電梯維修安全及技術要點
安全要點：
1．多人配合維修電梯時，要做到思想集中，相互之間有呼有應，做好配合工作。
2．如果要用三角鑰匙打開廳門，一定要看清楚轎廂的位置，不要想當然地認為電梯一定就在什么位置。
3．打開廳門進入轎頂時，不能立即關門，首先要把檢修開關置于檢修檔，按下急停開關，打開轎頂燈，在轎頂站穩后方能關上廳門。
4．出轎頂時，首先要打開廳門，再將轎頂檢修開關，急停開關，照明開關等一一復位，到達廳外后再關上廳門。（如果人站立在廳外能操作到以上開關，應站到廳外后再復位以上開關）
5．轎廂運行時，不要把身體探到攔桿之外。不要在騎跨處作業。
6．在轎頂時，萬一遇到電梯失控運行，千萬保持鎮定，應抓牢可扶之物，蹲穩在安全之處，不能企圖開門跳出。
7．在地坑工作時，應該切斷地坑檢修箱的安全開關。爬出地坑時，一定要保證廳門在打開狀態下，方能接通地坑的安全回路，然后迅速爬出地坑。（如果在廳外能操作安全開關，應在人爬出地坑后再接通安全開關，然后再關門）
8．如果必須要短接門鎖檢查電梯門鎖故障時，千萬要保證電梯處于檢修狀態。檢查完畢后，務必先斷開門鎖短接線后才能讓電梯復位到正常狀態。
9．檢修有應急裝置的電梯，在使用應急開關時，務必保證廳門處于關閉狀態，防止他人跌入井道。進入地坑工作，如果1樓門要開著，必須在廳門外掛警戒標志或專人看護，切實做好防止他人跌入地坑的措施。
10．當需要切斷電源檢修電梯時，應掛上“有人操作，禁止合閘”的警示牌。在進行帶操作或使用電動工具時，要切實做好防止觸電的安全事項。
技術要點
安全回路
作用：
為保證電梯能安全地運行，在電梯上裝有許多安全部件。只有每個安全部件都在正常的情況下，電梯才能運行，否則電梯立即停止運行。
所謂安全回路，就是在電梯各安全部件都裝有一個安全開關，把所有的安全開關串聯，控制一只安全繼電器。只有所有安全開關都在接通的情況下，安全繼電器吸合，電梯才能得電運行。
l常見的安全回路開關有：
機房：控制屏急停開關、相序繼電器、熱繼電器、限速器開關
井道：上極限開關、下極限開關（有的電梯把這兩個開關放在安全回路中，有的則用這兩個開關直接控制動力電源）
地坑：斷繩保護開關、地坑檢修箱急停開關、緩沖器開關
轎內：操縱箱急停開關
轎頂：安全窗開關、安全鉗開關、轎頂檢修箱急停開關
故障狀態：
當電梯處于停止狀態，所有信號不能登記，快車慢車均無法運行，首先懷疑是安全回路故障。應該到機房控制屏觀察安全繼電器的狀態。如果安全繼電器處于釋放狀態，則應判斷為安全回路故障。
故障可能原因：
1.輸入電源的相序錯或有缺相引起相序繼電器動作。
2.電梯長時間處于超負載運行或堵轉，引起熱繼電器動作。
3.可能限速器超速引起限速器開關動作。
4.電梯沖頂或沉底引起極限開關動作。
5.地坑斷繩開關動作?？赡苁窍匏倨骼K跳出或超長。
6.安全鉗動作。應查明原因?？赡苁窍匏倨鞒賱幼?、限速器失油誤動作、地坑繩輪失油、地坑繩輪有異物（如老鼠等）卷入、安全契塊間隙太小等。
7.安全窗被人頂起，引起安全窗開關動作。
8.可能有的急停開關被人按下。
9.如果各開關都正常，應檢查其觸點接觸是否良好，接線是否有松動等。
另外，目前較多電梯雖然安全回路正常，安全繼電器也吸合，但通常在安全繼電器上取一付常開觸點再送到微機（或PC機）進行檢測，如果安全繼電器本身接觸不良，也會引起安全回路故障的狀態。
門鎖回路
作用：
為保證電梯必須在全部門關閉后才能運行，在每扇廳門及轎門上都裝有門電氣聯鎖開關。只有全部門電氣聯鎖開關在全部接通的情況下，控制屏的門鎖繼電器方能吸合，電梯才能運行。
故障狀態：
在全部門關閉的狀態下，到控制屏觀察門鎖繼電器的狀態，如果門鎖繼電器處于釋放狀態，則應判斷為門鎖回路斷開。
維修方法：
由于目前大多數電梯在門鎖斷開時快車慢車均不能運行，所以門鎖故障雖然容易判斷，卻很難找出是哪道門故障。
我的維修建議：
1.首先應重點懷疑電梯停止層的門鎖是否故障。
2.詢問是否有三角鑰匙打開過層門，在廳外用三角鑰匙重新開關一下廳門。
3.確保在檢修狀態下，在控制屏分開短接廳門鎖和廳門鎖，分出是廳門部分還是轎門部分故障。
4.如是廳門部分故障，確保檢修狀態下，短接廳門鎖回路，以檢修速度運行電梯，逐層檢查每道廳門聯鎖接觸情況（別忘了被動門）。
注意：在修復門鎖回路故障后，一定要先取掉門鎖短接線，方能將電梯恢復到快車狀態。
另外，目前較多電梯雖然門鎖回路正常，門鎖繼電器也吸合，但通常在門鎖繼電器上取一付常開觸點再送到微機（或PC機）進行檢測，如果門鎖繼電器本身接觸不良，也會引起門鎖回路故障的狀態。
安全觸板（門光電、門光幕）
作用：
為了防止電梯門在關閉過程中夾住乘客，所以一般在電梯轎門上裝有安全觸板（或光電或光幕）。
安全觸板：為機械式防夾人裝置，當電梯在關門過程中，人碰到安全觸板時，安全觸板向內縮進，帶動下部的一個微動開關，安全觸板開關動作，控制門向開門方向轉動。
光電：有的電梯安裝了門光電（至少需要兩點），一邊為發射端，另一邊為接收端。當電梯門在關閉時，如果有物體擋住光線，接收端接受不到發射端的光源，立即驅動光電繼電器動作，光電繼電器控制門向反方向開啟。
光幕：與光電的原理相同，不過是有許多發射點和接收點罷了。
故障狀態：
篇2：電梯維修與監督檢查規程
電梯維修與監督檢查規程
1．0目的
加強中心電梯的維護保養，保證電梯的正常運行，以確保乘梯人員的安全；
2．0適用范圍
適用于z客戶服務中心
3．0管理職責
3.1工作負責人:工程主管；
3.2由電梯保養公司承包電梯的日常維護和保養；
4．0定義
無
5．0規程
5.1保養公司必須派經受專門技術培訓，取得電梯特種作業證的人員持證上崗，維修人員不得單獨一人進行維修、保養；
5.2保養公司進場前，應同委托單位管理人員到施工現場，并作好簽到記錄；
5.3維修電梯開始，嚴禁載客，在電梯門外設置中英文“電梯保養，暫停使用”等警示牌；
5.4操作時必須正確使用個人勞動防護用品，嚴禁穿汗衫，短褲進行操作；
5.5兩人上崗，相互監督，不冒風險，認清電梯總電源位置；
5.6檢查廳門和轎內聯鎖，轎頂和底坑急停等開關必須在有效情況下才能操縱和修理；
5.7在機房和轎頂拆裝電氣部件，必須切斷電源開關，并掛上“禁止合閘”標示牌。
5.8禁止在控制屏上或者局部安全回路上短接勾線；
5.9打開廳門進入轎頂前，必須將轎頂上急停開關切斷，方可進入轎頂；
5.9.1轎頂上檢修箱較遠，手一定要撐住門，當人完全進入轎頂，站好妥善位置，方可松手關門，防止一松手關門，電梯啟動；
5.9.2轎頂上若有2個人，開動電梯應相互關照，一人手放在檢修開關箱上，隨時按下急停開關；
5.10打開廳門進入底坑，必須撐開廳門，首先切斷底坑急停開關，然后才能下底坑，千萬不可一打開廳門就往下跳，防止廳門自動關閉，電梯啟動；
5.11底坑留人檢查電梯運行，在轎頂上操縱檢修運行時，必須互相關照，使該人能尋到妥善位置，手放置在底坑有效開關旁，能隨時應付不測；
5.12完工后場地必須三清（機房清、轎頂清、底坑清）；
5.13提前一個月辦理申報年檢（或驗收）預約日期，驗收合格，甲方在竣工單上簽字認可（若有整改單必須做到整改復驗合格）；
5.14保養公司按照合同規定，正常工作時間為周六或周日，因特殊需要而提前一天與工程主管聯系，可作調整；
5.15電梯須每半個月進行一次維修、保養，相關主管人員必須督促保養公司按時派技術員對電梯進行維修、保養；
5.16電梯定期維修、保養和檢查記錄均需當天離開前作好記錄，并交給電梯主管簽字確認；
5.17電梯零配件磨損或損壞要及時更換，線路板損壞要在24小時內更換。屬于電梯正常磨損，自然損耗造成的200元以上費用的配件更換需書面報告；
6．0附則
按照程序定期實施保養檢修計劃；
7．0支持性文件
篇3：物業管理中電梯維修保養工作
物業管理中電梯維修保養工作
隨著社會的發展，文明的進步，人類的居住辦公環境越來越趨向于高層建筑，隨之而來的是對電梯的依賴性越來越強。電梯的維護與保養、延長使用壽命、及時排除故障等問題也就擺在物業公司的面前。雖然大部分物業公司對于電梯的管理仍然傾向于電梯維保公司，簽訂維保合同，但從安全性與及時性考慮，必須在日常工作中加強對電梯的維護保養，電梯出現故障就要對故障進行處理。
電梯是危險性較大的特種設備，其維修、保養有著嚴格的要求。我國《特種設備安全監察條例》明確了“電梯的日常維護保養，必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行?！笨梢?，電梯從業活動受到了相關法規的制約。就目前市場情況看，電梯的維保單位主要有:一是電梯制造商直屬的維保公司:二是電梯制造商委托的維保公司；三是專門從事電梯安裝、維護的公司；四是規模較大的個別物業管理企業，面向轄管樓盤電梯的維保，依照《特種設備安全監察條例》取得自保資質認可，而組建的電梯維保部門。
那么，作為物業管理企業，在目前激烈競爭的電梯市場中，面對五花八門的電梯維保單位，選擇怎樣的電梯公司來維修保養電梯是關鍵。一旦在這方面選擇失策，電梯維保的及時有效性、安全可靠性就很難保證，將使物業公司的管理水平大打折扣，甚者招惹業主揭竿炒物業管理企業的殘局。實際上，不管是哪種性質的電梯維保公司，維保市場的運作都有一個共同的運營成本，價低有價低的維保方式，充其量也只能做個表面功夫，或者在更換零件維修時掠取電梯配件差額。所以，便宜莫貪!資質、信譽、嫻熟的技術、配件的跟蹤，才是物業管理企業選聘電梯維保公司的主要考慮因素。
物業管理企業把電梯委托給專業電梯公司維保，并非撒手不理。因為，一般來說，電梯公司也只不過每月做 2-3次的電梯維保(特殊除外)，而大量的日常管理還是落在物業管理企業。物業管理企業應當搞好內部與安全有關的規章制度建設，從制度上確保特種設備使用環節的安全，并做好至少每周1次的電梯自檢，并記錄。物業管理企業也可通過小區的文化建設，大力開展宣傳教育活動，倡導愛護、保護公共設施設備。
讓乘客文明乘梯，不在轎廂內亂涂、亂畫。教育乘客在乘梯時不亂按方闊按鈕。例如要往上乘梯就不要上、下按鈕都按，以減少電梯應答次數，從而縮短電梯運行時間，起節能作用。讓業主明白，自己既是電梯的使用者，也是電梯費用的”埋單者”。擺明了利害關系，有利于物業管理。 通過加強物業管理企業員工的培訓，普及電梯使用知識。特別是應加強電梯困人的應急處理能力訓練。有條件的，可選派部分人員參加電梯操作證考證，持證上崗，直接實施應急救援工作。
電是電梯等各種設備工作的動力，建筑物是電梯等各種設備使用的地方，物業管理公司對于設備的正常安全運行負有不可推卸的責任。如何保證電梯安全正確的運行，是每一個物業電梯維修員的工作職責。作為物業電梯維修員，在日常工作中除了對電梯進行及時的保養維護，定期的更換各種易損件常用件和每天的清潔之外，還要能確保在電梯出現故障時，能快速地查明故障的原因，正確地處理故障，是保證電梯正常運行的重要保證，能排除電梯故障的技能是每位電梯維修員的必須具備的重要因素。其重要性主要表現在以下兩個方面:
一是由于電梯的長時間故障，給企業的生產效率帶來眾多的負面影響，造成一定的經濟損失，二是由于電梯故障出現的多樣化，同時也向電梯維修工作人員排除故障的知識面提出了較高的要求，在實際工作中，它要求電梯維修人員能根據不同的故障，視具體情況而定，沒有一個固定的一成不變的維修模式，在電梯遇到故障時，能準確迅速地查明故障的原因，正確地處理故障是保證設備運行的重中之重，這對于提高勞動生產效率、減少經濟損失都具有重要的意義。
作為電梯維修人員怎樣才能準確地解決電梯出現的問題呢?要徹底排除故障，知道故障產生的原因，迅速地查明故障的原因是必須的，除了在平時維修電梯的過程中不斷的積累經驗以外，能從理論上分析解釋產生故障的原因是更加重要的，只有這樣才能用自己的頭腦靈活地解決各種各樣的故障，避免出現重復故障，要找到真原因不僅要求電梯維修人員做到心思細膩，還要求維修人員做到不盲目地處理問題，凡事多問個為什么?
筆者管理的辦公樓中有一部電梯，在運行中總是傳出一種吱吱的噪聲，維修人員帶著維修工具和安全設施趕到故障電梯的地方，趕到現場后，在確認電梯安全保護設施有效，不會對乘客造成傷害后，就開始對電梯進行檢查。奇怪的是，維修人員檢查電梯時，噪聲不響了，又上下運行也幾次，還是沒有動靜，就這樣查了幾個小時也一無所獲。本想就這樣放棄，但維修人員確不甘心，為什么來了后就不響了呢?
經過仔細分析后，應該和速度有一定的關系，就這樣維修人員就在正常狀態下運行了一會兒電梯，感覺到了吱吱的聲音傳了出來，顯然聲音是由底坑傳出來的，可底坑里并沒有什么能產生噪聲呀!難到會是漲繩輪，維修人員又下底坑檢查了漲繩輪，從表面是看漲繩輪一切正常，軸承也已經潤滑保養過了，再次運行后還是有噪聲，沒辦法，維修人員把漲繩輪軸承再次清潔一遍后，才發現潤滑的不夠完整，在一個不太注意的加油孔后沒有加油，維修人員暗自慶幸剛開始時的沒有放棄，同時也明白了潤滑清潔對電梯也有相當的重要性，沒有細心的檢查就不會不良好的工作成績。
當然電梯并非如此簡單，在遇到電器故障就要求維修人員工具有非凡的專業理論基礎，大部分電器故障，都必須依靠專業理論知識才能真正解決故障，電梯維修人員比其它工種更講究理論性，有時候沒有理論的指導，很多工作都將無法進行。遇到故障時，往往動腦的時間遠遠多過動手的時間，一旦找到故障的原因，修復也是很簡單的，例如有一次電梯在一次開門之后就不再運行了，現場檢查發現各處輸入電壓都有正常，繼電器吸合正常，這是什么原因呢!維修人員就把電梯原理圖從前查到后，逐個對照圖紙檢查沒有發現問題，怎么說這個問題應該和電有關系吧，維修人員又對關門的繼電器檢查起來，可是繼電器接觸點都完好，再仔細檢查繼電器電壓，發現電壓時高時低，維修人員就感到有點怪了，可能問題就出在這里吧，要不就是接點的問題，從線圈上面查一切正常，肯定是下面的線圈了，維修人員拆開一查，羅絲接線栓松了一點，造成了接觸不良，像這種時好時壞的故障處理起來就需要細心分析了，當然了解各電器元件在電梯設備里的具體位置及線路的布局，實現電梯原理圖，和實物相結合的一一對應，是能夠提高故障排除速度的基礎。
知道了電梯的理論基礎，掌握了設備的工作原理，為排除故障做了充分的準備，還需要一定的測試工具和方法，最通常用的是萬用表，用萬用表的電阻檔來測量導線、接觸器、繼電器的線圈、接點、電阻等的通斷，來判斷這些原件的好壞，(嚴禁帶電測量)有時也用電壓檔來判斷電路中的電壓的大小，測量時應注意檔位是否正確。
在遇到部分零件有故障，但不能確定或時好時壞時，一般情況就是用一個新的元件來替換原來的舊部件，有故障是否消失，在已知故障的條件下，有時電梯停在不太利于檢查修理的地方，這種情形下，可以對設備一點線路短接，應該確保此短接不會出現短路和造成危害，有些故障出現得比較頻繁，特征又明顯的情況下，可以直接去檢查一般是電梯門比較容易出現這種故障，對于在一片電路中出現故障的點是能通過逐步排除法，來逐點分析了。
雖然電梯故障的維修沒有固定的模式，但在一些特殊情況下還是有一定的規律的，首先應充分了解電梯發生故障時的情況，詳細詢問操作者通過看、聽、聞、等，檢查是否有破裂、雜音、異味、燙手等特殊現象。
在排除故障的過程中要遵循一定的原則，具體是先思考、后動手，通過現象看本質，多看、多想、多分析，正確的思維可以起到事半功倍的效果，杜絕一遇到故障就不知怎么辦，拿起表就量，要養成良好的分析習慣，做到每次測量均要有個明確的目標，就是問自己為什么要這么做，有什么結果。
總之，在高層建筑的物業管理中，正確的電梯維修保養除了保障電梯的正常運行之外，還可以延長電梯的使用時間，最大可能排除危險故障的發生率，對業主的生命及財產安全保駕護航。