房產項目銷售合同執行監控

　　銷售合同執行過程是銷售的重要環節，銷售人員負有督促顧客履約的責任。

　　收款催款過程控制

　　收款、催款原則上要按雙方簽訂買賣合同所規定的條款進行。當交款期臨近時，銷售人員應主動通過電話、信 或上門等方式禮貌地提醒和督促顧客約。

　　若顧客拖欠購樓款，在時間和數量上超過了公司的底限時，銷售人員應請示主管領導，通知顧客中止雙方合同和進行必要的法律裁決。

　　按期交款的收款控制

　　原則上要求顧客履行合同規定的所有條款。我方如期交工，履行了合同，責任在拖欠款的顧客。銷售人員除了以各種方式進行催款外，還可按合同的有關規定提出對顧客進行處罰意見。

　　延期交工的收款控制

　　仍盡可能要求顧客按合同如期付款。

　　入住環節的控制

　　樓宇竣工驗收合格后，銷售人員應給有關顧客發出辦理入住的通知書。只有在實際付清全部樓款及其他應付費用之后，銷售人員才能為顧客辦理入住手續。

　　客戶檔案

　　本階段客戶檔案的目的的是保存原始憑證以備法律糾紛?？蛻魴n案主要包括：顧客付款憑證、認購書、買賣合同書及公證書等。

　　客戶回訪與親情培養

　　客戶回訪是我們堅持的服務。通過銷售人員對顧客的回訪，逐步培養與顧客之間的親情，同時通過面對面的溝通，傾聽顧客的意見和建議，可為以后的銷售打下堅實的基礎。

　　與物業管理的交接

　　主要移交樓房的住房名單和交待一些特殊情況。銷售人員樓盤表上記載的住戶名單交給物業管理公司，并介紹有一定背景的特別住戶及其他有關信息。

篇2：英國商業物業服務收費透視合同執行

　　英國商業物業服務收費透視合同執行

　　從傳統上沿習下來，服務合同是建立在詳細規格說明的基礎上的，即：需要什么樣的服務(服務類型)?怎樣執行這樣的服務(怎樣做)?服務的頻率如何(做多少)?例如：一項保潔的條款會詳細地指明什么類型的物業表面需要清潔?怎樣實施這樣的清潔流程?清潔操作的頻次如何，在什么時間進行，然而，這樣一套過程并不一定產生資金的投入帶來服務價值的效果。

　　合同的訂約人也許會嚴格地執行合同中詳細的規格說明，但是，這也許會產生比客戶要求的清潔標準高或者低的完成結果。高于清潔標準時會發生不必要的過高的服務費用，同樣，低于清潔標準時會花費過低的費用，這時，就不能滿足顧客的要求和對服務水準的期待。

　　合同的執行是依據合同訂立的服務標準，條款的設定應滿足用戶提出的特定需求的服務標準，同時，以執行標準為基準的實施過程，應能夠測定，由于實際達到了服務的水準，發生的服務費用也能夠表現出來。

　　就能否達到服務的標準，而不僅僅在于過程而言，責任在訂約人的一方，特別是在一種競爭性的投標環境中更是如此。要確保主要的服務過程的費用消耗和服務程式應用到服務領域中去，以實現滿足顧客特定需要的服務目標，這樣，資金投入帶來服務價值產出的原則得以實現，才能確保獲得一種優化的價格，滿足顧客特定的標準的服務需求。設定執行的標準

　　有不同的方法來設定執行的標準，這要依賴于資產的類型，服務的供應，顧客的需求，記錄和監督設施設備的運行標準的完成，就如：

　　1．建立一種作業的期間，在這段時期，設備必須實現滿運轉的指令要求。

　　2．提供并保持一種最低限度的特定的服務標準。

　　3．限定作業的期間，允許出現的故障類型、數量。

　　4．制定維修回應的特定目標。

　　一旦建立和認可了執行的標準，完成的結果應當在常規的工作中進行測試和評議。

　　提供服務的酬金將會與現有的執行結果與設定的目標性執行標準相比較。如果執行的結果低于雙方認可的服務標準，將會發生服務費用降低的現象，相似的，如果執行的結果高于目標標準，可以獲得增加的酬金。

　　對服務實施過程的管理的重點應放在商業的、個人的和顧客的需求上。

　　服務的類型和內容不同，執行合同的過程隨之顯著地變化，然而，在成功地執行了服務合同的情形，將會形成一種持續改進活動所引發的服務的內在驅動力。改進現有的設備

　　例如：一套新的設備添加到現有的鍋爐中，以更好地控制燃料的消耗，產生的結果是：節約了燃料消耗，減低了鍋爐的維護費用。

　　通過能源消耗和維修費用的降低，承租人(物業使用人、占據人)將獲益于設備的“改進計劃”。業主期待“改進設備”的投資成本以服務收費的方式收回就是合理的選擇。對于業主來說，制定一種能體現合理的回收期限的服務收費，就會使這類投資成為可能。

　　然而．在租約的條款中，這將是嚴格意義上的一項改進項目，租約中也需要說明這類投資費用的回收措施。提倡“改進計劃”可以構成一項設備維修的內容，是缺乏有力的依據的。

　　如果業主不能夠收回“改進”鍋爐加熱系統的投資費用，那么，他(她)寧愿選擇不付諸此項投資決策的實施，因而承稅人將會繼續承擔較高的燃料和鍋爐系統的維修費用。

　　這個例子可以說明，達到共識可以成為雙方一致的希望，通過適當的交流、對話協商，業主和承租人可以就投資費用的發生達成協議，通過服務費用的安排逐步收回投資，否則，在租約的條款中是不可能收取額外的服務費用的。提升的設備替代

　　例如：一套暖氣系統達到了使用年限，然而，一套同樣的可以替代的暖氣設備系統由于技術發展變化的影響不能夠采納了，原有的老化設備已經安裝在原來的位置上，因而，一套替代的系統就是一種在老設備基礎上的“提升”。

　　為了仔細考慮投資的費用能夠通過服務收費得到回收，什么時間著手替代的工程將需要認真的分析。是拿定主意對現有的設備進行改進或者是簡單地維修保養還是更換過期的系統，

　　有一種普遍的觀點，使得這樣的結論有了合理的依據，即：當需要替換一棟建筑的構件時，可以在服務收費的范圍之內，逐步地把小額度的“改進費用”加進去，甚至當租約也許僅僅提供了維修的資金來源時，也是如此。這種觀點認為：如果所實施的工作為承租人提供了新的利益，正確地說，是一項提升計劃帶來的，這也僅僅是對現存系統的替代，盡管這一系列已經過期老化或者完全磨損，需要由現代的裝備來替代，這也只是在維修的范疇內，不是一種提升的項目。

　　如果替代的項目超出了進行有效維修所需要的最低的費用額度，并且增加的費用部分能夠由今后減少的維護費用得到補償，可以認定，這部分增加的費用通過服務收費的途徑得到回收是合理的選擇。同樣，與承租人交流溝通，對話協商，能夠形成在實踐中解決問題的一致方案。提供新的設備

　　例如：一套新的CCTV(電視監控)系統在物業區域內安裝，而原有的CCTV系統此時還能夠使用。引進新的CCTV系統的目的是預期將會降低安全保衛的人力資源的成本，將會提高為承租人提供的安全服務水準，因而，從總的服務收費的價值角度衡量，增加了資金投入帶來服務價值的效用。

　　如果一套新的裝備安裝后，以往又沒有同等性能的裝備存在，這毫無疑問構成了一種設備的提升。

　　為了補償新的裝備的投資費用，租約需要詳細說明所提供的新裝備的費用包括在相應的條款內。

　　許多租約將不必前置一項提供進一步服務的條款，而這種延伸的服務是事先沒有預計到的，當租約簽定以后，在租約條款的含義內，提供的新設備的費用也許就是一項可以獲得補償的價值。

　　然而，事情往往是這樣，如果所實施的設備提升，改進的計劃能夠在獲益的價值分析的基礎上得到合理的解釋的話，例如：減少了安全保衛的人力成本，減少保險的費用等等，那么，溝通與協商對話將會實現雙贏的共識。整修整修或者說翻修是一個不同于改進的概念，整修工程的范圍包涵了累積的，年久失修工程元素的追補性的維修，也包涵了改進工程項目的元素成份。

　　承租人對整修費用有義務承擔的部分將取決于所提議的整修工程的范圍和性質，取決于租約中精確的文字定義。

　　商業的市場力量常常確定了整修的時機。業主將尋求保護商業物業的投資價值，實現最大化的租金收益。整修工程的時間常常選擇在租金的評估或者租約到期的時候，在這樣的情形中，承租人將會拒絕承擔整修的費用，反對的理由是他(她)們受到了“雙重征費”的對待，他(她)們不僅僅要以服務收費的方式償付整修的費用，而且要償付由于物業翻新的結果而增加的租金水準的費用，業界一致的觀點是：當整修的結果導致了更高水準的租金價格時，整修工程的費用通常應當由業主負擔。

　　然而，在整修的決策中，實施大范圍的維修或者取代現有的服務項目仍然是一項值得仔細考慮的項目。在整修工程之前，也許需要幾年的時間進行計劃和項目可行性分析，為了獲得商業的經濟運行周期的利益，可以通過擱置一項主要納工程合同以及避免不必要的開支計劃或商業活動的中斷，來推遲主要的整修工程或者服務項目的取代。進一步說來，新的商業環境的塑造所帶來的效率的提高，服務能力的提升會產生在日常的服務管理中成本費用的節約，結果就是：在一個短的和長的時期內，年度的服務收費會下降。在這種情形下，承租人仍然有義務來承擔在一項大的整修合同中部分的維修或者更換的費用，這似乎可以看成是部分的維修工程從整個翻新工程中劃分出來，獨立發生一樣，承租人應當承擔這部分費用。

　　在所有的物業設施改進的費用需要以服務收費的方式得到補償的情形中，核心的問題是：在開支項目計劃實施之前，應當與承租人進行充分的溝通，以適當的對話形式，達成共識的協議。

　　在整修的情形中，在業主的倡議實施之前，應當清楚地指明：在一攬子的工程費用中，哪些部分的費用有理由認為由承租人負責，并且通過服務收費的方式得以回報。在英國的商業實踐中，被認為是最好的實踐方式是：在業主和承租人之間建立一種定期協商交流的機制，以此來共同監督翻新工程的進行，共同確認哪些范圍的工程費用列入到將來的服務收費的項目中。這樣納機制會有助于避免在整修工程完工之后，隨之而來可能發生的反目為仇的爭吵現象的發生，有助于克服不可預見的費用風險降到業主或承租人的身上。各項零星收入的處理

　　除了收取承租人的租金以外，許多的物業設施的管理部門還能夠獲得一定數目的其它途徑的收入。這些物業管理的收入渠道來自于：公共電話服務、變賣紙箱和其它可回收利用的廢棄物的收入等等。購物中心也能夠從商業空間的促銷活動和各種與大型購物中心的活動項目(例如：兒童的木馬騎乘，相片的沖洗等等)相關的許可經營的授權中獲得收益。此外，承租人也會使用位于物業管理部門的復印機和傳真設備，他(她)們為此而付費。對這些零星雜項收入的處理方式，不同的業主之間，不同的物業項目之間都有不同的考量。

　　業主納經濟人行為，決定了他(她)總是會尋求投資收益的最大化。然而，承租人是反對業主從擁有的公共物業區域中獲得收益的，因為此種情形中，往往是承租人交付了與這些區域相關的保潔、照明和其它項目的費用。

　　重要的是保存從不同渠道獲得納收入的收據，這些經濟活動的性質本身總的說來，能夠指明是業主還是承租人應當獲得活動的收益。

　　業主應當清楚地闡明他(她)們的政策主張，即：各種服務和經營活動中的收入和發生的費用是如何分配的。

　　從提供的一項服務或者經營活動中獲取的任何收入，其發生的成本費用如果包括在服務收費的范圍內，那么，在財務上應當處理為一項服務收費的貸方欄目(用收入抵減服務的收費)，例如：公用電話的收入、梳洗自動售貨機的收入、復印機和傳真機的使用費等等。相似地，在購物中心，從任何的推廣活動中獲得的收入通常會貸記到推廣開支預算的項目欄中(用收入抵減推廣活動的開支)。

　　如果在一個大型的購物中心中使用的空間具有半固定的性質，例如：流動的售貨車或者超市內的售貨亭，通常的做法是：業主把準予經營的收入看成是一種租金收入，在這樣的情形中，出租活動就被認定為與出租一間標準的店面沒有什么不同，因此，也應當承擔一定比例的服務收費，作為一種選擇，一筆數目的服務費資金應當貸記到服務收費的欄目中(服務費增加)，以反映出對享受的服務環境的貢獻。

　　零星雜項收入項目的例子：

　　1．停車場收入

　　2．優惠的停車收費

　　3．車輪夾鎖的服務收費

　　4．梳洗自動售貨機的收入

　　5．廢紙、廢箱等倉裝物可回收利用的收入

　　6．會議室的出租收費

　　7．復印機、影印機、傳真機的使用費

　　8．許可經營的收費(如：售貨流動車、售貨亭)

　　9．展示，推廣活動的收入

　　10．兒童木馬等游樂項目的收入

　　11．照相亭、稱量機納收入

　　12．銷售明信片、紀念品郵票的收入

　　13．從信息部門獲得的傭金(例如：代售戲票)服務收費分割的一般方法

　　租約隨如何定義每一位承租人所承擔該物業總的服務收費的一定比例的方式變化而變化。一般的服務費分配的基礎有：

　　1．固定的費用數目

　　2．一個固定的百分比例

　　3．應納稅的價值

　　4．樓層面積

　　5．按權重分配的樓層面積

　　6．一個公正、合理的比例

　　(1)樓層面積

　　這是最常用的總的服務收費分割的方法。在大多數的情形下，也是最公正的。按樓層面積標準的分割方法非常簡單，就是計算單個物業面積占整個物業可租的面積的比率。

　　英國皇家特許測量師協會(RICS)的測量應用法令制定出了相關建筑物測量的定義以及協會建議的應用范圍。針對服務收費的計算，主要的定義項有：

　　1．總的室內面積(GIA)

　　應用于工業廠房和庫房(包括鋪助的辦公設施)

　　2．凈的室內面積(NIA)

　　應用于寫字樓和商店

　　(2)按權重計算的樓層面積

　　在許多較大的購物中心中，一種“權重樓層面積”的方程式常用來反映服務于不同大小的商業單位所發生的不同服務費用。因此，一個5000平方米的單位所承擔的服務費不一定是一個1000平方米的單位的5倍，但是，一個500平方米的單位所承擔的服務也許會是一個250平方米單位的2倍。

　　“權重樓層面積”的分割方法是在承租人按已知的承租面積交付服務費的基準上乘上一個百分率的折扣，目的在于努力反映從提供的服務中所能得到的實際收益。樓層的面積分解為一組數據，每個面積數據后都注明一個需要逐步折減的百分率。這樣酌計算概念是和商店的經營管理活動中分割銷售的區域，按不同的樓層區間進行店面的出租的理念是一致的。

　　例如：

　　第一個500平方米*100％

　　下一個500平方米*80％

　　下一個1000平方米*60％

　　下一個1000平方米*50％

　　下一個1000平方米*40％

　　超過4000平方米*30％

　　在以上的舉例中，一個1000平方米的單位將得到一個權重面積為900平方米的分割，<例如：(500*100％)+(500*80％)>。同樣，一個10000平方米單位將得到一個權重面積為4200平方米的分割。因此，盡管以面積上來說，10000平方米的物業單位是1000平方米單位的10倍，然而，10000平方米的物業單位大體上將要付4．2倍于小的1000平方米單位的服務費用。

　　相似的方法是，地下室和頂層的住房--可能用于儲藏或者職員的居住，能夠換算成一個“權重面積”，比如說，頂層的面積除以一個參數2，以反映頂層獲得的服務收益完全不同于底層的零售商業獲得的服務利益。

　　權重面積計算通常也會使用到忠實的租戶身上，給他(她)提供一個折扣，以反映老的可靠的租戶給購物中心帶來的利益。在一些情形中，使用權重的方法必須十分謹慎地考慮，因為權重的計算方法的應用實際上是為忠實的租戶提供了一項“優惠”待遇，這筆“優惠”的費用最終是要在其余的承租人之間進行分攤的。業主要給任何一位承租人特別的優惠，該業主就應該承擔這筆費用。

　　一個合理而公正的權重方程式，應用于服務收費的分割管理，通常不能夠認定為是一種優惠措施。

　　分割方案

　　在許多情形下，特別是在混合使用的建筑大樓中(諸如：底層是零售商店的寫字樓)，樓內的所有的承租人并沒有在同樣的程度上享受業主提供的服務的收益。例如：寫字樓的租戶會享受到的全程式的服務包括有：電梯的運載和獨立的中央空調系統；而底層的零售商店會享受到的主要服務從總的維修到物業外面的維修服務，以及得到了綜合性的消防系統的服務。由于這些原因，就需要把服務收費分解成獨立的部分，(或者稱為分割方案)而服務的費用就在承租人之間按照物業使用的情況進行分割。償債基金和備用金

　　償債資金，或者說是一筆沉淀資金常常與備用金的概念發生混淆。

　　償債資金是一筆替代資金，業主隨時間的過程設立這筆資金的目的是用于設施設備主要部件的替代和維修時，能夠注入資金。

　　備用金的設立是滿足日常發生的服務項目開支的需要，以避免每年的服務收費在數量方面的波動現象。有一些租約特別注明一項條款，在服務收費的項目里設立一筆可以逐步積累的資金，以用于將來可能發生的主要構件的維修和替換的資金補償。

　　理論上說來，償債基金是一種好的設想，明顯的優點是承租人不必面對一種巨額的資金負擔(這也減少了租戶破產無力償債的可能性)，當需要時，業主有一筆償債資金來滿足巨額開支的需要。

　　然而，承租人也許并不能夠看到有自己一份貢獻的償債資金給自己帶來的利益，如果他(她)轉讓了租約或者在租約到期時，撤出了所租的物業，這時，主要開支的工程項目并沒有發生。另外，償債基金的管理也非易事，如果業主一旦無力償債，償債基金的保管缺乏信譽擔保，那么，承租人就會面臨成為一名沒有經濟安全的債權人的風險。

　　有時，租約會設立一筆可以累積的折舊資金，這筆資金是建立在最初的設施設備安裝的價值基礎上，而不是以將來的替換或者維修所發生的費用為基數。折舊資金通常不被認為是在業主和承租人之間共同互信協商而設立的一筆資金。業主會認為這筆資金屬于自己，歸自己支配，然而，當主要的設施設備需要更換的時候，業主將要獨立地承擔這筆費用。因此，當業主以折舊資金的形式從承租人那里收取費用時應該持謹慎的態度，以保證在適當的時候，自己有足額的資金準備。承租人也會擔心業主是否按租約的條款規定，盡自己的義務，在將來大的開支項目發生時，使用折舊基金。在一些實際的情形中，當主要的開支計劃需要實施時，業主并沒有充足的資金準備，這樣的結果是：業主違反了合同的義務，在需要進行設備的更新、替換時，卻不能進行。

　　可以理解，承租人，特別是交納服務費的主要租戶，對于業主如何使用用于設施設備替換改造的積累資金表現出濃厚的興趣，許多主要的租戶寧可選擇付一大筆資金，用于大的項目開支，而不愿意看到他(她)們提供的積累資金被管理機構的人員挪用于他(她)們沒有，或者很少有控制能力的投資領域。

　　資金項目的設立有固有的缺點，即使這些缺陷大部分能得到有效的管理、控制，償債資金，備用金和折舊資金主要由于稅收和管理的問題，在實踐中很少得到應用。

　　摘自中國住宅與房地產-物業管理

篇3：房地產買賣合同終止執行協議

　　房地產買賣合同終止執行協議

　　甲方(買受人)：______

　　身份證號碼：______

　　電話：______

　　住所：______

　　乙方(出讓人)：中山市______房地產開發有限公司

　　法人代表：_________

　　電話：_____________

　　地址：中山市______鎮______大道路口。

　　根據國家和省法律、法規和有關規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上就下列房地產買賣達成如下協議：

　　一、甲方擬終止對位于中山市______鎮______大街______花園___號___樓______房的購買。

　　二、該房地產房屋建筑面積為______平方米(其中套內建筑面積______平方米，公共部位與公用房屋共攤建筑面積______平方米)。該房地產甲方于___年___月___日與乙方簽訂了《商品房買賣合同》，合同號為______二(20**)號。

　　三、合同約定該房地產交易總金額為人民幣___拾___萬___仟___佰___拾___元正。乙方應于本協議簽訂時支付甲方樓價總款。

　　四、本協議簽定之日，甲方將有關資料交給乙方，由乙方協助辦理轉讓手續。

　　五、在辦理該房產終止手續時政府所收取的費用由乙方支付。

　　六、甲方保證上述房地產沒有產權糾紛和財務糾紛或其他權利限制，若發生買賣前即已存在任何糾紛或權利障礙的，概由甲方負責處理。

　　九、本協議未盡事宜，雙方可協商簽訂補充協議(附件)，補充協議與本協議具有同等法律效力。

　　十一、本協議一式三份，甲、乙、房地產交易所三方各執一份。

　　甲方：______乙方：______

　　中山市______房地產開發有限公司

　　___年___月___日

　　簽于中山市______鎮