房企目標成本利潤率，利潤底線的“守護者”
目標成本如何確定和調整才不會吞噬項目利潤，這是很多房企目標成本的一個管理難點?；谑找娴囊暯?，將成本利潤率作為目標成本的統一評判標準，是守住項目利潤底線的有效方法 目標成本如何確定和調整才不會吞噬我們項目的利潤？這是很多房地產企業在目標成本管理過程中遇到的難點。某標桿房企D企的做法是基于收益的視角，將成本利潤率作為集團、區域（城市）公司以及各業務部門的統一評判標準。
一、目標成本管控依據——成本利潤率
D企是中國知名房地產開發龍頭企業，已連續5年跨入百億軍團，其集團管控定位為“利潤監控”。因此，其成本管理絕大部分權限都下放到城市公司，總部僅保留目標成本編制審批、調整審批這兩輪審批權。但如何確保目標成本確定及調整審批的合理性？
傳統的做法是基于絕對值進行評審，容易導致集團、區域（城市）公司以及各業務部門之間的扯皮。例如在項目開發過程中，因建造標準調整而導致目標成本需要追加時，往往由于集團和下屬公司對建造標準認識不統一，很容易糾纏于成本總數的高低，缺乏對項目最終收益的有效分析，無法得到雙方都滿意和可接受的結果，導致項目目標成本制定的合理性受到質疑。
D企的新型做法就是基于收益視角，將成本利潤率作為集團、區域（城市）公司以及各業務部門目標成本評判的標準，實現不同主體對成本投放的統一認知，確保了項目開發過程中目標成本調整與審批的合理性，最終實現項目利潤目標的有效監控。同時，針對不同類別的項目，采用不同成本凈利率和內部收益率的收益標準進行投資決策評價（具體見表 1）。
我們看下D企對成本利潤率定義：成本利潤率=稅后凈利潤/項目總成本，其中項目總成本=土地費用+建安成本+營銷費用 + 財務費用 + 管理費用。
二、目標成本管控機制
1. 多版本目標成本的利潤率分析
D企目標成本分為三個版本，分別是土地版、方案版和調整版，這三個版本的目標成本均由城市公司成本部編制，報集團成本委員會審批。其中，方案版目標成本作為基準版目標成本，納入城市公司成本維度考核，也是集團審批的重點。集團在審批城市公司上報的目標成本時，以成本利潤率為剛性指標，要求后一版本目標成本對應的成本利潤率不能少于前一版本目標成本對應的成本利潤率，且各階段成本利潤率不能突破集團設定的基準值（如10%）。這既是投資決策的一個重要指標，也是成本管控過程中一條紅線，嚴格控制不允許突破。這就使項目開發從拿地開始，就可將多版本的成本利潤率指標分析作為收益監控的主要手段。
2. 建立兩輪審批機制
第一輪：目標成本審批。在城市公司目標成本編制完成后，為保障項目利潤可控，集團會進行第一輪審批，主要基于項目利潤控制，以成本利潤率為審批依據，并形成弱與強兩種管控模式。
弱管控：當成本利潤率未突破基準投資收益指標，或低于前版本，則由集團成本委員會審批后可直接通過。
強管控：當成本利潤率突破投資收益目標基準值，或者后版本目標成本對應成本利潤率低于前版本目標成本利潤率時，集團成本委員會在審批時原則上不允許通過，直接叫停，由城市公司修改成本目標后再報送集團審批，但非常特殊情況下（如考慮戰略因素或者政治因素），集團成本委員會需審核后進一步上報最高權力機構——總經理辦公會審批。
第二輪：目標成本調整審批。主要基于增量利潤率進行調整。目標成本審批通過后，并非一成不變，但調整的前提是嚴守項目利潤率底線。D企對于目標成本調整體現在增量成本之中，僅限于提升項目檔次的范疇，其他剛性不可調?？烧{整的成本內容包括：建筑效果提升（外立面、鋁合金門窗、陽臺欄桿）、景觀效果提升（軟硬景、小品、水景）、室內裝修檔次（大堂、標準層電梯廳、入戶門）、設備（電梯品牌、電梯裝修和可視對講）。其增量成本和增量成本利潤率均需報集團成本委員會進行調整審批，而且專項專用，不得挪作他用。
三、目標成本確定與調整保障機制
1.兩級會議評審，落實成本責任，管控成本利潤率
為保障目標成本確定與調整的合理性，D 企運用兩級會議進行嚴格評審：
城市公司成本評審會：項目目標成本編制與調整時，由城市公司財務部組織各業務部門進行各項目標成本的評審，明確成本利潤率的分析情況，通過會議落實全員責任成本。城市公司審批完成后，報集團審批。
集團成本委員會評審會：由集團成本部組織各業務部門進行項目目標成本確定與調整的審批，主要審批內容包括兩個方面，一是成本利潤率是否滿足要求；二是各項技術經濟指標是否合理，是否還有成本利潤率挖潛的空間，從而保障項目利潤目標的達成。
2. 鎖定銷售價格，確保成本利潤率不失真
D企依據成本利潤率來進行目標成本審批決策，但如何保障成本利潤率的計算沒有水分呢？前面講了成本利潤率=稅后凈利潤/項目總成本，也就是說影響成本利潤率的兩個值是稅后凈利潤和項目總成本?！俺杀尽笔浅鞘泄究己说闹匾獌热?，原則上不存在虛低的情況，但要避免虛高的情況發生。所以，為確保成本利潤率不失真，從確保銷售價格的合理性來保證稅后凈利潤值的合理性是關鍵要點。D 企的做法是：在前期拿地時，城市公司會根據地塊的所處區域、土地屬性等確定項目定位，集團進行復核。D企項目定位主要分為四類：豪宅、準豪宅、中檔、普通，由此基本框定項目價格的基本區間。此外，會由集團運營管理中心嚴控每年年初核定項目KPI銷售價格，這個價格來源于可研報告售價假設，項目啟動會上可能會有微調，并且每年價格均按照5～10%增長來刷新，有嚴格的前后繼承關系，通過這個機制擠掉價格水分，保障價格不虛高。
通過鎖定銷售價格的方式，成本利潤率這一指標值的合理性有較大程度的保障?？偛繜o須擔心城市公司虛報成本利潤率躲避集團審批，相反，通過擠干成本水分的
制度設計，還能保障城市公司上報的成本利潤率不會進入風險高階區間。
3.成本利潤率考核，綁定個人績效與項目收益
為確保成本利潤率管控的嚴肅性，D企對下屬公司年度考核中增添了成本利潤率這一指標，并且占到考核總權重的30%。通過成本利潤率與城市公司總經理績效相綁定的方式，體現對利潤的牽引，也驅動城市公司總經理從整體上統籌成本管理。
成本利潤率考核最終得分分為兩大維度，每個維度各占50%的考核比例，一個是與目標值進行比較，每高（低）于目標值1個百分點，加（減）標準分值的5%，加分不超過標準分數的50%；另一個是在城市公司間進行排行，與實際完成值的內部排名掛鉤，先計算總體均值，再計算總體均值以上和以下部分分數均值，劃分為ABCD四檔，對應得分為標準分值的100%90%70%60%。
另外，由于成本利潤率要在最終結算時才能最終確定，那么，在年度考核時，如何保障成本利潤率不失真呢？主要有兩大措施：一是前述所說的價格追蹤管理，二是針對成本部分則取值預計結算成本。為防止下屬成本公司預計結算成本作假，D企嚴格要求如果最終實際結算成本大于預計結算成本5%，如非特別情況及專門背書解釋，否則將受到嚴厲懲罰，兩年內不得晉升和漲薪。
總體而言，D企通過搭建基于成本利潤率的目標成本管控機制，通過完善的管控機制及保障機制，有效防止了成本對項目利潤的侵蝕。
篇2：以速度贏取利潤:碧桂園成本控制
以速度贏取利潤--碧桂園的成本控制
碧桂園以大盤開發為主。其產業鏈條之長，是其它房地產企業無法企及的。這種產業模式帶來的首先是成本控制的精算，是生產過程的可控制性非常強，使整個生產節奏加快。
一、低土地成本是碧桂園成功的不二法門
1．碧桂園是全國最大的“地主”
“土地多了不一定賺錢，老婆多了不一定幸福?！钡禺a圈思想家馮侖的這句格言，碧桂園集團的老板楊國強顯然不太認同。
過去兩個月來，這位起步于廣東順德的地產富豪，正催促其部下以驚人的速度全國圈地：據其最新公告稱，截至8月15日止，該集團土地儲備總可建筑面積達到5400萬平方米——僅僅在15天前，這一數字為4500萬平方米，而統計至6月30日止的中期業績報告則顯示，當時的數字是2950萬平方米。這些新增土地儲備遍布廣東及天津、重慶、湖南、湖北、安徽、內蒙古等多個省市自治區，且基本上位于三線中小城市。
毫無疑問，這家赴港上市不到半年(4月20日掛牌)的內地地產股新貴，已經成為中國開發商中最大也是最生猛的“地主”之一。中銀國際甚至預計，一年后碧桂園的土地儲備總建筑面積可能增至8600萬平方米。
對10年來(碧桂園創辦于1997年)以“大盤開發”戰略笑傲珠三角的楊國強而言，展開全國擴張攻勢后土地儲備的急劇膨脹尚在意料之中，而其新增土地地價之低廉，更讓人印象深刻。上述中報披露，碧桂園集團的平均土地成本僅約占樓盤售價的7.4％，平均樓面地價每平方米不超過200元。7～8月份新增的2000多萬平方米土地儲備，一共花了不到30億元，平均樓面地價更只有145元！作為對比，其廣東老鄉富力地產9月11日拍下的廣州白云區一幅地塊，樓面地價每平方米高達18700元。
2．碧桂園的低價拿地策略
碧桂園的低價拿地策略：（1）第一招：先予后取——碧桂園超低價圈地的秘訣之一；（2）第二招：酒店開路——“酒店+住宅”模式一舉兩得；（3）第三招：急人所急——楊國強深諳基層政府的心思（做成流程圖）
楊國強曾說過，低土地成本是碧桂園成功的不二法門。但在政府土地出讓政策日益收緊的今天，他是怎樣做到這一點的呢？短時間內吞食如此巨量的土地，難道他不擔心消化不良嗎？
?。?）第一招：先予后取——碧桂園超低價圈地的秘訣之一
在韶關市“十一五”規劃中，武江區芙蓉新城將成為“大韶關”的核心，建造中的武廣客運鐵路專線韶關新站就設在新城之內。武廣專線通車后，由廣州到韶關坐火車只需50分鐘，而目前最快也要兩個半小時。
20**年7月12日，碧桂園兩家子公司聯合競得的韶關新項目，就在芙蓉新城中心地帶。讓人有點不敢相信的是，占地達239萬平方米，總建筑面積430萬平方米，且山水資源豐富、發展前景可觀的這一大片土地，只花了碧桂園4.5億元，每平方米樓面地價僅104元。
“碧桂園是通過公開出讓方式獲得這一地塊的，不存在所謂‘暗箱操作’?！鄙仃P市國土資源局的屠主任強調，“政府借助有實力的民間資本撬動新城區發展，作為知名開發商和香港上市公司，我們相信碧桂園有足夠的經驗與實力?！?/P>
“其實韶關的地價并不低?！鄙仃P怡和園房地產公司開發部一位人士說。20**年6月底，該公司同樣在武江區拍下的一幅土地，每平方米地價為339元。而7月20日一幅更靠近市區的總面積達37萬平方米的地塊，最終成交價達3億元，每平方米地價超過了800元。
“雖然碧桂園新項目離市區還有一段路，但業內都知道芙蓉新城是個潛力股。如果不是政府支持默許，誰也不可能以如此低的價格投得?！鄙鲜鋈耸勘硎?。
實際上，早在20**年，碧桂園就已進入韶關，當時宣稱將投資100億元。據知情人士介紹，楊國強對當時正在規劃中的芙蓉新城表示出濃厚興趣，但因時機尚不成熟，楊轉而在韶關湞江區拿下了其當地首個項目，并命名為“韶關碧桂園”。
碧桂園表現出來的務實作風及出色的效率與能力，讓韶關市政府官員對其信心倍增。比如聯合湞江區政府妥善解決了8000畝征地青苗費清點及補償工作，后又與政府達成協議，為受征地影響農民提供培訓后安排到公司內就業。此后，碧桂園在韶關，尤其是在急劇擴容的新城開發過程中便一路綠燈。
?。?）第二招：酒店開路——“酒店+住宅”模式一舉兩得
“一年一個碧桂園”，曾經是前些年楊國強最喜歡一句口號。如今的碧桂園顯然早已遠遠突破“一年一個”的目標，但其“克隆”戰術的精髓卻始終未變。
在建的湞江區韶關碧桂園，就有一座五星級酒店的規劃，而其芙蓉新城項目也宣稱，將建造五星級標準的酒店及相應商業配套。在韶關這樣經濟不算十分發達的中等城市里，10公里內由同一家集團開發兩座五星級酒店的做法，從投資回報角度看是否合理姑且不論，至少當地政府是樂見其成的，因為這有助于提高城市形象，以吸引其他外來投資。
當地人士評價說，酒店及各項商業配套，是每個城市的面子工程，共同的利益出發點使碧桂園與政府關系融洽，在競爭看中的地塊時自然握有更多議價籌碼。
值得注意的是，在碧桂園8月宣布的全國5個新增項目中，有四個沿用“酒店+住宅”的模式，除韶關芙蓉新城外，重慶長壽、安徽池州和天津塘沽等，都計劃在項目內建設五星級標準的酒店。
據前述中報披露，迄今為止碧桂園集團一共要做五星級酒店17座。其中開始運營的兩座(另有一座為四星級)，即將投入運營的三座，在建的五座，僅20**年7、8月新規劃興建的就達七座。
至于高檔酒店及商業配套能大大提升周邊住宅的價值，自然是碧桂園樂此不疲的更重要原因。
?。?）第三招：急人所急——楊國強深諳基層政府的心思
起步于鄉鎮的楊國強最明白基層政府的心
思。20**年8月，碧桂園在韶關轄下的縣級市樂昌，也獲得了一幅8萬平方米的土地。樂昌緊鄰湖南，境內山高林密，經濟發展較落后，而碧桂園是作為當地政府主要招商引資對象“請進來的”，據知情人士介紹，樂昌市委市政府及外經局、招商辦、國土局、規劃局、拆遷辦等部門為此還組織了聯合行動，視碧桂園項目為“提升城市形象的重點工程”。
在湖北的咸寧及隨州、安徽和縣等不大知名的小城市，碧桂園所到之處，都享受了同樣的特殊待遇。除數千萬平方米的土地儲備外，碧桂園在這些城市還參與了至少1800萬平方米土地的一級開發。
廣東省省情調查研究中心執行副主任馮勝平稱，碧桂園向來習慣于選擇二、三線城市作為開發重點，當年碧桂園就是借助城郊大盤起家，對如何控制成本，如何在二、三線城市打開局面，有一套成熟而獨到的運作模式。
廣州市同創卓越房地產顧問公司總經理趙卓文近年來曾考察了碧桂園在廣東的20多個項目。他舉例說，佛山轄下縣級市高明的碧桂園每平方米售價達2000～3000元，而該市內房價則基本在1000元左右，碧桂園幾乎把這個小城市中的富人全部鎖定了，事實上這個項目銷售反映非常不錯。
“正因為如此，碧桂園很樂意到一些不太知名的中小城市圈地，而后者也急需借助碧桂園之類大名鼎鼎的‘外來和尚’幫助念好本地經濟發展這本經?！彼f。
3．碧桂園作為全國最大的地主也有軟肋
“碧桂園目前可以動用的銀行現金達180億港元?！?0**年4月20日成功登陸港股后，楊國強曾意氣風發地宣布。而經過四個多月來近乎瘋狂的圈地擴張后，這條后勁十足的大鱷，現金流依然強大。據中期業績報告顯示，20**年上半年碧桂園負債比率為-74.6%(即有凈現金流)，而上市前負債比率是160%，換言之，公司上市后所募集資金尚未使用完畢。
德意志銀行一份研究報告稱，預計20**年碧桂園毛利潤將增至38%，達到同業中最高的盈利水平。9月份開始，碧桂園先后成為摩根士丹利資本國際環球標準指數及香港恒生綜合指數、恒生中國內地綜合指數的成分股。機構投資者的認同，使碧桂園股價迅速攀升，7月底時其股價尚不到9港元，短短1個半月已突破13港元。目前碧桂園港股市值超過1500億港元。
?。?）短期大規模圈地——資金壓力巨大
盡管現金流豐富，但短時間內超大規模的圈地，還是給碧桂園造成了一定壓力。上述中報承認，由于新項目發展及補充土地之需要，將動用IPO(股票首次公開發售)所得資金，或進行額外借款。而20**年初政府開始征收土地增值稅后，碧桂園這類土地儲備量大、開發周期長的房企，更首當其沖受到沖擊。
?。?）應對大筆增值稅，開支大幅增加
碧桂園集團投資者關系部主管劉嘉毅接受記者采訪時就表示，為了應對增值稅清算，上半年僅此一項公司就增加了3.4億元的開支，撥備余額達到9.6億元。但他不同意碧桂園“濫儲土地”的外界質疑，堅稱公司有一套獨特的開發模式，所有土地儲備都是經過認真而理性的調查研究后才進行的。
?。?）“酒店＋住宅”的開發模式也有軟肋
從技術層面上說，“酒店＋住宅”這一碧桂園通行的開發模式也有軟肋。業界人士稱，富力地產、合景泰富(1813.HK)等香港上市的粵系房企，同樣注重開發酒店及商業配套，但實際操作中大都引進知名酒店管理集團負責管理運營，而碧桂園旗下酒店完全由自己開發管理。
“盡管酒店只是碧桂園住宅開發的輔助性業務，但同時運營十多座五星級酒店，需要真正國際級的酒店管理能力，楊國強懂這個嗎？”業界人士對此表示質疑。
對于碧桂園目前土地儲備存在的一些問題，很多專業人士提出了很好的建議。
第一，利用時機，增發募資，加固資金鏈。
凱基證券一位分析師認為，雖然近期政府暫緩實施所謂“北水南調”(允許個人投資者投資香港股市)政策，但中期來看政策放開勢在必行，像碧桂園這樣以廣東為大本營的內地房企股，自然“近水樓臺先得月”。有傳聞稱，珠三角地區不少民間資金已在加緊集結，只要政府發令槍一響，相信碧桂園等將會迎來一波股價上漲高潮?！氨坦饒@完全可以充分利用有利時機增發募資，加固其早晚會緊繃的資金鏈?！庇蟹治鋈耸空J為。
第二，人事領域擴張，防止人才短板。
碧桂園的高速擴張還從土地和資金延伸到人事領域。自上市后到6月30日止，兩個多月內碧桂園新招了3000多名員工，比上市前增加約18%，同時正四處從同行那里搶奪中高層管理人才，據傳連房企老大萬科集團一位副總級人物，也成為其挖角目標?！艾F在的矛盾是，雖然集團儲備土地充足，但多年來在廣東行之有效的開發和管理模式，向全國擴張后必然要有所調整，而人才儲備正是我們的短板?！北坦饒@某區域經理表示。
二、低成本規模制造彰顯競爭優勢
任何一個到過碧桂園樓盤的人，都會被其龐大的規模、恢弘的氣勢以及優美的環境所震撼，并深深地感受到它那種奇特的影響力。震撼背后是碧桂園強大的綜合開發實力、資源整合及調配能力，也是碧桂園長期以來堅持規模開發模式創造的奇跡。這種“一條龍式”的房地產開發模式，從前期策劃、規劃設計、園林綠化、戶型配置到售前售后服務，每一環節都配備快速反應的精英團隊，成功地獲得了“高品質”與“高速度”的雙贏。
1．低成本土地為主要利潤來源
碧桂園“做生不做熟”，通過大規模拿地，將生地做成熟地，碧桂園所參與的地產項目，基本是由土地一級開發階段就開始介入。以二、三線城市為根據地的碧桂園，“購地成本較低”已成為其主要賣點之一，20**至20**年土地成本僅是售價的6％～7％。碧桂園也就是這么發家的，這也是支持碧桂園在廣東二十多個項目開發成功的商業模式。
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到20**年1月底，碧桂園在內地持有土地儲備達到1900萬平方米建筑面積。其中97％土地已獲“土地使用證”，另外3％仍在辦理當中。碧桂園集團主席楊國強在5月28日股東大會后表示，該公司上市一個多月以來，增加了約900萬平方米可建筑面積，土地儲備從上市時約1900萬平方米迅速增至約2800萬平方米。
碧桂園這樣的商業模式，已經超出一般的房地產商，帶有土地開發商的性質。普通的房地產
商的利潤來源，主要靠賣房子，也就是說房子是他的主要商品，占利潤的主體。但是，碧桂園的利潤來自兩塊，一個是低廉的土地增值之后的部分；另外是賣房子獲得的價值，而土地增值部分是其主要的利潤來源。
2．布局二、三線城市降低風險
碧桂園目前的開發模式選擇了二、三線城市作為開發重點，其實是一種避重就輕的方法，降低了房地產開發的風險。國家對房價的監管比較嚴格，但主要還是集中在一線的大城市，并且這些一線城市的土地開發成熟，招牌掛的土地也有限，所以拿地也比較困難，開發成本相對透明。而在二、三線城市，有大量的未開發土地，資源豐富，價格相對便宜，更重要的是，開發商還可以通過協議拿地的模式進行開發，這中間有很大的操作空間。
正是因為參與了土地的前期開發與規劃，甚至引導和協助政府的土地規劃，確保碧桂園能夠以低于市場價格的價格獲得大面積土地，這也是碧桂園獲利的關鍵點。
而碧桂園所取得的土地，在上市前和上市后有一個明顯的區別，碧桂園上市之前，多數土地儲備集中在其發家的珠三角一帶，上市之后，連續兩次在東北的沈陽和湖南拿到兩塊地。其中在沈陽取得的四地塊總面積超過12000畝，地塊性質是居住和商業兼備的混合型用地。而汕尾地塊則是6月份最新公布的地塊，土地規劃同樣也是居住和商業兼備的混合型用地，非常適合碧桂園模式的大盤開發。
3．全產業鏈成本控制
碧桂園有成熟的產品模式，可以在三個月內完成一個項目的開發運作。其成本控制除了土地外，甚至形成完整的產業鏈，碧桂園在廣東幾乎扮演了各個環節的所有角色，設計、建筑、裝修甚至建材生產全部一條龍服務?！耙粭l龍”開發使其成本控制得非常好。因此，碧桂園能以極具競爭力的價格把房子賣給消費者。
從成本控制出發，這點非常關鍵，確保其開發周期和開發質量，碧桂園在廣東的二十多個項目基本是一樣的產品，但是這二十多個碧桂園，已經在售的，銷售情況都不錯，比如高明碧桂園，市內的房價基本在每平方米一千元左右，但是碧桂園的房價可以買到每平方米2000～3000元。
策略分析：
碧桂園的這種內部化交易方法減少了與外部交易的成本，同時它還使得公司能很好地控制成本。當然，這種減少交易成本的前提是企業內部提供的產品要能內部消化且能有效管理。這也是碧桂園在這10年里不斷擴展，而且樓盤規劃一個比一個大的原因，通過規模經營來吸收內部產品，達到降低成本的目的。
4．一體化開發加快周轉速度
一體化使得碧桂園成為一個快速反應的企業。如果采用像南國奧林匹克花園那種從設計到施工都外購的形式，碧桂園就很難保證每天24小時施工。如果企業不能快速反應，實現項目的快速回收，銀行利息成本就會加大。眾所周知，房地產項目的投資回收期一般較長，對銀行的依賴性較強。目前廣州房地產前30強的平均資產負債率達到了70%，個別企業可能更高。碧桂園操作如此大規模的房地產項目，來自銀行的資金也不少，其中廣東農業銀行一年的授信額度就達到10億。一個民營企業能得到銀行如此的信任，主要歸功于其能將項目資金快速收回，與銀行建立了長期的信任關系。
篇3：中海地產:利潤之王成本算盤
中海地產：利潤之王的成本算盤
當前結構成本管理的現狀，僅僅是從經濟指標上對結構成本進行控制，從而陷入鋼與混凝土含量越低結構設計越優秀的誤區。對于“利潤之王”中海而言，實現行業最高利潤的背后是一系列精細化的管控，其中結構成本的關鍵點控制，起到了重要作用。
前期策劃：地質的考慮
規劃階段：建筑物的排放
方案階段：結構的可行性及合理性，避免返工
擴初階段：結構方案的優化
施工圖階段：結構的精細化設計
施工配合階段：變更、簽證的合理控制
關鍵點1：層高
層高的增加不僅僅對豎向構件的長度和體積有影響同時還影響一系列的間接成本，比如對基礎及相關內容、建筑構件、外裝、設備及運營成本等都有成本影響，據行業內有關單位統計，對于中檔房屋來講層高每增加250px，就增加30元/㎡的造價。
控制好層高并不是要犧牲房屋的凈高，因為房屋的凈高是房產客戶極度關注的內容之一，如果犧牲房屋的凈高就降低了建筑產品的價值，就違背了全方位的控制成本的原則，所以一般情況下控制層高從控制結構的梁高和有效利用機電設計的管道空間上面著手。
1.控制結構的梁高
一般情況下設計單位僅僅從結構成本這單一成本考慮結構梁高的經濟合理取值在1/8~1/12梁高，但是若把層高等因素綜合分析宜取1/10~1/16梁高，這是一個經驗取值，如果在實踐中去應用的話需要具體問題具體分析，做好和設計人員的溝通工作同時也要做定量的方案比較。
設計院通常的做法，是取結構本身最經濟的梁高（一般為1/8-1/12的跨度），綜合各種成本因素，取值應較正常結構本身最經濟的梁高降低10%~30%。（建議為1/12~1/18的跨度）
2.有效利用機電設計的管道空間
對于有效利用和壓縮機電空間要從兩個方面著手：
首先在機電管線設計時在條件許可的情況下要求設計院做樓層的綜合管線圖（空調、電纜、水管），采用綜合管線圖對機電管線進行認真的優化，這樣一般可節省近200mm的空間高度，采用綜合管線圖進行優化的另外一個目的就是能夠讓各個專業認真溝通，有效避免差錯。
其次壓縮機電管線空間的另外一個途徑就是讓結構梁和管道空間能夠結合起來，綜合利用，基本方法有：
?。?）采用變截面梁、在機電管線通過處，減少梁截面高度。
?。?）在梁中預埋管或預留洞口，使管線穿過。
?。?）采用設柱帽（或不設柱帽）的無梁樓蓋，使管線與結構柱帽在同一高度空間。
?。?）設計使結構梁的布置與空調管線的布置保持一致，以便結構梁與空調管線共同占用一個空間。
關鍵點2：地下室
地下室結構在結構成本中所占的比重很大，設計方案對地下室結構成本的影響也最大，而且地下室的結構離散性比較大，對其他部分的影響和關聯不明顯，做好地下室結構的優化設計對于控制整個結構成本至關重要。
1.地下室層高
地下室層高=建筑凈高（2.2m）+結構梁高（0.9m）+空調管高度（0.4m）+消防噴淋高度（0.1m）=3.6m，水電交叉等在次梁部分進行，因此地下室層高在3.8m左右是比較合適的。
2.空間利用率
對地下室的結構成本控制首先要注意公共大地下室的面積的充分利用，做好單層地下室和多層地下室的方案比較。因為地下室的空間利用率一直是業主和甲方都不注意和關注的地方，一般情況下如果利用充足停一輛車一般只需要利用20㎡~25㎡的面積空間，同時還要關注設備用房的面積是否過大，一般情況下地下空間的面積不做考究，往往把設備空間的面積做的過大，造成了不必要的浪費。一般情況下對于自然地質條件較好的場地設置多層地下室比設計單層地下室要節約成本，但是使用單層地下室在用戶使用起來比較方便，這就要結合具體項目和具體項目的自然地質條件做好方案比較，具體情況具體分析。
對地下室的結構成本控制要把握好支護成本的降低，盡量抬高整個±0.000的標高，因為這不僅降低了支護的成本還節約了土方的開挖和外運，減少了地下水豐富區域的水壓力的影響，對地下室的底板和抗拔樁的設計都起到了有利影響。
3.地下水位
要利用好地下水位高度的取值和應用，在計算地下室側板的時候總是把側向土壓力和地下水壓力組合起來計算，同樣在計算地下室基礎荷載的時候也可以充分利用地下水有利的方面進行計算，不過這需要一定的經驗和折減，同時也要把握好抗浮設計水位和最低設計水位，這就要求在做地勘報告的時候做好相關數據的要求，為后面的成本控制和精細化設計服務。
4.地面覆土厚度
要把握好地下室頂部覆土厚度和頂部活荷載的控制，地下室頂部覆土的厚度一般與景觀布置和地下管線的埋設要求有關系，這就要求在設計管理過程中把景觀設計和管網設計提前介入，做好精細化設計和專業配合工作，嚴格控制好地下室頂部覆土的厚度。
?。?）地下室頂板覆土厚度
水電管線的走向、交叉布置以及埋置深度以及景觀種植樹木的要求，是決定地下室頂板覆土厚度的關鍵因素，一般地下室頂板的覆土厚度在1.0~1.5m左右是比較合適的。為了避免上部建筑的設備管線直接穿越人防頂板，設計中往往將地下室頂板降低后覆土，在覆土層中完成上部建筑設備管線的轉換，既避免了對管線采取防護密閉措施，又可以節省投資。
另外，大型地下室頂板的跨度一般較大，僅靠中間向兩邊放坡很難解決排水問題。因此設計中考慮將地下室分成幾個區域，利用輕質陶粒砼找坡，坡向頂板外圍水溝，由區域邊的排水暗溝接入小區管網。
地下室頂板的結構布局形式：主次梁布置、井字梁布置、十字梁布置，帶柱帽的無梁樓蓋。當覆土1~1.5米時，較優的經濟性順序為：主次梁布置、井字梁布置、十字梁布置，對于覆土大于1.5米，則帶柱帽的無梁樓蓋最經濟。
?。?）頂部活荷載
對于一般的設計單位地下室頂部活荷載的取值為10kN/㎡（非人防和消防車道部位），規范中規定這個活荷載取為10kN/㎡是因為考慮在上部結構施工工程中加在地下室頂板上的腳手架等施工荷載，但是在實際的施工過程中這個活荷載往往和覆土荷載不是同時組合的，這樣實際的荷載組合就比設計荷載組合小了不少，所以對于有經驗的荷載取值這里的10kN/㎡可以換為4kN/㎡，這樣就大大減少了結構成本，不過這些覆土厚度和荷載優化的時候要注意做好根據具體情況的靈活運用，不可千篇一律。
對地下室的結構成本控制要把握好地下室頂板和底板的布置方案，對這些結構布置方案要做好多方案成本比較，要全方位的把握方案的可行性，對方案的取舍要慎之又慎。
關鍵點3：基礎選型和方案比較
1.體系選型與結構布局要合理
基礎部分（尤其是樁基礎）在施工過程中往往是最不容易控制成本的，有的項目實際基礎造價會大幅度超過合同價甚至達到原合同價的兩倍，造成成本控制的不準確，這就要求在設計管理過程中要認真做好地質勘察設計，摸清地下復雜的地質情況，根據地質情況合理選擇合適的基礎形式或樁型，合理選擇持力層，合理選擇樁長，還是要認真做好精細化設計，做好多方案的比較，用總的成本數據與合理施工周期為依據做好選擇。
在基礎方案比較的時候一定要耐心的把具體的方案全部做出來，認真的算經濟帳再確定合理的方案，這時候切忌想當然。
2.結構計算與內力分析要正確
一般情況下估算建筑的重量有個經驗值，供參考，對于框架結構單位面積重量的標準值在12kN/㎡~15KN/㎡；框剪結構為13kN~16 kN/㎡；剪力墻結構為15kN/㎡~18 kN/㎡；框筒結構為14kN/㎡~16 kN/㎡；地下室一般在20 kN/㎡左右。這樣基本上根據建筑方案和地質條件在設計初期對基礎方案進行比較了，然后根據設計條件的成熟逐步深入。
在樁（基礎）的設計時要把握好以下幾點，從而對樁的總量進行優化；
?。?）關注柱底內力的取值，考慮好實際的柱底內力組合。
?。?）關注樁承載力的應用，選擇合適的樁徑和樁長。
?。?）關注樁基礎中地下室底板承載力的利用，一般老土的承載力還可以，這時候地下室的底板和活荷載可以利用老土來承載。
?。?）關注水浮力的利用，利用水浮力抬升建筑物，降低樁和基礎的數量，不過這學要一定的經驗，同時在地質勘測的時候要讓地質部門提供一個準確的歷史最低水位值，有時靠地下水的作用可以使樁的數量有一定的減少。
?。?）關注基礎類型的歸并，一般基礎的歸并不宜超過15%，否則就造成一定程度的浪費。
關鍵點4：梁的布置和配筋方式
1.梁的布置
一般情況下梁的布置不會有什么大的問題，但是在地下車庫和商業大跨度空間，比如在8.5m*8.5m的柱網下，選擇井字梁還是十字梁就要做個方案比較了，一般情況下對于標準層采用十字梁比井字梁較經濟大概綜合成本（計算鋼筋的數量、混凝土的數量和模板的數量）要低10%左右，對于地下室則采用井字梁比較經濟，對于屋面或荷載較小的時候井字梁和十字梁相差不多；在梁布置的時候還要注意對于一些短墻下一般不需要布置梁來支撐這些短墻，因為通過荷載規范可以知道對于樓板局部有集中荷載是沒有問題的，尤其是住宅的樓板通常情況下是構造配筋，也就是在承載力計算上有一定的余量，加墻后計算也應該不存在什么問題，所以一般在墻長度在3m以內的情況下不再墻下加設小梁。
2.梁的配筋
在梁的配筋方式上要做到精細化設計，在設計的過程中做的細致一點，就在梁配筋上能節省幾公斤，每個梁能不浪費（或節?。坠锬钦麄€項目就是一個不小的數字，例如設計院在梁的配筋習慣上往往造成一定的浪費，一般設計院對于跨中鋼筋就是簡單的把支座鋼筋截斷一些，剩余的通長布置，這樣就存在一定的浪費，這就需要在做設計管理的過程中，請設計院先提供配筋樣圖，仔細核算并進行耐心溝通，以理服人，真正在設計過程中做好項目的精細化設計。同時還要注意在住宅標準層梁寬通常為200或250這是在梁截面配筋要盡量采用小直徑鋼筋；盡量把梁的鋼筋控制在25以內；主次梁相交處是否需要設計吊筋等等。
關鍵點5：勘察報告
地質勘察費用占比很小，但地質勘察對巖土、結構成本的影響卻很大，特別是對基坑邊坡、基礎以及地下室等與土體有關部分的成本造價將起到決定性作用?，F在常見一些勘察單位以低價中標，卻往往土體取樣與實驗不足，只好向甲方提交偏于安全甚至過于安全的勘查成果，對于甲方是因小失大。因此選取一個當地經驗豐富、服務配合意識好的地質勘察單位，并給予合理的勘察費用是做好報告的關鍵因素。嚴格的勘察要求和勘察報告審核是地質報告做好的重要保障。
地質勘察布孔應滿足以下要求：
?。?）有地下室時勘察方案需考慮滿足基坑支護設計要求。
?。?）同一項目分期開發時，其地質勘察應該同時滿足遠期與近期工程開發的要求。
?。?）需進行場地地震安全性評價工作的，在進行地質勘察時，應同時考慮場地地震安全性評價的要求，并將地質勘察鉆孔作為場地地震安全性評價所需的工程鉆孔，重復利用。
?。?）布置勘察孔時，應結合地下室（有地下室時）范圍、標高、層高綜合考慮，確定孔距、孔深，以及控制性孔與一般性孔的數量比例。
?。?）當地下室有抗浮需要時，應明確要求提供設計抗浮水位。
?。?）對地質報告，設計單位應認真審閱，并應對地質報告內容及數據的準確性、完整性提出意見并及時反饋給甲方。
勘察報告的取值，應關注基礎選型及地基處理建議、關注承載力的取值建議、關注抗浮設計水位的標高，及可否提出最低設計水位標高。
關鍵點6：基坑、邊坡
在基坑、邊坡的設計中，經驗占70%，計算占30%，因此在當地找一個經驗豐富的設計單位和設計人員是相當關鍵的。
支護設計是通過方案招標確定的，其評標標準為“在滿足結構安全可靠及環境
綠化要求的前提下綜合造價最低方案為中標方案”。在設計方案確定后為進一步降低造價、方便施工和縮短進度，需要在計算、構造、施工圖設計等方面進行細致的優化，使設計施工圖在滿足安全的前提下更經濟合理。
由于基坑、邊坡設計中經驗占了決定地位，因此請一個經驗豐富的專家小組對重要基坑、邊坡設計方案進行評審是一個重要環節。
關鍵點7：柱的配筋
框架柱設計第一要素是柱截面尺寸不要摳太緊，即軸壓比不宜太接近限值，這不僅可減少配筋，而且還能較易實現強柱弱梁的要求。
縱筋配置也應有適當余量，角筋可選擇較大直徑，其他縱筋根據計算要求設計即可。箍筋在滿足最小配箍率和計算要求前提下，宜I和II（III）級鋼混用，即外圍箍筋選用II、III級鋼，內部箍筋仍采用I級鋼。這樣可利用強度較高的外圍箍筋增加對內部混凝土的約束，而且容易實現配箍率要求。若全部采用I級鋼，為滿足配箍率，有可能箍筋數量會太多或者直徑過大。若全部采用II、III級鋼，有可能不經濟。剪力墻邊緣構件的配箍可采用類似方法。
關鍵點8：剪力墻
優化剪力墻布置的位置數量，一是建筑物的兩端和周邊重點布置，二是建筑物的內部和中間位置減少布置，以保證結構的抗震扭轉指標滿足要求。
優化剪力墻的長度（墻身用鋼量45%~65%），剪力墻太長，結構本身成本增加，同時又使地震力增加，進一步加大結構成本；短肢剪力墻，抗震性能不好，構造配筋成倍放大，成本也會增大。
最優化的剪力墻長度是其寬度的8倍+100；剪力墻的翼緣小于600時，應關注其結構設計結果。
關于剪力墻的厚度取值，《高層建筑混凝土結構技術規程》中提到：底部加強層剪力墻厚度不小于層高的1/16（一、二級抗震等級）或1/20（三、四級抗震等級）。但底部商業、底層假復式住宅或架空層層墻高較高，按此規定，厚度必須增加較多，同時變成短肢剪力墻，配筋進一步大幅增加。
經過《高規》附錄專門的公式驗算，大部分墻厚不需比標準層加厚或加厚一點即可滿足穩定要求，節省本層造價約15%。
關鍵點9：樓板厚度
標準層樓板厚度50px，占標準層總荷載約3.3%；僅考慮構造因素，板的配筋量與板的厚度成比例增加；標準層樓板50px的厚度增加地震力約3.3%。此外，標準層樓板厚度對梁、柱、墻配筋，以及基礎也有間接影響。
在實際工程中的樓板厚度選擇，建議：
普通3~4米跨度的樓板可取100；高層核心筒部位的樓板可取150；客廳處的異形大板可取120~150；普通屋面板可取120；管線密集處可取120；地下室頂板可取180。
關鍵點10：鋼筋、混凝土材料
結構梁、柱、墻鋼筋統一選取原則：6~200px直徑鋼筋統一采用HRB235；10~300px直徑鋼筋統一采用HRB335；350px及以上鋼筋統一采用HRB400。
樓板鋼筋統一選取原則：優先采用冷軋帶肋鋼筋（3級鋼）；板底配筋盡量采用直徑小、間距密的方式配置；當冷軋帶肋鋼筋不能滿足承載力要求時，采用HRB400。
混凝土標號對成本的影響：
?。?）混凝土標高增加，單價直接上升，標號每增加一級，單價提高5%~8%；
?。?）提高標號可顯著減小墻柱的尺寸，增加建筑實際使用率；
?。?）正常情況下標號對梁的承載力幾乎沒影響，因此對梁的截面及配筋影響很小，不宜采用高標號；
?。?）正常情況下標號對板的承載力幾乎沒影響，但可能會提高板的構造配筋率，同時還會增加板開裂的隱患，應盡量采用低標號。
實際工程中混凝土標號的選擇建議：
?。?）普通的結構梁板混凝土標號一般為C25、C30。
?。?）受力較大的梁板混凝土標號可采用C30（C35）：如地下室的底板、頂板、轉換層、屋頂花園的樓板等。
?。?）剪力墻、柱混凝土標號按軸壓比控制，使其盡量接近軸壓比規定的上限，同時又使絕大部分豎向構建為構造配筋。
?。?）高層豎向構件砼宜按層數分段，下部樓層提高標號以減少截面，上部降低標號以降低成本。（30層左右：C50~[C45]~C40~C35~C30）