案例：樓下維修樓上業主應予以配合

　　相鄰關系案例：樓下維修樓上業主應予以配合

　　樓上住戶張先生的廚房衛生間滲水，樓下鄰居受到困擾。由物業公司先后6次維修，仍未徹底解決漏水問題。之后，張先生拒絕物業公司的維修人員進入自家進行維修。于是，物業公司把張先生推上法院被告席，請求法院判令張先生對物業公司的修繕工作予以配合。

　　物業公司狀告住戶不配合維修

　　張先生是朝陽物業公司直管公房的承租住戶。物業公司狀告張先生的理由是，1997年7月，張先生對所居住的10-3室裝修后，樓下鄰居反映10-3室向下漏水。物業公司先后6次維修，但該室衛生間與廚房的隔斷墻處仍向下滲水。 物業公司于1998年7月要求進入10-3室再檢查維修，但張先生提出“方案由我確認、承諾今后不再需要維修”等前提條件。因張先生的條件不合理，物業公司未能同意，張先生一直拒絕維修人員進入10-3室，使檢查維修無法進行，漏水問題沒有解決的機會。物業公司認為張先生設置前提條件拒不配合，對維修工作造成妨礙，請求法院責令張先生停止妨礙、提供維修人員進入10-3室的方便、對修繕工作予以配合。

　　住戶稱:拿出施工方案方可“準入”

　　張先生講，我家裝修后房管所告訴我樓下鄰居反映漏水，我當即同意維修。此后的1998年3月至7月，物業公司先后6次進房檢查維修，都是在我配合下實現的。因物業公司多次施工沒有解決漏水問題，我提出：物業公司必須提出合理施工方案在雙方同意后在我方監督下實施，且必須保證今后無需再行維修，否則不能同意物業公司人員進房施工。

　　住戶反訴物業公司要求賠償損失

　　張先生當庭提起反訴，要求物業公司賠償損失。張先生稱，在自家裝修前已有居民反映漏水。我家裝修并無不當之處，房屋持續漏水是物業公司管理不善、施工不當所致。在1998年3月第一次施工中，應物業公司要求，我花費256元購買了材料，負擔了維修人工費300元。每次施工都造成我家生活不便，在生活上、精神上均受困擾，并導致中風患病。而物業公司6次進房檢查維修都沒有發現漏水真正原因，每次都是重復施工。張先生要求物業公司賠償人工費350元、材料費256元及工資損失、醫藥費、精神損失等1.4萬余元。

　　物業公司認為張先生反訴理由不成立

　　物業公司針對張先生的反訴作出答辯：張先生在裝修中，不適當地更改了坐便器，后來又在衛生間與廚房隔斷墻上鑿洞供洗衣機管通過，造成漏水。由于張先生不同意物業公司對管箍等隱蔽工程進行檢查，物業公司沒有機會發現管箍狀態，只能對衛生間多次做防水處理，已處理的部位均不再漏水。因此，物業公司的維修是有效和必要的。

　　法院認為住戶應配合維修工作

　　朝陽法院審理后認為，物業公司作為該樓所有人及管理人，對該樓及各住戶房屋的狀況、設施負有管理、維修職責，各相關人員在物業公司履行職責時應予配合。張先生在裝修后樓下住戶反映漏水，張先生對漏水負有一定責任，應積極配合此問題及時妥善解決。張先生對物業公司工作人員施工水平、工作態度的意見應由正常途徑處理，以此為配合義務設置障礙并堅持前提條件是不妥的，導致了相關工作停滯、構成妨礙。同時，物業公司應妥善行使職權、認真核查原因采取有效措施，以避免擴大對居民正常生活的干擾。物業公司的第一次維修杜絕了10-3室衛生間其他部位漏水，有一定效果。但在此后5次檢查維修機會中，對管箍問題未做考慮及檢查，確屬工作失誤。由于10-3室仍有向下滲水現象并影響了其他住戶正常生活，物業公司要求張先生配合、進入10-3室修繕管箍是合理的。而張先生所負擔的第一次施工中的人工費材料費，是解決漏水現象的有效必要支出，但張先生對因配合物業公司第二次至第5次施工的誤工損失的賠償要求得到法院支持。

　　最后，法院判決張先生為物業公司施工人員進入10-3室提供方便，不得妨礙施工人員正常、獨立操作。物業公司于判決生效后第4日起，進入10-3室維修，此項工作由物業公司派遣人員擔負費用，在15日內完成。同時，物業公司補償張先生誤工損失300元。

　　【點評】

　　本案中，雖然物業公司最終獲得了法院的支持，但實際上，我們不難發現，案件雙方矛盾激化的最根本原因是由于物業公司所技術力量不到位，多次修繕無效，給住戶帶來一定的麻煩與困擾所造成的。目前，住宅小區內相鄰房屋之間的公共設施損壞造成滲漏水的情況時有發生，物業管理公司處于矛盾處理工作焦點，不僅需要與業主或住戶保持良好的溝通，更重要的是保證為客戶提供高效優質的維修服務，以盡可能快的速度化解矛盾，為此，物業公司應加大力提高從業人員專業技術水平，避免因技術力量等自身的客觀原因而激化矛盾。

篇2：物管案例:業主不愿配合公共部位維修怎么辦

　　物管案例:業主不愿配合公共部位維修怎么辦

　　某大廈16條雨水干管垂直貫穿32~5層主人房陽臺板后，從4層陽臺頂部彎出墻外連通污水干線，唯一的檢修疏通孔就在彎部。要實施檢修疏通，必須穿行于4層的居室，這就不可避免地會給主人帶來或多或少的不便。因而，許多人不愿給予配合。

　　一次，管理處準備對其中一條雨水干管進行清淤。維修人員兩次上門聯系，都被業主拒之門外。維修主管又第三次登門做工作，還是沒有做通。業主認為管道清淤總是折騰她家，強調管理處應當拿出一勞永逸的方案，并要求同主任會面。

　　[案例分析]

　　本案例是一件較為典型的因雨水干管設計不當而引發的公共部位維修糾紛案例，因對雨水干管的檢修疏通的確給住戶生活帶來諸多不便，因此，在糾紛的處理上，態度要謙恭，處處表現出對業主的尊重，讓業主能夠理解物業管理公司的苦衷，配合完成雨水干管的檢修疏通工作。如果業主仍不理解，不愿配合，就要介紹相關的物業管理法規，讓業主了解配合物業管理公司完成對公共部位的維修，是業主應盡的義務。

　　這種情況的避免，最好是在設計開發階段，物業管理公司就已介入，從利于物業管理的角度提出設計方案。本案例里的這種情況，業主提出改造雨水干管的要求并不過分，物業管理公司也應拿出改造方案，一勞永逸地解決這種設計上的不合理。當然，這樣的改造方案必然會牽扯到較大的費用，應征得業主委員會的同意，或開發商的支持。

　　[解決方法]

　　業主要求同主任會面，主任聞訊立即來到該業主家。主任招之即來，起碼讓業主心動，知道物業管理公司對她想法的重視程度，若擺架子拖上幾天，很可能就會使其更為不滿。主任到后誠懇地聽完業主的意見，表示完全理解她的想法，并對她以往的配合致以謝意。然后和顏悅色地講明管理處同樣也希望對管道進行一勞永逸的改造，但囿于經濟原因短期難以實施，因為業主的要求并不為過，但管理處在短時間內也的確難以解決，那么目前的安排也情有可原，雙方相互理解，事情就好辦了。最后詳細交待了這次清淤的具體安排和防污染措施，承諾一定做到既快又凈。精誠所至，金石為開。在管理處不厭其煩的努力下，該業主轉變了態度，欣然同意馬上予以積極配合，當日下午，清淤工作順利展開。

　　[相關法規制度]

　　1．國家建設部19*第5號《城市異產毗連房屋管理規定》（略）

　　2．《深圳市住宅小區業主公約》（節選）

　　三、業主的權利、義務

　　......

　　8.對本住宅區物業管理公司人員在出示工作證(牌)或有關證明后,在合理時間內(上午11:45~12:45,下午6:00~7:30)進入本住宅區任何樓宇內部及公共部位進行檢查、養護或檢查業主公約的有關條款是否得到遵守和實施的巡視行為,業主應提供方便,不得拒絕或阻撓。

　　......

　　3．國家建設部部19*7月8日 《城市房屋修繕管理規定》 （節選）

　　第一章 總 則

　　第一條 為加強城市房屋修繕的管理，保障房屋住用安全，保持和提高房屋的完好程度與使用功能，制定本規定。

　　第二條 本規定適用于城市(指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮)房屋的修繕管理。公有住宅向個人出售后的維修養護管理辦法另行制定。

　　第三條 本規定所稱房屋修繕，是指對已建成的房屋進行拆改、翻修和維護。本規定所稱房屋所有人，是指持有房屋產權證的直管公房管 理單位、自管房單位和私房所有人。

　　第四條 城市房屋的所有人、使用人和房屋修繕企事業單位，均應遵守本規定。

　　......

　　第三章 房屋修繕責任

　　第九條 依照國家和地方的有關規定修繕房屋，是房屋所有人應當履行的責任。異產毗連房屋的修繕，其所有人依照《城市異產毗連房屋管理規定》承擔責任。

　　第十條 租賃房屋的修繕，由租賃雙方依法約定修繕責任。

　　第十一條 因使用不當或者人為造成房屋損壞的，由其行為人負責修復或者給予賠償。

　　第十二條 在已經批準的建沒用地范圍內，產權已經轉移給建設單位的危險房屋，其拆除前的修繕由建設單位負責。

　　第十三條 房屋所有人和其他負有房屋修繕責任的人(以下簡稱修繕責任人)，應當定期查勘房屋，掌握房屋完損情況，發現損壞及時修繕；在暴風、雨、雪等季節，應當做好預防工作，發現房屋險情及時搶險修復。在房屋修繕時，該房屋的使用人和相鄰人應當給予配合，不得借故阻礙房屋的修繕。

　　第十四條 對于房屋所有人或者修繕責任人不及時修繕房屋，或者因他人阻礙，有可能導致房屋發生危險的，當地人民政府房地產行政主管部門可以采取排險解危的強制措施。排險解危的費用由當事人承擔。

　　......

　　第九章 法律責任

　　第三十二條 凡違反本規定，有下列行為之一的，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門可以給予行政處罰：

　　(一)房屋所有人或者修繕責任人不按照國家和地方有關規定修繕房屋，造成房屋嚴重損壞或者危害他人生命財產的；

　　(二)無故阻礙房屋修繕，造成嚴重后果的；

　　(三)無證或者越級承擔房屋修繕任務的；

　　(四)中修以上的房屋修繕工程，不辦理質量監督手續的；

　　(五)房屋修繕工程發生質量、安全事故的。

　　具體處罰辦法由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門制訂，報同級人民政府批準后執行。

　　第三十三條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》和《行政復議條例》的有關規定，申請行政復議或者向人民法院起訴。逾期不申請復議或者不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強行執行。

　　第十章附 則

　　第三十四條 末設鎮建制的工礦區，可以參照本規定執行。建制鎮的房屋修繕管理有特殊要求而不適用于本規定的，由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門另行規定。

　　第三十五條 省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部 門可以依照本規定制訂實施細則。

　　第三十六條 本規定由國務院建設行政主管部門負責解釋。

　　第三十七條 本規定自1991年8月1日起施行。

　　3．《小區業主公約》

　　......

　　(二)業主的義務

　　......

　　4.房屋室內部分以及供電、供水、供氣等分戶表后部分(往用戶方向)和表前至前一個閥門部分用戶負責維修養護。

　　5.凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全的,按規定應由業主單獨或聯合修繕的，業主應及時進行修繕。拒不進行修繕的,由管委會授權物業管理公司修繕的,其費用由業主承擔。

　　6.業主應自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好,不得在任何公共場所違章搭建任何建筑物或堆放、懸掛、棄置物品垃圾,不得損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、交通、排水、排污、消防等公用設備。

篇3：業主不愿配合公共部位維修該怎么辦

　　精誠所至--業主不愿配合公共部位維修怎么辦

　　某大廈16條雨水干管垂直貫穿32~5層主人房陽臺板后，從4層陽臺頂部彎出墻外連通污水干線，唯一的檢修疏通孔就在彎部。要實施檢修疏通，必須穿行于4層的居室，這就不可避免地會給主人帶來或多或少的不便。因而，許多人不愿給予配合。

　　一次，管理處準備對其中一條雨水干管進行清淤。維修人員兩次上門聯系，都被住戶拒之門外。維修主管又第三次登門做工作，還是沒有做通。住戶認為管道清淤總是折騰她家，強調管理處應當拿出一勞永逸的方案，并要求同主任會面。

　　主任聞訊立即來到該住戶家(主任亦招之即來，起碼讓其心動，若擺架子拖上幾天，很可能就會使其更為不滿)，在誠懇地聽完住戶的意見，表示完全理解她的想法，并對她以往的配合致以謝意之后，首先和顏悅色地講明管理處同樣也希望對管道進行一勞永逸的改造，但囿于經濟原因短期難以實施(住戶的要求并不為過，管理處的安排也情有可原，雙方相互理解，事情就好辦了);然后詳細交待了這次清淤的具體安排和防污染措施，承諾一定做到既快又凈。

　　精誠所至，金石為開。在管理處不厭其煩的努力下，該住戶轉變了態度，欣然同意馬上予以積極配合，當日下午，清淤工作順利展開。

　　點評：說服業主用戶有時是相當艱難的，既需要誠心，又需要足夠的耐心。三次五次談不出子午卯酉的事常有，那就苦口婆心、不厭其煩地談下去，相信絕大多數還是通情達理的。精誠所至，金石為開。