寧波市物業專項維修資金管理辦法操作細則(試行)

　　為進一步規范我市物業專項維修資金交存、使用和管理，根據《寧波市物業專項維修資金管理辦法》(市政府令182號，以下簡稱《辦法》)、《寧波市物業專項維修資金管理辦法實施意見》(甬政辦發〔20**〕222號，以下簡稱《意見》)，制定本操作細則。海曙區、江東區、江北區及寧波國家高新區按本操作細則執行;其他各縣(市)、區參照執行。

　　一、專項維修資金的交存

　　(一)交存范圍

　　自20**年4月1日起，下列房屋應交存維修資金：

　　1、領取預售許可證(現售備案證)的新建商品房屋(含經濟適用房、限價商品房);建設單位為代交人。

　　2、辦理產權分割轉讓的單一業主房屋或房屋權屬登記時以套(間)為單位登記的單一業主房屋;業主為交存人。

　　3、辦理房屋建筑工程竣工驗收備案的拆遷安置住房、廉租住房及公共租賃住房;建設(代建)單位為代交人。

　　4、對未建立或未按規定交存首期專項維修資金的物業，按《辦法》第十二條的規定，最小以幢為單位，由業主自主選擇建立物業專項維修資金賬戶;業主代表為辦理人。

　　5、公有住房出售時按現行的房改政策交存物業專項維修資金。納入拆遷范圍的公有住房出售時可不交存物業專項維修資金。

　　(二)交存標準

　　根據甬建函(20**)32號文件，經核算后的交存標準為：

　　1、總層數在 6層(含)以下的房屋，無電梯的每平方米交存50元，有電梯的每平方米交存80元;

　　2、總層數在7～11層的房屋每平方米交存104元，若總層數為7～9層的房屋且無電梯的，每平方米交存65元;

　　3、總層數在 12～21層的房屋每平方米交存120元;

　　4、總層數在 22層(含)以上的房屋每平方米交存144元。

　　房屋的面積及總層數以房屋所有權證或房屋測繪成果報告內登記為準。

　　(三)交存程序

　　1、維修資金管理機構在受理資料后的3個工作日內向交存人核發《寧波市物業專項維修資金交存通知單》(附件一);

　　2、交存人憑《寧波市物業專項維修資金交存通知單》到專項維修資金專戶開戶銀行交存維修資金，領取銀行回執;

　　3、交存人將銀行回執和《寧波市物業專項維修資金交存通知單》上報至維修資金管理機構，維修資金管理機構在2個工作日內向交存人核發《寧波市物業專項維修資金交存證明書》(附件二)，專項維修資金專用發票以每套房屋為單位進行打印。

　　(四)交存所需提供資料

　　1、寧波市物業專項維修資金交存申報表(附件三);

　　2、建設工程規劃許可證附圖;

　　3、經產權登記管理部門認可的房屋建筑面積測繪成果報告;

　　4、地名編號圖。

　　當業主代表為辦理人時，只需提供上述第1項資料。

　　(五)已交存住房公積金的業主，經本人或其配偶申請，并經住房公積金管理單位核準，可以將業主及其配偶的住房公積金用于交存房屋首期專項維修資金，按照標準直接劃至業主專項維修資金賬戶。具體見《寧波市住房公積金轉存物業維修資金申報表》(附件四)

　　二、 中修及中修以上項目專項維修資金的使用(不申請財政補貼)

　　(一)中修及中修以上維修項目的界定，按《辦法》第四十四條執行。

　　(二)申請人

　　1、成立業主委員會的，由業主向業主委員會或受其委托的物業服務企業告知維修需求，并由業主委員會或受其委托的物業服務企業(維修單位)向維修資金管理機構提出維修資金使用申請。

　　2、未成立業主委員會的，由業主向社區居委會或受其委托的物業服務企業(維修單位)告知維修需求，并由社區居委會或受其委托的物業服務企業(維修單位)向維修資金管理機構提出維修資金使用申請。

　　(三)申請使用條件

　　1、物業共用部位、共用設施設備保修期屆滿，且維修項目符合維修資金使用范圍。

　　2、維修資金使用方案表決方式業主大會議事規則有約定的從其約定。業主大會議事規則沒有約定的按以下程序表決：經使用范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。若在規定時間內，已對維修資金使用方案進行表決的業主人數不到業主總人數二分之一的，并對表決結果公示3天仍組織不到規定人數業主的，申請人可采用“倒1/3”方式征求業主意見，公示期限不得少于7天，即公示期內提出書面反對意見的業主專有部分面積占相關總建筑面積的比例和人數占相關總人數比例均少于1/3的， 并對此結果公示3天仍無異議的，可申請使用物業專項維修資金。

　　3、維修資金足額交存或有部分業主已交存，部分業主未交存但已就本次維修資金使用分攤標準達成一致，并且由申請人將維修資金應分攤額籌集到位。

　　(四)申請使用程序

　　1、申請人報轄區房產管理部門備案

　　轄區房產管理部門應在3個工作日內對維修項目予以備案

　　2、申請人報維修資金管理機構撥付預付款

　　維修資金管理機構應在3個工作日內對維修項目予以審核，并按照維修合同撥付預付款。預付款金額不應高于預算總額的70%。

　　3、維修項目的維修和驗收

　　申請人組織維修項目的維修和驗收。

　　4、項目審計

　　維修費用總額超過15萬元、單項工程費用超過3萬元以及業主委員會(社區居委會)認為應當審計的維修項目，由業主委員會(社區居委會)聘請有資質的審計機構進行審計。審計費用包含在維修成本內。

　　5、申請人報維修資金管理機構撥付尾款

　　維修資金管理機構應在3個工作日內對維修項目予以審核，并按照維修合同撥付尾款。

　　維修資金實際發生額低于預撥款的，申請人應在維修項目出具審計報告(決算書)后的15個工作日內將結余部分交入專項維修資金專戶;維修資金工程決算超出預算金額10%或超出部分在1萬元以上的，超出部分需按維修資金使用程序重新申報。

　　維修項目質量保修期應在維修合同中約定，具體期限可參照《建設工程質量管理條例》(國務院第279號令)第四十條規定。維修項目的質量保證金不應高于合同總價的5%。

　　(五)申請所需提供資料

　　1、寧波市專項維修資金使用申請表(附件五);

　　2、項目維修、更新、改造方案(附件六);

　　3、維修工程施工合同(附件七)以及工程預算書;

　　4、業主分戶分攤維修資金的簽字清單(附件八);

　　5、申請人已將未建立(或賬戶余額不足)專項維修資金業主就本次維修應分攤資金歸集到位證明(附件九);

　　6、維修項目驗收報告(附件十);

　　7、工程決算書或審計報告。

　　當申請人提供上述1-5項資料時，維修資金管理機構劃撥預付款;當申請人提供上述資料6-7項時，維修資金管理機構劃撥尾款。

　　三、中修以下項目，專項維修資金的使用

　　(一)申請人

　　與中修及中修以上維修項目的申請人相同。

　　(二)中修以下項目維修資金的劃撥標準和適用范圍

　　根據甬價房[20**]312號文件精神規定：多層(6層及以下)以及無電梯的中層(7至9層)住宅每平方米每年1.50元;有電梯的中高層和高層住宅以及經營用房等非住宅每平方米每年2.00元。

　　已建立維修資金賬戶的可從賬戶中列支，未建立賬戶的仍向業主收取。中修以下維修資金應以小區為單位專戶存儲，統籌用于本小區物業共用部位、共用設施設備的中修以下維修項目。

　　(三)申請使用條件

　　1、物業服務合同有約定的從其約定，無約定的需已建賬到戶業主三分之二人數同意;

　　2、開設中修以下項目維修資金賬戶;

　　3、上一年度專項維修資金使用賬目清楚，已向業主公示。

　　(四)申請所需提供資料

　　1、寧波市中修以下項目維修資金支取申報表(附件十一);

　　2、物業服務合同。

　　四、財政補貼資金的使用

　　(一)財政補貼比例

　　海曙區、江東區、江北區、寧波國家高新區的業主使用專項維修資金進行住宅物業維修的，業主承擔一半的維修經費，另一半由市和區人民政府財政補貼。其中海曙區、江東區、江北區(不含慈城鎮、洪塘街道、莊橋街道)的住宅物業專項維修財政補貼資金由市財政承擔三分之二，區財政承擔三分之一;寧波國家高新區及江北區的慈城鎮、洪塘街道、莊橋街道的住宅物業專項維修財政補貼資金由區財政承擔。其他縣(市)、區補貼標準及方式由各縣(市)、區人民政府另行制定。

　　(二)申請財政補貼資金的計劃上報

　　1、海曙區、江東區、江北區(不含慈城鎮、洪塘街道、莊橋街道)街道辦事處應將下一年度維修計劃在每年9月底前報區房產管理部門和區財政部門;

　　2、區房產管理部門會同區財政部門核實匯總后，在每年10月底前將市級財政補貼資金上報市住房和城鄉建設委員會及市財政局;

　　3、市住房和城鄉建設委員會會同市財政局審核后將市級補貼資金下達到各區;各區財政部門根據維修項目實施進度支付補貼資金。

　　(三)申請人

　　與中修及中修以上維修項目的申請人相同。

　　(四)申請使用財政補貼資金的條件

　　1、中修及中修以上的住宅維修項目;

　　2、補貼對象系維修項目范圍內已建立物業專項維修資金賬戶且賬戶余額充足的業主;

　　3、轄區房產管理部門初審意見;

　　4、轄區街道辦事處審核意見;

　　(五)申請使用程序

　　1、申請人報轄區房產管理部門和街道辦事處初審

　　轄區房產管理部門在5個工作日內對維修項目可行性、施工方案、工程預算等項目情況予以初審，初審通過后由申請人向街道辦事處提出申請財政補貼資金的要求。

　　2、申請人報維修資金管理機構審核

　　維修資金管理機構應在5個工作日內對維修項目予以審核。根據建立賬戶業主應分攤的維修費用和維修合同將預付款劃撥至街道辦事處維修資金專戶。

　　3、維修項目的維修和驗收

　　業主委員會(社區居委會)應做好維修項目日常監管工作，轄區房產管理部門、維修資金管理機構配合做好技術支持工作。業主委員會(社區居委會)完成維修項目初驗后，向街道辦事處提出驗收要求，由街道辦事處牽頭組織驗收，轄區房產管理部門提出驗收意見;驗收工作應當接受維修資金管理機構監督。

　　4、項目審計

　　街道辦事處應當聘請有資質的審計機構對項目進行審計，審計費用包含在維修成本內。

　　5、申請人報維修資金管理機構撥付尾款

　　維修資金管理機構應在5個工作日內對維修項目予以核準，并將尾款撥付至街道辦事處專戶。

　　(六)申請所需提供資料

　　1、寧波市專項維修資金使用申請表(申請財政補貼資金的)(附件十二);

　　2、項目維修、更新、改造方案(附件六);

　　3、維修工程施工合同(附件七)以及工程預算書;

　　4、業主分戶分攤維修資金的簽字清單(附件八);

　　5、申請人已將未建立(或賬戶余額不足)專項維修資金業主就本次維修應分攤資金歸集到位證明(附件九);

　　6、維修項目驗收報告(申請財政補貼資金的)(附件十三);

　　7、審計報告。

　　當申請人提供上述1-5項資料時，維修資金管理機構劃撥預付款;當申請人提供上述資料6-7項時，維修資金管理機構劃撥尾款。

　　(七)市級財政補貼資金結算

　　1、市物業和住房維修資金管理中心應對每年實施的住宅物業專項維修市級補貼資金進行結算，并上報市住建委。

　　2、申請市級財政補貼資金的維修項目，在未完成專項維修資金使用審計之前，該項目不計入當年度市級補貼資金結算。

　　五、業主自主管理專項維修資金

　　(一)開設帳戶的程序

　　1、業主委員會上報相關材料到維修資金管理機構;

　　2、維修資金管理機構在受理后5個工作日內，在物業管理區域的醒目位置公示該區域的專項維修資金余額，并告知由業主委員會管理專項維修資金的起始日期，公示期為7天;

　　3、公示期結束后，無重大異議的，由維修資金管理機構在5個工作日內通知業主委員會到承辦專項維修資金業務的銀行辦理開戶等有關手續。

　　(二)開設帳戶所需提供資料

　　1、寧波市業主委員會開設物業專項維修資金帳戶申請表(附件十四);

　　2、業主委員會成立登記備案表;

　　3、物業管理服務合同;

　　4、業主委員會主任的身份證復印件(校驗原件);委托辦理的，需提供授權委托書原件，委托人身份證及受托人身份證復印件(校驗原件);

　　5、專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二的業主同意業主委員會管理、使用專項維修資金的業主簽字清單;

　　6、業主委員會全體成員對業主簽字清單的書面確認證明;

　　7、社區居委會對業主大會表決情況的書面介紹;

　　8、轄區街道辦事處核準意見和轄區物業主管部門的備案證明;

　　9、專項維修資金使用管理方案及應急維修支取預案;

　　10、不委托維修資金管理機構代管專項維修資金的決議;

　　11、委托物業服務企業或會計事務所作為專項維修資金賬目管理單位的協議;

　　12、專項維修資金賬目管理辦法;

　　13、確定業主委員會主任(或業主委員會其他成員)為專項維修資金賬目責任人的業主大會決議。

　　六、其他

　　(一)結構獨立的幼兒園、學校、菜場等配建用房和水、電、氣、通訊等專有設施設備用房以及地下機動車停車位可不交存物業專項維修資金。

　　(二)轄區房產管理部門應組建房屋應急維修隊伍，并建立維修項目施工、監理單位推薦名單，供業主委員會(社區居委會)、物業服務企業自主選擇。

　　業主委員會(社區居委會)可委托維修單位代辦維修資金申報事宜。

　　(三)對符合交存范圍的項目，在辦理產權初始登記等相應權屬登記時，應向產權登記管理部門提供由維修資金管理機構出具的《專項維修資金交存證明書》;不能提供的，產權登記管理部門暫緩辦理相應的權屬登記。

　　(四)業主委員會(社區居委會)或受其委托的物業服務企業對專項維修資金的交存和使用情況按《辦法》規定進行公示，做到賬目清楚、規范使用。若上一年度專項維修資金賬目不及時公示、違規使用的，維修資金管理機構將暫停劃撥專項維修資金，直至改正。

　　(五)建設單位應在售房時向購房人說明物業專項維修資金相關政策，在購房合同上明確約定物業專項維修資金的交存標準和金額(購房合同中應有相應條款)，并在物業交付時向購房人收取。新建物業作為拆遷安置房屋、廉租住房及公共租賃住房的，建設(代建)單位應當在物業交付業主單位時向其收取專項維修資金。

　　(六)對利用共用部位、共用設施設備所得收益轉存為物業專項維修資金的，業主委員會應將所得收益移交至至維修資金管理機構，并填寫《寧波市物業公共收益轉存專項維修資金申報表》(附件十五)。

　　(七)維修資金管理機構根據物業管理專項資金歸集渠道建立以小區為單位的物業管理專項資金可使用額度清單，并在每年3月底前公布相應小區的資金余額。

　　物業管理專項資金專項用于小區共用部位、共用設施的維修，具體申請辦理程序按本操作細則第二、三、四條規定辦理。

　　(八)被拆遷人可憑借原拆遷協議或原拆遷單位出具的證明，申請使用被拆遷房屋維修資金。經維修資金管理機構審核后，確定被拆遷人維修資金可使用額度清單，用于被拆遷人現有房屋的共用部位、共用設施維修，具體申請辦理程序按本操作細則第二、三、四條規定辦理。

　　(九)符合本條(七)、(八)款的業主，在申請維修資金用于中修及中修以上項目時，可享受住宅物業專項維修財政補貼政策。

　　(十)本操作細則自發文之日起試行。

篇2：南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(2015試行)

　　南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(20**試行)

　　南昌市住房資金管理中心,各縣、區（開發區、新區）房管局（辦）：

　　《南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則（試行）》已經20**年3月23日局長辦公會議通過，現印發給你們，請遵照執行。

　　20**年3月31日

　　南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(試行)

　　第一條 為確保在應急情況下及時使用住宅專項維修資金，根據《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、《城市危險房屋管理規定》（建設部令第129號）、《業主大會和業主委員會指導規則》（建房[20**]274號）、《關于住宅專項維修資金應急使用有關事項的通知》(贛建房[20**]13號)等有關規定，結合我市實際，制定本操作細則。

　　第二條 本市城區內已按棟建賬房屋的應急使用住宅專項維修資金適用本細則。

　　第三條 影響房屋安全使用的以下應急情況，可以采取應急維修，物業服務合同有約定的從其約定，無約定的需超過正常的保修期：

　?。ㄒ唬╇娞?/a>故障危及人身安全，經市級以上特種設備檢測檢驗機構出具故障檢測報告，并經所在區房產主管部門和社區居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：

　　1、電梯主要有主板、變頻器、曳引系統、導向系統、轎廂、門系統、電力拖動系統、安全保護系統等八個主要系統；

　　2、符合以下大、中修標準：

　?。?）電梯正式投入使用達5年以上的應納入大修；

　?。?）電梯已中修2次以上仍然出現故障的應納入大修；

　?。?）電梯發生過重大事故，其主要部件嚴重受損的應納入大修；

　?。?）電梯正式投入運行2年應納入中修。

　?。ǘ┒喂┧?、排水系統中涉及的設施設備發生故障、影響使用，并經所在區房產主管部門或有資質的專業生產、安裝單位出具意見書的，其維修部位為：加壓水泵、電機、變頻器、總控制柜、小區供水主管道、總閥門等。

　?。ㄈ┫?/a>系統中涉及的設施設備存在安全隱患或發生故障，項目所在區消防部門出具《鑒定意見書》或《責令限期改正通知書》認定，并經所在區房產主管部門和社區居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：

　　1、火災自動報警系統、自動噴淋系統，溫煙感、應急與疏導照明系統、綜合布線系統、消防泵及軟起動裝置(自偶減壓起動裝置)、消防供水管網及管線系統、消防聯動模塊；

　　2、符合以下大、中修標準：

　?。?）中修是指對設備進行部分解體、修理或更換部分主要零件與基準件；同時要檢查整個機械系統，緊固所有機件，消除擴大的間隙，校正設備的基礎，以保證機器設備能恢復和達到應有的標準和技術要求；

　?。?）大修是指對設備進行定期的，包括更換主要零部件的全面檢修工程。即通過更換、恢復其主要零部件，恢復設備原有精度、性能和運行效率而進行的全面修理；

　?。ㄋ模┪蓓?、屋面、外墻面發生滲漏，或者地下室發生積水，嚴重影響業主房屋正常使用，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、外墻開裂導致室內墻滲漏的；

　　2、屋頂防水開裂導致滲漏面積較大或滲漏點較多的經多次補漏仍難解決的；

　　3、屋頂防水老化需全面翻修的；

　　4、屋頂排水系統損壞無法維修需全面更換的；

　　5、屋面伸縮縫到了維修加固期年限（5年以上）的；

　　6、地下室嚴重積水無法排空的。

　?。ㄎ澹┓课萃鈮Υ嬖诿撀?、剝落等隱患，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、普通外墻類：

　?。?）墻面裝飾大面積脫落或松動存在安全隱患的；

　?。?）房屋陽臺、屋檐鼓裂存在脫落危險的；

　?。?）房屋主體屋面瓦片、壓邊條、雨檐存在大面積松脫風險的；

　?。?）屋檐、門頭、外墻附屬物、構筑物出現脫落的。

　　2、玻璃幕墻類：

　?。?）幕墻自然爆裂，無法界定責任人的；

　?。?）幕墻因長期使用造成封膠老化大面積漏水的（漏水面積不少于5%，交房不少于5年）；

　?。?）幕墻固定鋼結構腐蝕嚴重存在安全隱患的。

　?。┌l生嚴重危及房屋安全的其他應急情況（如嚴重沉降、傾斜、開裂等），經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、小區圍墻土建實體部分發生基礎下陷，墻面傾斜，墻體出現裂縫的；

　　2、3米以上高度采用石材濕貼技術施工，導致后期嚴重石材脫落隱患的；

　　3、房屋主體出現基礎下陷，承載柱、梁、墻體等部位出現結構性裂縫的；

　　4、因基礎下陷，導致主排污管等隱蔽工程出現破損、松脫的。

　　以上六種情形經區房產主管部門核查屬實，確需使用住宅專項維修資金進行應急維修，可以不經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　第四條 應急維修資金申請人可按以下情況確定：

　?。ㄒ唬┮哑刚堄匈Y質的物業服務企業管理的物業，物業服務企業在物業發生應急情況時應及時組織人員采取措施，并在24小時內制訂維修、更新方案，向業主委員會通報有關情況。業主委員會核實后，由物業服務企業向所在區房產主管部門申請。

　　未成立業主委員會的，由物業服務企業提出使用申請，社區居（村）委會核實后，向所在區房產主管部門申請。

　?。ǘ┪雌刚埼飿I服務企業管理的物業，由相關業主提出使用申請，經社區居（村）委會核實后，向所在區房產主管部門申請。

　　第五條 應急維修資金申請人按以下程序申請：

　?。ㄒ唬┯删S修資金使用申請人提交以下材料交所在區房產主管部門審核：

　　1、《應急使用商品房屋專項維修資金申請表》或《應急使用售后公有住房專項維修資金申請表》；

　　2、應急維修工程施工合同和工程預算，申請使用金額在5萬元以上的項目還需提供工程審價機構出具的審價報告；

　　3、相應鑒定機構出具的意見書；

　　4、其他必需的相關材料。

　?。ǘ﹨^房產主管部門接到申請后，應當及時組織人員進行審查核定，并在2個工作日內作出是否同意申請的決定。符合申請條件的及時向市住房資金管理部門提交劃轉住宅專項維修資金的通知及申請材料；

　?。ㄈ┦凶》抠Y金管理部門依據完備的申請材料，根據工程進度或工程施工合同分期將申請的維修資金及時出具銀行轉賬支票劃轉給維修單位。

　　第六條 實行房屋應急維修，應在乙級以上造價咨詢企業、三級以上建筑施工類企業中自行選擇，經業主委員會通過，報區房產主管部門同意，并應由業主委員會在小區內進行公示；未成立業主委員會的，經社區居（村）委會通過，報區房產主管部門同意，并應由社區居（村）委會在小區內進行公示。

　　第七條 因業主委員會、物業服務企業相互推諉造成無法實施應急維修，嚴重影響業主正常生活的，由區房產主管部門負責組織召集社區居（村）委會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等相關單位參加的聯席會議，聯席會議可指定維修單位代修。

　　第八條 施工企業完成應急維修后應當及時申請工程驗收：

　?。ㄒ唬┯晌飿I服務企業提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由物業服務企業、業主委員會或者社區居（村）委會聯合組織驗收；

　?。ǘ┯蓸I主提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由有關業主、社區居（村）委會聯合組織驗收；

　?。ㄈ┯陕撓瘯h指定維修單位代修的，由代修單位和業主代表聯合進行驗收。

　　第九條 應急維修工程驗收合格后，應急維修申請人或者組織代修人應將應急維修工程驗收意見、審價結果、工程實際使用住宅專項維修資金總額及業主分攤費用情況在物業管理區域內顯著位置進行公告，公告期不少于15天。

　　第十條 應急維修使用住宅專項維修資金的費用，由產權人按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。對個人購買的房改房，分攤應支付的維修資金先使用售房單位交存的住宅專項維修資金，售房單位交存的住宅專項維修資金不足的，差額部分從個人交存的住宅專項維修資金中列支。住宅專項維修資金專戶中資金不足，應由維修項目受益業主交納現金補足此次維修應分攤的金額。

　　第十一條 各縣和灣里區可參照本細則執行。

　　第十二條 本細則自20**年5月1日起實施。

篇3：南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作試行細則(2015年)

　　【施行日期】20**年5月1日

　　【修正廢止】

　　南昌市住房資金管理中心，各縣、區(開發區、新區)房管局(辦)：

　　《南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(試行)》已經20**年3月23日局長辦公會議通過，現印發給你們，請遵照執行。

　　20**年3月31日

　　南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作試行細則(20**)

　　第一條 為確保在應急情況下及時使用住宅專項維修資金，根據《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)、《城市危險房屋管理規定》(建設部令第129號)、《業主大會和業主委員會指導規則》(建房[20**]274號)、《關于住宅專項維修資金應急使用有關事項的通知》(贛建房[20**]13號)等有關規定，結合我市實際，制定本操作細則。

　　第二條 本市城區內已按棟建賬房屋的應急使用住宅專項維修資金適用本細則。

　　第三條 影響房屋安全使用的以下應急情況，可以采取應急維修，物業服務合同有約定的從其約定，無約定的需超過正常的保修期：

　　(一)電梯故障危及人身安全，經市級以上特種設備檢測檢驗機構出具故障檢測報告，并經所在區房產主管部門和社區居(村)委會核查屬實的，其維修部位和條件為：

　　1、電梯主要有主板、變頻器、曳引系統、導向系統、轎廂、門系統、電力拖動系統、安全保護系統等八個主要系統;

　　2、符合以下大、中修標準：

　　(1)電梯正式投入使用達5年以上的應納入大修;

　　(2)電梯已中修2次以上仍然出現故障的應納入大修;

　　(3)電梯發生過重大事故，其主要部件嚴重受損的應納入大修;

　　(4)電梯正式投入運行2年應納入中修。

　　(二)二次供水、排水系統中涉及的設施設備發生故障、影響使用，并經所在區房產主管部門或有資質的專業生產、安裝單位出具意見書的，其維修部位為：加壓水泵、電機、變頻器、總控制柜、小區供水主管道、總閥門等。

　　(三)消防系統中涉及的設施設備存在安全隱患或發生故障，項目所在區消防部門出具《鑒定意見書》或《責令限期改正通知書》認定，并經所在區房產主管部門和社區居(村)委會核查屬實的，其維修部位和條件為：

　　1、火災自動報警系統、自動噴淋系統，溫煙感、應急與疏導照明系統、綜合布線系統、消防泵及軟起動裝置(自偶減壓起動裝置)、消防供水管網及管線系統、消防聯動模塊;

　　2、符合以下大、中修標準：

　　(1)中修是指對設備進行部分解體、修理或更換部分主要零件與基準件;同時要檢查整個機械系統，緊固所有機件，消除擴大的間隙，校正設備的基礎，以保證機器設備能恢復和達到應有的標準和技術要求;

　　(2)大修是指對設備進行定期的，包括更換主要零部件的全面檢修工程。即通過更換、恢復其主要零部件，恢復設備原有精度、性能和運行效率而進行的全面修理;

　　(四)屋頂、屋面、外墻面發生滲漏，或者地下室發生積水，嚴重影響業主房屋正常使用，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居(村)委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、外墻開裂導致室內墻滲漏的;

　　2、屋頂防水開裂導致滲漏面積較大或滲漏點較多的經多次補漏仍難解決的;

　　3、屋頂防水老化需全面翻修的;

　　4、屋頂排水系統損壞無法維修需全面更換的;

　　5、屋面伸縮縫到了維修加固期年限(5年以上)的;

　　6、地下室嚴重積水無法排空的。

　　(五)房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居(村)委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、普通外墻類：

　　(1)墻面裝飾大面積脫落或松動存在安全隱患的;

　　(2)房屋陽臺、屋檐鼓裂存在脫落危險的;

　　(3)房屋主體屋面瓦片、壓邊條、雨檐存在大面積松脫風險的;

　　(4)屋檐、門頭、外墻附屬物、構筑物出現脫落的。

　　2、玻璃幕墻類：

　　(1)幕墻自然爆裂，無法界定責任人的;

　　(2)幕墻因長期使用造成封膠老化大面積漏水的(漏水面積不少于5%，交房不少于5年);

　　(3)幕墻固定鋼結構腐蝕嚴重存在安全隱患的。

　　(六)發生嚴重危及房屋安全的其他應急情況(如嚴重沉降、傾斜、開裂等)，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居(村)委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、小區圍墻土建實體部分發生基礎下陷，墻面傾斜，墻體出現裂縫的;

　　2、3米以上高度采用石材濕貼技術施工，導致后期嚴重石材脫落隱患的;

　　3、房屋主體出現基礎下陷，承載柱、梁、墻體等部位出現結構性裂縫的;

　　4、因基礎下陷，導致主排污管等隱蔽工程出現破損、松脫的。

　　以上六種情形經區房產主管部門核查屬實，確需使用住宅專項維修資金進行應急維修，可以不經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三

　　分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　第四條 應急維修資金申請人可按以下情況確定：

　　(一)已聘請有資質的物業服務企業管理的物業，物業服務企業在物業發生應急情況時應及時組織人員采取措施，并在24小時內制訂維修、更新方案，向業主委員會通報有關情況。業主委員會核實后，由物業服務企業向所在區房產主管部門申請。

　　未成立業主委員會的，由物業服務企業提出使用申請，社區居(村)委會核實后，向所在區房產主管部門申請。

　　(二)未聘請物業服務企業管理的物業，由相關業主提出使用申請，經社區居(村)委會核實后，向所在區房產主管部門申請。

　　第五條 應急維修資金申請人按以下程序申請：

　　(一)由維修資金使用申請人提交以下材料交所在區房產主管部門審核：

　　1、《應急使用商品房屋專項維修資金申請表》或《應急使用售后公有住房專項維修資金申請表》;

　　2、應急維修工程施工合同和工程預算，申請使用金額在5萬元以上的項目還需提供工程審價機構出具的審價報告;

　　3、相應鑒定機構出具的意見書;

　　4、其他必需的相關材料。

　　(二)區房產主管部門接到申請后，應當及時組織人員進行審查核定，并在2個工作日內作出是否同意申請的決定。符合申請條件的及時向市住房資金管理部門提交劃轉住宅專項維修資金的通知及申請材料;

　　(三)市住房資金管理部門依據完備的申請材料，根據工程進度或工程施工合同分期將申請的維修資金及時出具銀行轉賬支票劃轉給維修單位。

　　第六條 實行房屋應急維修，應在乙級以上造價咨詢企業、三級以上建筑施工類企業中自行選擇，經業主委員會通過，報區房產主管部門同意，并應由業主委員會在小區內進行公示;未成立業主委員會的，經社區居(村)委會通過，報區房產主管部門同意，并應由社區居(村)委會在小區內進行公示。

　　第七條 因業主委員會、物業服務企業相互推諉造成無法實施應急維修，嚴重影響業主正常生活的，由區房產主管部門負責組織召集社區居(村)委會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等相關單位參加的聯席會議，聯席會議可指定維修單位代修。

　　第八條 施工企業完成應急維修后應當及時申請工程驗收：

　　(一)由物業服務企業提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由物業服務企業、業主委員會或者社區居(村)委會聯合組織驗收;

　　(二)由業主提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由有關業主、社區居(村)委會聯合組織驗收;

　　(三)由聯席會議指定維修單位代修的，由代修單位和業主代表聯合進行驗收。

　　第九條 應急維修工程驗收合格后，應急維修申請人或者組織代修人應將應急維修工程驗收意見、審價結果、工程實際使用住宅專項維修資金總額及業主分攤費用情況在物業管理區域內顯著位置進行公告，公告期不少于15天。

　　第十條 應急維修使用住宅專項維修資金的費用，由產權人按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。對個人購買的房改房，分攤應支付的維修資金先使用售房單位交存的住宅專項維修資金，售房單位交存的住宅專項維修資金不足的，差額部分從個人交存的住宅專項維修資金中列支。住宅專項維修資金專戶中資金不足，應由維修項目受益業主交納現金補足此次維修應分攤的金額。

　　第十一條 各縣和灣里區可參照本細則執行。

　　第十二條 本細則自20**年5月1日起實施。