關于印發濰坊市物業服務收費管理實施辦法的通知

　　濰發改物價[20**]428號

　　各縣市區發改局(物價局)、住房和城鄉建設局、城市管理局，市屬各開發區市場監管局(經濟發展局)、住房和城鄉建設局、城市管理局，各相關企業：

　　為進一步規范物業服務收費行為，促進物業服務行業持續健康發展，在廣泛征求意見的基礎上，我們研究制定了《濰坊市物業服務收費管理實施辦法》，現印發給你們，請認真遵照執行?！稙H坊市住宅物業服務收費管理實施辦法》(濰價費發【20**】9號)同時停止執行。

　　濰坊市發展和改革委員會

　　濰坊市住房和城鄉建設局

　　濰坊市 城 市 管 理 局

　　二〇一八年十一月二十三日

　　濰坊市物業服務收費管理實施辦法

　　第一章　總則

　　第一條　為了規范物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益，促進經濟社會健康穩定發展，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》、《山東省物業服務收費管理辦法》等法律、法規、規章，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于濰坊市行政區域內的物業服務收費及其監督管理活動。

　　本辦法所稱物業服務收費，包括物業公共服務費、機動車停放費和其他服務收費。

　　第三條　市人民政府價格主管部門負責全市物業服務收費的監督管理工作?？h(市、區)人民政府價格主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府住房城鄉建設行政主管部門和其他有關部門按照各自職責，做好物業服務收費管理的相關工作。

　　第四條　物業服務收費應當遵循合法、合理、公開、公平和收費與服務質量相適應的原則，并按照不同物業的性質、特點分別實行政府指導價和市場調節價。

　　第五條　實行政府指導價的物業服務收費，由市、縣(市、區)人民政府價格主管部門會同房地產管理部門或者住房城鄉建設行政主管部門(以下統稱物業主管部門)制定基準價格及其浮動幅度，報本級人民政府批準后向社會公布執行。

　　實行政府指導價的物業服務收費標準，應當根據經濟社會發展水平以及物業服務成本變動等情況適時調整。

　　第六條　實行市場調節價的物業服務收費，由業主或者物業使用人與物業服務企業通過物業服務合同約定。

　　鼓勵、支持業主或者物業使用人通過公平競爭機制選擇物業服務企業，并與物業服務企業協商確定物業服務內容、服務質量和收費標準、收費方式等。

　　第二章　物業公共服務費

　　第七條　本辦法所稱物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，在物業管理區域內從事房屋以及配套設施設備和相關場地的日常管理、維護保養、綠化養護、衛生保潔、公共秩序維持、安全防范協助等公共性服務，向業主或者物業使用人收取的費用。

　　第八條　普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價，其他物業的物業公共服務費實行市場調節價。

　　第九條　普通住宅前期物業公共服務費應當根據物業服務等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。

　　普通住宅前期物業服務等級標準由市人民政府物業主管部門會同價格主管部門制定并向社會公布。

　　第十條　普通住宅在銷售前，建設單位應當擬定物業服務方案，選擇物業服務等級，依法選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同，并于合同簽訂之日起十日內報送所在地價格主管部門和物業主管部門備案。

　　第十一條　物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式、收費起始時間、合同終止情形等，應當在前期物業服務合同中列明，并在物業管理區域的顯著位置公示。

　　建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含物業公共服務費的內容。

　　第十二條　因政府指導價變動需要調整普通住宅前期物業公共服務費標準的，物業服務企業應當在政府指導價變動范圍內作相應調整。

　　因服務成本變化需要調整普通住宅前期物業公共服務費標準的，物業服務企業應當將真實、完整的物業服務成本向業主公開，并經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意。

　　物業服務企業應當在調整物業公共服務費標準之日起十日內向所在地價格主管部門備案。

　　第十三條　普通住宅物業公共服務費按房屋產權建筑面積計收。已辦理房屋權屬證書的，以房屋權屬證書載明的房屋建筑面積計收;未辦理房屋權屬證書的，按房屋買賣合同載明的房屋建筑面積計收。

　　普通住宅的儲藏室、車庫不得計入物業公共服務費的計費面積之內，但改變設計用途用于居住的除外。

　　第十四條　房屋以及車庫、儲藏室依法改變設計用途用于餐飲、培訓等經營的，應當經有利害關系的業主書面同意并辦理相關手續，其物業公共服務費參照經營性用房標準由物業服務企業與業主或者物業使用人另行約定。

　　第十五條　業主應當自物業交付之日起按月交納物業公共服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費的，從其約定。

　　經業主或者物業使用人同意，物業服務企業可以預收物業公共服務費，但預收時間不得超過半年;物業服務企業與業主或者物業使用人對預收時間另有約定的，從其約定。

　　物業產權發生轉移的，原業主或者物業使用人應當結清物業公共服務費。

　　第十六條　因建設單位分期開發、分批交付使用等原因，造成配套設施設備、道路通行、綠化環境等未能達到房屋買賣合同約定標準的，普通住宅前期物業公共服務費減半收取，差額部分由建設單位補償給物業服務企業。其他物業由建設單位與物業服務企業、業主或者物業使用人協商確定。

　　第十七條　普通住宅交付后空置六個月以上的，由業主或物業使用人向物業服務企業提前提出書面申請，經物業服務企業與業主或物業使用人雙方共同確認(原則上以水、電、氣計量情況為衡量標準)后，其空置期間的前期物業公共服務費按實際執行標準的50%收取。

　　其他物業交付后空置六個月以上的，其物業公共服務費收費標準由物業服務企業與業主或者物業使用人另行約定。

　　第十八條　普通住宅尚未出售、出租或者因建設單位的原因未按時交付物業買受人的，物業公共服務費由建設單位交納。

　　符合交付條件的物業，物業買受人逾期不辦理交付手續的，物業公共服務費自建設單位書面通知物業買受人辦理交付手續之日起由物業買受人交納。

　　第三章　機動車停放費

　　第十九條　本辦法所稱機動車停放費，是指在物業管理區域內租賃建設單位的車位、使用物業管理區域內規劃用于停放機動車的車庫(場)內的車位、占用業主共有道路或者其他公共區域停放機動車，由承租人、使用人交納的車位租賃費、停車服務費、車位場地使用費。

　　第二十條　普通住宅車位租賃費和普通住宅前期物業停車服務費、車位場地使用費實行政府指導價，其他物業的機動車停放費實行市場調節價。

　　第二十一條　業主、物業使用人以及其他承租人租賃建設單位的車位，應當交納車位租賃費。

　　普通住宅的車位租賃費標準，由承租人與建設單位或者其委托的物業服務企業在政府指導價范圍內約定;其他物業管理區域的車位租賃費標準，由承租人與建設單位或者其委托的物業服務企業約定。

　　第二十二條　車位租賃費由建設單位收取。建設單位委托物業服務企業管理并收取車位租賃費的，應當簽訂書面委托合同;未簽訂書面委托合同的，物業服務企業不得收取。

　　第二十三條　使用物業管理區域內規劃用于停放機動車的車庫(場)內的車位，物業服務企業提供相應服務的，車位使用人應當交納停車服務費。

　　普通住宅前期物業停車服務費標準，由建設單位與物業服務企業在政府指導價范圍內約定;其他物業管理區域的停車服務費標準，由業主大會或者業主委員會與物業服務企業約定。

　　車位未停放機動車一個月以上的，應由車位使用人向物業服務企業提前提出書面申請，經物業服務企業與車位使用人雙方共同確認后，免收停車服務費。

　　第二十四條　對占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共區域停放機動車的，可以收取車位場地使用費。

　　普通住宅前期物業收取車位場地使用費的，其具體收費標準由物業服務企業在政府指導價范圍內確定;其他物業管理區域收取車位場地使用費的，其收費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會確定。

　　第二十五條　停車服務費由物業服務企業收取，車位場地使用費可以由物業服務企業代為收取。

　　長期使用物業管理區域內規劃用于停放機動車的車庫(場)內的車位，或者長期占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共區域停放機動車的，可以按月收取停車服務費或者車位場地使用費;臨時停放機動車的，停放未超過2小時的免費;超過2小時的部分，具體收費標準由市、縣價格主管部門會同物業主管部門制定。

　　第二十六條　對進入物業管理區域內進行應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的機動車，以及為業主、物業使用人提供維修、安裝和物品配送等服務臨時停放的機動車，不得收取機動車停放費。

　　第四章　其他服務收費

　　第二十七條　本辦法所稱其他服務收費，是指除物業公共服務費、機動車停放費之外，由物業服務企業向業主或者物業使用人提供服務并收取相應的費用，以及涉及物業服務企業和業主或者物業使用人的其他收費。

　　第二十八條　其他服務收費實行市場調節價，由物業服務企業與業主或者物業使用人以及其他有關單位、人員協商約定;國家、省對其他服務收費規定實行政府指導價或者實行其他管理方式的，依照其規定執行。

　　第二十九條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意，并依法辦理有關手續。

　　物業服務企業代業主對物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在物業服務合同中約定。

　　第三十條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費、臨時停車收費等收益資金歸全體業主共有，由業主大會決定其使用方式和用途;未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業公共服務費。屬于普通住宅前期物業的，其收益資金可以優先用于折抵物業公共服務費。

　　物業服務企業代為收取、保管前款規定的收益資金的，除扣除相應的管理費和稅費外，不得挪作他用。管理費可按20%的比例扣除。

　　第三十一條　業主或者物業使用人對物業進行室內裝修產生建筑垃圾的，應當按照物業服務企業指定的地點存放，并承擔清運費用，清運方式及具體收費標準由雙方協商確定。

　　第三十二條　物業服務企業對人員、機動車實行出入證(卡)管理的，應當為每戶家庭免費配置四張出入證(卡)，對有車位(車庫)的業主應按一車一證免費配置車輛出入證(卡)。業主申請多配置或因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費。

　　物業服務企業提供前款之外的其他通行設備的，可以收取適當的費用，但應當由業主、物業使用人自愿選擇，物業服務企業不得強制收取費用。

　　第三十三條　物業服務企業可以按照與業主或者物業使用人的約定，提供機動車看管、家政服務等特約服務并收取相應的費用。具體收費標準由雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

　　第三十四條　供水、供氣、供電、供暖和通訊、有線電視等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

　　物業服務企業接受專業經營單位以及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位以及環衛管理單位收取報酬。

　　專業經營單位以及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第三十五條　物業共用部位、共用設施設備在保修期限內的，維修養護費用由建設單位負擔;超過保修期限的，其維修、更新和改造費用應當通過專項維修資金予以列支。

　　第五章　監督管理

　　第三十六條　縣級以上人民政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查，建立物業服務收費成本調查和價格監測制度，及時查處物業服務收費違法行為。

　　物業服務企業應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的賬簿、文件和其他資料，不得弄虛作假。

　　第三十七條　縣級以上人民政府物業主管部門應當會同價格主管部門和其他有關部門，建立物業服務質量評價體系和服務等級動態調整機制，對投訴率高、問題反映集中和達不到服務標準的物業服務企業進行重點監督檢查，并可以采取限期整改、降低收費標準等措施。

　　物業服務企業應當嚴格遵守價格法律、法規，全面履行物業服務合同，保證服務質量與收費標準質價相符。

　　第三十八條　物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置公示企業名稱、服務內容、服務等級、收費項目、計費方式與起始時間、收費標準與依據、舉報投訴電話等，接受業主、物業使用人的監督，并不得向業主、物業使用人收取任何未予標明的費用。

　　物業服務企業收取物業服務保證金、押金等應當符合有關規定，不得以保證金、押金等形式變相收費。

　　第三十九條　物業服務企業代為收取的物業共用部位、共用設施設備經營收入和車位場地使用費、臨時停車收費等收益資金，應當單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業管理區域的顯著位置予以公示。公示時間不得少于一個月，公示記錄留存備查。

　　第四十條　物業服務企業違反物業服務合同和本辦法規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕交納。

　　物業服務企業依照約定履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費用。未按照合同約定交納的，業主委員會、物業服務企業應當督促其交納;拒不交納的，物業服務企業可以通過訴訟等方式依法追繳。

　　第四十一條　建立物業服務收費糾紛調處機制。業主、業主大會、業主委員會與物業服務企業之間對物業服務收費有爭議的，可以向縣級以上人民政府價格主管部門申請調解處理。價格主管部門接到申請后，應當及時進行調解處理。

　　第四十二條　建立物業服務收費信用管理體系。物業服務企業有超標準收費、強制或者變相強制收費、低于服務等級提供服務等行為的，納入失信企業名單并給予相應懲戒;業主或者物業使用人有惡意拖欠物業服務費用等行為的，納入其個人誠信記錄,并對其共同管理權的行使予以限制。

　　第四十三條　建立物業服務收費投訴舉報處理機制。對因物業服務收費引起的投訴舉報，由縣級以上人民政府價格主管部門和其他有關部門按照各自職責依法處理。

　　第六章　附則

　　第四十四條 違反本辦法規定的，依照《山東省物業服務收費管理辦法》(省政府令第317號)及其他有關法律法規的規定實施處罰。

　　第四十五條　既有多層增設電梯的, 按未配電梯收費標準執行;對于增設電梯的管理維護費用，由相關業主共同承擔，具體分攤方案按照相關業主的約定執行。

　　第四十六條 物業服務企業之外的其他管理人提供物業服務的，其收費參照本辦法執行。

　　第四十七條　本辦法自20**年 1 月 1 日起施行，有效期至 2023年12月31日。

篇2：山東省住宅物業服務收費管理辦法(2012)

　　山東省住宅物業服務收費管理辦法(20**)

　　山東省物價局、山東省住房城鄉建設廳關于印發《山東省住宅物業服務收費管理辦法》的通知

　　二0一一年十一月九日 魯價綜發[20**]185號

　　各市物價局、住房城鄉建委（建設局）、房管局、市政公用局、城管執法局：

　　為進一步規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合我省實際，制定《山東省住宅物業服務收費管理辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　山東省住宅物業服務收費管理辦法

　　第一條 為規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本省行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。

　　第三條 本辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。

　　第四條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場形成。

　　第五條 住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

　　第六條 省價格主管部門會同省住房城鄉建設主管部門負責全省住宅物業服務收費的監督管理工作。

　　設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級房地產管理部門或者建設行政主管部門（以下統稱物業主管部門）按照價格管理權限，負責本行政區域內住宅物業服務收費監督管理工作。

　　第七條 住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內約定。

　　非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價，由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。

　　第八條 普通住宅前期物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。

　　物業服務等級標準由設區的市物業主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。

　　第九條 普通住宅物業服務成本包括：

　?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；

　?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用；

　?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用；

　?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護、安全防范費用；

　?。┺k公費用；

　?。ㄆ撸┪飿I服務企業的固定資產折舊；

　?。ò耍┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　?。ň牛┙洏I主同意的其它費用。

　　物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

　　供水二次加壓設備運行電費由供水單位承擔，不得列入物業服務成本。

　　第十條 物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業服務合同內容。

　　前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費應當適當減免，差額部分由建設單位補償物業服務企業。

　　第十一條 業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費用由開發建設單位交納。

　　業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。

　　物業服務合同有約定的，物業服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。

　　第十二條 物業服務收費按法定房屋產權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。

　　改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室按相應的經營性用房物業服務費標準收取。

　　第十三條 房屋交付后空置一年以上的，其物業服務費按實際運行費用適當減收，合同另有約定的，從其約定。

　　第十四條 車位租賃費實行政府指導價，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準。具體收費標準由承租人與建設單位在規定的基準價和浮動幅度內約定。

　　第十五條 物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。

　　停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。

　　普通住宅前期停車服務費可以按照本辦法第七條第二款規定的程序單獨核定。

　　業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

　　己購買車位但未停放車輛的，停車服務費應當適當減收。

　　第十六條 占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會確定，所收費用屬全體業主共有。

　　第十七條 物業服務企業對車輛實行出入證管理的，應當為業主或物業使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費。

　　第十八條 物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費用。

　　除前款規定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定費用。

　　第十九條 供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

　　物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。

　　專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第二十條 業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。

　　第二十一條 物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。

　　第二十二條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業主的監督，不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。

　　第二十三條 物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

　　第二十四條 物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。

　　物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。

　　物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

　　第二十五條 政府價格主管部門對物業服務實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

　　第二十六條 政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰：

　?。ㄒ唬┏稣笇r浮動幅度制定收費標準的；

　?。ǘ┑陀诜盏燃壱筇峁┓詹⑹召M的；

　?。ㄈ┎扇》纸馐召M項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

　?。ㄋ模娭品詹⑹召M的；

　?。ㄎ澹┎话匆幎▽嵭忻鞔a標價的；

　?。┢渌`反價格法律、法規規定的行為。

　　第二十七條　價格主管部門、物業主管部門未按照《價格法》、《山東省物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務的，由上級價格主管部門、物業主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

　　第二十八條 本辦法實施前已簽訂物業服務合同尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。

　　第二十九條 其他管理人的物業服務收費可參照本規定執行。

　　第三十條 各設區市應結合當地實際制定具體實施辦法，并報省物價局、省住房城鄉建設廳備案。

　　第三十一條 本辦法自20**年1月1日起施行5年?！渡綎|省物價局、山東省建設廳關于印發<山東省物業服務收費管理實施辦法>的通知》（魯價費發〔20**〕205號）同時廢止。

篇3：忻州市物業服務等級收費管理辦法(2015試行)

　　忻州市物業服務等級收費管理辦法(20**試行)

　　忻州市人民政府辦公廳

　　關于印發忻州市物業服務等級收費管理辦法（試行）的通知

　　忻政辦發〔20**〕73號

　　各縣（市、區）人民政府，市人民政府各委、局、辦：

　　《忻州市物業服務等級收費管理辦法（試行）》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。

　　忻州市人民政府辦公廳

　　20**年6月25日

　　忻州市物業服務等級收費管理辦法(試行)

　　第一條 為規范物業服務收費秩序，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業穩定健康發展，根據國務院、山西省《物業管理條例》和國家發改委、住建部《物業服務收費管理辦法》等相關法規以及省物價局、省住房和城鄉建設廳《關于規范物業服務收費管理的通知》精神，結合忻州實際制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于忻州市范圍內具有資質的物業企業服務收費行為。

　　第三條 物業服務收費管理實行分級負責，忻州城區按照城市建設管理權限劃分，分別由市價格主管部門、房地產主管部門和忻府區價格主管部門、房地產主管部門管理，各縣（市、區）的由當地價格主管部門、房地產主管部門負責。

　　市、縣兩級價格主管部門牽頭，房地產主管部門等配合，負責物業服務收費等級標準的制定，對物業服務價格進行監管，依法查處物業服務中的違規收費、亂收費行為。

　　市、縣兩級房地產主管部門牽頭，價格主管部門等配合，負責物業服務行業的管理，指導物業企業自主定價，協調解決物業服務管理中的矛盾和問題，加強對物業企業的監督和管理。

　　第四條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及服務內容、服務質量與服務費用相適應的原則。

　　第五條 物業服務收費管理，業主委員會或產權單位應根據物業實際情況和業主消費水平，選定相應級別的服務內容標準，確定服務收費價格。

　　第六條 物業綜合服務費構成包括物業服務成本、法定稅費和利潤。其中，物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

　?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險、住房公積金和按規定提取的福利費等；

　?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（不包括電梯運行、供熱供水二次加壓和專項維修資金分攤費用）；

　?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用；

　?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用；

　?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護費用；

　?。┺k公費用；

　?。ㄆ撸┪飿I服務機構固定資產折舊；

　?。ò耍┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　?。ň牛㊣C卡工本費及經業主大會（業主委員會）同意的其它費用。

　　第七條 物業服務收費包括物業綜合服務費、電梯等共用設備運行費、車輛停放服務費、裝飾裝修管理費、裝修垃圾清運費和代收代辦服務費、特約服務等費用。

　　根據不同物業的性質和特點，物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。

　　住宅小區前期物業和保障性小區物業綜合服務費、裝飾裝修管理費、裝修垃圾清運費，實行政府指導價。

　　電梯等共用設備運行費據實結算，按住戶面積分攤。

　　已成立業主委員會的非保障性住宅小區的物業綜合服務費、非住宅物業和別墅服務收費以及車輛停放服務費、物業企業接受委托開展的特約服務、代收代辦等服務收費，實行市場調節價。

　　第八條 實行政府指導價的住宅小區物業綜合服務收費實行分等定價。市價格主管部門會同市房地產主管部門根據住宅小區的硬件設施、環境和物業管理企業的服務內容、服務標準，制定出臺住宅小區物業服務等級控制收費標準（忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準）附后。具體收費標準由建設單位或業主與物業服務企業在控制收費標準內選擇等級以物業服務合同的形式約定執行。

　　第九條 前期物業服務（房屋竣工交付使用、業主大會未成立前）。開發建設單位應在政府指導價范圍內對照有關服務內容標準，擬定服務價格后，進行前期物業服務招投標，選擇物業企業，簽訂物業服務合同，報房地產主管部門備案。

　　前期物業服務合同作為房屋買賣合同附件應當明確雙方的權利、義務和物業綜合服務費的計費方式、計費起始時間，經買受人簽字確認后執行。

　　第十條 業主大會選舉產生業主委員會后，非保障性住房物業服務收費實行市場調節價，物業服務企業可參照《忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準》，結合業主或業主委員會的意見確定本小區物業服務等級。物業服務收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。

　　第十一條 電梯運行費、消防維護費、年檢費和供熱、供水的二次加壓費用等收費，根據運行情況據實結算、按住戶面積分攤，定期公布，具體收取辦法由雙方議定后以合同約定的形式執行。

　　供電實行合表電價計費的小區，使用公共變壓器用電的，應將供電企業折扣的度電3分錢用于小區供電設施的運行維護和彌補損耗等費用，不得另外向住戶分攤損耗電量或加收損耗電費；使用非公共變壓器用電的，供電企業折扣的度電3分錢不足以彌補運行損耗的，超出部分據實結算、分攤到戶。

　　第十二條 符合規劃要求且業主已購買的地下車庫（位）、地面車庫（位）以及未購買的停車庫（位）、經業主大會同意的臨時停車位等管理服務收費實行市場調節價，具體收費標準由雙方議定后以合同約定的形式執行。

　　第十三條 業主或使用人裝飾裝修房屋的，應在裝飾裝修前與物業管理企業簽訂裝飾裝修管理協議，服從物業管理服務企業的管理。裝飾裝修管理費每平米不得高于3元，業主與物業企業另有約定的從其約定。裝修垃圾清運費按照房屋建筑面積分段收取，100平方米（包括100平方米）以內的按400元/戶收取，100平方米以上的按600元/戶收取。

　　業主或使用人自己清理裝修垃圾、運送到垃圾處理場的，不得收取裝修垃圾清運費。

　　第十四條 物業服務采用IC卡等各種智能卡管理的，在同一小區內應盡可能采用一卡管理，一卡多用，智能卡費用均應包含在物業服務成本中，發卡時不得向業主或使用人收取卡費和押金，更不得通過采用多卡管理強制收費或變相亂收費。由于業主或使用人的原因造成智能卡丟失、損壞需要補卡的，可以據實收取智能卡工本費。

　　第十五條 物業服務收費按房屋建筑面積計費，按月、季、年計收，也可預收，但預收期限不得超過12個月。未辦理房產證的，可以房屋買賣合同記載的建筑面積為準；已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準。

　　第十六條 物業服務管理區域內，供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，物業服務企業接受委托代收上述費用的，必須嚴格執行國家收費標準，可以向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費等一切額外費用，嚴禁通過代收費用強制捆綁收費。

　　供電、供水、供熱主管部門要采取工作措施，盡快解決住宅小區供電變壓器運行用電及線路損耗過大和供水、供熱二次加壓的問題，加快推進戶表改造工作，必須實行向終端用戶收費。

　　第十七條 物業服務企業在制定調整物業服務收費標準時，應遵守《物業管理條例》有關規定，必須經過業主大會或住戶代表大會討論同意，通過公示無異議后，由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。

　　第十八條 物業管理企業必須按照規定實行明碼標價。在物業收費管理區域內的醒目位置公示服務企業名稱、服務對象、服務內容、服務等級、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準、收費依據、投訴舉報電話等，接受業主或物業使用人的監督，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。

　　第十九條 業主、使用人、開發企業，應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務相關費用。違反物業服務合同約定逾期不繳納物業服務相關費用的，業主委員會應當協助物業服務企業督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。

　　第二十條 不按照物業服務等級標準執行或不執行合同約定服務收費的物業企業，房地產主管部門會同價格部門責令企業限期改正，并進行行政處罰，逾期不改的按照資質管理規定降低資質等級，記入信用檔案，通報所管小區，直至取消收費行為。

　　第二十一條 獎懲辦法。物業服務管理項目榮獲市級以上優秀住宅小區稱號的，可與企業資質等級掛鉤，在動態考核時可作為加分項目，記入企業信用檔案；物業企業有過失或責任事故的，依法給與行政處罰直至吊銷企業資質證書并記入信用檔案。

　　第二十二條 市、縣兩級價格主管部門和房地產主管部門要加強對物業服務企業的協同監管和信息共享。指導企業自主定價，協調解決物業企業與業主之間存在的收費矛盾和問題；依法查處違反規定要求的違規收費、隨意提高收費標準、亂收費、不明碼標價等行為；指導物業企業加強隊伍、制度建設，增強服務意識，提升服務質量。

　　第二十三條 本辦法由市價格主管部門和市房地產主管部門負責解釋，自20**年7月1日起施行。原忻州市房管局、忻州市物價局出臺的《忻州市物業服務等級收費管理辦法》（忻房字〔20**〕51號），忻州市物價局、忻州市房地產管理局《關于進一步規范住宅小區供熱二次加壓等收費的通知》（忻價發〔20**〕193號），忻州市發展和改革委員會、忻州市房地產管理局《關于規范忻州城區住宅小區道閘系統安裝收費標準的通知》（忻房字〔20**〕19號）文同時廢止。

　　附件：忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準

　　附件：

　　忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準

　　一級標準（1.05元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.08元/月.㎡）

　　1、物業管理單位建立了現代化企業管理制度。有規范的崗位職責制度；

　　2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；

　　3、建立有完善的住戶檔案；

　　4、有符合國家規定的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度，保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度，并裝訂成冊；

　　5、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗，有檢驗記錄，并將移交代管的各種資料按照合同要求保存完好；

　　6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書；

　　7、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情；

　　8、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修及時到場，有完整的報修、維修和回訪記錄；

　　9、能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務；

　　10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準和物業服務資金的收支情況，據實結算的費用每月公布一次；

　　11、按合同約定規范使用住房專項維修資金；

　　12、每年至少二次書面征詢業主對物業服務的意見，滿意率達95%以上。

　　二、公共設施設備運行維修保養（0.30元/月.㎡）

　　住宅區域范圍內公共設施設備完善，并有智能化管理的：

　　1、配備專業人員維修養護；

　　2、建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全；

　　3、公共設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常；

　　4、對共用設施設備每日巡查一次，做好巡查記錄，發現隱患及時處理；

　　5、有電梯運行管理制度和應急預案，保證24小時載人電梯正常運行；

　　6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，設施設備完好，可隨時啟用。為確保消防通道舒暢，發現有圈占、堵占消防通道的，應加以制止并報有關部門；

　　7、設備房每日清潔一次，保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象；

　　8、住宅區域內道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范；

　　9、路燈、樓道燈完好率不低于95%，景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好，經常有人維護修理；

　　10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對有可能發生的各種突發故障有應急方案。

　　三、共用部位維護及管理（0.12元/月.㎡）

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全；

　　2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的，及時修復，屬于大、中修范圍的，在報修期內的，及時編制維修計劃報建設單位，按雙方《前期物業管理合同》進行維修。在保修期以外的，及時編制維修計劃，報業主大會或者業主委員會，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造；

　　3、高層住宅每日巡查一次樓宇對講門，發現問題及時修復（與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復）；

　　4、每日巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；

　　5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約（業主臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項；

　　6、每日巡查二次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；

　　7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；

　　8、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

　　四、協助維護公共秩序（0.20元/月.㎡）

　　1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤，其中12小時站崗值勤；

　　2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每2小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次，并做好記錄。

　　3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域，保持樓梯間暢通，無擅自占用、亂堆亂放現象。

　　4、配有安全監控設施的，24小時監控，專人值守。監控資料保存不少于30日；

　　5、對進出小區的車輛實施規范管理，引導車輛有序通行、停放（雙方另有約定的除外）；

　　6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理；

　　7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；

　　8、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　五、保潔服務（0.20元/月.㎡）

　　1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清，保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔；

　　2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每日清潔一次，全天保潔；

　　3、樓道每日清掃一次，樓梯扶手每日清擦一次。公共部位門、窗每月清擦一次；

　　4、及時清除道路積水、積雪；

　　5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果；

　　6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、各類裝飾物、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能；

　　7、共用雨、污水、井、化糞池每月檢查一次，視檢查情況及時清掏；

　　8、根據氣候及實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。夏季每月兩次消毒和滅蟲除害；

　　9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每日清潔一次，電梯轎廂墻壁每日清擦一次，電梯轎廂地面保持清潔；

　　10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱；

　　11、衛生保潔設專人監督檢查，發現問題及時處理。

　　六、綠化養護管理（0.15元/月.㎡）

　　住宅區域內綠化覆蓋率達到規劃要求的：

　　1、有完善的綠化養護措施，有專業人員實施綠化養護管理；

　　2、草坪、花卉、綠籬等應定期修剪、養護，雜草面積應小于2%；

　　3、對花卉、草坪、綠籬、樹木等適時補植更新，缺株率應小于3%，存活率應大于95%，行道樹缺株率應小于3%，土地裸露面積應小于5%；

　　4、定期組織澆灌、施肥、松土和噴灑藥物，做好防寒和預防病蟲害；

　　5、大型活動和重大節日隨季節擺花裝扮，美化環境、增加氣氛；

　　6、設有景觀湖的，應保持三季有水，水質良好，每月至少補水1次，每年清淤1次。

　　二級標準（0.85元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.07元/月.㎡）

　　1、各崗位有規范的崗位職責，并將制度上墻接受監督；

　　2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；

　　3、建立有完善的住戶檔案；

　　4、有完善的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度，保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度；

　　5、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗，有檢驗記錄，并將移交代管的各種資料按照合同要求保存完好；

　　6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書；

　　7、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情；

　　8、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修及時到場，有完整的報修、維修和回訪記錄；

　　9、能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務；

　　10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準。據實結算的費用每季公布一次；

　　11、按合同約定規范使用住房專項維修資金；

　　12、每年至少二次書面征詢業主對物業服務的意見，滿意率達90%以上。

　　二、公共設施設備運行維修保養（0.25元/月.㎡）

　　住宅區域范圍內公共設施設備完善，并部分設施設備實行智能化管理的：

　　1、配備專業人員維修養護；

　　2、建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全；

　　3、公共設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常；

　　4、對共用設施設備每兩日巡查一次，做好巡查記錄，發現隱患及時處理；

　　5、有電梯運行管理制度和應急預案，保證電梯正常運行；

　　6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，設施設備完好，可隨時啟用。為確保消防通道舒暢，發現有圈占、堵占消防通道的，應加以制止并報有關部門；

　　7、設備房每二日清潔一次，保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象；

　　8、住宅區域內道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范；

　　9、路燈、樓道燈完好率不低于90%，景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好，經常有人維護修理；

　　10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對有可能發生的各種突發故障有應急方案。

　　三、共用部位維護及管理（0.11元/月.㎡）

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全；

　　2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修的及時組織維修；

　　3、高層住宅每二日巡查一次樓宇對講門，發現問題及時修復（與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復）；

　　4、每二天巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；

　　5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約（業主臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項；

　　6、每日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；

　　7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；

　　8、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

　　四、協助維護公共秩序（0.15元/月.㎡）

　　1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤，其中9小時站崗值勤；

　　2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每3小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次，并做好記錄。

　　3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域，保持樓梯間暢通，無擅自占用、亂堆亂放現象。

　　4、配有安全監控設施的，24小時監控。監控資料保存不少于15日；

　　5、對進出小區的車輛實施規范管理，引導車輛有序通行、停放（雙方另有約定的除外）；

　　6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理；

　　7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；

　　8、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　五、保潔服務（0.14元/月.㎡）

　　1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清，保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔；

　　2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每日清潔一次，定時保潔；

　　3、樓道每二日清掃一次，樓梯扶手每二日清擦一次。公共部位門、窗每二月清擦一次；

　　4、及時清除道路積水、積雪；

　　5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果；

　　6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、各類裝飾物、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能；

　　7、共用雨、污水、井、化糞池每兩月檢查一次，視檢查情況及時清掏；

　　8、根據氣候及實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。夏季每月一次消毒和滅蟲除害；

　　9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每日清潔一次，電梯轎廂墻壁每日清擦一次，電梯轎廂地面每日清潔兩次；

　　10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱；

　　11、衛生保潔設專人監督檢查，發現問題及時處理。

　　六、綠化養護管理（0.13元/月.㎡）

　　住宅區域內綠化覆蓋率基本達到規劃要求的：

　　1、有完善的綠化養護措施，有專業人員實施綠化養護管理；

　　2、草坪、花卉、綠籬等應定期修剪、養護，雜草面積應小于5%；

　　3、對花卉、草坪、綠籬、樹木等適時補植更新，缺株率應小于5%，存活率應大于95%，行道樹缺株率應小于5%，土地裸露面積應小于5%；

　　4、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，定期修剪整形，需要時補栽、補種，保持觀賞效果；

　　5、適時組織澆灌、施肥、松土和噴灑藥物，做好防寒和預防病蟲害；

　　6、大型活動和重大節日裝扮小區，美化環境、增加氣氛。

　　三級標準（0.65元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.06元/月.㎡）

　　1、物業管理單位機構設置合理，崗位明確；

　　2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；

　　3、建立住戶檔案；

　　4、有完善的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度，保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度；

　　5、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗，將移交給的各種資料保存完好；

　　6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書；

　　7、管理服務人員統一著裝，服務主動、熱情；

　　8、設有服務接待中心，公示12小時服務電話。急修半小時到場，有完整的報修、維修和回訪記錄；

　　9、基本能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務；

　　10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準。據實結算的費用每年公布一次；

　　11、按合同約定規范使用住房專項維修資金；

　　12、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見，滿意率達85%以上。

　　二、公共設施設備運行維修保養（0.20元/月.㎡）

　　住宅區域范圍內公共設施設備完善：

　　1、配備專業人員維修養護；

　　2、建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全；

　　3、公共設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常；

　　4、對共用設施設備每三日組織巡查，做好巡查記錄，發現隱患及時處理；

　　5、有電梯運行管理制度和應急預案，保證電梯正常運行；

　　6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，設施設備完好，可隨時啟用。為確保消防通道舒暢，發現有圈占、堵占消防通道的，應加以制止并報有關部門；

　　7、設備房每三日清潔一次，保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象；

　　8、住宅區域主要道路及停車場設有交通標志；

　　9、路燈、樓道燈完好率不低于85%，景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好，經常有人維護修理；

　　10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對有可能發生的各種突發故障有應急方案。

　　三、共用部位維護及管理（0.09元/月.㎡）

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全；

　　2、定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造；

　　3、高層住宅每三日巡查一次樓宇對講門，發現問題及時修復（與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復）；

　　4、每三天巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；

　　5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約（業主臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。依業主手冊進行管理；

　　6、兩日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；

　　7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；

　　8、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

　　四、協助維護公共秩序（0.11元/月.㎡）

　　1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤；

　　2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每4小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次，并做好記錄。

　　3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域，保持樓梯間暢通，無擅自占用、亂堆亂放現象。

　　4、配有安全監控設施的，24小時監控。監控資料保存不少于一周；

　　5、對進出小區的車輛實施規范管理，保證停放有序；

　　6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理；

　　7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；

　　8、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　五、保潔服務（0.11元/月.㎡）

　　1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清，保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔；

　　2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每二日清潔一次，適時保潔；

　　3、樓道每三日清掃一次，樓梯扶手每三日清擦一次。公共部位門、窗每季清擦一次；

　　4、及時清除道路積水、積雪；

　　5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果；

　　6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能；

　　7、共用雨、污水、井、化糞池每季檢查一次，視檢查情況及時清掏；

　　8、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害；

　　9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每三日清潔一次，電梯轎廂墻壁每三日清擦一次，電梯轎廂地面每日清潔一次；

　　10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱。

　　六、綠化養護管理（0.08元/月.㎡）

　　住宅區域內綠化覆蓋率低于規劃要求50%以下的：

　　1、對草坪、花卉、綠籬、樹木應定期進行修剪、養護；

　　2、定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積應小于10%；

　　3、對花卉、草坪、綠籬、樹木應適時補植更新，存活率應達到90%，土地裸露面積應小于10%；

　　4、預防花草、樹木病蟲害。

　　四級標準（0.45元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.05元/月.㎡）

　　1、物業管理單位有明確的崗位職責制度；

　　2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；

　　3、建立住戶檔案；

　　4、有完善的物業管理方案和相應的管理制度；

　　5、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗，將移交給的各種資料保存完好；

　　6、管理人員持證上崗；

　　7、設有服務電話，及時與住戶溝通；

　　8、根據業主需求提供物業服務合同之外的部分特約服務和代辦服務；

　　9、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準；

　　10、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見，滿意率達80%以上。

　　二、公共設施設備運行維修保養（0.12元/月.㎡）

　　住宅區域范圍內公共設施設備完善：

　　1、建立共用設施設備檔案，并有記錄；

　　2、公共設施設備標志齊全、規范，責任人明確；設施設備運行正常；

　　3、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，發現隱患及時處理；

　　4、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，保證消防通道暢通，設施設備完好，可隨時啟用；

　　5、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象；

　　6、住宅區域主要道路及停車場設有交通標志；

　　7、路燈、樓道燈完好率不低于80%；景觀照明、監控設施等運行良好，經常有人維護修理；

　　8、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發故障有應急方案。

　　三、共用部位維護及管理（0.07元/月.㎡）

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護；

　　2、檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修的及時組織維修；

　　3、每周巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，定期維修；

　　4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約（業主臨時管理規約）要求進行管理；

　　5、每三日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；

　　6、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；

　　7、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。

　　四、協助維護公共秩序（0.07元/月.㎡）

　　1、住宅區域主出入口24小時設門衛；

　　2、設護樓護院人員進行巡查；

　　3、對進出小區的車輛進行管理；

　　4、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；

　　5、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　五、保潔服務（0.08元/月.㎡）

　　1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清；

　　2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每兩日清潔一次，注意保潔；

　　3、樓道每周清掃一次，樓梯扶手每半月清擦一次。公共部位門、窗半年清擦一次；

　　4、及時清除道路積水、積雪；

　　5、對住宅區域內的園林景觀、健身器材保持清潔及觀賞效果；

　　6、共用雨、污水、井、化糞池每半年檢查一次，視檢查情況及時清掏；

　　7、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害；

　　六、綠化養護管理（0.06元/月.㎡）

　　1、對花卉、綠籬、樹木實施綠化養護管理，定期進行修剪；

　　2、預防花草、樹木病蟲害。

　　五級標準（0.35元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.04元/月.㎡）

　　1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；

　　2、建立住戶檔案；

　　3、房屋共用部位、公共設施設備應有相應的管理制度；

　　4、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗并將移交給的各種資料保存完好；

　　5、管理人員持證上崗；

　　6、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見。

　　二、公共設施設備運行維修保養（0.11元/月.㎡）

　　住宅區域范圍內公共設施設備基本完善的：

　　1、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，發現隱患根據需要組織維修；

　　2、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，保證消防通道暢通，設施設備完好，可隨時啟用；

　　3、設備房保持整潔；

　　4、路燈、樓道燈完好率不低于75%；監控設施等運行良好，經常有人維護修理；

　　5、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發故障有應急方案。

　　三、共用部位維護及管理（0.06元/月.㎡）

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護；

　　2、檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修的根據需要組織維修；

　　3、每兩周巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，定期維修；

　　4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約（業主臨時管理規約）進行管理；

　　5、每三日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；

　　6、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；

　　7、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。

　　四、協助維護公共秩序（0.06元/月.㎡）

　　1、住宅區域主出入口24小時設門衛；

　　2、發生安全事故時，有采取應急措施的同時，應當及時向有關部門報告，協助做好救助工作；

　　3、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；

　　4、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。小區內道路暢通。

　　五、保潔服務（0.06元/月.㎡）

　　1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清；

　　2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每三日清潔一次，注意保潔；

　　3、及時清除道路積水，雪天及時清理人行通道；

　　4、共用雨、污水、井、化糞池每年檢查一次，視檢查情況及時清掏；

　　7、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害；

　　六、綠化養護管理（0.02元/月.㎡）

　　對小區的花、樹木實施綠化養護管理。