鐘祥市物價局
鐘祥市房地產管理局 文件
鐘價工服〔20**〕34號
鐘祥市物價局 鐘祥市房地產管理局
關于印發《鐘祥市物業服務收費管理實施細則》的通知
市轄區各物業服務主體、各有關單位:
根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、《湖北省價格條例》、《湖北省物業服務和管理條例》等法律、法規,按照省物價局、省住房和城鄉建設廳《關于印發〈湖北省物業服務收費管理辦法〉的通知》(鄂價工服〔20**〕22號)、省物價局《關于全面落實〈湖北省物業服務收費管理辦法〉的通知》(鄂價工服〔20**〕45號)及荊門市物價局、荊門市房產管理局《關于印發〈荊門市物業服務收費管理實施細則〉的通知》(荊價發〔20**〕22號)等文件精神,為規范物業服務收費行為,維護業主和物業服務主體合法權益,經市政府同意,現將《鐘祥市物業服務收費管理實施細則》印發給你們,請認真遵照執行。
鐘 祥 市 物 價 局 鐘祥市房地產管理局
20**年9月12日
鐘祥市物業服務收費管理實施細則
第一條 為規范物業服務收費行為,維護業主和物業服務主體合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、《湖北省價格條例》、《湖北省物業服務和管理條例》、《湖北省定價目錄》、《湖北省物業服務收費管理辦法》和《荊門市物業服務收費管理實施細則》等法律、法規和政策規定,結合我市實際,制定本實施細則。
第二條 本市行政區域內的物業服務收費及其監督管理,適用本實施細則。
第三條 物業服務收費應當遵循合法、合理、公開、誠實信用以及質價相符的原則。
本實施細則所稱物業服務收費,是指物業服務主體按照物業服務合同約定,對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理,維護物業管理區域內環境衛生和相關秩序,向業主或物業使用人收取的費用。
第四條 住宅前期物業服務收費實行政府定價管理,收費標準由市價格主管部門會同物業主管部門,綜合考慮物業服務內容、服務標準、服務成本和業主承受能力等因素,按照規定
的定價權限和程序制定,并向社會公布(具體標準詳見附件1)。物業服務成本按照物業服務定價成本監審辦法審核確定。
對小區配套設施較復雜、出入口較多、物業服務要求和服務人員配置等有特殊要求的個別住宅小區和市轄區高標準住宅(含別墅、花園洋房、酒店公寓等)執行本實施細則規定的前期物業服務收費標準無法保證成本運行的,由建設單位和物業服務主體按照規定的程序向市價格和物業主管部門提出申請,另行核定其前期物業服務收費標準。
住宅前期物業服務等級標準由市物業主管部門制定并公布(具體標準詳見附件2)。按照服務等級標準與收費標準質價相符的原則,服務等級實行動態管理,對達不到等級服務標準的進行整改,物業服務主體提供物業服務的住宅小區,在同一年度因物業服務和收費問題被舉報兩次及以上,且經核實限期拒不整改或整改不到位的,次年由市價格和物業主管部門直接將該小區物業服務收費標準降低一級,物業服務標準仍按原標準執行。
建設單位應當依法公開選聘前期物業服務主體,在當地政府制定的物業服務等級收費標準內與之約定具體收費標準,簽訂前期物業服務合同,同時,應將選聘的物業服務主體、前期物業服務和收費標準及提供的服務內容在商品房買賣合同(或租賃合同)中予以明確,凡未在商品房買賣合同(或租賃合同)中明確的,物業服務費一律按不高于本實施細則規定的第三級物業服務收費標準收取。并按規定分別向市價格和物業主管部門報送物業服務及收費標準等資料(具體詳見附件3)。
符合下列條件之一,應當依法成立業主大會的住宅區,其物業服務收費不作為前期物業實行政府定價管理:
(一)交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十的;
(二)交付的房屋套數達到總套數百分之五十的;
(三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數比例達到百分之二十的。
第五條 實行政府定價管理以外的物業服務,由業主大會按照公平、公正、公開原則,擇優選聘物業服務主體,并與之簽訂物業服務合同,對服務內容、服務標準、收費標準等進行約定。
物業服務合同期內,物業服務主體不得擅自調整物業服務收費標準。確需調整的,應當征得業主大會同意。征求意見前,應當在物業管理區域內大門出入口、每幢樓宇單元出入口等顯著位置張貼或通過建立業主微信群、QQ群等形式公示擬調價方案及理由、成本變動情況等資料,公示時間不少于十五日。
鼓勵創新物業服務管理模式,通過政府主導、市場運作,社會參與、多元共治,推進突出服務群眾價值取向、體現公益屬性的“紅色物業”發展,更好滿足居民基本物業服務需求。
第六條 前期物業服務合同生效之日至房屋交付之日,或已納入物業服務范圍的已竣工但尚未出售,或因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業服務費,由建設單位承擔;房屋交付之日后的物業服務費,由業主承擔。
房屋交付后第一年內無人入住的,第一年空置期間業主承擔物業服務費按照《(前期)物業服務合同》約定的物業服務費標準的70%交納。從第二年起按照《(前期)物業服務合同》約定的物業服務費標準交納。
第七條 物業服務費以建筑面積為計價單位,按月計費。業主和物業服務主體可約定物業服務費按月、季度、半年、一年期交納,但最長不能超過一年。
第八條 建設單位應當按照建設項目規劃設計條件和配建標準建設停車庫(位),優先滿足業主停車需求。商品房銷售前,應當制定車庫(位)的租售方案,明確車庫(位)的權屬及數量、租賃價格、銷售價格、價格有效期等,并按規定報房產主管部門備案。本《實施細則》實施前已取得預售許可證的項目,建設單位應當按照上述規定,報房管部門備案。
建設單位應當在銷售場所醒目位置公示已備案的車庫(位)租售方案,不得以不公平的高價租售或者與商品住房等捆綁租售車庫(位)。
對公眾投訴頻繁、矛盾突出的車庫(位)租售價格,價格主管部門應當開展成本調查,通過公開成本調查結果,引導督促建設單位合理定價。對成本調查證實租售價格過高,經提醒告誡后仍不改正的,應當依法依規處理。
第九條 物業管理區域內占用業主共有道路或者場地用于停放機動車輛的車位,屬于全體業主共有,可以收取停車費,不得收取車位物業服務費,所得收益歸全體業主共有,其管理、使用、收費等具體事項由業主大會決定,建設單位、物業服務主體等不得銷售或者變相銷售。業主大會決定委托物業服務主體代收并管理的,應當通過合同約定向物業服務主體支付適當勞務費用。
對業主擁有產權或使用權的車庫(位),不得收取停車費,但物業服務主體等要對業主擁有產權或使用權的車庫(位)進行維護管理,發生的相關設施設備運行、維護、照明、保潔、通風、排水和維護秩序等服務費用和由此增加的管理費用以及法定稅費,可以收取車庫(位)物業服務費。
具體收費標準,按照質價相符的原則,區分不同車位的服務內容、標準、等級,前期物業在雙方簽訂《(前期)物業服務合同》予以明確,不得以不公平高價約定;已成立業主委員會的,由業主委員會根據業主大會的決定,雙方協商,合同約定。凡未在(前期)物業服務合同約定的,一律不得收取。
第十條 對進入住宅和非住宅物業管理區域內的下列車輛,應當免收停車費:
(一)執行任務的軍車、警車、消防車、救護車、救災搶險車、郵(快)遞車、環衛車、市政設施維護維修車、殯葬車;
(二)臨時停車不超過60分鐘的車輛,非住宅物業管理區域內臨時停車不超過30分鐘的車輛;
(三)為業主或物業使用人提供搬家、配送貨物服務的車輛;
(四)法律、法規規定和當地人民政府批準應予以免費的其他車輛。
物業服務主體等在《物業服務等級標準》規定之外提供臨時停車服務的,須經業主大會同意收取臨時停車費(未成立業主大會的,經“雙過半”的多數業主同意),所收取的臨時停車費歸全體業主共有;物業服務主體可以從收取的臨時停車費中提取勞務報酬,具體比例由雙方約定。
第十一條 利用業主共用部位、共用設施設備經營所得收益屬于全體業主共有,由業主大會決定其使用方式和用途。
物業服務主體代為收取、保管前款經營收益,可以按合同約定提取勞務費。
物業服務費收入與使用支出情況,業主共用部位、共用設施設備經營所得收益及支出情況,應當每半年公示一次,接受業主監督。
業主大會可以對業主共用部位、共用設施設備經營所得收益及支出情況進行審計,也可以委托具有資質的第三方進行審計,審計結果在小區向業主公示。
第十二條 房屋裝修實行裝飾裝修告知制度,不再收取裝修保證金。業主、物業使用人修繕、裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務主體。物業服務主體應當將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人,業主、物業使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個人應當遵守。
裝修產生的建筑垃圾,業主或物業使用人委托物業服務主體清運的,清運費用由雙方協商約定。與裝修有關的其它費用一律不得收取。
第十三條 住宅區實行出入證(卡)管理的,建設單位或者物業服務主體應當為業主免費配置出入證(卡),每戶人員出入證(卡)不少于3張,車輛識別卡每車一張。業主因遺失、損壞需補辦的,可以按公示標準收取制作成本費。
第十四條 對為業主或物業使用人提供維修安裝等臨時性服務的外來人員、車輛,物業服務主體等不得收取任何費用。確因實行出入證(卡)管理的需要,可以按公示標準收取押金,并在退證(卡)時全額退還。
第十五條 物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位,應當向最終用戶收取有關費用。
物業主管部門應當在同級人民政府領導下,協同相關行政主管部門、專業經營單位,制定配套設施設備不齊全的老舊住宅區物業改造規劃和年度實施計劃,完善配套基礎設施和公共服務設施,改善老舊住宅區的綜合環境和物業服務。
供電專業經營單位未抄表到戶的物業管理區域,非直抄用戶用電價格政策相關管理規定由市價格主管部門會同物業主管部門制定(具體見附件4);城市供水企業對暫未實現直接抄表到居民家庭用戶的轉供水單位或物業管理小區的供水,應實行供水躉售價格。躉售價格按居民生活用水價格4%-10%優惠,扣減部分應能彌補總表到分表的合理損耗。
物業服務主體接受委托在物業管理區域內提供集中供暖或者制冷服務的,收費標準應當與業主大會協商約定。有計量器具的,按計量器具顯示數據計收;沒有計量器具的,按建筑面積計收。
第十六條 業主或物業使用人應當按合同約定交納物業服務費。未按約定交納的,業主委員會、居(村)民委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務主體可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
物業服務主體不得以業主或物業使用人拖欠物業服務費等為理由,減少服務內容,降低服務質量,中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱,以及實施損害業主或物業使用人合法權益的其他行為。
第十七條 物業服務主體接受委托代收水電氣暖等費用,不得向業主收取手續費等費用。物業服務主體已經接受委托代收的費用,其他部門、單位不得重復收取。
任何單位和個人不得強制物業服務主體代收有關費用或者提供無償服務。
第十八條 實施自行管理的住宅物業和寫字樓、辦公樓、工業園區、商業區、賓館飯店、學校校區等非住宅物業,參照本實施細則相關規定執行。
第十九條 本實施細則規定由業主大會決定或未成立業主大會由全體業主共同決定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,物業服務主體等不得單方面決定。
第二十條 物業服務主體等應當遵守法律、法規和政策規定,嚴格履行合同,規范收費行為,為業主提供質價相符的服務;按規定明碼標價,在物業管理區域內顯著位置常態化公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準,以及投訴電話等信息,并公布本實施細則,接受業主監督。
物業服務主體等不得收取本實施細則未列應公示的費用,有法律、法規依據和經省級以上人民政府批準的收費項目除外。
第二十一條 物業主管部門應當完善物業服務標準規范,健全物業服務主體考核和信用評價體系,引導、督促物業服務主體依法誠信經營;建立健全物業服務法律、法規、政策、信息等咨詢服務制度和爭議調解機制,為業主、物業服務主體等提供相關咨詢服務,或者依法依規組織調解、處理物業服務活動中的爭議。
第二十二條 物業和價格主管部門,應當加強物業服務及收費行為監督檢查。物業服務主體違反物業管理法規和價格法律、法規及本實施細則規定的,由物業和價格主管部門按照職能分工,分別依據有關法律、法規予以處罰。
第二十三條 本實施細則由鐘祥市物價局、鐘祥市房地產管理局按照各自職責負責解釋。
第二十四條 本實施細則自20**年9月20日起施行,有效期3年。本實施細則前已簽訂物業服務合同(包括前期物業服務合同)且合同尚未到期或者尚未終止的,仍按原合同約定執行,實施細則實施后,新簽訂物業服務合同的,按照實施細則規定執行。原《鐘祥市物價局鐘祥市房地產管理局關于進一步規范商品住宅小區物業服務收費管理的通知》(鐘價工服〔20**〕27號)和《鐘祥市物價局鐘祥市房地產管理局關于進一步規范商品住宅小區物業服務收費管理的補充通知》(鐘價工服〔20**〕2號)同時廢止。
附件:1、鐘祥市住宅小區前期物業服務等級收費標準
2、鐘祥市住宅小區前期物業服務等級標準
3、鐘祥市住宅小區前期物業服務等級和收費標準報備表
4、鐘祥市非直抄用戶用電價格政策相關規定
附件1:
鐘祥市住宅小區前期物業服務等級收費標準
服務
等級 普通住宅收費標準
(元/月.平方米)
有公共電梯 無公共電梯
一級 1.25 0.65
二級 1.05 0.55
三級 0.85 0.45
三級以下 未達三級服務標準及相關條件的,按低于三級服務收費標準10%或10%以上執行。
附件2:
鐘祥市住宅小區前期物業服務等級標準
一 級
項 目 內 容 與 標 準
(一)
基
本
要
求
1、小區內設置物業服務中心,管理人員、專業操作人員按照國家相關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。
2、項目負責人應有三年以上物業管理同崗位經歷;每4萬平方米地上建筑面積應配備客服人員不少于1名。
3、工作人員服裝統一,掛牌上崗,儀表整潔,服務規范。
4、物業服務中心周一至周日業務接待服務時間每天應不少于10小時,并在顯著位置公示24小時服務電話,投訴處理應在二日內給予答復。
5、物業服務中心應配置相應的辦公設施及辦公用品;小區主出入口設有小區平面示意圖,主要出入口應設有宣傳欄、公示欄及路標;各組團、棟及單元(門)、戶和公共設施設備、場地有明顯標志。
6、小區有完善的物業管理方案,質量管理、財務管理、檔案管理制度健全,有年度和月度工作計劃,并按相關計劃實施管理。
7、物業服務中心應在小區顯著位置公示服務內容和收費標準,每半年向業主公布一次小區財務收支情況和公共水電費使用情況。
8、對業主違反《業主臨時管理規約》的行為、現象,按照相關管理規定采取告知、勸阻等措施,并及時報告有關主管部門。
9、物業服務中心可采取走訪、懇談會、問卷調查、第三方通訊調查等多種形式與業主或物業使用人進行溝通,每年的溝通面不低于小區已交付業主總戶數的70%,滿意度90%以上。
10、根據業主需求,提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的,應在物業服務中心顯著位置公示服務項目與收費價格。
(二)房屋公共部位、共用設施設備維修養護
(二)房屋公共部位、共用設施設備維修養護
(三)協助維護公共秩序
1、物業服務中心應對小區房屋公共部位、公共設施設備建立相關檔案,并進行日常管理和維修養護(依法應由專業部門負責的除外),定期做好設施設備的運行檢查、維修保養等記錄(臺帳)。
2、物業服務中心受理業主或物業使用人報修時,應急維修應在30分鐘內到達現場處置,一般維修二天內完成(需室外維修因天氣原因及預約除外),其他報修按照雙方約定時間到達現場,并有完整的報修、維修和回訪記錄。
3、設備用房應保持整潔通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現象,設施設備標識齊全、規范,責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常。
4、房屋公共部位門窗每2日巡視不少于1次,保持玻璃、門窗配件完好。
5、小區圍墻每15日巡查不少于1次,發現損壞立即修復,保持圍墻完好。
6、小區道路、路面、路沿石、井蓋等公共部位每月巡查不少于1次(由專業運營部門負責的除外),保持路面平整、排水暢通。
7、共用明裝給、排水設施每季度進行1次全面檢查、維修,每月對排水明溝清掃不少于1次,每2個月對地下管井清理不少于1次,每月對室外共用水管道進行1次檢修。
8、公共照明完好率不低于95%(按規定移交相關部門的除外)。
9、消防設施設備的維修養護應符合消防管理相關規定,消防通道應保持暢通,發現問題及時處理,并報告有關主管部門。
10、其它共用設施設備每兩日巡查不少于1次,并及時維修養護,保持正常運行;小區主要道路及停車場交通標志、安全警示標志齊全、規范。
11、容易危及人身安全的設施設備,有明顯的警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發性設備故障有應急方案。
12、根據房屋實際使用年限,定期檢查房屋公共部位、公共設施設備的使用狀況,屬于小修范圍的應及時修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的事項(包括需要應急維修的事項),根據省、市相關規定申請使用住宅專項維修資金修復。
13、電梯24小時正常安全運行,每月對機房,轎箱頂和底坑檢查保養至少2次,發現問題及時處理,并做好記錄。管理和作業、應急預案等規章制度健全,持電梯專業資質或委托具有資質的專業單位定期維保,并按規定定期檢測達到安全使用標準。轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好,設置緊急呼救裝置的,應保證24小時完好,發生故障時應確保五方通話設備正常。
14、有健全的消防制度,消防設施有明顯標志,保持消防設備完好,可隨時啟用;消防通道暢通,每年至少開展消防安全宣傳活動2次。消防泵、噴淋泵等設備,每月啟動檢查運行至少1次、每季檢保至少2次,每年全面檢修保養至少2次,發現問題及時修復,運行、檢修、保養記錄完整,保證可隨時啟動正常運行。每日對消防栓和配件器材、消防安全標志、疏散通道、應急燈、安全出口等巡查至少1次,發現問題及時修復。
15、每日對智能化安防系統設備(錄像監控、樓宇對講、周界報警、巡更系統、電子顯示屏、住戶報警、門鎖智能卡等)巡視檢查至少4次,確保正常運行發揮功能作用,發現問題應及時修復。配有道閘、車管系統的,24小時保持正常運行。巡視檢查每日至少1次,檢修保養每季至少1次,發現問題應及時修復。每季對智能化管理系統的各分類設施設備檢修保養至少1次,各類檢保記錄齊全規范。
16、對危險防患部位設置安全防范警示標志,并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施,每月檢查不少于2次,缺損及時補齊,保證標志清晰完整。
17、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約(臨時管理規約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,按有關規定和業主(使用人)協商簽訂《裝修管理服務協議》明確雙方的權利和義務、明確收費標準,并告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查裝修施工現場不少于1次,發現拆改物業共用部位和共用設施設備、改變房屋規劃設計用途和外觀、以及違規裝修、違章搭建等危及房屋安全及損害公共利益行為的,應及時勸阻并要求整改恢復原狀,并報告業主委員會和有關主管部門依法處理。房屋裝修結束后,應與業主房屋裝修相關當事人共同對其涉及的物業共用部位和共用設施設備項目進行檢查,記錄并確認簽字。
18、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途、房屋結構的行為及時勸阻,并報告業主委員會和有關主管部門。
1、門崗根據規劃設計情況,一般小區開放主、次出入口各一個,主、次出入口24 小時值守,主出入口每班不少于2人,次出入口每班不少于1人,每日主出入口立崗時間應不少于8小時,并有詳細交接班記錄。
2、對進出小區的車輛進行管理和疏導,保持出入口環境整潔、有序、道路暢通(不可預見的突發事件除外),并對外來車輛的出入進行登記,建立大件物品搬出核實登記制度,對大件物品搬出,應聯系業主核實后才能放行并做好記錄。
3、按設定的路線規范巡邏,每日巡查樓外的公共區域每1小時至少1次,每日巡查樓內的公共區域不少于2次,發現問題及時處理。對重點區域、重點部位(小區道路、單元門入口、地下停車場、樓內通道等)每1小時至少巡查1次,巡更點記錄巡查情況詳實;配有安全監控設施的,實施24小時監控,發現問題及時處理。
4、對進出小區的外來人員實行訪客登記,對進出小區的家政等勞務人員實行臨時出入證管理。
5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關主管部門,并協助采取相應措施。
(四)保潔服務 1、高層按單元、多層按幢設置垃圾桶,每日清運不少于2次。垃圾袋裝化,保持垃圾桶清潔、無異味。
2、合理設置果殼箱或者垃圾桶,每日清運不少于2次,保持果皮箱周圍地面干凈整潔,無垃圾滿溢。
3、小區道路、廣場、停車場、綠化帶等每日清掃2次,保持目視干凈無雜物、無積水;電梯廳、樓道每日清掃2次,每周拖洗1次,保持目視干凈無雜物、無積水;一層共用大廳每日拖洗1次;樓梯扶手每日擦洗1次,保持扶手護欄干凈、無積塵;共用部位玻璃每周清潔1次;路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次,視檢查情況及時清掏;化糞池每月檢查1次,每半年清掏1次,發現異常及時清掏,保持系統完好排水暢通無阻。
5、二次供水水箱應蓋板加鎖,每年清洗、消毒至少二次、水質化驗檢測至少4次,保證水質符合國家生活飲用水衛生標準,每日巡視檢查總體供水系統至少1次,發生故障和安全隱患及時排除,有完整的巡查記錄。
6、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
(五)綠化養護管理 1、有專業人員實施綠化養護管理。
2、草坪生長良好,及時修剪和補栽補種,無雜草、雜物。
3、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況,及時修剪整形,無缺枝、空檔,保持觀賞效果。
4、定期組織澆灌、施肥和松土,做好防澇、防凍。
5、每年噴灑藥物至少3次,及時滅治病蟲害。
二 級
項 目 內 容 與 標 準
(一)
基
本
要
求
1、小區內設置物業服務中心,管理人員、專業操作人員按照國家相關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。
2、項目負責人應有二年以上物業管理同崗位經歷;每5萬平方米地上建筑面積應配備客服人員不少于1名。
3、工作人員服裝統一,掛牌上崗,儀表整潔,服務規范。
4、物業服務中心周一至周日業務接待服務時間每天應不少于8小時(周六、周日提供值班服務),并在顯著位置公示24小時服務電話,投訴處理應在三天內給予答復。
5、物業服務中心應配置相應的辦公設施及辦公用品;小區主出入口設有小區平面示意圖,主要出入口應設有宣傳欄、公示欄及路標;各組團、棟及單元(門)、戶和公共設施設備、場地有明顯標志。
6、小區有完善的物業管理方案,質量管理、財務管理、檔案管理制度健全,有年度和月度工作計劃,并按相關計劃實施管理。
7、物業服務中心應在小區顯著位置公示服務內容和收費標準,每半年向業主公布一次小區財務收支情況和公共水電費使用情況。
8、對業主違反《業主臨時管理規約》的行為、現象,按照相關管理規定采取告知、勸阻等措施,并及時報告有關主管部門。
9、物業服務中心可采取走訪、懇談會、問卷調查、第三方通訊調查等多種形式與業主或物業使用人進行溝通,每年的溝通面不低于小區交付總戶數的70%,滿意度80%以上。
10、根據業主需求,提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的,應在物業服務中心顯著位置公示服務項目與收費價格。
(二)房屋公共部位、共用設施設備維修養護
(二)房屋公共部位、共用設施設備維修養護
(三)協助維護公共秩序
1、物業服務中心應對小區房屋公共部位、公共設施設備建立相關檔案,并進行日常管理和維修養護(依法應由專業部門負責的除外),定期做好設施設備的運行檢查、維修保養等記錄(臺帳)。
2、物業服務中心受理業主或物業使用人報修時,急修應在1小時內到達現場,一般維修3天內完成(需室外維修因天氣原因及預約除外),其他報修按照雙方約定時間到達現場,并有完整的報修、維修和回訪記錄。
3、設備用房應保持整潔通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現象,設施設備標識齊全、規范,責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常。
4、房屋公共部位門窗每周巡視不少于1次,保持玻璃、門窗配件完好。
5、小區圍墻每月巡查不少于1次,發現損壞立即修復,保持圍墻完好。
6、小區道路、路面、側石、井蓋等公共部位每月巡查不少于1次(由專業運營部門負責的除外),保持路面平整、排水暢通。
7、共用明裝給、排水設施每半年進行1次全面檢查、維修,每月對排水明溝清掃不少于1次,每季度對地下管井清理不少于1次,每月對室外共用水管道進行1次檢修。
8、公共照明完好率不低于90%(按規定移交相關部門的除外)。
9、消防設施設備的維修養護應符合消防管理相關規定,消防通道應保持暢通,發現問題及時處理,并報告有關主管部門。
10、其它共用設施設備每周巡查不少于1次,并及時維修養護,保持正常運行;小區主要道路及停車場交通標志、安全警示標志齊全、規范。
11、容易危及人身安全的設施設備,有明顯的警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發性設備故障有應急方案。
12、根據房屋實際使用年限,定期檢查房屋公共部位、公共設施設備的使用狀況,屬于小修范圍的應及時修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的事項(包括需要應急維修的事項),根據省、市相關規定申請使用住宅專項維修資金修復。
13、電梯24小時正常安全運行,每月對機房,轎箱頂和底坑檢查保養至少2次,發現問題及時處理,并做好記錄。管理和作業、應急預案等規章制度健全,持電梯專業資質或委托具有資質的專業單位定期維保,并按規定定期檢測達到安全使用標準。轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好,設置緊急呼救裝置的,應保證24小時完好,發生故障時應確保三方通話設備正常。
14、有健全的消防制度,消防設施有明顯標志,保持消防設備完好,可隨時啟用;消防通道暢通,每年至少開展消防安全宣傳活動1次。消防泵、噴淋泵等設備,每季度啟動檢查運行至少1次、每季檢保至少1次,每年全面檢修保養至少1次,發現問題及時修復,運行、檢修、保養記錄完整,保證可隨時啟動正常運行。每日對消防栓和配件器材、消防安全標志、疏散通道、應急燈、安全出口等巡查至少1次,發現問題及時修復。
15、每日對智能化安防系統設備(錄像監控、樓宇對講、周界報警、巡更系統、電子顯示屏、住戶報警、門鎖智能卡等)巡視檢查至少4次,確保正常運行發揮功能作用,發現問題應及時修復。配有道閘、車管系統的,24小時保持正常運行。巡視檢查每日至少1次,檢修保養每半年至少1次,發現問題應及時修復。每半年對智能化管理系統的各分類設施設備檢修保養至少1次,各類檢保記錄齊全規范。
16、對危險防患部位設置安全防范警示標志,并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施,每月檢查不少于1次,缺損及時補齊,保證標志清晰完整。
17、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約(臨時管理規約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,按有關規定和業主(使用人)協商簽訂《裝修管理服務協議》明確雙方的權利和義務、明確收費標準,并告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每2日巡查裝修施工現場不少于1次,發現拆改物業共用部位和共用設施設備、改變房屋規劃設計用途和外觀、以及違規裝修、違章搭建等危及房屋安全及損害公共利益行為的,應及時勸阻并要求整改恢復原狀,并報告業主委員會和有關主管部門依法處理。房屋裝修結束后,應與業主房屋裝修相關當事人共同對其涉及的物業共用部位和共用設施設備項目進行檢查,記錄并確認簽字。
18、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途、房屋結構的行為及時勸阻,并報告業主委員會和有關主管部門。
1、門崗根據規劃設計情況,一般小區開放主、次出入口各一個,主、次出入口24 小時值守,主出入口每班不少于2人,次出入口每班不少于1人,并有詳細交接班記錄。
2、對進出小區的車輛進行管理和疏導,保持出入口環境整潔、有序、道路暢通(不可預見的突發事件除外),并對外來車輛的出入進行登記,建立大件物品搬出核實登記制度,對大件物品搬出,應聯系業主核實后才能放行并做好記錄。
3、按設定的路線規范巡邏,每日巡查樓外的公共區域每2小時至少1次,每日巡查樓內的公共區域不少于1次,發現問題及時處理。對重點區域、重點部位(小區道路、單元門入口、地下停車場、樓內通道等)每2小時至少巡查1次,巡更點記錄巡情況詳實;配有安全監控設施的,實施24小時監控,發現問題及時處理。
4、對進出小區的外來人員實行訪客登記,對進出小區的家政等勞務人員實行臨時出入證管理。
5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關主管部門,并協助采取相應措施。
(四)保潔服務
1、高層按層、多層按幢設置垃圾桶,每日清運不少于1次。垃圾袋裝化,保持垃圾桶清潔、無異味。
2、合理設置果殼箱或者垃圾桶,每日清運不少于1次,保持果皮箱周圍地面干凈整潔,無垃圾滿溢。
3、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次,保持干凈整潔,發現垃圾雜物及時清除;電梯廳、樓道每2日清掃1次,半月拖洗1次,保持目視干凈無雜物;一層大廳每2日拖洗1一次,樓梯扶手每周擦洗2次,保持扶手欄桿干凈整潔;共用部位玻璃每2周清潔1次,保持目視干凈整潔;路燈、樓道燈每2月清潔1次,保持目視干凈整潔。及時清除區內主要道路積水、積雪。
4、小區內公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每季度檢查1次,并視檢查情況及時清掏;化糞池每季度檢查1次,每年清掏1次,發現異常及時清掏,保持系統完好排水暢通無阻。
5、二次供水水箱應蓋板加鎖,每年清洗、消毒至少2次、水質化驗檢測至少2次,保證水質符合國家生活飲用水衛生標準,每周巡視檢查總體供水系統至少1次,發生故障和安全隱患及時排除,有完整的巡查記錄。
6、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
(五)綠化養護管理 1、有專業人員實施綠化養護管理。
2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。
3、定期清除綠地雜草、雜物。
4、適時組織澆灌、施肥和松土,做好防澇、防凍。
5、每年噴灑藥物至少2次,預防病蟲害。
三 級
項 目 內 容 與 標 準
(一)
基
本
要
求
1、小區內設置物業服務中心,管理人員、專業操作人員按照國家相關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。
2、項目負責人應有一年以上物業管理同崗位經歷;每7萬平方米地上建筑面積應配備客服人員不少于1名。
3、工作人員服裝統一,掛牌上崗,儀表整潔,服務規范。
4、物業服務中心周一至周日業務接待服務時間每天應不少于8小時,并在顯著位置公示24小時服務電話,投訴處理應在三天內給予答復。
5、物業服務中心應配置相應的辦公設施及辦公用品;小區主出入口設有小區平面示意圖,主要出入口應設有宣傳欄、公示欄及路標;各組團、棟及單元(門)、戶和公共設施設備、場地有明顯標志。
6、小區有完善的物業管理方案,質量管理、財務管理、檔案管理制度健全,有年度和月度工作計劃,并按相關計劃實施管理。
7、物業服務中心應在小區顯著位置公示服務內容和收費標準,每年向業主公布一次小區財務收支情況和公共水電費使用情況。
8、對業主違反《業主臨時管理規約》的行為、現象,按照相關管理規定采取告知、勸阻等措施,并及時報告有關主管部門。
9、根據業主需求,提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的,應在物業服務中心顯著位置公示服務項目與收費價格。
(二)房屋公共部位、共用設施設備維修養護
(二)房屋公共部位、共用設施設備維修養護
1、物業服務中心應對小區房屋公共部位、公共設施設備建立相關檔案,并進行日常管理和維修養護(依法應由專業部門負責的除外),定期做好設施設備的運行檢查、維修保養等記錄(臺帳)。
2、物業服務中心受理業主或物業使用人報修時,急修應在60分鐘內到達現場,一般維修四天內完成(需室外維修因天氣原因及預約除外),其他報修按照雙方約定時間到達現場,并有完整的報修、維修和回訪記錄。
3、設備用房應保持整潔通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現象,設施設備標識齊全、規范,責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常。
4、房屋公共部位門窗每月巡視不少于1次,保持玻璃、門窗配件完好。
5、小區圍墻每季度巡查不少于1次,發現損壞立即修復,保持圍墻完好。
6、小區道路、路面、側石、井蓋等公共部位每季度巡查1次(由專業運營部門負責的除外),保持路面平整、排水暢通。
7、共用明裝給、排水設施每年進行1次全面檢查、維修,每季度對排水明溝清掃1次,每年對地下管井清理1次,每年對室外共用水管道進行1次檢修。
8、公共照明完好率不低于80%(按規定移交相關部門的除外)。
9、消防設施設備的維修養護應符合消防管理相關規定,消防通道應保持暢通,發現問題及時處理,并報告有關主管部門。
10、其它共用設施設備每月巡查不少于1次,并及時維修養護,保持正常運行;小區主要道路及停車場交通標志、安全警示標志齊全、規范。
11、容易危及人身安全的設施設備,有明顯的警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發性設備故障有應急方案。
12、根據房屋實際使用年限,定期檢查房屋公共部位、公共設施設備的使用狀況,屬于小修范圍的應及時修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的事項(包括需要應急維修的事項),根據省、市相關規定申請使用住宅專項維修資金修復。
13、電梯24小時正常安全運行,每月對機房,轎箱頂和底坑檢查保養至少2次,發現問題及時處理,并做好記錄。管理和作業、應急預案等規章制度健全,持電梯專業資質或委托具有資質的專業單位定期維保,并按規定定期檢測達到安全使用標準。轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好,設置緊急呼救裝置的,應保證24小時完好,發生故障時應確保三方通話設備正常。
14、有健全的消防制度,消防設施有明顯標志,保持消防設備完好,可隨時啟用;消防通道暢通,每年至少開展消防安全宣傳活動1次。消防泵、噴淋泵等設備,每半年啟動檢查運行至少1次、每半年檢保至少1一次,每年全面檢修保養至少1次,發現問題及時修復,運行、檢修、保養記錄完整,保證可隨時啟動正常運行。每周對消防栓和配件器材、消防安全標志、疏散通道、應急燈、安全出口等巡查至少1次,發現問題及時修復。
15、每日對智能化安防系統設備(錄像監控、樓宇對講、周界報警、巡更系統、電子顯示屏、住戶報警、門鎖智能卡等)巡視檢查至少2次,確保正常運行發揮功能作用,發現問題應及時修復。配有道閘、車管系統的,24小時保持正常運行。巡視檢查每日至少1次,檢修保養每年至少1次,發現問題應及時修復。每年對智能化管理系統的各分類設施設備檢修保養至少1次,各類檢保記錄齊全規范。
16、對危險防患部位設置安全防范警示標志,并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施,每季度檢查不少于1次,缺損及時補齊,保證標志清晰完整。
17、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約(臨時管理規約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,按有關規定和業主(使用人)協商簽訂《裝修管理服務協議》明確雙方的權利和義務、明確收費標準,并告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每3日巡查1次裝修施工現場,發現拆改物業共用部位和共用設施設備、改變房屋規劃設計用途和外觀、以及違規裝修、違章搭建等危及房屋安全及損害公共利益行為的,應及時勸阻并要求整改恢復原狀,并報告業主委員會和有關主管部門依法處理。房屋裝修結束后,應與業主房屋裝修相關當事人共同對其涉及的物業共用部位和共用設施設備項目進行檢查,記錄并確認簽字。
18、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途、房屋結構的行為及時勸阻,并報告業主委員會和有關主管部門。
(三)協助維護公共秩序 1、門崗根據規劃設計情況,一般小區開放主、次出入口各一個,主、次出入口24 小時值守,主出入口每班不少于1人,次出入口16小時值守每班不少于1人,并有詳細交接班記錄。
2、對進出小區的車輛進行管理和疏導,保持出入口環境整潔、有序、道路暢通(不可預見的突發事件除外),并對外來車輛的出入進行登記,建立大件物品搬出核實登記制度,對大件物品搬出,應聯系業主核實后才能放行并做好記錄。
3、按設定的路線規范巡邏,每日巡查樓外的公共區域每3小時至少/1次,每2日巡查樓內的公共區域不少于1次,發現問題及時處理。對重點區域、重點部位(小區道路、單元門入口、地下停車場、樓內通道等)每3小時至少巡查1次,巡更點記錄巡情況詳實;配有安全監控設施的,實施24小時監控,發現問題及時處理。
4、對進出小區的外來人員實行訪客登記,對進出小區的家政等勞務人員實行臨時出入證管理。
5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關主管部門,并協助采取相應措施。
(四)保潔服務 1、按幢設置垃圾桶,每日清運1次。垃圾袋裝化,保持垃圾桶清潔、無異味。
2、合理設置果殼箱或者垃圾桶,每日清運1次,保持果皮箱周圍地面干凈整潔,無垃圾滿溢。
3、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次,保持目視干凈無雜物、無積水;電梯廳、樓道每3日清掃1次,每月拖洗1次;一層共用大廳每3日拖洗1次;樓梯扶手每周擦洗1次,保持扶手護欄干凈、無積塵;共用部位玻璃每月清潔1次;路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除道路積水、積雪。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年檢查1次,視檢查情況及時清掏;化糞池每半年檢查1次,每年清掏1次,發現異常及時清掏,保持系統完好排水暢通無阻。
5、二次供水水箱應蓋板加鎖,每年清洗、消毒至少1次、水質化驗檢測至少1次,保證水質符合國家生活飲用水衛生標準,每月巡視檢查總體供水系統至少1次,發生故障和安全隱患及時排除,有完整的巡查記錄。
6、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
(五)綠化養護管理 1、有專業人員實施綠化養護管理。
2、草坪生長良好,及時修剪和補栽補種,無雜草、雜物。
3、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況,及時修剪整形,無缺枝、空檔,保持觀賞效果。
4、定期組織澆灌、施肥和松土,做好防澇、防凍。
5、每年噴灑藥物至少1次,及時滅治病蟲害。
附件3:
鐘祥市住宅小區前期物業服務等級和收費標準報備表
物業服務主體概況 辦公地址
法定代表人 聯系電話
注冊資金
住宅小區概況 名 稱
詳細地址
商品房交付時間
總建筑面積 合計: 平方米。其中:1.高層住宅 平方米(電梯住宅 平方米,樓棟號: ;2.多層住宅 平方米,樓棟號: );3.高質量住宅 平方米
容積率 綠化率
車位數 電子監控
覆蓋率
取得小區物業服務的方式 1. 協議( );2、招標( )
(在相應序號打√)
對照服務等級標準(附件2)報備的服務等級
級
(注:不具備三級可報為“級外”) 對應報備的
收費標準
(元/平方米.月) 高層住宅:
多層住宅:
高標準住宅:
物業服務主體名稱: (蓋章) 填報時間: 年 月 日
說明:1、提供與建設單位簽訂的前期物業服務合同、建設單位與業主簽訂的商品房買賣合同(或租賃合同)、工商營業執照、小區物業服務范圍平面圖、企業法人代表身份證、與業主簽訂的前期物業服務合同樣本等資料(原件供審核、復印件報備案);2、填報的情況必須客觀、真實,否則,將負法律責任。
附件4:
鐘祥市物價局 鐘祥市房地產管理局
關于我市非直抄用戶用電價格政策的相關規定
為進一步規范非直抄用戶用電價格行為,全面落實用電價格政策,更好的維護企業、群眾的合法權益,根據省物價局、省住房和城鄉建設廳關于印發《湖北省物業服務收費管理辦法》的通知(鄂價工服〔20**〕22號)、省物價局《關于降低一般工商業電價有關事項的通知》(鄂價環資〔20**〕41號)和(鄂價環資〔20**〕100號)等文件精神,結合我市實際,特制定本規定。
一、嚴格執行目錄電價標準
非直抄用戶用電應根據分表抄見電量嚴格執行湖北省目錄電價政策。任何單位、組織、個人不得以任何理由和方式以提高目錄電價標準的方式向用戶捆綁收取相關費用。
二、規范用戶用電收費行為
居民非直抄用戶對用電總表分表之間的正常損耗,統一按所有用戶各分表電量公平分攤,由物業服務主體(或執收主體)將結果向全體用戶公布。具體規定如下:
(一)總表與分表之間差異電量電費
1、應當計入物業服務成本并從物業費收入中列支的部分。根據國家發展改革委建設部發改價格〔20**〕1864號,物業服務區內公共照明、電梯、給排水等物業共用部分、共用設施運行用電,以及物業辦公用電等電費從物業服務費中列支,不得在物業服務費外向用戶另行收取。
2、應當由物業服務主體承擔的部分。由于管理不善導致的竊電損失,用戶欠繳電費形成的呆賬等,計入物業服務當期損益,不得轉嫁用戶。
3、優先利用公共部位、公用設施經營所得收益彌補的部分。物業服務區居民用電總表與分表之間正常的線損、變損,經業主大會或業主委員會同意,可以委托物業服務主體(或執收主體)優先從該服務區公共部位及公用設施經營所得中列支。
(二)抄表費用
物業服務主體(執收主體)或業主委員會抄表發生的人工費用,按照發改價格〔20**〕1864號文件規定,應當計入物業服務成本,從物業服務費收入中列支,不得在物業服務費外向用戶另行收取。
房屋出租人對租賃戶抄表發生的人工費用,應當從租賃收入中列支,不得向租賃用戶另行收取。
(三)計入比例
居民用電非直抄用戶總表與分表之間差異電量的正常損耗計入比例不超過總表計量數的7%,以一年為核算周期。
三、嚴格執收主體行為規范
(一)商業綜合體等經營者應按國家規定銷售電價向租戶收取電費,相關公用設施用電及損耗通過租金、物業費、服務費等方式協商解決;或按國家規定銷售電價向電網企業繳納電費,由所有用戶按各分表電量公平分攤。
(二)各物業服務主體(或執收主體)對非直抄用戶用電收支必須單獨建賬,嚴格執行各分表收費周期與總表收費周期一致,一月一公布總表與各用戶分表電量,接受業主和社會監督。
(三)對于物業服務主體(或執收主體)違反上述電價政策相關規定,將依據有關法律法規加大監督檢查力度,嚴厲打擊各種違法行為。
四、制定嚴控源頭管理規定
為從源頭上抑制增長的非直抄用戶,切實減輕用戶負擔,積極借鑒學習省內其他地市做法,出臺我市相關政策規定,明確要求,在物業管理區域內,供電部門要負責管網、設施設備的建造、維修和養護并直供到戶。新建住宅均按規定實施用電直供到戶,做到同步規劃、同步施工、同步驗收。已建成住宅應逐步實施電改。供電部門應按保本微利的原則制定收費標準,負責對所有已經竣工驗收并交付使用的房屋進行供電管網改造并直供到戶,不得向居民收取額外費用。
鐘祥市物價局辦公室 20**年9月12日印發
篇2:山東省住宅物業服務收費管理辦法(2012)
山東省住宅物業服務收費管理辦法(20**)
山東省物價局、山東省住房城鄉建設廳關于印發《山東省住宅物業服務收費管理辦法》的通知
二0一一年十一月九日 魯價綜發[20**]185號
各市物價局、住房城鄉建委(建設局)、房管局、市政公用局、城管執法局:
為進一步規范住宅物業服務收費行為,維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規,結合我省實際,制定《山東省住宅物業服務收費管理辦法》,現印發給你們,請認真貫徹執行。
山東省住宅物業服務收費管理辦法
第一條 為規范住宅物業服務收費行為,維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規,結合本省實際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。
第三條 本辦法所稱住宅物業服務收費,是指物業服務企業按照物業服務合同的約定,對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序,向業主或者物業使用人收取的費用。
第四條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業,鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭,禁止價格欺詐,促進物業服務收費通過市場形成。
第五條 住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。
第六條 省價格主管部門會同省住房城鄉建設主管部門負責全省住宅物業服務收費的監督管理工作。
設區的市、縣(市、區)人民政府價格主管部門會同同級房地產管理部門或者建設行政主管部門(以下統稱物業主管部門)按照價格管理權限,負責本行政區域內住宅物業服務收費監督管理工作。
第七條 住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段,分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價,由設區的市、縣(市、區)人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度,報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準,由建設單位與前期物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內約定。
非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價,由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。
第八條 普通住宅前期物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素,實行分等級定價。
物業服務等級標準由設區的市物業主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。
第九條 普通住宅物業服務成本包括:
?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用;
?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用;
?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用;
?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護、安全防范費用;
?。┺k公費用;
?。ㄆ撸┪飿I服務企業的固定資產折舊;
?。ò耍┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
?。ň牛┙洏I主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
供水二次加壓設備運行電費由供水單位承擔,不得列入物業服務成本。
第十條 物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的,其約定應當一致。
建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業服務合同內容。
前期物業管理住宅小區,因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因,造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的,物業服務收費應當適當減免,差額部分由建設單位補償物業服務企業。
第十一條 業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的,物業服務費用由開發建設單位交納。
業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的,物業服務費從建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。
物業服務合同有約定的,物業服務費可以預收,預收時間一般不超過半年。
第十二條 物業服務收費按法定房屋產權面積(不含與住宅配套的儲藏室面積)計收。
改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室按相應的經營性用房物業服務費標準收取。
第十三條 房屋交付后空置一年以上的,其物業服務費按實際運行費用適當減收,合同另有約定的,從其約定。
第十四條 車位租賃費實行政府指導價,由設區的市、縣(市、區)人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度,報同級人民政府批準。具體收費標準由承租人與建設單位在規定的基準價和浮動幅度內約定。
第十五條 物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。
停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。
普通住宅前期停車服務費可以按照本辦法第七條第二款規定的程序單獨核定。
業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的,應當與物業服務企業另行約定。
己購買車位但未停放車輛的,停車服務費應當適當減收。
第十六條 占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的,應當交納車位場地使用費,收費標準由業主大會確定,所收費用屬全體業主共有。
第十七條 物業服務企業對車輛實行出入證管理的,應當為業主或物業使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的,可以適當收取工本費。
第十八條 物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費用。
除前款規定以外的其他外來車輛,停放超過2個小時的,可以收取一定費用。
第十九條 供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同,向最終用戶收取費用。
物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費等額外費用,但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。
專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用,不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第二十條 業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾,應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放,并承擔清運費用,具體收費標準由雙方協商確定。
第二十一條 物業服務企業應當加強價格自律,遵守價格法律、法規、政策,嚴格履行物業服務合同,服務標準與收費標準應當質價相符。
第二十二條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等,接受業主的監督,不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。
第二十三條 物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
第二十四條 物業服務企業違反規定以及物業服務合同,擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的,業主或者物業使用人有權拒絕繳納。
物業服務企業依約履行義務的,業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費,不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的,物業服務企業可依法追繳。
物業產權轉移時,業主或者物業使用人應當結清物業服務費。
第二十五條 政府價格主管部門對物業服務實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求,如實反映情況,提供必要的資料。
第二十六條 政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的,由價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰:
?。ㄒ唬┏稣笇r浮動幅度制定收費標準的;
?。ǘ┑陀诜盏燃壱筇峁┓詹⑹召M的;
?。ㄈ┎扇》纸馐召M項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;
?。ㄋ模娭品詹⑹召M的;
?。ㄎ澹┎话匆幎▽嵭忻鞔a標價的;
?。┢渌`反價格法律、法規規定的行為。
第二十七條 價格主管部門、物業主管部門未按照《價格法》、《山東省物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務的,由上級價格主管部門、物業主管部門予以糾正,并依法追究有關人員責任。
第二十八條 本辦法實施前已簽訂物業服務合同尚未到期的,物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行,合同到期后按本辦法規定執行。
第二十九條 其他管理人的物業服務收費可參照本規定執行。
第三十條 各設區市應結合當地實際制定具體實施辦法,并報省物價局、省住房城鄉建設廳備案。
第三十一條 本辦法自20**年1月1日起施行5年?!渡綎|省物價局、山東省建設廳關于印發<山東省物業服務收費管理實施辦法>的通知》(魯價費發〔20**〕205號)同時廢止。
篇3:忻州市物業服務等級收費管理辦法(2015試行)
忻州市物業服務等級收費管理辦法(20**試行)
忻州市人民政府辦公廳
關于印發忻州市物業服務等級收費管理辦法(試行)的通知
忻政辦發〔20**〕73號
各縣(市、區)人民政府,市人民政府各委、局、辦:
《忻州市物業服務等級收費管理辦法(試行)》已經市人民政府同意,現印發給你們,請認真組織實施。
忻州市人民政府辦公廳
20**年6月25日
忻州市物業服務等級收費管理辦法(試行)
第一條 為規范物業服務收費秩序,維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益,促進物業服務行業穩定健康發展,根據國務院、山西省《物業管理條例》和國家發改委、住建部《物業服務收費管理辦法》等相關法規以及省物價局、省住房和城鄉建設廳《關于規范物業服務收費管理的通知》精神,結合忻州實際制定本辦法。
第二條 本辦法適用于忻州市范圍內具有資質的物業企業服務收費行為。
第三條 物業服務收費管理實行分級負責,忻州城區按照城市建設管理權限劃分,分別由市價格主管部門、房地產主管部門和忻府區價格主管部門、房地產主管部門管理,各縣(市、區)的由當地價格主管部門、房地產主管部門負責。
市、縣兩級價格主管部門牽頭,房地產主管部門等配合,負責物業服務收費等級標準的制定,對物業服務價格進行監管,依法查處物業服務中的違規收費、亂收費行為。
市、縣兩級房地產主管部門牽頭,價格主管部門等配合,負責物業服務行業的管理,指導物業企業自主定價,協調解決物業服務管理中的矛盾和問題,加強對物業企業的監督和管理。
第四條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及服務內容、服務質量與服務費用相適應的原則。
第五條 物業服務收費管理,業主委員會或產權單位應根據物業實際情況和業主消費水平,選定相應級別的服務內容標準,確定服務收費價格。
第六條 物業綜合服務費構成包括物業服務成本、法定稅費和利潤。其中,物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分:
?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險、住房公積金和按規定提取的福利費等;
?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用(不包括電梯運行、供熱供水二次加壓和專項維修資金分攤費用);
?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用;
?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用;
?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護費用;
?。┺k公費用;
?。ㄆ撸┪飿I服務機構固定資產折舊;
?。ò耍┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
?。ň牛㊣C卡工本費及經業主大會(業主委員會)同意的其它費用。
第七條 物業服務收費包括物業綜合服務費、電梯等共用設備運行費、車輛停放服務費、裝飾裝修管理費、裝修垃圾清運費和代收代辦服務費、特約服務等費用。
根據不同物業的性質和特點,物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。
住宅小區前期物業和保障性小區物業綜合服務費、裝飾裝修管理費、裝修垃圾清運費,實行政府指導價。
電梯等共用設備運行費據實結算,按住戶面積分攤。
已成立業主委員會的非保障性住宅小區的物業綜合服務費、非住宅物業和別墅服務收費以及車輛停放服務費、物業企業接受委托開展的特約服務、代收代辦等服務收費,實行市場調節價。
第八條 實行政府指導價的住宅小區物業綜合服務收費實行分等定價。市價格主管部門會同市房地產主管部門根據住宅小區的硬件設施、環境和物業管理企業的服務內容、服務標準,制定出臺住宅小區物業服務等級控制收費標準(忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準)附后。具體收費標準由建設單位或業主與物業服務企業在控制收費標準內選擇等級以物業服務合同的形式約定執行。
第九條 前期物業服務(房屋竣工交付使用、業主大會未成立前)。開發建設單位應在政府指導價范圍內對照有關服務內容標準,擬定服務價格后,進行前期物業服務招投標,選擇物業企業,簽訂物業服務合同,報房地產主管部門備案。
前期物業服務合同作為房屋買賣合同附件應當明確雙方的權利、義務和物業綜合服務費的計費方式、計費起始時間,經買受人簽字確認后執行。
第十條 業主大會選舉產生業主委員會后,非保障性住房物業服務收費實行市場調節價,物業服務企業可參照《忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準》,結合業主或業主委員會的意見確定本小區物業服務等級。物業服務收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。
第十一條 電梯運行費、消防維護費、年檢費和供熱、供水的二次加壓費用等收費,根據運行情況據實結算、按住戶面積分攤,定期公布,具體收取辦法由雙方議定后以合同約定的形式執行。
供電實行合表電價計費的小區,使用公共變壓器用電的,應將供電企業折扣的度電3分錢用于小區供電設施的運行維護和彌補損耗等費用,不得另外向住戶分攤損耗電量或加收損耗電費;使用非公共變壓器用電的,供電企業折扣的度電3分錢不足以彌補運行損耗的,超出部分據實結算、分攤到戶。
第十二條 符合規劃要求且業主已購買的地下車庫(位)、地面車庫(位)以及未購買的停車庫(位)、經業主大會同意的臨時停車位等管理服務收費實行市場調節價,具體收費標準由雙方議定后以合同約定的形式執行。
第十三條 業主或使用人裝飾裝修房屋的,應在裝飾裝修前與物業管理企業簽訂裝飾裝修管理協議,服從物業管理服務企業的管理。裝飾裝修管理費每平米不得高于3元,業主與物業企業另有約定的從其約定。裝修垃圾清運費按照房屋建筑面積分段收取,100平方米(包括100平方米)以內的按400元/戶收取,100平方米以上的按600元/戶收取。
業主或使用人自己清理裝修垃圾、運送到垃圾處理場的,不得收取裝修垃圾清運費。
第十四條 物業服務采用IC卡等各種智能卡管理的,在同一小區內應盡可能采用一卡管理,一卡多用,智能卡費用均應包含在物業服務成本中,發卡時不得向業主或使用人收取卡費和押金,更不得通過采用多卡管理強制收費或變相亂收費。由于業主或使用人的原因造成智能卡丟失、損壞需要補卡的,可以據實收取智能卡工本費。
第十五條 物業服務收費按房屋建筑面積計費,按月、季、年計收,也可預收,但預收期限不得超過12個月。未辦理房產證的,可以房屋買賣合同記載的建筑面積為準;已辦理房產證的,以房產證記載的建筑面積為準。
第十六條 物業服務管理區域內,供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用,物業服務企業接受委托代收上述費用的,必須嚴格執行國家收費標準,可以向委托單位收取手續費,但不得向業主收取手續費等一切額外費用,嚴禁通過代收費用強制捆綁收費。
供電、供水、供熱主管部門要采取工作措施,盡快解決住宅小區供電變壓器運行用電及線路損耗過大和供水、供熱二次加壓的問題,加快推進戶表改造工作,必須實行向終端用戶收費。
第十七條 物業服務企業在制定調整物業服務收費標準時,應遵守《物業管理條例》有關規定,必須經過業主大會或住戶代表大會討論同意,通過公示無異議后,由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。
第十八條 物業管理企業必須按照規定實行明碼標價。在物業收費管理區域內的醒目位置公示服務企業名稱、服務對象、服務內容、服務等級、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準、收費依據、投訴舉報電話等,接受業主或物業使用人的監督,不得在標價之外收取任何未予標明的費用。
第十九條 業主、使用人、開發企業,應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務相關費用。違反物業服務合同約定逾期不繳納物業服務相關費用的,業主委員會應當協助物業服務企業督促其限期繳納;逾期仍不繳納的,物業管理企業可以依法追繳。
第二十條 不按照物業服務等級標準執行或不執行合同約定服務收費的物業企業,房地產主管部門會同價格部門責令企業限期改正,并進行行政處罰,逾期不改的按照資質管理規定降低資質等級,記入信用檔案,通報所管小區,直至取消收費行為。
第二十一條 獎懲辦法。物業服務管理項目榮獲市級以上優秀住宅小區稱號的,可與企業資質等級掛鉤,在動態考核時可作為加分項目,記入企業信用檔案;物業企業有過失或責任事故的,依法給與行政處罰直至吊銷企業資質證書并記入信用檔案。
第二十二條 市、縣兩級價格主管部門和房地產主管部門要加強對物業服務企業的協同監管和信息共享。指導企業自主定價,協調解決物業企業與業主之間存在的收費矛盾和問題;依法查處違反規定要求的違規收費、隨意提高收費標準、亂收費、不明碼標價等行為;指導物業企業加強隊伍、制度建設,增強服務意識,提升服務質量。
第二十三條 本辦法由市價格主管部門和市房地產主管部門負責解釋,自20**年7月1日起施行。原忻州市房管局、忻州市物價局出臺的《忻州市物業服務等級收費管理辦法》(忻房字〔20**〕51號),忻州市物價局、忻州市房地產管理局《關于進一步規范住宅小區供熱二次加壓等收費的通知》(忻價發〔20**〕193號),忻州市發展和改革委員會、忻州市房地產管理局《關于規范忻州城區住宅小區道閘系統安裝收費標準的通知》(忻房字〔20**〕19號)文同時廢止。
附件:忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準
附件:
忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準
一級標準(1.05元/月.㎡)
一、基本要求(0.08元/月.㎡)
1、物業管理單位建立了現代化企業管理制度。有規范的崗位職責制度;
2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確;
3、建立有完善的住戶檔案;
4、有符合國家規定的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度,保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度,并裝訂成冊;
5、承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗,有檢驗記錄,并將移交代管的各種資料按照合同要求保存完好;
6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書;
7、管理服務人員統一著裝、佩戴標志,行為規范,服務主動、熱情;
8、設有服務接待中心,公示24小時服務電話。急修及時到場,有完整的報修、維修和回訪記錄;
9、能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務;
10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準和物業服務資金的收支情況,據實結算的費用每月公布一次;
11、按合同約定規范使用住房專項維修資金;
12、每年至少二次書面征詢業主對物業服務的意見,滿意率達95%以上。
二、公共設施設備運行維修保養(0.30元/月.㎡)
住宅區域范圍內公共設施設備完善,并有智能化管理的:
1、配備專業人員維修養護;
2、建立共用設施設備檔案,設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全;
3、公共設施設備標志齊全、規范,責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常;
4、對共用設施設備每日巡查一次,做好巡查記錄,發現隱患及時處理;
5、有電梯運行管理制度和應急預案,保證24小時載人電梯正常運行;
6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理,設施設備完好,可隨時啟用。為確保消防通道舒暢,發現有圈占、堵占消防通道的,應加以制止并報有關部門;
7、設備房每日清潔一次,保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現象;
8、住宅區域內道路平整,主要道路及停車場交通標志齊全、規范;
9、路燈、樓道燈完好率不低于95%,景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好,經常有人維護修理;
10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對有可能發生的各種突發故障有應急方案。
三、共用部位維護及管理(0.12元/月.㎡)
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護,檢修記錄和保養記錄齊全;
2、根據房屋實際使用年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修,屬于小修范圍的,及時修復,屬于大、中修范圍的,在報修期內的,及時編制維修計劃報建設單位,按雙方《前期物業管理合同》進行維修。在保修期以外的,及時編制維修計劃,報業主大會或者業主委員會,根據業主大會的決定,組織維修或者更新改造;
3、高層住宅每日巡查一次樓宇對講門,發現問題及時修復(與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復);
4、每日巡查一次小區房屋單元門,樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養護;
5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約(業主臨時管理規約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,依規定審核業主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項;
6、每日巡查二次裝修施工現場,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會和有關部門;
7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報業主委員會和有關部門;
8、小區主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標。各組團、棟及單元(門)、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。
四、協助維護公共秩序(0.20元/月.㎡)
1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤,其中12小時站崗值勤;
2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每2小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次,并做好記錄。
3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域,保持樓梯間暢通,無擅自占用、亂堆亂放現象。
4、配有安全監控設施的,24小時監控,專人值守。監控資料保存不少于30日;
5、對進出小區的車輛實施規范管理,引導車輛有序通行、停放(雙方另有約定的除外);
6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理;
7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止,并報有關部門;
8、對火災、治安等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關部門,并協助采取相應措施。
五、保潔服務(0.20元/月.㎡)
1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清,保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔;
2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每日清潔一次,全天保潔;
3、樓道每日清掃一次,樓梯扶手每日清擦一次。公共部位門、窗每月清擦一次;
4、及時清除道路積水、積雪;
5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果;
6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、各類裝飾物、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能;
7、共用雨、污水、井、化糞池每月檢查一次,視檢查情況及時清掏;
8、根據氣候及實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。夏季每月兩次消毒和滅蟲除害;
9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每日清潔一次,電梯轎廂墻壁每日清擦一次,電梯轎廂地面保持清潔;
10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱;
11、衛生保潔設專人監督檢查,發現問題及時處理。
六、綠化養護管理(0.15元/月.㎡)
住宅區域內綠化覆蓋率達到規劃要求的:
1、有完善的綠化養護措施,有專業人員實施綠化養護管理;
2、草坪、花卉、綠籬等應定期修剪、養護,雜草面積應小于2%;
3、對花卉、草坪、綠籬、樹木等適時補植更新,缺株率應小于3%,存活率應大于95%,行道樹缺株率應小于3%,土地裸露面積應小于5%;
4、定期組織澆灌、施肥、松土和噴灑藥物,做好防寒和預防病蟲害;
5、大型活動和重大節日隨季節擺花裝扮,美化環境、增加氣氛;
6、設有景觀湖的,應保持三季有水,水質良好,每月至少補水1次,每年清淤1次。
二級標準(0.85元/月.㎡)
一、基本要求(0.07元/月.㎡)
1、各崗位有規范的崗位職責,并將制度上墻接受監督;
2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確;
3、建立有完善的住戶檔案;
4、有完善的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度,保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度;
5、承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗,有檢驗記錄,并將移交代管的各種資料按照合同要求保存完好;
6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書;
7、管理服務人員統一著裝、佩戴標志,行為規范,服務主動、熱情;
8、設有服務接待中心,公示24小時服務電話。急修及時到場,有完整的報修、維修和回訪記錄;
9、能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務;
10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準。據實結算的費用每季公布一次;
11、按合同約定規范使用住房專項維修資金;
12、每年至少二次書面征詢業主對物業服務的意見,滿意率達90%以上。
二、公共設施設備運行維修保養(0.25元/月.㎡)
住宅區域范圍內公共設施設備完善,并部分設施設備實行智能化管理的:
1、配備專業人員維修養護;
2、建立共用設施設備檔案,設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全;
3、公共設施設備標志齊全、規范,責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常;
4、對共用設施設備每兩日巡查一次,做好巡查記錄,發現隱患及時處理;
5、有電梯運行管理制度和應急預案,保證電梯正常運行;
6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理,設施設備完好,可隨時啟用。為確保消防通道舒暢,發現有圈占、堵占消防通道的,應加以制止并報有關部門;
7、設備房每二日清潔一次,保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現象;
8、住宅區域內道路平整,主要道路及停車場交通標志齊全、規范;
9、路燈、樓道燈完好率不低于90%,景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好,經常有人維護修理;
10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對有可能發生的各種突發故障有應急方案。
三、共用部位維護及管理(0.11元/月.㎡)
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護,檢修記錄和保養記錄齊全;
2、根據房屋實際使用年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修的及時組織維修;
3、高層住宅每二日巡查一次樓宇對講門,發現問題及時修復(與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復);
4、每二天巡查一次小區房屋單元門,樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養護;
5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約(業主臨時管理規約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,依規定審核業主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項;
6、每日巡查一次裝修施工現場,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會和有關部門;
7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報業主委員會和有關部門;
8、小區主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標。各組團、棟及單元(門)、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。
四、協助維護公共秩序(0.15元/月.㎡)
1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤,其中9小時站崗值勤;
2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每3小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次,并做好記錄。
3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域,保持樓梯間暢通,無擅自占用、亂堆亂放現象。
4、配有安全監控設施的,24小時監控。監控資料保存不少于15日;
5、對進出小區的車輛實施規范管理,引導車輛有序通行、停放(雙方另有約定的除外);
6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理;
7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止,并報有關部門;
8、對火災、治安等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關部門,并協助采取相應措施。
五、保潔服務(0.14元/月.㎡)
1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清,保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔;
2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每日清潔一次,定時保潔;
3、樓道每二日清掃一次,樓梯扶手每二日清擦一次。公共部位門、窗每二月清擦一次;
4、及時清除道路積水、積雪;
5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果;
6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、各類裝飾物、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能;
7、共用雨、污水、井、化糞池每兩月檢查一次,視檢查情況及時清掏;
8、根據氣候及實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。夏季每月一次消毒和滅蟲除害;
9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每日清潔一次,電梯轎廂墻壁每日清擦一次,電梯轎廂地面每日清潔兩次;
10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱;
11、衛生保潔設專人監督檢查,發現問題及時處理。
六、綠化養護管理(0.13元/月.㎡)
住宅區域內綠化覆蓋率基本達到規劃要求的:
1、有完善的綠化養護措施,有專業人員實施綠化養護管理;
2、草坪、花卉、綠籬等應定期修剪、養護,雜草面積應小于5%;
3、對花卉、草坪、綠籬、樹木等適時補植更新,缺株率應小于5%,存活率應大于95%,行道樹缺株率應小于5%,土地裸露面積應小于5%;
4、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況,定期修剪整形,需要時補栽、補種,保持觀賞效果;
5、適時組織澆灌、施肥、松土和噴灑藥物,做好防寒和預防病蟲害;
6、大型活動和重大節日裝扮小區,美化環境、增加氣氛。
三級標準(0.65元/月.㎡)
一、基本要求(0.06元/月.㎡)
1、物業管理單位機構設置合理,崗位明確;
2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確;
3、建立住戶檔案;
4、有完善的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度,保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度;
5、承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗,將移交給的各種資料保存完好;
6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書;
7、管理服務人員統一著裝,服務主動、熱情;
8、設有服務接待中心,公示12小時服務電話。急修半小時到場,有完整的報修、維修和回訪記錄;
9、基本能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務;
10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準。據實結算的費用每年公布一次;
11、按合同約定規范使用住房專項維修資金;
12、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見,滿意率達85%以上。
二、公共設施設備運行維修保養(0.20元/月.㎡)
住宅區域范圍內公共設施設備完善:
1、配備專業人員維修養護;
2、建立共用設施設備檔案,設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全;
3、公共設施設備標志齊全、規范,責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常;
4、對共用設施設備每三日組織巡查,做好巡查記錄,發現隱患及時處理;
5、有電梯運行管理制度和應急預案,保證電梯正常運行;
6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理,設施設備完好,可隨時啟用。為確保消防通道舒暢,發現有圈占、堵占消防通道的,應加以制止并報有關部門;
7、設備房每三日清潔一次,保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現象;
8、住宅區域主要道路及停車場設有交通標志;
9、路燈、樓道燈完好率不低于85%,景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好,經常有人維護修理;
10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對有可能發生的各種突發故障有應急方案。
三、共用部位維護及管理(0.09元/月.㎡)
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護,檢修記錄和保養記錄齊全;
2、定期檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修根據業主大會的決定,組織維修或者更新改造;
3、高層住宅每三日巡查一次樓宇對講門,發現問題及時修復(與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復);
4、每三天巡查一次小區房屋單元門,樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養護;
5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約(業主臨時管理規約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。依業主手冊進行管理;
6、兩日巡查一次裝修施工現場,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會和有關部門;
7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報業主委員會和有關部門;
8、小區主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標。各組團、棟及單元(門)、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。
四、協助維護公共秩序(0.11元/月.㎡)
1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤;
2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每4小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次,并做好記錄。
3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域,保持樓梯間暢通,無擅自占用、亂堆亂放現象。
4、配有安全監控設施的,24小時監控。監控資料保存不少于一周;
5、對進出小區的車輛實施規范管理,保證停放有序;
6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理;
7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止,并報有關部門;
8、對火災、治安等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關部門,并協助采取相應措施。
五、保潔服務(0.11元/月.㎡)
1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清,保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔;
2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每二日清潔一次,適時保潔;
3、樓道每三日清掃一次,樓梯扶手每三日清擦一次。公共部位門、窗每季清擦一次;
4、及時清除道路積水、積雪;
5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果;
6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能;
7、共用雨、污水、井、化糞池每季檢查一次,視檢查情況及時清掏;
8、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害;
9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每三日清潔一次,電梯轎廂墻壁每三日清擦一次,電梯轎廂地面每日清潔一次;
10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱。
六、綠化養護管理(0.08元/月.㎡)
住宅區域內綠化覆蓋率低于規劃要求50%以下的:
1、對草坪、花卉、綠籬、樹木應定期進行修剪、養護;
2、定期清除綠地雜草、雜物,雜草面積應小于10%;
3、對花卉、草坪、綠籬、樹木應適時補植更新,存活率應達到90%,土地裸露面積應小于10%;
4、預防花草、樹木病蟲害。
四級標準(0.45元/月.㎡)
一、基本要求(0.05元/月.㎡)
1、物業管理單位有明確的崗位職責制度;
2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確;
3、建立住戶檔案;
4、有完善的物業管理方案和相應的管理制度;
5、承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗,將移交給的各種資料保存完好;
6、管理人員持證上崗;
7、設有服務電話,及時與住戶溝通;
8、根據業主需求提供物業服務合同之外的部分特約服務和代辦服務;
9、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準;
10、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見,滿意率達80%以上。
二、公共設施設備運行維修保養(0.12元/月.㎡)
住宅區域范圍內公共設施設備完善:
1、建立共用設施設備檔案,并有記錄;
2、公共設施設備標志齊全、規范,責任人明確;設施設備運行正常;
3、對共用設施設備定期組織巡查,做好巡查記錄,發現隱患及時處理;
4、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理,保證消防通道暢通,設施設備完好,可隨時啟用;
5、設備房保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現象;
6、住宅區域主要道路及停車場設有交通標志;
7、路燈、樓道燈完好率不低于80%;景觀照明、監控設施等運行良好,經常有人維護修理;
8、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發故障有應急方案。
三、共用部位維護及管理(0.07元/月.㎡)
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護;
2、檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修的及時組織維修;
3、每周巡查一次小區房屋單元門,樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,定期維修;
4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約(業主臨時管理規約)要求進行管理;
5、每三日巡查一次裝修施工現場,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會和有關部門;
6、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報業主委員會和有關部門;
7、小區主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標。
四、協助維護公共秩序(0.07元/月.㎡)
1、住宅區域主出入口24小時設門衛;
2、設護樓護院人員進行巡查;
3、對進出小區的車輛進行管理;
4、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止,并報有關部門;
5、對火災、治安等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關部門,并協助采取相應措施。
五、保潔服務(0.08元/月.㎡)
1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清;
2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每兩日清潔一次,注意保潔;
3、樓道每周清掃一次,樓梯扶手每半月清擦一次。公共部位門、窗半年清擦一次;
4、及時清除道路積水、積雪;
5、對住宅區域內的園林景觀、健身器材保持清潔及觀賞效果;
6、共用雨、污水、井、化糞池每半年檢查一次,視檢查情況及時清掏;
7、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害;
六、綠化養護管理(0.06元/月.㎡)
1、對花卉、綠籬、樹木實施綠化養護管理,定期進行修剪;
2、預防花草、樹木病蟲害。
五級標準(0.35元/月.㎡)
一、基本要求(0.04元/月.㎡)
1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確;
2、建立住戶檔案;
3、房屋共用部位、公共設施設備應有相應的管理制度;
4、承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗并將移交給的各種資料保存完好;
5、管理人員持證上崗;
6、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見。
二、公共設施設備運行維修保養(0.11元/月.㎡)
住宅區域范圍內公共設施設備基本完善的:
1、對共用設施設備定期組織巡查,做好巡查記錄,發現隱患根據需要組織維修;
2、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理,保證消防通道暢通,設施設備完好,可隨時啟用;
3、設備房保持整潔;
4、路燈、樓道燈完好率不低于75%;監控設施等運行良好,經常有人維護修理;
5、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發故障有應急方案。
三、共用部位維護及管理(0.06元/月.㎡)
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護;
2、檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修的根據需要組織維修;
3、每兩周巡查一次小區房屋單元門,樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,定期維修;
4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約(業主臨時管理規約)進行管理;
5、每三日巡查一次裝修施工現場,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會和有關部門;
6、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報業主委員會和有關部門;
7、小區主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標。
四、協助維護公共秩序(0.06元/月.㎡)
1、住宅區域主出入口24小時設門衛;
2、發生安全事故時,有采取應急措施的同時,應當及時向有關部門報告,協助做好救助工作;
3、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止,并報有關部門;
4、對火災、治安等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關部門,并協助采取相應措施。小區內道路暢通。
五、保潔服務(0.06元/月.㎡)
1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清;
2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每三日清潔一次,注意保潔;
3、及時清除道路積水,雪天及時清理人行通道;
4、共用雨、污水、井、化糞池每年檢查一次,視檢查情況及時清掏;
7、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害;
六、綠化養護管理(0.02元/月.㎡)
對小區的花、樹木實施綠化養護管理。