房地產開發工程建設管理工作指引之電梯安裝工程

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　　1、工作要點

　?。?）工程技術部每月向管理中心提交后三個月的電梯計劃及存在問題，工程部根據計劃要求提出電梯合同立項。

　?。?）建筑、結構施工圖設計前，選定電梯廠家，并提交電梯土建設計參數條件。

　?。?）總工室根據集團年度框架協議確定標準梯的梯型、技術規格、附屬性能（空調、消防等）裝修標準等；非標梯（貫通門梯、觀光梯）的標準由總工室報集團設計院確定。

　?。?）建筑、結構施工圖下發后，提交電梯公司確認，進入電梯合同簽約階段。（合同簽約時間約一個月）

　?。?）電梯合同簽訂后，工程部根據開盤銷售、交樓等計劃要求，結合現場實際情況發出排產通知，并按合同要求支付排產款。標準梯排產時間為6周，非標梯（貫通門梯、觀光梯）排產時間為10周。

　?。?）電梯進場前檢查進場條件，如庫房、施工電源、機房交安條件、井道交安條件等，電梯進場安裝。小高層、公建建筑電梯正常批量安裝工期為45天，中高層、高層電梯正常批量安裝工期為60天，銷售電梯安裝工期為14天。

　?。?）技監局驗收取證階段，正常驗收取證時間約20－30天。

　?。?）辦理質監站中間驗收登記。

　　2、控制要點

　?。?）電梯采購、驗收及保管

　　地區公司招投標部根據年度框架協議與電梯戰略合作伙伴簽署設備買賣合同、電梯安裝合同。

　　電梯進場時，由工程部負責開箱驗收，根據合同、規范要求檢查重要部件的品牌、產地、規格及安全部件的型式試驗資料，并及時將驗收記錄、隨箱資料歸檔。

　　電梯進場驗收后，對電梯材料須入庫妥善保管，嚴禁在戶外存放材料而造成進場電梯材料損壞的現象發生。

　?。?）安裝

　　電梯裝修重量應與電梯出廠預留裝修重量大致相符，否則將影響電梯運行質量，減少電梯有效載荷。

　　電梯的平層誤差及層門與轎廂門坎距離應符合要求。（平層誤差應在±15mm范圍內；層門與轎廂門坎距離為0～3mm，最大不超過35mm）

　　并聯電梯的共用召喚箱應設臵在電梯間墻的中間位臵，層召箱預埋應做好支撐及封堵，避免砼澆搗時沖垮或堵塞預埋電位。

　　電梯驗收前應注意做好機房照明、通風、消防以及五方通話到監控中心等工作。

　?。?）電梯成品保護

　　采取可靠措施對安裝好的電梯轎廂等設備進行保護；每層的電梯入口，必須做好擋水措施，嚴禁施工用水、雨水等流入電梯井道，造成損壞。

篇2：X地產工程建設施工發電機管理指引

　　某地產工程建設施工發電機管理指引

　　為了加強施工現場發電機使用的管理，結合集團公司的實際情況，擬定本管理指引，供參照執行。

　　一、本指引主要適用于施工現場未開通臨時用電或業主提供電源容量不足，需使用發電機供電的。

　　二、工程部應派專業監理工程師負責發電機的管理：發電機進退場管理臺帳的建立、發電機進場驗收、發電機使用記錄等工作，并在組織架構和崗位職責上予以明確。

　　三、發電機使用的申請、批復管理

　　1、工程現場使用發電機前，應由使用單位提出使用申請及用電方案。

　　2、工程部應根據合同及施工方案的要求進行審查，對發電機用電負荷的大小及性質給予審核，審核要點包括：使用發電機的原因、用電設備清單及其負荷的大小、發電機供電的施工部位、發電機位臵布臵、線路走向布臵等。

　　3、發電機額定功率應與實際負荷相匹配，不得大于實際最大負荷的2倍。

　　四、發電機進出場管理及設備管理

　　1、進場使用的發電機必須具備合法有效的合格證或檢驗合格報告，并經監理工程師驗收后方可進場投入使用。驗收內容應包含發電機合格證或檢驗合格報告、進場發電機與申請書內規格型號是否一致、發電機饋線配電系統的布臵等。

　　2、工程部應建立《發電機進退場臺帳》（見附表一），所有發電機必須登入《發電機進退場臺帳》，并標明發電機規格、型號及進退出場時間、使用部位、使用單位。

　　3、發電機需使用時，開機關機必須經監理工程師同意后方可實施操作，并實時登入《發電機使用記錄》（見附表二）。監理工程師在審核發電機使用時，應復核發電機是否與負荷匹配，巡視發電機的使用情況，嚴禁出現“大馬拉小車”現象。

　　4、發電機設臵應遠離生活區域，發電機排煙管出口應設臵在室外。

　　5、發電機如需與市電同時使用，必須設臵市電連鎖裝臵，嚴禁與市電并列運行。

　　6、低壓發電機應采用三相四線制供電，并采用TN-S接零保護。

　　7、原則上發電機供電半徑不得超過250米。

篇3：房地產開發工程建設管理工作指引之開工模式

　　房地產開發工程建設管理工作指引之開工模式

　　二、開工模式

　　1、開工標準

　　項目首期開工優先施工樣板區包括綜合樓（售樓部）、中心園林、樣板樓、大門、標志塔及其它重要配套如運動中心、學校等；首期其余住宅按照開盤前達到預售形象進度安排施工。

　　2、工期標準

　　開工至開盤工期標準、正常施工工期標準詳見《新項目開盤前工期標準》（*地司管字[20**]第076號）及《工期標準》（*地司管字[20**]第094號）

　　3、搶工措施概述

　　為了確保六個月內開盤，須統籌安排、合理配臵各種資源，如對基礎形式的選用宜綜合評估各項因素，尤其是售樓部、樣板樓棟的基礎宜采用施工周期短，施工難度小的基礎形式。具體措施詳見《加快樣板區工程進度的措施與建議》。

　　對于關鍵且周期長的材料設備如大門、綜合樓外立面的石材、電梯，須提前策劃，必須從簽訂合同、定金支付、跟蹤生產甚至派專人、專項資金至廠家直接解決確保滿足工程進度需要。

　　三、開盤模式

　　1、每期樓宇發售15天前，售樓部及外立面、樣板房及首層大堂、樣板房樓層及以下外立面、銷售電梯及內裝、中心園林等銷售環境、大門、標志塔等重要配套工程、銷售圍擋等必須全面完工，樣板區范圍內全面清洗完成并達星級標準。

　　2、首期主體工程達到當地政府要求的預售標準。

　　四、工程管理基本機制

　　1、樣板先行

　　工程建設實行樣板先行制度。施工樣板未經批準不能大面積施工。詳見《房地產開發建設管理制度》（*地司管字[20**]第056號）

　　第十五條。

　　需做樣板的有：外墻飾面磚、外墻涂料、鋁合金窗、欄桿等；室內墻地面磚、木地板、地暖、內外保溫；室內墻面、天花（吊頂）的扇灰及油漆；大堂、電梯前室的所有裝飾；室外園建裝飾、道路及廣場的鋪裝面層等；室內外磚砌體及批蕩；主體結構的鋼筋及模板；預制構件的安裝等。對于入戶門、木地板、地磚、陽臺欄桿、鋁合金重點是陽臺推拉門、電梯必須做成品保護樣板，經工程部經理驗收批準后方可大面積施工。

　　2、隱蔽驗收

　　(1)需要進行隱蔽驗收的工程

　　集團規定，以下工程須進行隱蔽驗收：巖土工程勘察；工程樁：預制樁、沖孔樁、攪拌樁、人工挖孔樁；基坑驗槽；錨桿；防水工程；

　　模板工程；鋼筋工程；砌體工程；門窗塞縫；墻體保溫；地暖工程；水電線管暗埋和預留；防雷、接地工程。

　?。?）隱蔽驗收程序：

　　詳見工程部工作流程中的《隱蔽工程驗收流程》。隱蔽工程未辦理隱蔽工程驗收手續或經抽檢仍不合格的不得進入下道工序。

　?。?）隱蔽工程驗收管理與考核，具體按照《房地產開發建設管理制度》（*地司管字[20**]第056號）中的第三章隱蔽工程驗收管理與考核的規定執行。

　　3、旁站監理

　　在以下的工程內容施工時，工程部必須安排技術人員進行旁站監理，并做好相關臺帳和旁站記錄，及時處理并上報施工中的突發事件。須進行旁站的工程：勘探施工、工程樁施工、護壁工程施工、鋼結構吊裝施工、關鍵部位裝修、重要設備安裝、砼澆搗施工、隱蔽工程施工、高邊坡和深基坑土方施工、施工情況和工藝要求特殊的工程以及項目總監理工程師（工程部經理）認為有必要實行旁站監理的工程。

　　4、維權取證（索賠反索賠）

　?。?）對索賠反索賠事件保持高度敏感，前提是熟悉合同關鍵條款，尤其對于停工事件、反復進出場事件、材料人工價格劇烈波動期間、質量安全事故等，一旦發生或潛在發生，必須及時匯報、取證，并與合同管理部密切溝通，共同制定防范措施或處理方案。

　?。?）對于施工單位常規性的不履約行為如管理人員不足、機具設備不足、材料不符、隱蔽工程工藝材料等不合要求、偷工減料、不按圖施工等情況必須及時取證并書面督促整改，不整改的須及時上報，并于合同管理部、預決算部溝通。

　?。?）嚴格執行發文收文簽收手續，及時歸檔工程資料，加強工程檔案文件及各種會議紀要的簽認歸檔管理。

　?。?）嚴禁以會議紀要、施工備忘錄、施工簽證、來往函件等形式進行賠償、補償、獎勵及上調價格。

　　嚴禁各地公司及屬下公司變相以合同形式為不合格單位提供掛靠，使違規經營活動合法化。

　　5、工程建設交流會

　　在工程開工前及開工后，每月召開一次由工程部經理組織全體監理人員和施工單位管理人員以上參加的工程建設交流會。

　　會議紀要經與會各方代表會簽后，3天內報工程技術部、管理中心備案。

　　會議內容詳見《房地產開發建設制度》（*地司管字[20**]第056號）第五條

　　6、現場協調會

　　每周日前，地區公司主管工程領導組織總工室、合同管理部、工程技術部、招投標部、預決算部、材料部、開發部、工程部召開現場協調會，解決工程遇到的問題，同時討論索賠反索賠風險與措施。詳見《房地產開發建設制度》（*地司管字[20**]第056號）第十條

　　7、主要施工單位季度綜合評價

　　每季度初，主管工程公司領導組織工程部、工程技術部、預決算部、合同管理部對參建主體、裝修、園建、鋁合金等主要施工單位進行綜合評價并排名，評價結果經地區公司董事長審批后報管理中心及當地公司招投標部，由管理中心組織合同管理中心進行總體評比并形成專項報告。