅異國風情畫

　　異國風情

　　主推： 一幅異國風情畫

　　闡釋：

　　(1)貴陽人的消費觀念比較超前，向往國外的生活方式，正迎合了這市場的需求。

　　(2)通過“畫“來襯托環境的美。

　　(3)為社區以后塑造“綠，靜，美“的形象做好鋪墊。

　　(4)炒作的素材比較多

　　(5)在多個階段推出都有新的賣點，容易引起市場的關注。.

　　(二)一期園林概念分析

　　1.日式園林

　　概念： “內心的庭園”

　　內容：

　　a.櫻花

　　b.白砂

　　c.石燈籠

　　d.踏石

　　e.竹子

　　f.小假山

　　2.法式雙景觀園林區

　　名稱： “楓丹白露”

　　內涵： ～永久的光榮或浪漫的天堂～

　　內容：

　　a.噴泉

　　b.建筑小品

　　c.花架

　　d.花壇的花卉與香草

　　e.規則的草坪

　　f.雕塑

　　格調：

　　a.突出自然景觀與現代文明的結合

　　b.強調“雙景觀”居住概念

　　c.突出居住“第二空間的概念”

　　【項目組團概念分析】

　　卓信.名都

　　一期 二期 三期

　　陽光領域 陽光領域 金領域

　　白領域 白領域

　　命名分析：

　　陽光領域

　　(1)項目為東西向的長條形，陽光比較充裕。

　　(2)就因為是”貴”陽才用“陽光“兩字。

　　白領域 項目的主流客戶群為中產階級，比較有概括性。

　　金領域 作為項目最高的形象，針對高級收入的目標客戶群。

　　組團名稱的意義：

　　1、社區的品牌可以通過不同的側面進行塑造

　　2、不同的組合團概念可以吸引不同的客戶群，讓置業感覺這項目有三個不同類型的社區可以來選擇，增強可選性。

　　3、不同組團不同的賣點，增強項目可持續炒作的賣點。

　　【展銷會推廣策略分析】

　　時間： 202*年9月20-26日參展

　　目的： 做宣傳推廣，樹立小區品牌形象

　　內部認購

　　問題點：

　　a 預售證沒拿到，在內部認購上會使買家持觀望態度;

　　b 工程進度難以大量開展，也會使買家持觀望態度;

　　c 項目剛開盤，也會使買家持幣觀望;

　　(一)展銷會我們的推廣方案：

　　1、只是做形式上的宣傳，廣而告知，不做大量的推廣

　　2、強力推廣項目

　　〈1〉這是極好的銷售機會

　　〈2〉項目搶占市場的時機，要一炮而紅從眾多的樓盤中脫穎而出

　　(二)如何在房交會上有很好的銷售業

　　我們的目標：80-120套

　　1、房交會前期推廣思路

　　時 間 事 項 工作單位 備 注

　　9月1日-10月10日 派發單張10000份

　　1、油榨街

　　2、南明其它區域

　　3、云巖區

　　4、二戈寨主要針對大的單位小區和居委會派發 銷售部與外騁大學生(約50人次，工作時間一天，每天30元)

　　地毯式的宣傳做好鋪墊

　　9月8日-15日 “貴陽人建筑自己的家園”活動 電臺、報社、銷售部、公司 項目前期規劃鋪墊

　　“項目形象代表” 報社、銷售部 項目前期形象炒作

　　9月20日前

　　在星力百貨連續二星期做展銷

　　銷售部

　　項目前期社會形象宣傳

　　9月10日-19日

　　報紙廣告

　　銷售部

　　項目前期社會形象宣傳

　　8月25日-8月20日

　　電 臺

　　銷售部

　　高密度宣傳異國風情區

　　2、避項目銷售風險的策略：

　　消費者顧慮：預售證、工程進度、園林景觀是否做到。

　　我們的策略：

　　(1)在取得預售證前采取“無條件退房”策略，這筆款由貸款銀行監控，公證處公證。

　　(2)展銷會期間由：園林設計單位、施工建設單位、工程監管單位、建筑設計單位、產權處、銀行、公證處等。

　　園林設計單位：解決消費者的園林效果問題。

　　施工單位：解決工程質量與外立面的效果問題。

　　產權處：解決預售證的問題(在辦)

　　銀行;解決交款后退款的保證(公證處)

　　3、展銷會前的市場炒作

　　9月10日-15日時推出的“日本風情區”

　　(1)五天內銷售完畢的炒作引起市場的轟動

　　(2)9月20日-26日推出“法國風情區“制造搶購的前期氛圍，造成項目一推出被市場認可的賣場。

　　【項目賣點分析】

　　1、與“中天星園、在水一方”同板塊的項目區域賣點

　　2、文化會所(圖書館與綠色通道門診治)

　　3、雙語幼兒園(中英幼兒園)

　　4、私立小學(與一品牌學校合作)

　　5、異國風情區(日式、法式、地中海式......)

　　6、自然環保式、現代簡約建筑風格

　　7、北面的山(強調“大氧吧”的概念)

　　8、周邊生活的成熟度(強調成熟生活圈)

　　您的家=戶內面積+戶外景觀空間+有品味外立面+生活配套+異國風情的度假生活

　　強調：(1)、家的附加值

　　(2)、現代生活：休閑與交流

　　(3)、空間的“透視率度”

　　(4)、產品特色概念

　　卓信名都的八大賣點，就是您購買的八大理由

　　【房交會前期媒體宣傳分析】

　　(一)戶外廣告;

　　1、車身廣告;突出中庭花園的環境畫面

　　2、大型噴畫：突出異國風情區和形象代言人

　　3、燈箱廣告：突出“卓信.名都”與“異國風情區”概念

　　(二)電臺廣告：(圖文廣告)

　　第一階段：突出異國風情區與都市度假的生活方式

　　第二階段：突出日式風情區宣傳

　　第三階段：突出法式風情區宣傳

　　(三)報紙廣告：

　　第一階段：塑造園林綠化用地千萬平方米的異國風情區

　　第二階段：“一萬元”置業市區的概念突出市中心的擁擠、干擾等的環境，推出項目在市內的綠、靜美、生活環境。

　　第三階段：日式園林區(市場反應轟動的炒作)

　　第四階段：法式園林區

　　注：1、日式園林區第一、第二幢9月20日前推完

　　2、法式園林區第三、四、五幢為9月20-9月25日強調

　　3、推“1”為“2”做好炒作的鋪墊

　　【項目定位】

　　卓信.名都項目定位：

　　~異國風情~

　　~貴陽第一花園住宅小區~

　　主題廣告語：

　　魅力之城

　　讓你每天感受假日情懷

　　貴陽第一生活環境

　　主推： 異國風情

　　讓你每天感受假日情懷

　　【一期推盤價格走勢分析】

　　首推1號樓、2號樓

　　1號樓均價2100元/平方米

　　2號樓均價2400元/平方米

　　目的：1、由1、2號樓測試市場

　　(一)1號樓主要用“低開高走”的策略起動市場，引起市場轟動效應，目的使銷售形成旺銷的良性循環。

　　(二)2號樓主要測試中高價位的市場反應程度，用95折的優惠即****元/平方米的均價看市場反應情況作以后項目價格定位的標準。

　　(三)測出市場對本項目南北向與東西向的價差標準。

　　(四)測出本項目的景觀價格系數，做到景觀價值的最大發揮，是創造本次最大利潤的挖掘點。

　　2、由1、2號樓吸納兩部分市場

　　(一)1號樓主要測試郊區客戶群衡量本項目對此區域客房的吸引度。

　　(二)2號樓主要測試市區同檔甚至高檔盤的客戶群，這是項目升價的關鍵。

篇2：園林規劃設計須突破概念誤區

目前,雖然房地產營銷策劃人才越來越多,但是從另一個側面我更擔心房地產營銷策劃的從業門檻會越來越低!

北京房地產行業概念時代已經過去,然而某些地區仍然以概念策略為主導!這說明房地產行業仍然有些迷茫。換句話說:開發商仍然不知道自己所開發的是什么產品和消費者不知道自己買的是什么之局面一時還難以徹底根除!

就園林規劃設計的目的和作用為例吧,竟然有人認為:“是為了風水、是為了陽臺的延伸、是為了接地氣”。這倒不如說:“是為了綠化祖國好聽呢!”。也有人認為:“策劃就是花錢的,按照老板的意圖花錢,花得老板高興就算完成任務了?！?未免有些莫名其妙!那么,在營銷策劃方面應該如何進行園林規劃設計策劃呢?我想拋開綠色、生態等等概念,就如何做滿足客戶需求的園林談談個人意見,供朋友們討論:

首先,應該考慮目標客戶群體的需要,使園林成為真正意義的買點

什么樣的園林是好?我認為“需要就是好”。如果說園林面積大就好。那么請問多大是大?多大才能夠大?如果說美觀的就是好,那么怎么才是最美?如何保證人人都會贊同?那個項目能做得比頤和園還美?其實園林本來就沒有不美的。僅僅將園林作為項目的賣點更是一個誤區,那個項目沒有園林、那本樓書不強調綠化率?大家都有的東西還能稱其為賣點嗎?所以我認為,如果我們不弄清園林是給什么人做的,那么就不要做了。道理很簡單,你看到了自己不需要的東西,你會去珍惜嗎?會去在意嗎?好比一塊快要發霉的剩饅頭對餓了三天的人會怎樣?他一定會狼吞虎咽的把它吃掉,而對吃飽了的人就視而不見一樣。所以,我們要根據目標客戶的需要,追求實質、精心細化,根據他們的生活、工作環境、個性進行園林規劃,不要以點概面,更不能抓面漏點,要把園林做到業主心里去。這才是成功之路。

第二,個性化設計

如果說園林做得越奇特越能體現個性化,我認為也是一種誤區,主要誤在設計和人的個性是不可等同的實質上。園林是用來供使用者發揮個性、滿足個性張揚的,與設計師所發揮的設計個性不能等同。每個人每天都會面臨著種種壓力,包括同事、上級領導、生意伙伴、路遇陌生人的各種不同程度方方面面的壓力,時時都在克制自己,無法發揮個性,因此希望回到家后充分張揚個性,找到擁有自我的感受。所以我們只有給他們準備一個可以參與,而不受限制的園林才是個性化的體現。只能觀賞,不可參與的園林不是真正的園林。比如說,你做個奇形怪狀的假山吧,它必定是假的,不可攀登,況且你無論如何也不可能作出自然山脈的感覺啊!;你鋪塊草坪吧,掛著不許踐踏的指示牌。這都不是真正的園林,這只能好比一支花雖然漂亮,卻只能插在花瓶里欣賞一樣,不實用。這里所說的就是所謂的“觀賞與參與互動”。

第三,體現人性化

一方面,我們把“人性化”一詞作為一個概念或口號,空喊了那么多年,卻不能在項目中正確運用;另一方面,也有很多項目確實做到了,卻不能使客戶理解。這正是因為不理解“人性化”的真正含義。我認為一個真正人性化的小區園林規劃必須做到想業主之所想、方便業主之無所不及。簡單的說:“老年人喜歡下下棋,能讓他們不必每天抱著棋盤和棋子下樓;年輕人喜歡運動,讓他不必每天抱著籃球到處找籃球場;少年兒童喜歡戲水,讓他不必經常請家長帶著去公園;……”。這就是人性化。

第四,講究園林與建筑的對話

建筑和園林都是死的,而設計思路是活的。很多成功案例在建筑設計中通常的手法是巧妙地將一些諸如傳統吉祥符號、吉祥物之類抽象處理,加以現代建筑手法隱喻;讓居住的時空與園林緊密聯系,增加視覺性。再創造一種人性化的立面效果,如檐口、線條、色彩等等。即可提升建筑單體的視覺識別性與空間趣味性,又可與園林呼應。這就是園林與建筑的對話,就是所謂的建筑與景觀互動。這一手法在房地產操盤實戰中是比較奏效的方法,也就是說這種做法很容易使項目從眾多項目中脫穎而出。

第五,人景互動

為什么要人景戶動?人本身來自于大自然、屬于大自然,只不過是由于生活和工作將其強行分開,人是需要回歸自然來放飛心情、解除疲憊、張揚個性的,戶外園林景觀是居住環境中不可分割的一部分,而只有可參與性的景觀才能讓環境與居住最大限度的融為一體。因此,充分考慮到建筑與環境對人心情和家庭生活的影響力,注重實用、生態、功能、觀賞性緊密聯系是至關重要的一環。

第六,注重園林對人心情和家庭生活的影響力

大家都經常說環境可以改變人,這一方面是指人的工作環境,另一方面則是指人的生活環境。而園林恰恰是人生活環境不可分割的重要組成部分。如果你到山里接觸到自然環境,為什么感到親切,因為它能使你放松、使你自由自在,可以改變你的心情。所以成功的園林應該是很隨意、很自然、很放縱、視野很通透的。比如說兩口人在下班后吃過飯,卻因誰來洗碗等家庭瑣事鬧得很不愉快時,到園林里走一走,心情能夠得到改變,從而化解了家庭矛盾。能夠起到這種作用的園林肯定是好的園林。我想單

單一片草地、單單栽幾顆樹,而不加以構思就不一定能達到這種作用。這一點對園林規劃設計來講確實很難,但是作為營銷策劃者,是必須要考慮到的,也是未來人們購房、生活所必須選擇的!

第七,降低成本,減少投資

我們面對的是越來越冷靜的消費者,他們已經意識到開發商所作的一切都是在花他們自己的錢。所以園林規劃時必須根據實際情況、項目條件,注重成本?？紤]到以上各方面并不意味著要多花錢,更不意味著投入很多才能作出好園林,也不是說大就是好,更不能說復雜就是創意。園林的成功案例也不乏其數。我們在策劃某8萬平米的一個項目時,在園林規劃上不僅節省了大量資金,同時還增加了很多項目賣點?？芍^受益非淺!

構思一種個性化、人性化、積極向上、新穎而不浮躁、美觀而又實用、簡介而滿足需求的園林,確實很難,需要開發商作為一個課題研究,提出自己的設計要求和策劃思路,再由設計師進行理解、完善、修飾和創意才是很本之根本,而不應該任由設計師隨心所欲的去創造!這樣很多參與招標的設計公司和參與人員都會很累,效果也未必令人滿意,同時還造成社會資源的極大浪費。