項目總圖工程施工管理規程

　　1.編制目的

　　用于指導工程管理人員對總圖工程進行全面質量控制，確?？倛D工程全過程處于受控狀態。

　　2.適用范圍

　　本規程適用于總圖工程（道路及管線）施工過程各階段的質量控制。本規程所指綜合管線是指給水管、排水管、煤氣管、電力、電信、有線電視、安保監控等各種小區內管線。

　　3.職責

　　3.1總工程師辦公室負責本規程的制定、修改、分發及解釋；

　　3.2項目工程部負責本規程的具體實施。

　　4.管理流程

　　5.管理過程

　　5.1事前控制

　　5.1.1管線綜合協調及圖紙會審

　　5.1.1.1配合前期召集各管線設計單位及環境設計單位召開綜合協調會，審查設計方案是否合理，是否已得到相關行業接口部門的認可。

　　5.1.1.2組織設計、監理各施工單位進行圖紙會審并形成會審紀要，重點審查建筑單體與管線、區外管線與區內管線的接口有無問題。

　　5.1.2施工單位資質及人員審查

　　5.1.2.1審查各配套施工單位是否具有相應的施工資質要求。

　　5.1.2.2審查各配套施工單位人員的施工經驗、素質和質量保證體系，主要管理人員的資質和到位情況，并填寫《施工單位管理人員及特殊專業工種人員資格證明文件統計表》，對不能滿足要求的，立即通知施工單位整改（特殊管線得到接受部門認可的除外）。

　　5.1.3審核施工單位的施工方案施工進度計劃

　　5.1.3.1審查各配套管線與道路施工單位的施工組織設計，并將審查意見填寫在《施工組織設計審批表》上。

　　5.1.3.2審查各配套管線與道路施工單位的施工進度計劃，重點把握各配套管線的先后施工順序，避免相互干擾。

　　5.1.3.3審查各配套管線與道路施工時，是否已充分考慮到對其余成品或自然環境的保護措施。

　　5.1.4材料及工藝

　　5.1.4.1根據不同的配套管線，檢查各施工單位所用的材料是否已滿足設計和施工規范的要求。

　　5.1.4.2對新材料、新工藝、工程管理人員應組織設計單位、監理單位和施工單位進行工藝交底，必要時邀請質監站、供貨方參加。

　　5.2事中及事后控制

　　5.2.1管道施工及驗收

　　5.2.1.1復核道路各種管道定位是否符合設計要求，確定管道的開挖方法和開挖順序。一般要遵循由深到淺的施工順序，即最深的管道先施工（如污水管、雨水管等），然后施工較淺的管道（如煤氣管道、上水管等）。

　　5.2.1.2復核各種管道的墊層與基礎的厚度、標高，是否符合設計各施工規范要求。

　　5.2.1.3復核各種管道檢查井的坐標、井底標高，是否符合設計和施工規范要求。

　　5.2.1.4檢查各管道的連接方式是否符合設計各施工規范要求。

　　5.2.1.5管道連接完成后需進行隱蔽工程驗收。有閉水試驗要求的，必須按規范要求進行閉水試驗，并將試驗結果填寫在《隱蔽工程驗收記錄》上，隱蔽工程全部驗收合格后方可回填隱蔽。

　　5.2.1.6檢查各管道回填的材料與施工方法是否符合設計和施工規范要求。

　　5.2.1.7檢查各管線的穿路管有否遺漏。

　　5.2.1.8組織人員對管道進行驗收與質量評定。

　　5.2.2道路墊層施工與驗收

　　5.2.2.1復核道路的定位放樣工作，是否符合設計要求。

　　5.2.2.2復核路基持力層土方的質量和標高是否滿足設計要求，土路基兩側臨時排水溝有否考慮。

　　5.2.2.3檢查路基墊層的材料、鋪設方法和壓實、厚度方法是否滿足設計要求。

　　5.2.2.4復核路基墊層標高是否符合設計要求。

　　5.2.2.5組織人員對路基墊層進行驗收與質量評定。

　　5.2.3道路基層施工與驗收

　　5.2.3.1檢查道路基層材料（主要為三渣）生產廠家的生產許可證及材料的試驗報告。

　　5.2.3.2檢查道路基層鋪設前的頂標高是否已做好標記，并復核鋪設厚度是否符合設計和施工規范要求。

　　5.2.3.3檢查道路基層鋪設順序是否合理，鋪設方法是否符合施工規范要求。

　　5.2.3.4檢查道路基層壓實方法是否符合施工規范要求，基層面標高是否符合設計要求。

　　5.2.3.5組織人員對道路基層進行驗收與質量評定。

　　5.2.4各種管線穿線、調試

　　5.2.4.1檢查各種線路的材料有否生產合格證、規格是否符合設計要求。

　　5.2.4.2檢查各種線路中繼設施的設置是否合理。

　　5.2.4.3檢查各種線路的調試情況是否已符合設計和使用要求。

　　5.2.5道路面層施工與驗收

　　5.2.5.1檢查道路面層材料生產廠家的生產許可證及材料的檢驗報告。

　　5.2.5.2檢查道路面層預鋪設厚度是否符合設計要求，頂標高是否符合設計要求。

　　5.2.5.3檢查各種管線檢查井的頂標高是否與道路面層頂標高一致。

　　5.2.5.4檢查路邊側石與平石的施工質量是否符合規范要求，標高是否符合設計要求。

　　5.2.5.5檢查道路面層施工機械是否符合規范要求。

　　5.2.5.6組織人員對道路面層進行驗收與質量評定。

　　5.2.6最終驗收及交付

　　6.編制依據

　　6.1建筑施工手冊

　　6.2市政公用工程質量檢驗評定標準匯編

　　6.3給水排水管道工程施工及驗收規范

　　7.相關/支持性文件

　　7.1工程管理過程控制程序

　　7.2監視和測量控制程序

　　7.3工程質量管理工作規程

　　7.4工程材料管理工作規程

　　7.5工程進度管理工作規程

　　8.質量記錄

　　8.1施工單位管理人員及特殊專業工種人員資格證明文件統計表（GT/QR·15-03）

　　8.2施工組織設計審批表（GT/QR·15-05）

　　8.3檢驗、試驗報告檢查表（GT/QR·23-01）

　　8.4隱蔽工程驗收記錄

篇2：設計主線:規劃設計(總圖豎向)

　　設計主線：規劃設計（總圖、豎向）

　　規劃設計：規劃總圖（含指標）、豎向圖（含道路分析或單獨出）、管線綜合圖、日照分析圖（住宅相關）、綠化圖、設計說明書;

　　各地規劃部門，對規劃設計報建文件要求不一樣，總圖、豎向、管線、日照是必有的；

　　一、總圖：

　　1.指標：常規的指標表，數據必須嚴格控制

　　地上建筑面積：規劃階段按容積率計算，方案階段基本保持一致（略有不一致也按一致報，少了以后也不能加，多了以后可以少），規證階段準確；關系利潤，沒有經過公司決策，設計不能輕易減少指標；

　　地下建筑面積：一般規劃部門不太嚴格，滿足車位情況下，可以調整；（前期預留人防增設的面積，避免超出出現立項損益的地下面積）；

　　建筑密度/綠化率：一般控規指標已確定，后期調整要經過城規委會等重大會議決策；有些地方對綠化率的核算嚴格，要求提供pl線的綠化范圍圖；

　　車位：含安置房、經濟適用房、公租房等，1戶/個指標可以調低；地上車位我們地區上限為總停車位的10%，一般按允許的上限控制，減少地下車庫積壓成本；

　　配套面積：能放地下的不要放地上（換熱站除外），能卡最低指標的絕不增加；

　　2.周邊環境及交通條件

　　景觀資源，如自然景觀（海景山景），人工景觀（公園）等，如何利用或改造提升，沿之布置優質產品；

　　商業交通資源，商業交通等吵雜環境，對居住為劣勢，但對商業、辦公、公寓等為優勢；如需布置住宅，將其樓棟的產品量降低，低價薄利銷售；

　　市政設施：變電站、供熱公司等劣勢環境，布置產品量減少，產品類型及總價均減少；

　　即：好地方，多布樓，布好樓，反之亦然；

　　3.入口及周界布置

　　一般小區至少設置主次兩個小區入口，主入口放在人流最多的道路上；大門能形成標識性；如果沿街的商業網點價值高，門可結合網點設計；

　　入口設計也要結合現場情況，如果周邊道路未建，在交付時也可能無法建成，至少保證一處入口在交房時能方便使用；

　　車行入口：根據我們項目交付后，物業管理的反饋，最好的車庫入口位置是，直接面向小區外部，在崗亭一側（另一側設置小區消防車道和人行入口），這樣一個崗亭可以同時監控地上地下車輛和人流。如果地下車庫設置在小區門內部，業主要打兩次卡才能進入車庫，物業也難以控制車輛進入園區；

　　規劃設計時，應把小區入口設計和圍墻周界都簡要的布置在圖上；

　　4.產品布局：

　　一般住宅小區，常見類別：住宅、網點、配套用房（物業用房、幼兒園或小學、養老院）；

　　住宅產品：強排及損益階段已經對產品的方向（層數、位置、面積等）確認，規劃階段結合初步選定的戶型標準層布置，計算日照；（建筑外輪廓稍放一點，避免單體方案受限過多）；

　　網點：原則上利潤最大化，總價低，一層沿街價值最高，普通網點進深16-24米；

　　配套用房：一般選用商業價值低的地方，也可集中設置重點打造，作為項目的賣點，對社區型商業有一定的帶動作用；

　　5、活動場地/配套：

　　規劃局作為政府控制機構，對居民福利設施比較重視，兒童活動老年活動場地要明確，物業用房、公共衛生間、垃圾收集點等都會重點關注；

　　注意控規里是否有垃圾收集點等不利條件；

　　6、內部資源創造對產品價值的提升：

　　創造景觀或商業資源，提升鄰近住宅的附加值；比如別墅區，制造人工湖或人工水系，打造戶戶臨水，臨水別墅，比普通別墅單價至少可提高10%～20%；

　　高層中心景觀，核心景觀周邊樓棟價值高，其正北向的樓棟可作為樓王（南向大窗景觀賣點）；

　　內部社區商業街區，網點以上的住宅比普通住宅單價貶值10%～20%，但好的商業配套周邊的步行距離較近的樓棟價值還不錯；出則繁華，入則寧靜也是不錯的樓盤設計方式；

　　7.內部交通組織：

　　比如別墅，一般采用掛葡萄的布局方式，給每棟別墅獨門獨戶之感；往細了說，對于山地別墅，上掛比下掛價值高，即路面低于住宅入口；

　　規劃是個有趣的課題，以前大學時也做過小區規劃的作業，但也不理解規劃的價值，只是套用“一環一路”“外方內圓”等流于形式的布置；

　　8.消防系統：消防環道，撲救面、回車場；消防日漸嚴格，主要考慮消防相關場地對鄰近住宅的影響，避免局部過多過近；

　　對規劃的其他限制條件：限高/紅線退道路/控制線退紅線

　　二、豎向：

　　1.周邊道路標高與地塊標高的關系：

　　地塊周界與四邊的關系，如何處理（是否要設擋土墻），較大的高差是否可以利用（如網點、半地下車庫），對出入口的位置也有影響；

　　四周道路本身高差較大，是否可采用雙首層的設計；

　　2.地塊內部標高：

　　高差處理：各單體建筑0.00室內標高是否一致，，地下車庫是否可以利用高差選擇更為經濟的區域（減少土方）；

　　是否可以利用高差造景，設置半地下配套用房或地下室采光天井；

　　3.道路標高：

　　道路坡度：規范規定8%的坡度不超過200米，考慮北方冬季雪天，坡度最好不要超過6%；

　　對每段道路的坡度進行分析，均衡布置，不要出現局部陡坡現象；且道路坡度要解決路面雨水順利排出小區，不應出現局部低點積水問題；

　　4.建筑室內外高差：

　　排查建筑0.00及周邊一圈豎向標高的關系，不要出現室外標高高于室內標高的情況，也不要出現單元入口區域出現較大高差；（后期景觀設計階段也要嚴格核查，避免微地形影響一層住戶感受）；

篇3：項目總圖定位策略引領開發制勝？

　　項目總圖定位策略如何引領開發制勝

　　從一個項目的開發流程來看，一般開發商在前期產品研發和設計階段的流程是這樣的：從市場調查開始，到產品定位，然后開始進行規劃設計、景觀設計，圖紙確定之后，便開始施工和營銷的準備。

　　這樣的操作程序對于業內人士來說已是標準動作，但對于領先的開發商來說，這個常規操作程序中缺少了一個重要的階段，那就是總圖定位?？倛D定位如此重要，以至于它成為決定項目成敗的關鍵流程。

　　一、總圖定位是什么？

　　先給大家描述一個場景。20**年，當龍湖地產掌門人吳亞軍看過陸軍（當時北京龍湖研發副總）排出來的頤和原著密密麻麻的的總圖，長舒一口氣后說：“你們這個總圖一出來，項目八成的把握就有了！”作為龍湖進入一線城市市場最重要的項目，頤和原著承載了龍湖太多的使命。

　　戰役開局之前，龍湖高層集體密集開會研判，最關鍵的一次會議就是研究總圖。后來的市場證明，龍湖頤和原著項目成為龍湖集團內里程碑式的項目，即叫好又叫座，龍湖北京市場首戰告捷，賺得盆滿缽滿。同時也樹立了龍湖全國市場的江湖地位。之后，全國業界開發商潮水般的來此項目學習，頤和原著因此也成為了業界的典范。

　　什么是總圖定位？為何龍湖高層如此重視總圖定位？

　　總圖定位是決策者最重要的沙盤推演。因為即使在項目定位完成后，在一定的規劃條件下，項目的開發（總圖）仍有多種可能性。如何發現、創造可能性，并找出最優的可能性，既關乎到項目的成敗，也鎖定了項目價值最大化。

　　總圖定位是一種決策方法論。它把決策時面臨的多視角的觀點沖突：市場部門的、設計部門的、成本部門的、財務部門的、有美學偏好的老總們的。。。整合到統一的決策維度----項目價值最大化，而這種項目價值最大化完全是由財務數據作為決策支撐的。

　　總圖定位和設計院出總圖是根本不同的工作！兩者的區別在于：前者是綱，后者是目?？倛D定位在先，設計院跟進在后；總圖定位是開發模式的機理圖，是把開發理念、產品線組合、成本邏輯、開發順序、財務結構、技術指標分配等融合在一起的主干圖；而設計院是在這個骨架下進行演化和發揮，是體塊、比例、天際線、符號等建筑和景觀的創作和深化。兩者完全是兩個不同層次的工作。

　　二、總圖定位開展的現狀

　　總體來看，業內在進行總圖研究階段，呈現如下幾種狀態：

　　現狀1：一些開發商還沒有意識到這項工作的性質和意義，簡單交由設計單位出幾個方案，憑感覺進行選擇；

　　現狀2：一些開發商開展了此項，按圖索驥進行程序化的總圖比選，但質量不高，與領先開發商的效果差異極大（直接反應到市場效果和利潤水平差異）；

　　現狀3：領先型開發商永遠自己做此工作。并將其作為企業的核心能力，秘而不宣。此項技能也僅限于少數營銷和研發的高管，且需要配合才能完成，其他人只能見樹木不能見森林。

　　現狀4：房地產顧問公司基本不提供此類服務。并不是他們不知道此項服務的巨大價值，而是提供此類服務需要整合市場營銷、研發、成本、財務等多項開發核心技能。而且業務領軍人物必需要有領先開發商的關鍵角色的經歷和成功經驗。

　　三、如何進行總圖定位？

　　簡單的說，總圖定位的最終成果是一張經過比選之后的總圖和經濟評價報告。它幫助決策者在項目開發伊始就能清晰、準確的找到最優方案，實現項目價值最大化。開發商選擇了總圖，就等于確定了項目開發的大方向，也就從商業模式的高度鎖定了規劃結構、產品線布局和重大成本分配。

　　總圖定位的主流程包括：若干個總圖設計任務書-------若干個總圖研發------經濟模型-------模擬定價和風險評估--------總圖比選。

　　四、總圖定位為何具備極高的附加值和技術含量？

　　總圖定位的高附加值和高技術含量的是由于：

　　總圖定位是營銷部門和研發部門互動的產物，它是創意思維和技術思維的碰撞的結果。一般開發商通常面臨的情況是：市場策劃人員提出了創意和設計要求，一方面并沒有窮盡最優的可能性，另一方面有些設想和要求沒有技術可實現性或在技術落地時自相矛盾。

　　而研發人員設計過程中發現新的可能性和機會（規劃布局和物業組合等），但沒有敏銳的市場嗅覺和方法去甄別和捕捉，從而有可能失去一次絕佳的總圖機會。優秀的總圖定位主要就是這兩種職能、兩種思維貫通、平衡的能力。

　　優秀的總圖定位是站在巨人的肩膀上?？倛D定位所涉及到的先進的開發理念、高效率的規劃結構、側重高盈利能力的產品布局、不平衡使用容積率的方法、價值提升技術（如景觀節點布局）、重大成本（如場平標高的處理、停車方案等）的規避和優化能力、成熟的建筑體塊尺度感等無不是領先開發商數10年經驗成果的積淀。做好總圖定位意味著從起點上和先進開發商接軌。

　　越是復雜項目（如大盤或商住混合項目），總圖定位所產生的價值越大。復雜項目由于涉及到對多種業態的市場指標和技術指標進行取舍和平衡，因此需要對不同業態產品最核心指標（既是經濟的又是技術的）有敏感度、理解力和轉化力。

　　如別墅總圖中最核心的指標不是容積率和密度，而是棟數；商住混合項目最核心的指標是覆蓋率（所以有時出現超高層反而是經濟的）。這樣的項目經過總圖定位，不同方案盈利的能力差異往往以數億計。

　　提高土地的利用強度，是高水平開發商的一個共同特點和趨勢。龍湖是其中杰出的代表。

　　案例：別墅項目總圖定位的邏輯

　　對于一個低密度的別墅類項目，開發商往往會糾結于什么樣的容積率或者建筑面積是價值最大的？在決策之前，一個關鍵性問題必須首先得到澄清，即什么是決定項目價值最大化的核心指標？

　　一個想當然的、符合邏輯的答案是容積率。因為銷售收入=銷售面積（和容積率正相關）×單價。這也是大多數開發商以提高容積率作為總圖策略的緣由。當然，不同開發商提高容積率的手法各有不同：有些是通過提高密度；有些是通過簡單放大單套建筑面積來實現的。

　　而事實上還有另一個公式：銷售收入=套數×套總價。兩個公式的差異實質反映了不同的定價模式，即按套定價VS按面積計價。你會發現，有些樓盤的銷售員會詳細介紹別墅總價的構成；而另一些盤只報總價，問其單價卻打死也不說（即便是個簡單的除法）。

　　這讓我想到一個營銷教科書式的例子：小時候買衣服，大小號的價錢是不一樣的，后來，即使特大號和超小號的價錢也一樣。它反映了從生產廠商立場出發的成本定價模式進化到從消費者立場出發的市場定價模式。當然，我們不能據此簡單判斷兩種定價模式在房地產行業孰優孰劣，但這卻是高水平開發商的策略原點。

　　在這個新的視角下，“套數”是總圖控制的核心指標。提高套數，雖然意味著相對較小的地塊面積，但高水平開發商有信心通過設計創新使產品仍具競爭力，從而保持較高的套總價

（甚至貴過競爭對手大一號產品），從而獲得價值最大化。另一方面，通過增加套數，而不是一味增加單套面積可以避免高總價風險，保持策略彈性。

　　撥開浮云遮望眼，看清真相之后，高強度開發策略是否變成了一個眾人皆可實施的簡單策略呢？當然不是！

　　高強度開發策略實質上是對市場心理底線的不斷試探和挑戰。能夠把小花園、密間距的產品變成一個迷人的、有美好體驗和價值感的產品，主要取決于開發商創新設計和高水平景觀能力。龍湖的“植物是遮眼睛的，而不是遮建筑的”的獨特景觀價值理念和萬華“大氣的公共景觀是提升整個社區環境的撬點”的巧妙邏輯正是這類開發商的基本功和必不可少的能力。

　　實際上，為什么一個項目地塊應按照12×32米的方式規劃，而不是11或13×32米的方式？這除了要比較不同方案的套數指標外（主要受戶型定位和用地的自然地理條件等因素約束），還需要在沒有開始建筑設計之前，就對建筑的退距、邊界、與庭院的關系，與街景的關系做“假想下的精確的”平衡，從而保證未來創新設計的落地。這種拿捏是一種處理模糊和不確定的能力！

　　當面對營銷專家們的擔心：5米進深的主花園會不會讓客戶覺得太??？側花園1.5米間距會不會讓客戶感到建筑很擠？即使是身經百戰的設計師也不敢篤定的回答，就如業內人士“劉栽樹”（劉澤塑）所說，每一次景觀都是一次冒險。

　　追求利潤和安全落地是評價方案的兩個基本點，從這個意義上看，總圖能力與其說是一項技術，不如說是一種藝術，散發出高山仰止般、謎一樣的魅力。