淺議大型商業地產--城市綜合體的物業管理

　　隨著城市建設的發展和城市產業經濟的變化，一種新的城市物業類型即城市綜合體雨后春筍般地涌現出來。所謂城市綜合體（hopsca），是將城市中的酒店（hotel）、辦公（office）、公園（park）、商業（shoppingmall）、會所（club）、公寓（apartment）等城市生活空間的三項以上的服務功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。在國外，如歐洲的拉德勞斯、東京的新宿、紐約的曼哈頓都是典型的城市綜合體，而在國內，深圳的萬象城、上海的港匯廣場等城市綜合體也相繼產生。筆者所在的萬達集團在全國各地大規模開發商業地產的基礎上，在國內成為開發建設城市綜合體的專業化企業，建成的上海、北京、寧波的萬達廣場已經投入運營，最近幾年，萬達集團開發的以“萬達廣場”命名的城市綜合體還將在哈爾濱、成都、西安、沈陽、太原、蘇州、無錫、重慶等城市建成。

　　一、城市綜合體物業管理的特點

　　城市綜合體不是若干類型物業在數量和種類上的簡單集合，而是各種服務功能的優化組合。一般的多功能建筑并不產生新的系統，而城市綜合體中，各組成部分則構成一個不可分割的有機系統?？梢哉f，各部分之間相互依存、相互助益的能動關系是城市綜合體最本質的屬性。

　　物業管理最根本的任務是使物業的功能得到最大程度的發揮。而城市綜合體物業管理的任務具有這樣一些特點：

　　1. 由于城市綜合體通常是收益性物業，因此，城市綜合體物業管理的任務并不僅僅是傳統物業管理所包含的“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理”，而且更重要的任務是實現物業各期凈收益最大化，并保持和提高物業的市場價值以及未來發展潛力。

　　2. 由于各部分之間相互依存、相互助益的能動關系是城市綜合體最本質的屬性，因此城市綜合體物業管理的任務不僅在于充分發揮綜合體中各個部分的服務功能，而且還在于使整個綜合體各個部分服務功能的相互關系達到高度和諧共生的狀態。

　　3. 由于城市綜合體具有超大空間尺度、通道樹型交通體系、現代城市景觀設計和高科技集成設施等四大物理特征，因此在傳統物業管理范疇，也包含著一般物業所不具有的一些特殊內容。

　　二、城市綜合體物業管理的任務

　　城市綜合體物業管理包含兩個層面，一個是物業運行管理，承擔物業的日常維護、管理和場地租賃經營；一個是物業的策略性管理，承擔物業的資產管理和房地產組合投資管理。在筆者所在的萬達集團，由各地的商業管理公司履行物業運行管理的職能，由集團履行物業的策略性管理的職能。

　　目前，城市綜合體的業權或大部分業權通常都是建設單位所直接持有，業主有時也包括這些企業背后的投資機構。作為業主而言，實現物業各期高額而穩定的租金現金流入，保持和提高物業的市場價值，是必須追求的目標。在這種情況下：

　　1. 物業策略性管理的任務就是，制定物業發展戰略計劃，進行持有/出售分析，進行物業更新改造和大修理的決策，監控物業績效，管理和評價物業運行管理，定期進行資產的投資分析和運營管理分析，制定并執行組合投資戰略，設計和調整物業資產的資本結構。

　　2. 而物業運行管理，則是通過對物業的日常維護和管理，充分有效地發揮綜合體整個系統的功能和各個部分的服務功能，并通過租務管理，為業主取得穩定的租金收入。而租務管理，則是收益性物業運行管理的核心內容。租戶的選擇、租金的確定與調整、租約的制定都是收益性物業運行管理中租務管理的基礎工作。

　　從實踐情況來看，城市綜合體中主力店的招商和管理是城市綜合體物業經營管理中的重點和難點。筆者所在的萬達集團采用的方法是通過“訂單地產”的方式與沃爾瑪、家樂福、百安居等國際著名連鎖集團建立戰略合作關系，并通過集團自己的院線、高星級酒店等產業的支持，使綜合體的投資開發和運營立于不敗之地。

　　三、城市綜合體物業管理必須十分重視服務功能的開發和運用

　　1. 首先，管理者必須充分有效地開發和運用城市綜合體各個部分的服務功能。城市綜合體各個部分都有自身服務功能的體現方式。例如，對于商務辦公樓，必須注重打造商務平臺。在提供基礎物業管理服務的前提下，必須充分挖掘客戶的商務需求，提供全面的商務服務。與此同時，根據商務辦公的專門特性，在燈光、色彩、小品、導示系統等環境元素的營造上形成品位，創造良好的商務空間和商務環境。

　　購物中心是城市綜合體最重要的部分，其技術系統和服務功能也是綜合體各個部分中最為復雜的。一方面，需要針對顧客心理和行為需要及特征，在購物空間布局布置、環境營造、交通、導購等各種服務設施的運行和管理上必須采取有效措施；另一方面，針對商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運輸、裝卸等服務設施運行和管理以及營銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。

　　2. 其次，整個綜合體各個部分服務功能的相互關系必須達到高度和諧和共生的狀態。城市綜合體是一個完整的有機系統。在這個系統中，每個部分的服務功能要求是不同的，例如，在公寓、寫字樓和酒店，就需要安靜、舒緩的環境，而購物中心則需要熱烈的商業氣氛，但綜合體各部分的服務功能又是相互依存的。例如，購物中心與人們的日常生活最為密切，能夠形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能，可以提供生活性、愉快性和豐富性的生活，以滿足人們的多樣化選擇，能夠充分滿足各類階層的消費需求，是綜合體中的核心部分；而寫字樓需要公寓和酒店作為周圍重要的配套，其自身則是城市綜合體的主要功能，操縱著大部分資金流和物流方向，決定著綜合體的地位和功能。

　　三、城市綜合體物業管理應注意的其它事項

　　要使綜合體各個部分服務功能的相互關系達到高度和諧共生，關鍵在于對空間、交通和環境各個因素的把握。

　　城市綜合體具有超大空間尺度的特征。而在空間的布局、分隔上，必須按照不同類型的流動載體的屬性和要求進行布置和管理，做到客貨分區、動靜分區，封閉空間和開放空間有機結合。

　　城市綜合體的交通體系是復雜的。要通過交通組織的有機規劃和管理，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系。交通組織的管理既要符合空間布局、分隔的要求，同時又要為人流和物流提供充分的便利性。

　　城市綜合體不僅要通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀和宜人的環境，而且，在布置和管理上還要體現各個部分的功能特點，并有利于綜合體整體功能的發揮。上海萬達廣場正在通過運用環境布置，能動地引導人流，使綜合體的空間氛圍達到均衡。

篇2：商業地產物業管理內容及方式

　　公共商業樓宇是指由多家共同經營的商業房地產,它的經營范圍已遠遠超出原來商場的 概念,是一種集商業、娛樂、餐飲等各種功能為一體的經營場所。由于其物業管理內容包括單體商場物業(百貨大樓、零售店),所以本章主要以它作為闡述對象。

　　一、公共商業樓宇的管理內容

　　1.一般性管理

　　(1)對小業主或承租商的管理。統一產權型的公共商用樓宇,其經營者都是承租商,可以在承租合同中寫進相應的管理條款,對承租戶的經營行為進行規范管理,也可以以商場經 營管理公約的形式對他們進行管理引導。對于分散產權型的公共商用樓宇,一般宜采用管理公約的形式,明確業主、經營者與管理者的責任、權利和義務,以此規范雙方的行為,保證 良好的經營秩序。也可由工商部門、管理公司和業主、經營者代表共同組成管理委員會,由管理委員會制定管理條例,對每位經營者的經營行為進行約束,以保證良好的公共經營秩序 。

　　(2)安全保衛管理。公共商業樓宇面積大、商品多、客流量大,容易發生安全問題。因此,安全保衛要堅持24小時值班巡邏,并要安排便衣保衛人員在場內巡邏。商場晚上關門時 ,要進行嚴格的清場。同時在硬件上要配套,要安裝電視監控器及紅外線報警器等報警監控裝置,對商場進行全方位的監控,為顧客購物提供安全、放心的環境,確保商場的貨品不被 偷盜。

　　(3)消防管理。由于公共商業樓宇屬于人流密集性場所,所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈,不僅要管好消防設備、設施,還要組織一支義務消防隊,并要有一套緊急 情況下的應急措施。

　　(4)設備管理。管好機電設備,保證正常運轉是經營場所管理的一項重要工作。要保證電梯、手扶電梯、中央空調、電力系統等的正常運行,不然就會影響顧客購物和商家經營, 造成不必要的損失。

　　(5)清潔衛生及車輛管理。要有專門人員負責場內流動保潔,將垃圾雜物及時清理外運,時時保持場內的清潔衛生,對大理石飾面等要定期打蠟、拋光。車輛管理要分別設置汽車 、摩托車、自行車停放保管區。要有專人指揮,維持良好的交通秩序,同時應設專人看管,以防偷盜。

　　2.特殊管理

　　(1)商業形象的宣傳推廣。公共商業樓宇物業管理的一項重要工作,就是要做好樓宇商業形象的宣傳推廣,擴大公共商業樓宇的知名度,樹立良好的商業形象,以吸引更多的消費 者。這是整個商業樓宇統一管理的一項必不可少的工作。以下我們介紹公共商業樓宇良好形象的作用,及如何建立維護公共商業樓宇的良好形象。

　　第一,公共商業樓宇良好形象的作用。

　　公共商業樓宇良好的形象是商業特色的體現,也是潛在的銷售額和一種無形資產。

　　公共商業樓宇必須具有自己鮮明的特色,才會具有對顧客的吸引力。在各類商場不斷涌 現,各種產品層出不窮、花樣繁多的今天,顧客去何處購物,選購哪家商場的商品,會有一個比較、選擇、決策的過程,也有一種從眾心理和慣性。為此,商家應樹立與眾不同、具有 鮮明特色的形象,以特色豐滿形象,以形象昭示特色,以特色的商業標識、商品、服務和特殊的營銷策略征服吸引顧客,在實際管理中不斷突出這些特色,使顧客熟悉。

篇3：商業地產銷售培訓:物業管理常識

　　商業地產銷售培訓：物業管理常識

　　1、物業管理名詞概述

　　1）物業：是指住宅區內各類房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地。

　　2）業主： 是指住宅區內住宅和非住宅房屋的所有人。

　　3）屬地管理：是指區域相關部門的管理。

　　4）行業管理：是指本行業歸口處的管理。

　　5）管理：針對物業管理來理解可以概述為打理、維護、修繕。

　　6）公用設施專用基金：住宅開發建設單位應當在住宅區移交時，按住宅區建設總投資百分之二的比例，一次性向管委會劃撥的公用設施專用基金。此基金只限于購買管理用房和住宅區公用設施的重大維修工程項目。

　　7）住宅維修基金：是指在住宅區竣工交付使用在一年以上的，由業主作保修期滿后第一個月起按月向住宅區管理處繳納住宅維修基金；當業主發生變更時原業主所繳住宅基金是不可退還的。此基金由住宅區管理處以房屋本體為單位設立專帳代替，用于房屋本體公用設施的維修養護，不得挪作他用。

　　2、深圳市現行物業管理方式

　　深圳現行的物業管理方式均采用了業主自治與專業服務結合，屬地管理與行業管理相結合的管理方式或模式。

　　3、業主大會及管委會（業主委員會）

　　住宅區入住率達到百分之五十以上時，區住宅管理部門應會同開發建設單位及時召開第一次業主大會，選舉產生管委會；但已經入住業主中持有過半數以上投票權的業主決定，可推遲召開業主大會。

　　4、業主大會職權

　　1)選舉、罷免管委會的組成人員。

　　2)監督管委會的工作。

　　3)聽取和審核管委會的工作報告。

　　4)決定住宅區內關于業主利益的重大事項。

　　5)修改業主公約。

　　6)改變和撤消管委會不適當的決定。

　　7)批準管委會章程。

　　5、業主大會的組成

　　業主大會必須有持有過半數以上投票權的業主出席才能舉行。業主可以委托代理人出席業主大會，不滿十八歲的業主由其法定代理人出席。

　　6、管委會的組成

　　管委會委員均由業主大會在業主中選舉產生。常規性一個單元產生一名，人員數額一般為十一至十七人，不可少過五人，且總人數一定要為單數。

　　7、管委會的職權

　　1)召集和主持業主大會；

　　2)審議決定住宅維修基金及公用設施專用基金的使用；

　　3)采取公開招標或其它方式，聘請物業公司對住宅區物業管理，并簽訂委托管理合同。

　　4)審議物業管理公司制定的對本住宅小區的年度管理計劃、住宅區配套工程及重大的維修工程項目；

　　5)審議住宅物業管理服務費的收費標準；

　　6)監督物業管理公司對本住宅區的物業管理工作；

　　7)管委會任期每屆為三年。

　　8、物業管理公司的義務

　　1）以"為業主服務"為宗旨，注重社會效益、經濟效益和環境效益；

　　2）按市住宅主管部門規定的標準和委托管理合同對住宅區實施物業管理；

　　3）接受管委會和業主的監督；

　　4）組織或協助有關部門提供社區生活服務和開展社區文化活動；

　　5）按照法律、法規和市政府的有關規定從事經營活動。

　　9、住宅區的使用和維護

　　住宅區建成移交時，開發建設單位應向管委會移交下列住宅區工程建議資料：

　　1)住宅區規劃圖、竣工總平面圖；

　　2)單位建筑、結構、設備竣工圖；

　　3)地下管網竣工圖；

　　4)住宅區各類房屋清單；

　　5)出售房屋的產權范圍或成本核算清單；

　　6)住宅區公用設施、設備及公共場所清單；

　　7)住宅區未完工的房屋公用設施、設備及公共場所的竣工日期；

　　8)其它必須資料。

　　10、物業管理中對于房屋的維修責任，按以下規定劃分：

　　1)室內部分由業主負責維修；

　　2)房屋的外墻、電梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施，由物業管理公司定期養護和維修，其費用從住宅基金中支出；住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂、場所、停車場、連廊、自選車棚（庫）等住宅區公用設施由物業管理公司統一維修養護。

　　3)管理維修養護費用從管理服務費用支出。

　　11、住宅區管理服務費的收支范圍

　　管理服務費的來源：

　　1)部分商業用房租金；

　　2)公用設施、設備和公共場所的經營收入；

　　3)向業主收取的管理服務費；

　　4)住宅區的其它合法收入。

　　管理服務費的基本開支：

　　1)日常維修、養護費用；

　　2)清潔費用；

　　3)設備損耗、折舊費用；

　　4)綠化、消殺費用；

　　5)人員工資、福利；

　　6)稅金；

　　7)行政辦公費用。

　　管理服務費不包括業主與非業主使用人的人身保險、財產保管、保險費用。對于無故不繳納管理服務、住宅維修基金和規定的其它費用的，管理部門可限期交繳，逾期則按日收取千分之三的滯納金，連續三個月不交繳的，可按住宅區業主公約和委托管理合約的進行摧繳。

　　管理部門同供電、供水、供氣等部門簽有委托抄表及收費合同的，可按合同規定采取相應的催繳措施。