夯實基礎，房企三招抓牢項目利潤

　　拿地時規劃好的利潤都跑到哪兒去了?這是一直困撓著眾多成長型房企的重要問題。在利潤空間大幅收縮的背景下，成長型房企需要改變發展思路和模式，提升項目級管控能力，由“天賜” 利潤轉變為“內生”利潤。

　　某中部城市* 企，經過近五年的潛心發展，已形成了集投資、開發建設和物業服務為一體的全過程運作體系和高效的多業態綜合開發能力，產品覆蓋了住宅、商業及工業地產等多種業態。* 企立足于鄭州都市區，并適時的進入了省外城市，形成多區域、多項目的發展格局。

　　*企確立了新的目標—打造卓越 的“城市運營商”。* 企總裁表示：“轉型城市運營商，這是地產行業發展的必然趨勢。過去‘拿地- 開發- 銷售’的傳統開發模式已經過時了，而以商業、居住、辦公、購物、娛樂為主題的復合型城市運營模式，因其城市配套功能打造的新城概念，解決過去傳統房地產只修房子沒有生活的困局，足以引發地產開發模式的二次革命。而卓越的城市運營商，就必須規范管理，苦練內功”。

　　為保持公司規范治理與業務發展同步，* 企建立了全新的組織架構與管控體系，同時打造全方位、系統性、綜合集成的信息化管控平臺，從流程、技術、工具層面解決問題，實現流程再造，系統發力。依托目前運作項目，做實項目級管控，實現了精品引領、區域領跑、打造標桿，從而確定了自身的競爭優勢。

　　* 企是這一類中小房企的成功典范，在企業的“少年”時期，做大不如做強，做強不如做長，將管理的重點與精力，聚焦在項目級的利潤管控，這是該類中小房企成功制勝的重要原因。通過做實項目運營，來積累資金和沉淀建設經驗，逐步建立成熟的企業模型和穩定的團隊，從而鞏固自身的發展模式，實現穩健有序的發展。

　　進一步分析這一類中小房企的經營和管理情況，我們發現做好項目級的利潤管控需要在三個核心環節上發力，簡稱為管控三式。

　　管控第1 式：項目前期利潤規劃必看6 大指標

　　項目利潤總和決定了公司的利潤，作為規模的發動機和利潤的監控者，項目級管控必須具備投資收益管理視角，建立以“項目投資收益”為標尺的管理理念。因此，在項目前期，要搭建項目投資收益的測算模型(圖1)，并通過投資收益跟蹤管理，貫穿項目全生命周期，打通各專業線的職能壁壘，強化協同，降低各專業領域間的利潤損耗，實現項目收益的最大化并有效落地。對于成長型的中小房企而言，從這個簡單的測算模型就可以開始建運營機制，隨著企業精細化程度越來越高，測算結果將越來越準確。

　　項目投資收益測算模型的建立，首先要有項目基礎資料作為輸入條件，包括(如圖2)：

　　建立項目基礎資料之后，基于項目開發分期，可形成項目資金來源及運用表，包括收支雙線，“收”包括項目銷售計劃、回款計劃、資金計劃等，如有持有物業租賃，則租金亦歸入此類;“支”包括項目開發投資計劃、稅費支付計劃等。由此可得出整個項目的收益，以此為基礎進行分析。那么項目的核心收益指標又有哪些呢?

　　結合多家地產企業的“項目經營目標”的特點進行組合分析尋找具有共性指標，最終確認6 個核心指標：項目總收入、項目總投入、項目凈利潤、項目凈利率、IRR(內部收益率)、現金流正值周期( 月)。

　　“內部收益率(IRR)、凈利潤率、現金流正值周期”等是“項目經營目標”中比較關鍵的指標，一般項目注重現金快速周轉，IRR 要求在20%～ 30%之間或者更高;凈利潤率達到15%或以上，不同企業的要求可能不一樣，以上數據只是參考。

　　管控第2 式：項目投資收益過程監控必做的3 大常規動作

　　項目預算反映的是項目收益，就項目預算編制本身而言，它的目的主要在于成本與收入的平衡、項目運營動作管控以及項目收益考核，成本與收入的平衡貫穿項目開發全過程。在方案階段會編制并審批定稿項目經營計劃，并隨著項目開發不斷進行細化，項目開發過程中會基于該版本的項目預算，通過項目收支控制、面積變化后的項目預算刷新、項目進度計劃控制、項目動態收益監控等，全程指導運營管控與協同。

　　項目動態收益的跟蹤則是保障企業收益目標最終實現的基石，其背后是利潤的實現。有了項目投資收益測算模型及項目預算編制作為基礎，過程中如何進行項目收益的動態跟蹤呢?

　　常規動作1：力爭做到按月做回顧

　　在項目運營過程中，按季度比如每年1、4、7、10 月的15 日到25日，少數企業可以做到月度。預算管理部門收集其他各業務部門執行情況，來輸出最新的動態成本預算、動態收入預算、動態毛利等報表，并由預算管理部負責人在每月的總裁辦公會上做分析匯報。同時每月定期形成月度回顧報告, 就預算的執行情況進行回顧，找出差異，分析原因，制定糾偏措施。

　　常規動作2：至少在7 個關鍵節點進行測算

　　這一步對成長型房企尤為重要，必須測算的7 個節點，包括項目可研聽證、項目策劃方案聽證、實施(成本目標)方案聽證、營銷策劃報告聽證、價格方案聽證、項目銷售基本完成、項目結算等項目開發主要節點。尤其是項目可研聽證和項目策劃方案聽證這兩個節點，決定了地塊選擇和業態選擇，必須測算，一般會做多個版本進行比較。比如同樣的地塊和容積率，通過產品策劃和測算，不同方案投資收益可能大不相同。在這個測算過程中，除了進行項目關鍵收益指標的監控，還要同時完成對現金流、利潤的監控。在項目執行過程中，通過項目運營回顧機制，定期對項目的目標收益與動態收益進行對比分析，關注目標異常項目，確保異常項目的糾偏。

　　常規動作3：提前預測項目年度結轉凈利潤達成率

　　基于銷售利潤的“蓄水池”，提供對結轉利潤進行

規劃和謀劃，是一個企業走向成熟的標志之一。因此，需要在過程中，定期對項目的本年預計結轉利潤是否能夠實現進行提前預測，計算本年結轉利潤的鎖定情況，為后續利潤結轉制定相應策略。

　　管控第3 式：盯緊項目現金流的核心要訣━模糊的準確

　　現金流的監控主要是基于關鍵節點，有效測算收支雙線的金額在時間維度上的變化情況。比如項目投入怎么投?什么時候需要多少資金?什么時候回款?把所有支出按時間軸維度分解，得到各個時間點的現金流。這樣做的好處在于，多項目下進行現金流的削峰填谷，合理安排項目開工快慢，降低資金風險，避免開盤延誤影響現金流，進而影響利潤。具體示例(如圖3)。

　　如何保證項目的現金流相對合理呢?任何一個工作項的變化，比如開工延遲、進度減慢，會改變合同付款節奏，影響現金流。如果每個節點、工作項的每次變化都影響現金流，那對于管理者決策的意義就會減小。

　　這種情況下，“模糊的準確”比“準確的錯誤”更重要，因為現金流是用來指導決策的，只要可供決策，測得模糊點亦可。比如標桿企業A 企，確定影響現金流的6 個節點，即開工時間、±0 時間、預售時間、封頂時間、建筑竣工時間、交房時間，查看項目不同業態、分期的這6 個節點，節點不變則認為現金流不變，運用“模糊的準確”，基本能滿足運營部和戰略采購部排兵布陣及領導決策的需求。

　　小結

　　項目利潤管控適合于房企管理成熟度較低的階段。在此階段，房企關注的是資金的投放與收益的實現，對項目利潤的管控是本階段的核心。此時需要做好投資預算、銷售預算，做好資金的安排，在此基礎上實現對項目利潤的管控，保障項目利潤的實現。只有做好項目全生命周期的利潤管控，才能支撐企業后續規?；目焖侔l展。

篇2：執行家?；禹椖靠己酥贫?/strong>

　　“家?；禹椖俊眻绦锌己酥贫?/strong>

　　一、指導思想：

　　在全面實現中小學“校校通”、大力開展教育資源庫建設、推進中小學“管理通”應用的基礎上，為配合學生電子成長檔案和綜合素質評價工作的實施，市信息委、市教委聯合啟動實施“家?；印表椖?。為加強學校的日常教學和管理，充分利用先進的信息化手段提高教師工作效率，努力拓展學生展示、交流發展成果的平臺，促進和提高學生自身綜合素質的提高，積極營造學校和家長的和諧互動環境，實現學校、教師和家長、學生的雙向交流，實現正確的教育理念和各教學信息的及時發布和傳達，實現為學生和家長的教育資源和家庭教育指導的服務，特制定我?！凹倚；印惫ぷ鞲骷壙己酥贫?。

　　二：教師在“家?；印表椖繄绦兄械闹匾氊煟?/p>

　　1、向學生和家長宣傳正確的教育理念;

　　2、及時向學生和家長發送學校課程計劃安排、重大教育教學活動、學生學習信息資源;

　　3、及時向學生和家長發送學生在校表現情況和綜合素質評價等信息;

　　4、組織動員學生通過該系統展示自身的興趣才藝，獲取教育資源;

　　5、組織動員家長通過該系統與教師進行溝通，接受家庭教育等方面的指導。

　　三、考核細則：

　　(一)、班主任工作考核制度：

　　1、以班主任發送信息為主，結合學生和家長信息發送情況，作為班主任考核指標之一;

　　2、學校重要活動通知和收費標準為必發內容;針對每個學生的個性化信息(在校表現)每兩周至少一條。

　　3、特長班、上海班、民工班分別考核;

　　(二)學科教師工作考核制度

　　1、任課教師每日通m.airporthotelslisboa.com過“家?；印毕到y發送回家作業;

　　2、任課教師每周一次通過“家?；印毕到y發送至少5條本周教學重點;

　　3、任課教師每周一次通過“家?；印毕到y發送至少5條學生個性信息;

　　4、任課教師每學期至少兩次通過“家?；印毙畔l布欄，宣傳針對本學科、本班學生實際情況的學習方法指導留言;

　　5、任課教師每學期至少兩次通過“家?；印毕到y，向每一位學生發送有關學生作業質量情況、課堂表現情況、測驗考試情況等信息;

　　6、任課教師通過“家?；印毕到y，主動建立與學生家長有關學生學習情況的溝通，并做到及時回復家長來信;

　　7、任課教師在使用“家?；印毕到y時，做到充分利用并積極發掘該系統的各項功能，做好課堂教學的延伸和補充，切實抓好信息技術與課程整合的有效性研究。

　　(三)管理員工作考核制度：

　　1、愛崗敬業，積極主動。完成上級主管部門及學校下達的各項“家?；印毕嚓P工作。做好與上級“家?；印敝鞴懿块T的聯絡工作，及時傳達上級要求和精神、反饋學校工作信息，做好學校層面的信息組織和發送工作。重要信息(規定、通知、預警、應急)100%發送;普通信息(宣傳、科普、活動等)90%發送。

　　2、精通業務，認真負責。熟悉家?；庸芾砥脚_和操作要求，做好學校的相關信息組織和維護工作。

　　3、耐心細致、保質保量。及時完成教師、學生、家長新用戶的發展工作，保證教師激活達到100%，學生達到90%以上。做好教師的操作培訓和指導，并指導教師做好家長、學生使用系統的培訓工作。

　　4、公平合理、準確及時。每周一次做好班主任、任課教師“家?；印眻绦星闆r統計，以及家長、學生使用情況上報、統計和匯總;每周信息更新不少于3條包括日常簡報和學校工作統計報表。

篇3：項目辦公室和工地值班制度

>　　項目辦公室和施工工地值班制度

　　第一章總則

　　第一條為確保管理部管理有序，財產安全及緊急事務的處理，特建立本值班規定。

　　第二條值班是保證部門運行不間斷、持續進行的一種機制，實行值班制度，以保證工作的順利進行。

　　第三條本制度適用于管理部內部。

　　第二章具體規定

　　第四條值班地點：**辦公室及施工工地

　　第五條值班要求：

　　1、值班人員應準時值班，不得遲到、早退。值班人員如遇特殊情況不能值班的，須事先向部門請假。

　　2、值班人員應做好值班記錄，對所有來電、來人情況均應做記錄。遇有特殊情況，應立即向部門領導或者相關人員匯報。

　　3、值班人員應做好物資往來記錄，保障公司物資和管理部物資不流失。

　　4、值班人員應注意個人儀容。值班人員不得穿背心或拖鞋值班。

　　5、值班人員應注意個人形象。在金鷹辦公室內人員應做到不抽煙、不吃零食，抽煙需到樓梯道抽煙。

　　6、值班人員應保持值班地點安靜，禁止喧鬧。

　　7、值班人員應保持值班地點整潔。

　　8、值班網絡聯系要求：互通信息、由求必應、反對及時。

　　9、值班重點在下班后、夜間、周末或節假日。

　　10、值班人員要嚴格按照領導要求完成工作。

　　第三章附則

　　第六條本制度解釋權、監督執行權歸管理部。

　　第七條本制度自頒布之日起正式執行，前期相關規定自行廢止。