P酒店經營預算書面解析實例
一、市場分析
1.20**年**市旅游市場情況及統計
**市集歷史文化與現代工程、自然風光與人文景觀為一體，是中國優秀旅游城市。城區人口約140萬，20**年全市共接待海內外游客1034.1萬人次，07年旅游總收入72.33億元。同比分別增長11.1%、12.1%，旅游業總收入相當于全市GDP的8.8%。
20**年，全市入境旅游繼續快速增長，全年接待入境游客340521人次，同比增長17.5%，其中外國人292736人次，同比增長20.4%；臺灣同胞12803人次，同比下降24.2%；澳門同胞3398人次, 同比增長24.7%；香港同胞31584人次，同比增長17.1%；接待入境游客390002人/天，同比增長20.9%。
20**年全國入境游客花費抽樣調查結果顯示，入境游客在*人均天花費為157.52美元，同比下降8.7%。其中外國人為167.82美元，香港同胞為129.15美元，澳門同胞為135.12美元，臺灣同胞為114.25美元。入境游客在宜平均停留1.15天，同比增加0.04天。按照入境游客在宜人均天花費測算,全年旅游創匯6315.4萬美元，同比增長18.7%。
20**年春節、“五一”、“十一”三個黃金周，全市共接待中外游客173.78萬人次，旅游總收入5.74億元，同比分別增長12.2%、16.2%，其中春節黃金周接待海內外游客22.84萬人次，旅游收入7810萬元；同比分別增長13.7%、14.5%；“五一”黃金周接待游客79.78萬人次，旅游收入2.57億元；同比分別增長12.5%、10.1%。 “十一”黃金周接待海內外游客71.16萬人次,旅游總收入2.39億元，同比增長9.2%、14.8%。
20**年**市星級飯店呈現出租率下降、平均房價上升的趨勢。全市63家星級飯店平均客房出租率為59.2%，同比下降1.3個百分點。其中四星級飯店為55%，同比下降5.5個百分點；三星級飯店為62.9%，同比同比下降0.8個百分點；星級飯店平均房價為166.92元/間天，同比增長了9.22元，其中四星級飯店為246.67元/間天，同比增長了5.37元；三星級飯店為140.81元/間天，同比增加了5.71元 。
**市現有星級飯店63家，其中四星級：***酒店、***酒店、**國際大酒店、**酒店、***酒店、***酒店；在建設中的五星級：***大酒店、***大酒店、***大酒店；四星級平均房價為246.67元,平均出租率為55% 。
2.目前競爭酒店經營情況如下：
客房房價對比表：(千元)
酒店名稱 房間數 可供出租房金 出租率 平均房價 房數 房數 收入 %
****大酒店
******飯店
****大酒店
******酒店
******酒店
******酒店
餐飲經營情況對比表
酒店名稱 餐位數 人均消費 餐廳數量 綜合毛利率%
****大酒店 550 75元 3 64%
*****飯店 1200 60元 4 45%
****大酒店 1000 48元 8 48%
*****酒店 200 60元 4 50%
*****酒店 900 58元 5 43%
綜合以上分析****國際大酒店20**年客房平均房價定為***元，出租率為55%，客房收入****萬元，餐飲收入****萬元；第二年平均房價定為***元，出租率為60%,客房收入****萬元，餐飲收入****萬元；第三年平均房價定位***元，出租率為65%,客房收入****萬元，餐飲收入****萬元。
二、09年酒店損益情況預測
1、20**年損益情況
綜合以上市場預測分析，酒店計劃財務部按收入與費用配比的原則，推測20**年****國際大酒店的經營預算目標：
營業收入預算匯總表
項目 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合計
客房
餐飲
小計
商場
商務中心
健身中心
美容中心
停車費
客房酒吧
其他
小計
市內電話
寬帶
洗衣
商務用車
小計
*****
小計
租賃收入
其他
小計
收入合計
長途電話
代墊
其他
客房總數
修理房
可供房
出租房
可供房出租率
平均房價
REVPAR
免費/內部用房
凈出租房
住店客人數
就餐人數
人均消費
招待消費
全年預測營業收入 *千元
其中客房收入*千元占全年收入的 66.48%
餐飲收入*千元占全年收入的 30.47%
其他收入*千元占全年收入的3.05%
全年預測成本*千元占全年收入的 10.47%
其中食品成本*千元食品成本率40%
酒水成本*千元酒水成本率20%
全年預測費用*千元占全年收入的 87.31%
其中全年能源消耗*千元占全年收入的 30.90%
全年宣傳廣告費 *千元占全年收入的1.62%
人工成本*千元占全年收入的 32.87%
裝飾維修*千元占全年收入的0.30%
物料低值*千元占全年收入的5.26%
財務管理費用*千元占全年收入的3.35%
交際應酬費*千元占全年收入的0.74%
營業稅金*千元占全年收入的5.50%
其他費用*千元占全年收入的4.98/%
基本管理費*千元占全年收入的1.80%
全年預測GOP*千元占全年收入的2.22%
篇2：某物業公司經營合同管理辦法
某物業公司經營合同管理辦法
第一章 總則
第一條 為規范廣州市**物業管理有限公司（以下簡稱物業公司）經營合同管理，維護公司利益，特制定本辦法。
第二條 經營合同是指由物業公司與其它單位或個人簽訂，并收取租金、合作酬金的各類經營性合同（包括《房屋租賃合同》、《商鋪租賃合同》、《車位租賃合同》、《千卉街市租賃協議》、《××合作協議》、《××承包合同》、《××施工合同》等）。
第三條 本辦法適用于物業公司簽訂的所有經營合同。
第二章 合同的分類
第四條 第一類：標的物所有權屬為廣州市**房地產開發有限公司，委托物業公司經營管理的產業，并由物業公司負責對外出租，收取租金而簽訂的合同。如《房屋租賃合同》、《商鋪租賃合同》、《車位租賃合同》、《千卉街市租賃協議》等。
第五條 第二類：由物業公司利用公共場地出租，并收取一定租金，而簽訂的合同。如《租場協議》。
第六條 第三類：物業公司與其它單位或個人簽訂的合作經營性合同。如《××合作協議》、《××承包合同》、《××施工合同》。
第七條 第四類：標的物所有權屬為**花園業主，委托**地產出租、出售，由**地產收取中介費，協助簽訂的合同。如《房屋買賣協議》、《房屋租賃合同》、《商鋪租賃合同》、《車位租賃合同》等。
第三章 考核辦法
第八條 公司所有經營合同均由立項部門經理按照公司制定下發的《合同管理辦法實施細則》的規定負責起草，辦公室主任負責核稿，報公司總經理審批后方可簽訂。否則，扣罰立項部門經理、辦公室主任各100元。
第九條 在洽談、簽訂合同過程中，侵占公司利益，假公濟私，收取回扣、提成等好處費；未進行公開招投標或招投標過程中弄虛作假，造成標的物招標價格明顯不實，給予直接責任人除名或移送司法機關處理。
第十條 在洽談、簽訂合同時，因把關不嚴，造成合同內容不全，條款不清、責任不明的，每處扣罰責任人200元，部門經理100元，主管領導50元。
第十一條 在洽談、簽訂合同時，書寫錯誤、字跡不清的，每處扣罰責任人10元；公司領導發現的，每處扣罰部門經理30元。
第十二條 房屋與商鋪的出租價格一般以面積的大小、租金的高低，并參照周邊相鄰單位的平均價格，結合市場的實際情況評定后，報公司總經理批準。未對房屋與商鋪的出租價格嚴格把關而造成損失的，扣罰合同洽談、簽訂責任人500元，部門經理500元，主管領導300元。
第十三條 在簽訂《千卉街市租賃協議》時，須統一將千卉街市所有檔口公開招投標，按最高投標價格簽訂協議，報公司總經理批準。否則，扣罰合同洽談、簽訂責任人100-300元，部門經理100-300元，主管領導100元。
第十四條 公共場地的出租價格為50-60元/ m2/天，否則，扣罰合同洽談、簽訂責任人50元，部門經理30元。
第十五條 各類租售業務的中介服務費用須按《廣州市房地產中介服務收費標準》收取。否則，扣罰當值中介人員100元，部門主管50元，部門經理30元?；騻€人相關證件等資料的真實合法有效性。否則，扣罰合同洽談、簽訂責任人30元，部門經理20元。
第十六條 在簽訂合同時，洽談、簽訂責任人須核實對方單位《營業執照》或個人相關證件等資料的真實合法有效性。否則，扣罰合同洽談、簽訂責任人30元，部門經理20元。
第十七條 在洽談裝修、經營免租期限條款時，須按照**花園住戶手冊中《裝修管理規定》規定的裝修期限給予場地裝修施工或進場經營免租期限。否則，在公司領導未批準的情況下超期給予施工裝修或經營免租期限10天以內（含第10天）的，扣罰合同洽談、簽訂責任人100元，10天以上30天以內的，給予降工資一級，超期30天以上的給予開除處分。
第十八條 **地產當值中介人員未明確知會交易雙方責任與義務，造成投訴或直接損失的，除賠償損失外，扣罰直接責任人50-300元；降工資一級至開除的處分，扣罰部門主管100-300元，部門經理100-300元。
第十九條 各類合同簽訂蓋章生效后1個工作日內由部門經理送交集團財務一分部備查。否則，扣罰部門經理30元。
第二十條 合同洽談、簽訂責任人在合同簽約生效后1個工作日內，報部門經理簽發《內部通啟》，送達保安部、工程部、服務中心，否則，扣罰責任人50元，部門經理30元。
第二十一條 各類合同在履行過程中，保安部、工程部、服務中心等相關部門負協助、配合、監督責任。否則，每項扣罰工程部經理、保安部經理、服務中心主任各100元。
第二十二條 各類合同在到期或履行過程中，出現的任何一方有違約或變更條款，由部門經理負責續租、合同終止及解除、變更部分條款等事宜的洽談處理并報公司領導批準。否則，扣罰部門經理100-300元，后果嚴重的，給予降職降級。
第二十三條 各類合同在履行過程中，由公司職能部門督導室、集團財務一分部負責監督與審查。因督導室督導不嚴，公司領導發現的，每次扣罰督導室相關督導員200元，督導室主任100元，主管領導50元。
第二十四條 各類合同簽訂部門經理每月25日將各類合同簽訂考核情況報督導室復查。督導室每月不定期兩次對各類合同進行抽查，將抽查考核結果與各類合同簽訂部門考核結果匯總后于當月26日報集團財務一分部實施。各類合同簽訂部門經理不報或晚報的，每次扣罰50元，錯報、漏報的，每次扣罰100元，督導室主任不報或晚報的，每次扣罰50元，錯報、漏報的，每次扣罰100元。
第二十五條 以上的違規行為，連續發生兩次，當事人加倍處罰；連續發生三次，作勸其離職處理。
第四章 附則
第二十六條 以上所扣款項均從當月獎勵工資中扣除，直至當月獎勵工資扣完為止。
第二十七條 本辦法自下發之日起執行。
篇3：物業服務經營方式另一種思考
物業服務經營方式另一種思考
----別讓大象在茶杯里洗澡
“上古穴居而野處，后世圣人易之以宮室，上棟下宇，以待風雨?！?-《易傳》。從遠古時代人們樸素的房屋居住條件發展到今天的各種智能化建筑。人類對于提高居住環境質量和提升居住品質，從未停止過探索、前進的腳步。
隨著社會經濟的進步與發展，以及對居住生活質量的需求，物業服務從無到有且持續成長著，在而今，人們從未像現在這樣關注并重視著身邊物業服務的發展，然而，現實中身邊物業服務的現狀卻與人們的期望值有著很大的差距。例如：
1、市場經濟環境不健全，建設單位在設計、建設階段較少考慮建成后使用的節約、便利，而過多地考慮了如何節省一次性投資，如何節省自身時間?；蛘吒阈┝餍械闹悄芑O備吸引買方。物業服務也很難進行工程前期介入，各方并非完全處于市場經濟環境中進行交易；
2、服務觀念滯后，服務對象不明。只要設備運轉正常就是物業服務的全部內容，并沒有保護物業用戶的健康、舒適、效率；
3、技術含量不高，把維修看成是主要內容，很少在設備運行上效果、效率上下功夫。由于物業服務行業的特殊性（無技術性壟斷資源），導致行業門檻準入太低，造成各地物業公司良莠不齊、魚龍混雜的充滿著市場。似非洲草原上豺狗群從獅子嘴邊掠走殘骨剩肉一樣爭食著房地產這一產業下游環節的利潤，談起物業服務幾乎都是安保、保潔、維修“老三樣”。然而，競爭會使所有的產品和服務隨著時間而逐漸淪為普通商品。當某個產業的數量與產量快速翻了一番時，它對市場認識和服務的方式就有可能不再適合了，如果一個產業的業務運營方式正在發生迅速的變化，那么，這個產業在基本機構上的變化實際就已經降臨了。設想業主與實際業主的期望值不協調就是最突出的矛盾。然而，不協調是創新機遇的一個征兆。
物業服務的本質是服務。服務是一種商品，而商品價值包括三個方面：
1、已消耗的生產資料的價值（原材料、動力、生產工具、運輸工具）；
2、勞動者為自己創造的價值；
3、勞動者為社會創造的價值。
從馬克思主義經濟學中“勞動是價值的唯一源泉”的理論看，服務具有以下特點：
1、無形性；
2、服務的不可儲存性；
3、服務和消費具有同時性；
4、差異性。
那么，由此可以看出要想提高獲利率就必須在商品價值上下功夫，即較低的生產成本，優質的服務和顧客價值最大化?，F實中對于物業公司而言，人員的薪酬和福利占成本支出的很大一部分。隨著商品單位價值的提高和經濟要素的增長，人員的薪酬和福利只會持續提高。那么，得出的結論是，在市場競爭中，價格與成本沒有關系，價格來自于市場的承受能力。而目前的物業服務費用的價格一般都是政府定價和市場調節價相結合。在這種情況下影響物業服務費用的因素包括供求狀況、服務內容和標準、當地經濟發展水平、人均收入等。收費方式中酬金制相對風險較小，管理過程中服務成本損失發生的不確定性較低，而包干制則易受到服務成本、稅費等的制約，以及服務費用收繳率低的風險損失。
業主自治機構是業主行使自治權自我管理、自我服務的組織，業主自治管理的立足點是保護業主的合法權益，包括業主的個體利益和整體利益。并協調好相互之間的關系，那么，在這種情況下，我們可不可以采取另一種大膽的方式呢？園林綠化、保潔、家政服務、設備維修、房屋修繕、安保分別依法通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇，并經業主大會選舉決定選聘或解聘專業公司。業主自治機構代表全體業主分別與他們簽訂
合同，明確雙方享有的權利和應履行的義務，通過合同來保證各項專業活動的質量。每位單個業主對業主委員會負有交納物業服務服務費用的義務，費用有業主自治機構成員或執行秘書負責收取。并支付給另一方專業的服務公司。
然而，業主自治組織可能無力做好具體的物業服務工作，在現在社區發展中，物業服務的深度和廣度都已大大拓展，各種服務日趨復雜，其已形成一門專業、一門學科，對此專業性強，任務重的工作，業主自治組織不僅靠業余時間無法完成，而且不熟悉業務也往往會不盡人意。
業主自治管理是業主在物業服務活動中占主導地位，但并不意味著業主應該直接實施物業服務，具體的物業服務服務仍應通過契約形式交由專業的物業服務企業來實施。即在物業服務中應使所有權和管理權相分離，業主的管理應是間接管理和監督，直接的具體事務由物業企業進行，具體有一個或少數幾個物業服務職業經理人團隊來負責協調、管理業主自治機構聘用的各專業公司?？梢灾贫◣滋撞煌墓芾砟Ｊ胶头桨?/a>，交由業主大會討論，選擇其一，再有物業服務企業負責實施。而物業企業的管理人員工資則有業主自治機構直接支付（按一定達標考核辦法）。物業服務企業起一個總調度和總負責的作用，一個或幾個人的物業服務企業就可以管理幾棟、幾百棟物業，專業化的經營等于把管理服務搬上了流水線。形成零管理層局面，形成了最短的指揮鏈，減少戰略和計劃進行溝通和執行中的錯誤。遇到問題就直接解決而不是推給直接負責人。這樣，物業服務企業就會將精力集中在關注外部競爭者、消費者和社會變遷，而不是內部行政事務，否則就容易陷入協議、表格和程序之中。用特別小組處理特別問題，解決后立即解散。主要，物業服務企業就會形成群策群力局面，更好的投身到管理服務的進步上去。更好的為業主創造價值。
物業服務具體工作的開展需要支付各種管理費用，而管理費用的來源是向全體業主征收，業主自治機構的成員均來自于業主。如果他們來掌握資金運作就存在一個權利的監管和制約問題。僅靠業主的自律而沒有第三者監督機制是無法真正保證全體業主的權利，必然導致業主之間的猜疑，權利糾紛和權責不明的問題，那么，可以在業主委員會外成立一個監委會，專門負責對各項資金的使用情況進行審查、監督業委會和監委會分別對業主大會負責。各項費用的支出還應價目齊全、內容真實、標示醒目、字跡清晰在小區內的顯著位置公示，接受全體業主監督，讓各項服務達到共享性和普惠性，從而，真正提高業主的居住品質。
現在，我們正處在向全面小康社會邁進的較高水平的升級階段。城市居民生活開始步入小康，居民家庭消費支出中，衣食等生存性消費的比重已下降很大，恩格爾系數逐漸降至40%左右。在消費升級的同時，競爭也在加劇，選擇的增多使產品供應不可能再是“雪中送炭”而需要“錦上添花”，對于物業服務服務內容中，“雪中送炭”需求很清楚--取暖御寒（安保、保潔、綠化、維修），滿足需求的方式也很清楚--提供取暖的材料（設立各部門，配備相關人員）。但是，如果要“錦上添花”，需求及滿足方式就比較復雜了，到底需要什么樣的“花”才能和“錦”搭配（提供洗衣熨衣、看護兒童、護理病人、通報天氣、金鑰匙管理等），這種情況下，物業服務企業要了解消費者的確切需求很困難。
總的來說，在消費升級時代，業主變得越來越“難以對付”了。只有以國際化的眼光看待產業的發展，以國際化的產品滿足國際化的業主，將優化資源的配置于全球效益最大的地方，才能更好的洞察、預測設置創造需求的企業才能夠生存。對于物業服務服務內容和經營方式而言，如果拘于一格，墨守成規，不以需求為前提，把大象放在茶杯里洗澡，結果，只會是悲劇性的后果。
或許是有待提升的服務意識；
或許是不太嫻熟的服務技巧；
或許是稍欠完善的專業知識；
或許是略有怠慢的消極態度；
或許是拘于一格的經營方式。
在未來的發展中，領跑與追隨、突破與淘汰、對決與妥協，在各物業服務企業之間將會出現更明顯的角色分工和角色轉換。