學?；ㄌ庬椖壳捌诠芾韺嵤┺k法

　　一．基建處負責學?；窘ㄔO項目前期管理工作。

　　二．重點作好各工程項目的前期工作，主要有:

　　1、項目前期管理

　　2、項目勘察設計管理

　　3、辦理報建手續、準備施工場地

　　4、校園規劃管理工作

　　5、其他工作

　　三．根據學校校園建設規劃，按照學校建設設想，提出項目選址定點初步意見，經主管校領導同意后報請學校批準。

　　四．根據學校校園建設規劃和發展需要，編寫建設工程項目建議書，經處長審定，主管校長簽字后，報教育部審批立項。

　　五．根據教育部的立項批復，委托有咨詢資質的設計單位編寫項目可行性研究報告，并應按照國家規定支付設計單位一定費用?？尚行匝芯繄蟾娼浱庨L審定，主管校長簽字后，報教育部審批。

　　六．基建處指派專人擔任單項工程的設計聯系人。設計聯系人要認真熟悉已批準的可行性研究報告，積極與使用單位聯系，了解使用要求，搜集相關資料，會同工程技術人員一起編制《設計任務書》，經處長批準后打印成冊。設計聯系人參加設計院及有關建筑物的考察調研工作。

　　七．對設計招標的項目，基建處設計聯系人要作好設計招標的各項準備工作，并參與設計招標的全過程。

　　八．委托設計，草簽設計合同。

　　九．設計院完成方案后，需在主管校長主持下，基建處組織使用單位根據設計任務書的內容反復論證方案設計，設計聯系人整理修改意見，反饋給設計院修改方案設計。對于通過設計招標的項目，設計聯系人把評審意見整理后，反饋給設計院完善方案設計。

　　十．在方案報學校主m.airporthotelslisboa.com管校長審批確定后，設計聯系人要協助設計院做好初步設計工作，及時解決使用單位和設計院提出的問題，保證設計順利進行。

　　十一．初步設計完成后，經校、處領導及使用單位同意，草擬初步設計和概算的文稿，報教育部審批，初步設計圖紙報地方政府部門審批。

　　十二．根據項目選址批文，及時與設計院聯系，在主管校長主持下經公開招標選定具有資質的工程地質勘察單位，作好場地工程地質勘察工作。

　　十三．初步設計經上級主管部門批準后，交設計院進行施工圖設計，并協助設計院作好施工圖設計工作，督促設計院按合同期限保質保量交付施工圖。

　　十四．按規定填寫施工圖綜合審查報表，并報建設行政主管部門進行政策性審查，根據政府建設主管部門審查意見委托有資質的施工圖審查機構進行施工圖紙審查。并將審查意見反饋給設計院，修改完善施工圖設計。

　　十五．草擬報建申請文件，到建設行政主管部門辦理規劃建設許可證。到各有關部門辦理各項報建手續。（附：工程建設報審程序圖）

　　十六、協助委托的招標代理機構作好工程施工的招標工作。

　　十七．已招標完工程，要及時到建設行政主管部門辦理施工許可證和質量監督委托手續。

　　十八．對擬進入施工階段的項目，根據項目定點批文負責協調工作。

　　十九.工程建設報審程序。

篇2：物業工程部工作管理辦法:物業前期管理

　　物業工程部工作管理辦法：物業的前期管理

　　1.竣工驗收與接管驗收

　　1.1竣工驗收

　　當一個建筑工程項目經過建筑施工和設備安裝之后，達到了該工程項目設計文件所規定的要求，具備了使用的條件，我們稱之為竣工。工程項目竣工以后，施工單位需向建設單位辦理交付手續。在辦理交付手續時需經建設單位或專門組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理工程接收手續，把產品移交給建設單位，這一交接過程稱為竣工驗收?？⒐を炇帐枪こ添椖坑山ㄔO投入使用的標志，也是對工程項目的設計質量和施工質量的檢驗。

　　1.2接管驗收

　　接管驗收是指物業管理公司接管開發公司、建設單位或個人托管的新建房屋或原有房屋時，以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。在完成接管驗收后，整個物業連同設備就應移交給物業管理公司。之所以履行這一程序，是因為物業在完成驗收后，就進入了使用階段，而使用管理是由物業管理公司來進行的，加上物業管理公司參與了前期設計和施工，只有它才對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括制定管理規章，組織人員進行崗位培訓等。另外，在房屋產權分散的情況下，也只有由物業管理公司代為接管驗收，才能保證全體業主的權益不受侵犯。當物業管理公司向業主移交時，移交過程中還有許多與管理有關的程序需要完成，如簽訂管理公約、預交水電費押金、領取《用戶手冊》等。

　　1.3質量記錄：

　　《接管驗收申請表》ED-TB-0309-001

　　2.接管驗收的作用

　　接管驗收是物業管理過程中重要的一個環節。如果物業管理公司在接管驗收是馬虎從事，放寬標準，最后可能自食其果。因為一但接管合同生效，物業管理公司就必須承擔合同中規定的義務和責任。而且物業能夠長期使用，在日后使用中出現的問題必須由物業管理公司和業主來應付。因此，物業管理公司應充分利用自己在工程驗收中的權力和爭取質量補償的權力。一方面考慮質量問題對自己日后管理的影響，另一方面還應站在業主的立場上，充分維護業主的權益。接管驗收的作用主要體現在：

　　2.1明確交接雙方的責、權、利關系。通過接管驗收和接管合同的簽訂，實現權利和義務的轉移，在法律上界定清楚各自的義務和權利。

　　2.2確保物業具備正常的使用功能，充分維護自身和業主的利益。通過物業管理公司的前期介入和接管驗收，能進一步促使開發或施工企業按標準進行設計和建設，減少日后管理中的麻煩和開支。同時，能夠彌補部分業主專業知識的不足，從總體上把握整個物業的質量。

　　2.3為后期管理創造條件。通過接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面，根據接管中的有關物業的文件資料，可以摸清物業的性能與特點，預防管理事務中可能出現的問題，計劃安排好各管理事項，建立物業管理系統，發揮專業化、社會化、現代化的管理優勢。

　　3.物業接管驗收的程序及條件

　　3.1接管驗收程序

　　3.1.1建設單位書面提請接管單位驗收；

　　3.1.2接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的應在15日內簽發驗收通知并約定驗收時間；

　　3.1.3接管單位會同建設單位對物業的質量與使用功能進行檢驗；

　　3.1.4對驗收中發現的問題，按質量問題處理辦法辦理；

　　3.1.5經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。

　　3。2物業接管驗收的條件

　　新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。接管驗收應具備以下條件：

　　3.2.1建設工程全部施工完畢，并已經竣工驗收合格；

　　3.2.2供電、空調采暖、通風消防、給水排水、通信、衛生、道路等設備和設施能正常使用；

　　3.2.3房屋幢、戶編號業經有關部門確認。

　　3.3物業接管驗收應檢索提交的資料

　　3.3.1產權資料：

　　a)項目批準文件；

　　b)用地批準文件；

　　c)建筑執照；

　　d)拆遷安置資料。

　　3.3.2技術資料：

　　a)竣工圖--包括總平面、結構、建筑、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

　　b)地質勘察報告；

　　c)工程合同及開、竣工報告；

　　d)工程預決算；

　　e)圖紙會審記錄；

　　f)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)；

　　g)隱蔽工程驗收簽證；

　　h)沉降觀察記錄；

　　i)竣工驗收證明書；

　　j)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；

　　k)新材料、新配件的鑒定合格證書；

　　l)水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的說明書；檢驗合格證書；保修單據等文件；

　　m)砂漿、混凝土試塊試壓報告；

　　n)供水、供暖的試壓報告。

　　3.4驗收的組織

　　3.4.1驗收由物業的總經理、總工程師牽頭，各專業工程師帶領專業人員參與，會同發展商、監理、施工單位，本著客觀、公正的原則進行驗收。

　　3.4.2參與驗收人員須明確自己的身份。作為物業管理公司，在驗收中須表明自己客觀的意見，反映物業的真實狀況。但由于物業公司特殊的身份，表達這些意見時應與甲方、監理相協調，與他們取得一致。

　　3.4.3參與驗收人員不可接受施工方的禮物、接待。除非事先得到物業總經理或發展商的批準，否則一經發現將嚴肅處理。

　　3.5質量記錄

　　《驗收提交文件目錄》ED-TB-0309-002

　　接管驗收程序

　　4物業接管驗收的標準

　　在接管驗收過程中，對工程質量，要以北京市設計、施工、驗收標準中的相應條文為準。當工程合同中另有規定時，要以較高的標準為驗收依據。依據各施工項目的驗收標準，對今后可能影響業主使用的、影響物業公司管理的及不利環保節能的問題要逐一指出，要求施工單位改進。這些標準應包括但不限于下列項目：

　　4.1主體結構：

　　4.1.1地基基礎的沉降不得超過GBJ202-83（地基與基礎工程施工及驗收規范）的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞；

　　4.1.2地下室防水工程應符合GBJ208-83（地下防水工程施工及驗收規范）的規定。

　　4.

1.3鋼筋混凝土構件產生的變形、裂縫，不得超過GB50204-92（混凝土結構工程施工及驗收規范）的規定值；

　　4.1.4木結構應結點牢固，支撐系統可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合GBJ206-83（木結構工程施工及驗收規范）中的有關規定；

　　4.1.5磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫；

　　4.1.6凡應抗震設防的房屋，必須符合GBJ11（建筑抗震設計規范）的規定

　　4.2外墻：

　　4.2.1不得滲水。

　　4.2.2保溫層完好。

　　4.2.3幕墻石材、玻璃安裝牢固，無損壞。

　　4.2.4符合JG102-96（玻璃幕墻工程技術規范）的有關規定。

　　4.3屋面：

　　4.3.1各類屋面必須符合GB50207-94(屋面工程技術規范)中的規定，排水暢通，無積水，不滲漏；

　　4.3.2平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔；

　　4.3.3陽臺和三層以上的房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口嚴密、不滲漏。

　　4.4樓地面：

　　4.4.1面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角；

　　4.4.2衛生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏；

　　4.4.3樓地面應平整牢固，接縫密合。

　　4.4.4符合GB50209-95（建筑地面工程施工及驗收規范）的規定。

　　4.5裝修：

　　4.5.1鋼木門窗應安裝平整牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度：

　　4.5.2木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢；

　　4.5.3門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固；

　　4.5.4抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷；

　　4.5.5飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角；

　　4.5.6油漆，刷漿應色澤一致。表面不應有脫皮、漏刷等現象。

　　4.5.7符合JGJ73-91（建筑裝飾工程工程施工及驗收規范）的規定。

　　4.6強電：

　　4.6.1電氣線路應安裝平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。

　　4.6.2應按套安裝電表或預留表位，并有電氣接地裝置；

　　4.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置準確；

　　4.6.4各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合GB50169-92(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗收規范〉的要求；

　　4.6.5電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲相震動聲不得超過GBJ232的規定值。制動器、限速器及其他安全役備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程，試運轉記錄、性能檢測記錄及完整和圖紙資料均應符合要求；

　　4.6.6可電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅，應設置共用天線；

　　4.6.7除上述要求外，同時應符合"低壓電器安裝規程"的有關要求。

　　4.7水、衛、消防：

　　4.7.1管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水路應試驗，保溫及防腐措施必須符合GBJ242-82(采暖與衛生工程施工及驗收規范〉的要求。

　　4.7.2高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修；

　　4.7.3衛生間、廚房內的排污管應分設，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢；

　　4.7.4衛生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固，部件齊全、操作靈活；

　　4.7.5水泵安裝應平穩，運行時無較大震動；

　　4.7.6消防設施必須符合GBJ16-87(建筑設計防火規范)、GB50045-95(高層民用建筑設計防火規范)的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。

　　4.8空調采暖：

　　4.8.1箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業部門的檢驗合格簽證；

　　4.8.2各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活；

　　4.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242-82(采暖與衛生工程施工及驗收規范)的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支、吊架應牢固；

　　4.8.4設備、管道不應有跑、冒、滴、漏等現象；

　　4.8.5經過48小時連續試運行，冷凍機和附屬設備的熱工、機械性能和采溫必須符合設計要求。

　　4.9附屬工程及其他：

　　4.9.1室外排水系統的標高、檢查井設置、管道坡度、管徑必須符合GBJ14(室外排水設計規范)第二章2、3、4節的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈；

　　4.9.2化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎；

　　4.9.3明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象；

　　4.9.4房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象；

　　4.9.5煙道、通風道應暢通，無阻塞物；

　　4.9.6單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時設施及過渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整，室內外高差符合設計要求；

　　4.9.7群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。

　　以上為接管驗收的一般要求，具體驗收區域、驗收內容、驗收項目及運作方式詳見附則《接管驗收運作手冊》。

　　5.物業移交

　　在完成了物業驗收之后，所有物業連同設備就移交給物業管理公司。驗收沒有問題的設備在驗收簽字的同時就可予以移交。物業管理公司在接受移交時必須有全體專業人員參加，才能作最后的驗收確認，尤其是要查對責成返工的工程是否保證質量地完成了。在交接時，每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標記，以免弄錯。

　　5.1交接雙方的責任

　　5.1.1為盡快發揮投資效益，建設單位應按接管驗收應具備的條件和應提交的資料提前做好房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。接管單位應在15日內審核完畢，及時簽發驗收通知并約定時間驗收，經檢驗符合要求，接管單位應在7日內簽署驗收合格憑證，并應及時簽發接管文件。未經接管的新建房屋一律不得使用。

　　5.1.2接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照標準執行。驗收不合格時，雙方協議處理辦法，并商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。

　　5.1.3房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位，共同分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。

　　5.1.4新建房屋從驗收之日起，應執行建筑工程保修的有關規定，由建設單位負責保修，并向接管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收接管時，雙方達成協議。建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。

　　5.2交樓流程

　　用戶入伙是指商貿樓宇中業主和用戶的遷入。用戶入伙是物業管理公司與服務對象的首次接觸。為了入伙手續及日后管理工作的順利進行，物業管理公司需要做大量的工作。首先應及時將入伙通知書、入伙手續辦理程序通知、收樓須知、收費通知書寄給業主，以方便業主順利辦好入伙手續。其次還應向用戶發放《用戶手冊》，并舉辦學習班貫徹物業管理的各項規定，便于日后管理。物業管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后，組織用戶搬遷入伙。遷入新房的用戶，一般都要對房屋進行不同程度的裝修，物業管理公司應對其進行管理，以保證物業的安全和其他用戶的合法權益。

　　5.3質量記錄

　　《房屋及設備驗收表》ED-TB-0309-003

　　《遺漏、缺陷工程申報表》ED-TB-0309-004

　　交樓流程圖

　　銷售部通知用戶或其代表前來

　　管理處收樓，并繳付有關費用

　　用戶前來收樓，用戶應備銷售部收樓通知書/租樓合同書