房地產公司項目營銷人員工作準則
第一章總則
第一條為加強對營銷人員的管理，明確責任，樹立良好的形象，特制訂本制度。
第二條本制度適用于公司內部整個營銷系統。
第二章著裝
第三條著裝要求修飾外表是尊重顧客的表現，同時也有益自身。修飾外表的重點是整潔、品味。部門統一著裝，同時須注意以下方面：
(一)女士：衣著莊重、高雅辦公室服裝，不能穿超短，露臂的上衣;
宜保持淡雅妝不宜濃裝艷沫，香水味不宜過濃;
飾物配帶只限于結婚信物，指甲不宜過長,使用自然色指甲油;
發型斯文大方、莊重梳理整齊;
按規定穿黑色皮鞋，禁止穿涼鞋，只準著肉色襪子;
在辦公區域須佩帶工作牌。
(二)男土：衣著純色襯衣、西褲或西服套裝，并配帶顏色適當的領帶，保持領口袖口清潔;
發型以發長不超過耳及領封上一寸為標準并必須及時常洗發理發，避免頭發油膩或多頭皮不畜胡須;
只準按規定著黑色皮鞋并保持整潔、光澤，皮鞋不準釘金屬掌。
保持口腔清潔，不得在上班時間吸煙、吃異味東西。在辦公室區域須佩帶工作牌，非因工作需要，外出不得穿工作服。
第三章接待前臺服務要求
第四條置業顧問在售樓前臺立姿和坐姿都應正確，立姿應是雙腳與兩肩同寬自然垂直分開;坐姿必須端正，不得翹二郎腿，不得盤腿、不得脫鞋。
第五條在工作時間，身體不得東倒西歪，前傾后抑、不得伸懶腰、駝背等。不得在現場大聲喧嘩、吵鬧、吃東西、談笑、亂丟、亂碰物品。
第六條微笑是售樓人員最基本的表情，面對客戶應熱情、大方、友好，做到精神振奮、情緒飽滿、不卑不亢。
第七條在為客戶服務時不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、緊張的表情，不得做鬼臉，扭捏作態。
第八條置業顧問在服務、工作、打電話和與客戶交談時，如有客戶走近應立即示意，表示注意到他的來臨，不得無所表示，等客人先開口。
第四章現場秩序的維護
第九條每天上班時必須簽到，按照簽到順序接待客戶，接待客戶應該有個比較固定的順序，而不是以簽到的先后來接待，否則不允許接待。
第十條第一簽到的置業顧問，負責擺好電話和資料，并檢查資料是否齊全、數量是否足夠。當天最后離開售樓處的置業顧問負責整理前臺(包括鎖電話、資料收放整齊)。這個工作每天可以安排一個值班置業顧問來處理
第十一條輪到接待的置業顧問需提前準備，無論客戶是參觀還是調研，在客戶進入接待廳時，應在第一時間主動上前去接待。除非客戶主動提出不需要陪同看房，否則置業顧問必須親自帶客戶看房。
第十二條輪到接待的置業顧問，應在接待前在簽到本上作一記號，以便確認接待客戶的次序。
第十三條午飯時間，由輪到接待的置業顧問負責值班(用餐必須到指定的用餐地點)。
第十四條銷售現場，如遇到客戶投訴或無理客戶鬧事，這時由已接待過客戶的置業顧問將客戶帶到洽談桌客服部詢問原因，如處理不了交給銷售經理，切忌出現現場混亂、吵鬧局面。
第十五條在展銷會、作廣告期間，客流量、電話量多，應安排好前臺留守人員?？砂凑战哟樞蚍謺r間段來值班,總之在任何情況下不得出現前臺無人和電話無人接聽的情況.
第五章語言行為規范
第十六條接待顧客要精神飽滿，面帶自然親切的微笑。
第十七條講話時要注視對方，適時轉開眼神。通過你的神情、動作適度的贊許與認同，讓對方感覺你在認真聽。感覺你充滿自信和熱情。
第十八條講話語氣要輕重適度，語調發自胸腔，洪量有力;語意明確、簡潔清楚;語速平緩勻速，極具親和力。
第十九條講話要有停頓，給對方講話的機會;不要搶話，等對方講完再接著說。
第二十條使用禮貌用語：您好!歡迎參觀、謝謝、對不起、請、歡迎再次光臨、是否可以、請幫下忙、打擾一下、請多關照等，切記說喂!
第二十一條學會原諒別人，講話就事論事，不要論人;講話要委婉。
第二十二條談話要將對方感興趣的話題，工作時間不要講黃色笑話;詢問
對方的隱私
第二十三條坐要坐直。站立要收腹挺胸、背要挺直、肩要自然外張和放松。
雙腿并攏，雙眼自然平視。
第二十四條行走要勻速、穩健、不可以東搖西晃。國際標準步速一般為每分鐘117-118步，步幅為75-76厘米
第二十五條在和別人談話時謝絕小動作，如抖腿、搓手、摸臉、摳鼻子、腿分開。
第二十六條握手要短而有力。送客要送到門口，待客人離開后方可轉身離去。
第二十七條遞名片、文件要雙手、接也要雙手、要說謝謝、請多關照，接名片盡可能重復對方的名字。
第二十八條接受工作任務，要按時安質完成。內容要求準確有效無誤。采用規范格式，文字書面形式匯報工作。
第二十九條上班時間內，保持辦公環境整潔，辦公用品定位有序存放，原處取用原處放回。
第三十條不要在辦公場所和其他公共場所大聲喧嘩、吸煙、手機要靜音、隨地亂扔紙屑和吐痰。
第三十一條在公共場所、電梯間，男士要讓客人、老人、婦女、兒童先行要幫他們拉門。同女士一起乘轎車上車要幫女士開門，下車要開門。行走路線從車身后繞行。在公共場所和乘公交車一定要給老弱病殘、孕婦讓座。
第三十二條男士和女士、客人在一起用餐，要先讓幫女士和客人拉好位子坐下，自己再坐下。離開時協助女士穿
外衣。
第三十三條和女士一起走路，男士要讓女士走靠近路邊一側，過街可以扶肘。上樓和下樓一般要盡量并排，或退后一個臺階。
第三十四條上轎車要先進一條腿，把頭和身體進入后，再進另一條腿。下車要先出一條腿，頭和身體出來后再出另一條腿。
第六章清潔衛生規范
第三十五條個人的工作臺面應隨時保持清潔、整齊，臺面的文具、物品應放置于固定的位置上，原處取用，原處放回。
第三十六條名片統一放置于辦公臺的前端右部，辦公文具需整齊放置于辦公臺前端左方。
第三十七條上班時應將個人物品，如提包等放入工作柜中，除水杯外，其它個人物品，不得擺放在工作臺上。
第三十八條每天開始工作時，放置個人公文夾及記錄本于臺面上備用。
第三十九條工作時間內，臨時因事需離開工作位置時，需將臺面稍作整理后方可離開，臺面上不應有攤開的記錄本、文件。
第四十條下班后，需將臺面整理干凈，所有文具、文件、書籍應放回原處后方可離開。
第四十一條保持工作區域內的清潔衛生，不亂扔紙屑。用完餐后的廢飯盒應棄于指定位置內。
第四十二條每周應將個人抽屜內物品、文件歸類整理一次。
第七章處罰條例
第四十三條為確保那些干擾公司正常經營或干擾員工正常工作的行為得到禁止，公司制定了以下有關紀律處分的等級：
口頭警告或書面警告
減薪
降級
解聘或辭退
第四十四條為確保處分合理，員工的違紀行為、員工的過去表現、事件所發生的環境等因素將得到全面考慮。
第四十五條盡管公司還不能對所有可能發生的違反行為規范的行為加以確定，但除了以上章節所列外，下列行為也將導致紀律處分：
(1)有意或重復違反工作流程規定;
(2)經常曠工或遲到;
(3)私自更改公司記錄;
(4)隨意放置公司的業務資料，致使泄露公司的機密信息;
(5)盜竊、詐取、貪污公司財物;
(6)假公濟私或浪費、濫用、破壞公司財產;
(7)以公司名義違反刑法;行為不道德。
第四十六條職場規范
違反上述規定，視情節輕重和違反的次數，分別給予警告、罰款(依據員工考評條例執行)、扣發獎金、降職降薪、留職查看以及解聘、開除等處分。
有以下行為情節嚴重者者，將給予取消銷售資格，甚至開除處理：
1.因個人利益損害公司、發展商或客戶利益;
2.對待客戶態度冷淡，言行蠻橫，影響公司形象;
3.因工作失誤，造成一定經濟損失;
4.因對業務知識不熟悉，誤導客戶，造成公司名譽上的損失;
5.對公司內制度、政策、紀律、管理等私下表示不滿，并以種種借口阻撓制度的執行。
6.置業顧問下班時間不得和客戶私自接觸，以至對公司造成損失，發現將給予嚴重處理。
第八章附則
第十六條本制度解釋權、監督執行權歸營銷部。
第十七條本制度自頒布之日起正式執行，前期相關規定自行廢止。
篇2：商業街免費促銷營銷活動場地使用協議書
商業街免費促銷營銷活動場地使用協議書
甲方：東莞市**實業發展有限公司
乙方：廣州市好又多（天利）百貨商業有限公司**分公司
為共同繁榮**步行街，就乙方在中心廣場舉辦活動一事，甲乙雙方達成以下共識：
一、甲方免費或收費提供中心廣場或街面、文化廣場給乙方開展活動。為搞活步行街，由20**年11月1日至12月31日，甲方可免費給乙方促銷，時間及地點根據甲方各時期排期扦插而定。
二、活動類型：1、店內文娛活動 2、廠商（促銷）活動 3、其他
三、乙方需使用步行街中心廣場或街面進行活動時，以書面形式提前七天向甲方申請，申請文件包括：申請書、活動案（時間、占用時間、活動地點、活動形式、所派發之贈品、請求協助事項）、涉及活動商品之相關證明文件。
四、乙方向甲方呈送申請書后，甲方需于呈送文件之次日以書面形式回復批示意見。
五、如甲方對活動案有修改建議，雙方應本著友好合作之原則，對違反甲方工作原則的事項，應尊重甲方建議。
六、為求活動達到效果，在甲方批準后，乙方于活動三天前提供廣播稿給甲方在步行街內定時廣播宣導，且每天廣播不少于8次，活動稿內容由雙方友好協商擬定。
七、乙方負責中心廣場活動期間之安全、清潔工作，不影響步行街之正常運作。
八、本協議書有效期為三年，有效期內，甲乙雙方任何一方需提出意見或解除協議，應提前一個月以書面形式通知對方。
九、協議書一式兩份，均具在同等法律效力，經甲、乙雙方代表簽字后即時生效。
十、雙方就此協議發生爭議，應友好協商解決。
甲方：東莞市**實業發展有限公司乙方：百貨商業有限公司**分公司
甲方代表： 乙方代表：
聯系電話：聯系電話：
篇3：以營銷為主導的經營型物業管理模式
以營銷為主導的經營型物業管理模式
作為誕生不久的物業管理行業來說，它是為了滿足人們生產、生活和工作需要而生存、發展，并不斷壯大的新興行業。在這一行業的成長和成熟過程中，市場化、專業化進程在不斷加快，市場競爭十分激烈，在不斷的優勝劣汰中，物業管理品牌正在逐步形成。下面，結合中航物業多年的發展實踐談一談對"經營型物業管理模式"的看法，供大家參考。
一、經營型物業管理模式的含義
我們把經營型物業管理模式的含義概括為二個方面:一是將物業管理與物業經營融為一體，在做好物業管理工作的同時，為開發商、業主、客戶策劃并實施物業經營方案，發揮每一平方米物業的增效潛力;二是將物業管理從一般維護、運行階段提升到對管轄物業全過程的營銷、服務和管理層面，亦即將服務眼光由物業管理委托期內這個局部放大到物業長壽命商品的整體去統一考慮、安排，從而為業主、客戶提供更全面、更徹底的服務。
上述經營型管理模式含義的核心思想為:將營銷的概念深刻地溶合于物業管理工作之中，通過對管轄物業經營與管理的合力運行，更好地體現物業管理使物業保值、增值的重要功能。
經營型物業管理模式和收益性物業管理有所不同，后者特指以出租經營型房屋為主體對象的物業管理，普遍存在于寫字樓、零售商業中心、酒店以及其它可出租物業的管理中;而前者指對管轄的各類物業都溶入物業營銷的概念，通過對物業整體功能的開發，提高物業的效益潛力。前者包括后者，后者是前者的重要組成內容。有些同行把經營型物業管理理解為配套服務網點經營和有償的各類家政服務當然是相當片面的。
經營型物業管理運作的主要內容體現在房地產服務領域中流通環節和管理環節各個方面，主要包括是租賃代理、物業估價、交易咨詢和項目策劃等。物業管理公司代理或參與管轄物業的經營，在提高企業經濟效益的同時，促進了物業的市場流通，挖掘了蘊含于物業中的效益，并增強了業主、客戶對物業真正價值的理解。
二、經營型物業管理模式的市場需求
1、國外和香港地區特別注重物業管理工作中的經營概念。
以美國為例，經歷ω多年市場歷煉的美國物業管理行業，大多數企業可以為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢等項服務。美國注冊物業經理的職責也首先要求保障管轄物業的租售，在此基礎上做好物業維護工作，良好的維護又反向推動物業的租售。在他們看來，優秀的物業管理可以為業主、租戶提供良好的工作、生活環境，而更重要的作用在于使物業的經濟效益得到充分的發揮。再看看近年來在大陸迅猛發展業務的香港物業管理企業，無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯飛歐思諾，無一例外地以房地產服務的綜合優勢占領市場，寓經營飛管理于服務之中，體現出卓越的專業水準和競爭實力。進一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的業務領域，我們會感悟到，香港規模較大的物業管理企業都以提供物業經營、管理綜合服務為特色，香港物業管理市場需求的是綜合性的服務。由于深圳和香港的毗鄰關系，以及WVIO入關在即，深圳物業管理行業在發展趨勢上將更多地借鑒香港成功的經驗，包括經營型物業管理模式的運作。
2、國內市場對經營型物業管理需求旺盛。
近年來，隨著房地產行業的迅猛發展，二級、三級市場日益擴大，拓展出房地產服務領域巨大的市場空間。僅以租賃市場為例，目前全國7000則余萬戶居民中，仍有約300戶人均居住面積不足4平方米，流動性租房而居的住戶比例高達9.52%。北京、上海、廣州、深圳四個城市住房調查顯示，分有20.2%、26.8%、239毛和28%的家庭租房居住。目前支撐這一巨大租賃市場的中介組織專業水平低，操作欠規范，給眾多的物業管理企業留下了廣闊的盈利空間。香港地產三級市場的成交量占總成交量的70%以上，而深圳目前三級市場所占比例只有289b，市場潛力深厚。當三級市場啟動后，住房租、售交易大增，百姓對物業估價、交易咨詢、租賃代理的需求更甚，而這些業務和物業管理企業都將發生必然的聯系，顯示出經營型物業管理模式市場需求旺盛。我們管理的物業將是資產值不斷變幻的商品，我們服務的客戶也將是面孔常新的動態群體，而在這動態的市場中，蘊含著萬千商機。
3、大量物業缺乏專業管理，更缺乏合理的規劃和經營。
由于缺乏對物業真正價值的理解，有很多業主單位從建筑功能確定、售后使用到物業資產運作沒有跟著市場走，觀念滯后，導致大量的物業資產流失?？梢哉f，當前眾多的業主單位和業主個人缺乏物業管理，更渴望對其物業理想的經營。以中航物業管理有限公司隸屬的中國航空工業總公司為例，據統計，航空工業總公司所屬廣、所、企業、院?？傎Y產中，超過659b屬于物業資產，而在這物業總資產中，大量物業未得到充分利用，甚至有大批物業長期閑置。就全國情況看，很多單位發工資困難，但對懷中物業這個金娃娃長期無動于衷。這種普遍現象呼喚著物業管理企業增強營銷意識，提高經營水平，管好樓，還要盤活樓。深圳眾多物業管理企業管轄項目中，或多或少地存在著物業經.營的業務，業主和客戶需要專業的物業管'理服務，更關注其物業效益潛力的發揮?，F代物業不再是業主終生相守的昂貴家產，而是一種在流通中價值不斷更新的商品，物業管理企業當然應該關注新經濟時代物業商品的游戲規則。大陸物業管理企業如果以純粹的物業管理業務去拓展市場，將因為服務的局限性、行業微利的現實和海外兵團的綜合優勢承受更大的市場壓力。
三、經營型物業管理模式的利弊分析
隨著市場經濟的日益成熟，房地產服務所函蓋的物業管理、租賃、交易、估價、咨詢等專業分工日趨細致，經營型物業管理模式的推行是否會因盲目地多元經營而導致不良后果?我們認為，經營型物業管理模式不完全屬于多元化經營，參與物業營銷本身應該是現代物業管理概念的應有之圈義。從上述市場需求和香港同行企業的運作經驗來看，物業管理企業不但要為開發商和業主、客戶當好管家，還應有償性的擔當其物業顧問。從物業發展初始乃至整個物業發展項目中，由物業顧問這個角色向開發商、業主和客戶提供綜合性物業服務至關重要，物業顧問必將與物業管理日趨緊密地結合并相互促進。
從目前的實踐看，經營型物業管理模式的利處主要體現在:首先，該模式可以更好地滿足市場需求和客戶需要，如同銀行單純的儲蓄業務擴展為金融理財服務;其次，經營型物業管理模式更好地體現了經營、管理一條龍服務，對客戶來講，提高了服務效率;再次，擴大了物業管理企業的盈利空間。物業管理企業面臨的重要挑戰之一就是專業化管理與管理費不足之間的矛盾。租賃代理、交易咨詢、估價等業務的傭金比例明顯高于物業管理傭金比例，使物業管理企業綜合實力和生存能力得到提高。
經營型物業管理模式面臨的問題有以下幾點:一是壓力大。物業管理企業承擔了一項物業的經營、管理權，同時也就承擔了物業經營的義務，而物業租賃及交易成本的波動性遠大于管理傭金的波動，相應地加大了物業管理公司的經營壓力;二是風險大。一塊物業的經營從項目選擇、價格控制到客戶確定，每個環節都有風險，僅是租賃風險防范就需要很多只能意會無法言傳的市場鍛煉;三是組建專業隊伍困難。物業經營是一項極為專業的工作，不僅富有實戰經驗的人才難覓，有了人才，形成一個與物業管理配合默契的團隊更不容易，一但經營出現嚴重偏差和失誤，物業管理公司難以承受。
四、經營型物業管理模式的實踐
1996年，深圳市中航物業管理有限公司在認真分析自身優劣勢基礎上，確定了將經營型物業管理模式作為企業的核心競爭力。經過五年的實踐和積累，經歷多個項目的市場磨合，這一競爭優勢得到進一步強化。從我公司實踐來看，經營型物業管理模式具有較強的生命力。在實施經營型物業管理模式的實踐中，我們注重以下幾個重點：
(一)強調經營觀念到位。
物業的經營是動態的，物業的營銷永無止境，物業管理人只有具備了強烈的營銷意識，才能使管轄物業潛力得到更充分發揮。公司要求每一位物業管理骨干深刻理解物業經營是物業管理工作應有之義和份內之事，物業管理固然重要，而一項優秀的物業營銷方案可以使開發商、業主和客戶得到更多的實惠。在市場競爭中，我們打出了這樣的廣告語"我們可以做您的物業管家，我們還可以替您打理這份物業"。實踐證明，管理概念加上系列營銷服務，可以使管轄物業的價值發生很大變化。
(二)注重培養物業經營的人才隊伍。
物業管理是勞動密集型產業，而物業經營是知識型、信息化產業，現代物業營銷已經進入到個性化、網絡化飛整合型時期，沒有富有經驗的經營人才，經營型物業管理模式就是空談。因此，幾年來，我們注重在實踐中培養經營骨干，適當引進優秀人才，初步建立了一支配合默契的經營管理團隊。1998年，天津津都花園物業進行管理公司招標，香港梁行飛歐思諾均在競爭之列，經過二輪拼搏，我們的經營、管理方案以最高分奪標。
(三)注重向專業公司學習。
隨著中國即將加入WTO，北京、上海、廣州、深圳等地在完善市場管理以及與國際接軌過程中，物業經營、管理市場龐大，需要大量的法律、估價、測量、咨詢專業人才。我們在物業經營專業上差距仍然很大，因此，近年來我們始終與戴梁行深圳公司保持業務合作，吸收經驗，培養專業實力。去年，全球最大不動產中介機構美國21世紀不動產公司進入珠江三角洲后，我們及時參加交流培訓，建立業務聯系。在未來的五年內，在物業經營專業領域，我們還要認真當好學生，縮短差距，迎頭趕上。
(四)根據不同物業項目，安排經營、管理的主次關系，使經營和管理相輔相成，相得益彰。
在具體運作中，還要注重物業管理收支與經營收支保持適當獨立，體現各類業務的規范性，還要具備物業經營相關的專業資質。
經營型物業管理是房地產服務的重要組成部分，是收益性物業管理概念的拓展和外延，是物業營銷與物業管理的有機合成，有著廣闊的市場空間，我們針對這種模式的探索、實踐之路還很長、很遠。