項目管理任務
本項目管理方案是對項目設計階段進行投資、質量、合同、信息、組織協調六方面的控制,以及甲供材料設備招標管理:
1.投資控制:采用的基本工作原理是動態控制原理,即采用計算機輔助的手段,在項目設計的各個階段,分析和審核投資計劃值,并將不同階段的投資計劃值和實際值進行動態跟蹤比較,當其發生偏差時,分析產生偏差的原因,提出糾偏的措施,使項目設計在確保項目質量的前提下,充分考慮項目的經濟性,使項目總投資控制在計劃總投資范圍以內。主要任務是:
(1)審核方案設計優化估算,并提出審核報告和建議;
(2)審核設計概算,并提出審核報告和意見;
(3)在審核設計概算的基礎上,確定項目總投資目標值;
(4)對施工圖設計從設計、施工、材料和設備等多方面進行必要的市場調查分析和技術經濟比較,并提出咨詢報告,供業主參考;
(5)審核施工圖預算,調整總投資計劃,在充分考慮滿足項目功能的條件下提出進一步挖掘節約投資的可能性;
(6)在施工圖設計過程中,逐一進行投資計劃值和實際值的跟蹤比較,并提交投資控制報告和建議;
(7)嚴格審查設計變更,從經濟性分析是否滿足業主的要求。
2.進度控制:設計進度如果控制不住,將直接影響到項目建設總進度目標的實現。為了縮短建設周期,項目管理人員應協助設計單位進行合理的安排,m.airporthotelslisboa.com使設計進度計劃為施工招標服務,并盡量使設計滿足業主對開工日期的要求、同時兼顧采購周期較長的材料、設備供應時間的要求,同時應充分考慮到有關政府和市政部門對設計文件審批的時間要求。此外,對于由業主自身因素(如業主能否向設計方及時明確設計要求并提供設計所需的參數和條件、能否及時對設計文件進行決策和認可、能否盡量減少設計意圖的改變和反復)造成對設計進度的影響,項目管理人員應協助業主盡早發現問題,并提出解決方案。主要任務是:
(1)審核設計方提出的詳細的設計進度計劃和出圖計劃,并控制其執行,盡可能避免發生因設計推遲而影響項目總進度計劃及造成施工單位要求工期賠償;
(2)助起草主要甲供材料和設備的采購計劃,編制甲供進口材料設備清單,以便業主向有關部門辦理進口手續;
(3)協助研究分析分包合同及招投標、施工進度,與設計方協商,使設計進度為招投標及施工服務,并作為進度目標值;
(4)協助業主對設計文件盡快做出審定和決策,以免影響設計進度計劃;
(5)在設計過程中進行進度計劃值和實際值的比較,并提交進度控制報告和建議;
(6)協調各專業工種設計進度,使其能滿足施工進度要求。
3.質量控制:設計質量具有直接效用質量和間接效用質量雙重屬性。直接效用質量目標實質設計文件(包括圖紙和說明書)應盡量滿足的質量要求,其中最關鍵的是設計是否符合國內有關設計規范、是否滿足業主的要求、各階段設計是否達到國家有關部門規定的設計深度,以及設計是否具有施工和安裝的可建造性。間接效用質量目標是指設計文件所體現的最終建筑產品質量,該項目的間接效用質量是指通過設計和施工的共同努力使項目建設成為造型新穎、功能齊全、布局合理、結構可靠、環境協調的具有國際一流水平的郵電通信大樓。為了有效的進行設計階段質量控制,項目管理人員應在透徹了解業主給項要求的基礎上,詳細的閱讀,分析圖紙,一邊發現并提出問題。對重要的細節問題和關鍵問題,如有必要建議組織中外專家論證。主要任務是:
(1)仔細分析設計圖紙,及時向設計單位提出圖紙中存在的問題。對設計變更進行技術經濟分析,并按照規定的程序辦理設計變更手續。凡對投資及進度帶來影響的設計變更,需會同業主核簽;
(2)審核各設計階段的設計圖紙與說明是否符合國家有關設計規范、設計質量和標準要求,并根據需要提出修改意見;
(3)在設計進展過程中,協助審核設計是否符合業主對設計質量的特殊要求,并根據需要提出修改意見;
(4)若有必要,建議組織有關專家對結構方案進行分析和論證,以確定施工可行性記結構可靠性,以降低成本、提高效率;
(5)進行大樓智能化總體方案設計的技術經濟分析;
(6)對常規設備系統的技術經濟進行分析,并提出改進意見;
(7)審核有關水、電、氣等系統設計與有關市政工程規范、地塊市政條件是否相符合,一邊獲得有關政府部門的審批;
(8)審核施工設計是否有足夠的深度,是否滿足可是共性的要求,確保施工進度計劃的順利進行;
(9)對項目所采用的主要設備、材料充分了解其性能,并進行市場調查分析;對設備、材料的選用提出咨詢報告,在滿足功能要求的條件下,盡可能降低工程成本。
4.合同管理: 合同管理是項目管理工作中初三大目標控制外的另一項重要的工作,因為業主簽訂的任何合同,都與項目的投資、進度和質量有關,因此,應充分重視合同管理的重要性。主要任務是:
(1)助業主選擇標準合同文件,起草設計合同及特殊條款;
(2)從投資控制、進度控制和質量控制的角度分析設計合同條款,分析合同執行過程中可能會出現的風險和問題;
(3)參與設計合同談判;
(4)進行設計合同執行期間的跟蹤管理,包括合同執行情況的檢查,簽訂補充協議等事宜;
(5)分析可能發生索賠的原因,制定防范性的對策,減少業主背索賠時間的發生;協助業主處理有關實際合同的索賠事宜,并處理合同糾紛事宜。
5.信息管理:信息市規劃、控制、協調和決策的依據,在整個項目建設過程中扮演著非常重要的角色,必須進行良好的信息管理。信息管理的基本原則是通過對信息進行合理的分類及編碼,制定信息管理制度,一邊迅速準確的傳遞信息、全面有效的管理信息。在此基礎上建立完整的穩當系統,客觀的記錄并反映項目建設的整個過程。主要任務是:
(1)建立設計階段工程信息的編碼體系;
(2)建立設計階段信息管理制度,并控制其執行;
(3)進行設計階段各類工程信息的收集、分類、整理和存檔;
(4)運用計算機進行本項目的信息管理,隨時想業主提供有關項目管理的各類信息,并提供各種報表和報告;
(5)協助業主建立有關會議制度,整理各類會議記要;
(6)將所有設計文檔(包括圖紙、說明文件、來往函件、會議紀要、政府批文等)裝訂成冊,在項目結束后遞交業主。
6.組織協調:設計階段事由多家單位和眾多人員共同參與的,為了使這個過程能緊密結合、順利運作,必須進行有效的組織與協調。主要工作內容為:
(1)協助業主協調與設計單位之間的關系,并處理有關問題,使設計工作順利進行;
(2)協助業主處理設計與有關政府主管部門和市政部門的聯系,了解有關設計參數和要求;
(3)協助業主做好方案設計與擴初設計審批準備工作,處理和解決方案設計與擴初設計審批有關規定;
(4)協助業主處理設計階段各種糾紛事宜;
(5)協助業主協調設計與招投標、施工之
(6)協助業主處理有關政府部門和市政部門對設計文件審批事宜。
7.甲供機電設備和材料招標工作:
(1)業主進行甲供材料設備的合同結構設計;
(2)協助業主進行機電設備系統和材料的招標準備工作,包括機電設備和材料的型號、性能詢價、資格預審等。重點考察其生產能力、供貨時間、產品質量及使用工程的實際效果;
(3)編制甲供材料和機電設備系統招標文件;
(4)起草甲供材料和機電設備供貨及安裝合同;
(5)編制甲供材料、機電設備標底;
(6)分析投標文件,參與甲供材料、機電設備系統評標、議標和合同談判及起草、制定合同書;
(7)協助業主處理有關索賠事宜,制定防范性對策、減少想業主索賠的發生;
(8)監督訂貨合同執行情況,控制供貨進度及產品質量(包括開箱、檢驗等),確保不影響施工進度和安裝質量,防止造成索賠條件。
篇2：項目管理處有償服務收費實施方案
**投資廣場物業管理處
關于公布部分服務項目收費標準及實施方案
為全面提高物業服務質量,明確各服務項目的收費標準,經報業主方、各租戶審議通過,現正式公布各收費服務標準及實施方案,具體內容如下:
一、收費執行原則:
本次公布的收費服務項目涉及代收、代繳服務項目、非常規物業服務范圍的其他特殊服務項目、非共用設施維護及常規物業管理項目,由本物業管理處提供個性化服務項目,收費標準依據國家物價部門規定,物業服務行業標準并結合本投資廣場物業服務成本而制定,具體收費項目及價格詳見附表。
二、收費服務范圍:
1、代收代繳水、電、網絡、電話等費用;
2、輔助各租戶室內裝修、電話安裝、網絡初裝;
3、租用區域內清潔衛生及上門維修項目;
4、提供私人保安、商務保姆、郵件代辦、上門維修、鐘點司機等個性化服務;
5、租戶區域內工程設備設施維修及材料。
三、基本服務程序:
1、以上收費項目代收代繳費用每月20日由公司專門人員負責抄表報送,開具收費通知單,由財務部上門收取相應費用;
2、非常規清潔、維修、保安及輔助裝修、商務代辦等項目,租戶可直接致電至物管處(內線1666),我公司將根據客戶需要安排人員予以服務,安排專人上門填報《有償服務工作通知單》,按照租戶要求完成有償服務工作并開具《收費通知單》,由財務部憑《收費通知單》上門收取服務費用;
四、本收費服務項目定價標準及服務內容如發生調整將另行申報通知。
五、本服務項目收費標準及實施方案自20**年7月1日起實施,由投資廣場物業管理處負責解釋。
荊州市**物業管理有限公司
二00三年七月一日
篇3：物業公司項目管理處自查方案
物業公司項目管理處自查方案
1.0目的
為使管理處各項工作能正常開展，及時糾正各項不合格服務，以防問題的發生。
2.0范圍
對管理處的各項工作進行自檢，自查包括物業管理處周檢、班組日檢。
3.0職責
3.1管理處主任負責安排對各項服務進行監督、檢查，負責組織周檢，并對現場進行巡視和指導。
3.2各班組主管作為檢查人員對所分管的服務進行日檢。
4.0自查內容
1)管理處內務巡查內容：
A.儀容儀表：按規定著裝
B.服務態度：說話和氣，使用文明用語
C.工作紀律：按時上下班，上班遵守紀律
D.文案記錄：記錄清楚、不弄虛作假
E.辦公環境：清潔衛生、擺放整齊、無垃圾堆放
2)物業服務巡查內容：
A.違章：如違章裝修、亂搭亂建、墻壁亂畫、亂張貼、乞討人員等現象。
B.維修：是否有安全隱患，
C.治安：有無可疑人員、推銷人員和其他的治安可疑情況等。
D.車輛管理：是否按規定進行登記，是否阻礙交通，擺放是否有序。
E.清潔：是否達到公司要求。
5.0程序
5.1時間安排，日檢：班組主管每日上午、下午個巡視一次，記錄一次。
周檢：每周一下午，檢查上周的服務情況，因特殊原因可提前或滯后。
5.2現場自查過程中，應客觀、公正地進行檢查，檢查人員應認真判斷，發現不合格應取的受檢人員的認同，將結果記錄在"工作日記"中。
5.3自查記錄應在"工作日記"中列出自查的重點、巡視的范圍。
5.4自查中主要記錄發現的問題，對業主的提議、建議幾自己在工作中發現的需加強管理、提高服務質量等方面的想法也應該做好記錄。
5.5自查中發現的問題，分類進行處理：
A.收集的管理意見，需管理處決策的上報管理處主任，需公司決策的上報公司有關人員。
B.輕微不合格在日檢、周檢中關閉處理。
C.嚴重不合格，填寫"不合格服務處理表"。
D.發現違章行為按公司規章制度執行。
6.0相關記錄
工作日記
不合格服務處理表