房地產公司員工介紹客戶管理辦法

　　為鼓勵公司其他部門員工挖掘自有資源，為公司介紹客戶，特制定本管理辦法。

　　1.其他部門員工進行客戶聯系不得影響本職工作，介紹的客戶必須為利用私人關系（即員工的親朋好友）所挖掘的客戶，不得利用工作之便截留公司客戶作為自己的介紹客戶。對在工作中接觸到的客戶進行項目推薦或銷售指引是員工應盡之責任，不得主張為自己介紹的客戶。

　　2.公司其他員工介紹的客戶，應在客戶第一次來訪前先到項目經理處辦理客戶登記，并填寫《公司員工介紹客戶登記表》，注明預約來訪日期。介紹客戶登記表一式兩份，一份銷售部助理留底；一份放在售樓處備查。

　　3.如客戶未能在約定日來訪，則介紹登記失效，介紹人可重新登記。

　　4.如客戶如期來訪，介紹人應陪同客戶前往接待臺進行客戶登記或提前電話通知項目經理以作確認，由項目經理核對《公司員工介紹客戶登記表》無誤并確認為介紹人私人客戶，由項目經理在介紹客戶登記表上簽名確認（項目經理不在由銷售組長確認），方認為介紹有效。如未經此程序而由現場銷售人員已登記在先了，再主張為自己介紹的客戶的一律不予支持。如介紹人已預先登記，但在客戶來訪時未能親自或電話確認的，而由售樓員按新客戶接待的，介紹登記無效。

　　5.在介紹客戶經項目經理確認后，員工應將客戶交由售樓員按輪班次序進行跟進，不得擅自干擾售樓員的工作。售樓員如主動提出協助要求，介紹人應積極配合。

　　6.公司其他員工在與自己介紹的客戶進行聯系時不得透露公司未對外公布的銷售信息及其它公司機密，不得私下許諾給予客戶額外的優惠或利益。否則將根據公司規定追究其責任。

　　7.員工應以大局為重、公司利益為先，在介紹客戶的過程中如有糾紛或異議應通過項目經理或銷售部經理進行協調、處理，不得因私人利益問題而阻礙正常的銷售工作、破壞成交或糾纏客戶，否則根據公司及銷售部規定追究責任。

　　8.對于公司其他員工依上述規定介紹的客戶最后成交的，成交傭金的30%為介紹人的傭金，70%為接待客戶的售樓員的傭金。

　　9.每天下班之前，項目經理應將《公司員工介紹客戶登記表》上報部門經理審批，并交銷售文員存檔，作為日后傭金結算依據。

篇2：物業知識培訓：電子停車場管理系統介紹

　　物業知識培訓：電子停車場管理系統介紹

　　根據建筑設計規范，大型建筑物必須設置汽車停車場，以滿足交通組織需要，保障車輛安全、方便公眾使用。

　　為了使地面有足夠的綠化面積與道路面積，同時保證提供規定數量的停車位，多數大型建筑都在地下室設置停車庫。當停車庫內的車位超過50個時，往往需要考慮建立停車庫管理系統(又稱停車庫自動化系統，Parking Automation System，PA)，以提高車庫管理的質量、效益與安全性。

　　隨著經濟的發展，生活水平的不斷提高，家庭車輛、社會車輛的擁有量在迅速地增長，由于地面空間有限，停車場車位不足的矛盾顯得越來越突出，停車場管理的重要性也會越來越受到重視，而其技術的核心。

　　一、內部停車場管理系統

　　(一)內部車庫系統結構

　　所謂內部車庫，就是為智能建筑業主或商務樓租用戶擁有的車輛提供的停車庫。這種為適應商務的發展作為高級商用樓的車庫，或者高級住宅小區為小區住戶建設的車輛停泊場所，基本上是以內部車輛管理為主，以少量散客車輛為輔。從保安管理和安全可靠性考慮，主要因素是完善內部管理。作為內部停車場，其管理系統一般有以下組成:

　　1.識別卡。

　　像信用卡大小的塑封卡片，可接收發自讀卡器的RF信號，并返回預先編制的惟一識別碼，它極難偽造，使用壽命可達10年以上。它是停車場所?？寇囕v的“身份證”，其惟一性保證了車位的固定性和防止車輛被盜。

　　2.讀卡器。

　　讀卡器不斷發出低功率RF信號，在短距離內(10~20cm)接受識別卡返回的編碼信號，并將編碼反饋給控制器。

　　3.控制器。

　　控制器含有信號處理單元，每個控制器可控制一個門，控制器之間通過RS485接口互連(1~32個)，其中一個為主控制器，可與計算機相連交互數據。

　　4.計算機。

　　先進的軟件可將控制器傳來的信息轉換成管理數據，其數據庫可供及時查詢，它還可以對控制器的參數和數據進行設置和控制。

　　5.擋車器。

　　內部有控制邏輯電路，受控制器的“指揮”，采用杠桿門，其速度快，可靠性高，噪音低，有緊急手動開關。

　　(二)內部車庫管理系統

　　建設內部車庫管理系統一般采用反向散射式RF無源短距離識別卡。RF識別卡特點是體積小、無需電源，將讀卡器安裝在出入口車道旁邊適當位置。內部車進出時，司機持卡在出入口處停車，將有效車卡靠近讀卡器，認卡后擋車器的擋桿自動彈開，車過自動關門。這種系統價格低廉，系統讀卡器的識別距離一般為30cm。系統的特點是便于安裝，性價比較高。車主將車停入車庫后，離開時隨身攜帶識別卡，可有效防止非法人員盜車后開出車庫。通常還將監控報警系統與管理系統結合起來，即使有人開車闖過出入口擋桿，系統也會自動報警。同時，保安人員也可以電視信號為依據，采取相應措施。

　　車庫內各車位有醒目的編號，卡號與車位號一一對應。在發生車輛偷盜時，報警系統與攝像接口記錄的攝像資料結合，為報警處理提供完整的資料。內部住戶車輛采取固定車位方式，由物業管理部門發給一定級別的固定車位卡(一般為IC卡)，憑卡隨意自由出入。出入口 車道均設有自動擋車器，系統對卡進行識別，從而控制擋車器、報警器等工作，在發生緊急情況時擋車器可手動開啟。

　　當持卡數量大于車位數時，可在入口處增加車位占用情況顯示，當車滿時標志點亮，同時低級別車輛禁止入內。主控制系統可設在停車場內，有利于及時對報警采取有效措施，也可以放在其他的地方，中央控制計算機用于主控制系統。主控計算機對整個停車場情況進行監控和管理，可適時監察每輛車的出入情況，并自動記錄包括內部車出入時間、出入口等信息。同時，也可完成發卡、設置系統參數、統計與查詢歷史數據等工作，并可以制成各種報表，及時歸檔。還可以對不同的內部車輛分級授權，登記有效使用期，限制當天出入時間與出入口(如月票，季票，通票等)?？呻S時增加新卡，刪除作廢卡，越權車輛視同無效但記錄在案，過期卡自動作廢。主控計算機可聯入大樓管理網絡，向各部門(財務、物業、保衛等) 提供所需信息，整個停車場所有設備與計算機聯網統一管理。

　　所使用的卡可分為月卡和儲蓄卡(也稱貴賓卡)。貴賓卡用戶無進出限制，保證留有停車位；月卡有使用期限，到期可自動停用或提示；儲蓄卡有預付金額，按實際停車時間計費，無余額自動停用或提示。 于月卡、季卡、儲蓄卡用戶，只需開車至入口處，將內部車卡靠近讀卡器，系統會自動識別其卡的性質并判斷其權根，如果該卡符合進入權限，系統會自動開啟車庫門，及時讓該車輛通過，然后關閉車庫門，防止后面車輛跟過。

　　對于過期或無效車卡，系統會自動判斷出來，當然不會開門。

　　每輛車進入車庫時，系統自動關閉該卡的入庫權限，同時賦予該卡出庫權限，即只有該車出庫后才能再進入，以防止利用該卡重復進入。在出口處也有同樣的機制，防止一卡多用。

　　車主泊車后，車卡隨身攜帶，可防丟車、盜竊。

　　對于多輛帶卡車輛連續進出，如果全部為有效車輛，且距離很近時，系統會在自動開啟門后保持開門狀態，讓所有車輛通過，然后關閉車庫門，從而提高流量，減少高峰堵塞。當有非法車輛跟進時，系統也會保持開門狀態，讓所有車輛通過，以防止夾車，但對非法車輛發出警報，通知管理人員處理或啟動攝像機。

　　當卡超過有效期或丟失時，車主應及時通知管理人員，作掛失、延續或收回處理。發出去的票證可以收回反復使用，每張卡可以使用十年以上。

　　(三)內部車庫系統管理軟件

　　內部車庫管理系統主要由識別和控制兩部分組成。中央計算機和感應控制器、收款機，通過網絡進行通信。計算機可以對控制器的權限組、車主、設備參數、時間等進行設置和修改?？刂破鲗⑺行熊囉涗泜魅胫鳈C，以進行計費和統計工作。管理軟件提供了一個管理系統中所有設備和人員的功能，包括人員注冊、設備參數設置、實時監控、報表生成、口令設置、系統備份和恢復等。

　　1、人員組成

　　一般情況下，系統的操作人員由一個系統管理員和若干個操作員組成。系統管理員負責整個系統所有設備和人員的管理，具有執行軟件所有的操作權力。操作員則只負責日常的事務活動，如進行統計、打印報表、發卡、刪卡等。

　　2、中央控制系統軟件菜單

　　(1)基本操作。

　　包括監控設備工作情況的工作模式設定，用戶登記與保護等。

　　(2)會員管理。

　　會員管理的主要功能是加入、查詢、刪除會員或修改會員的信息，并保持計算機和控制器信息一致，可以根據用戶需求自動刪除或人工刪除到期的會員。

　　(3)設備管理。

　　設備管理的功能是對出入口(讀卡器)和控制器等硬件設備的參數和權限組進行設置。

　　(4)報表功能。

　　生成會員報表、車庫使用報表和現存車輛報表，以進行統計和結算。

　　(5)軟件設置。

　　可對軟件系統自身的參數和狀態進行修改、設置和維護，包括口令設置、修改軟件參數、系統備份和修復等。

　　二、綜合停車場管理系統

　　綜合停車場管理系統是對內部車輛、臨時車輛和共用設備進行管理。內部車輛管理在8.1節中已作介紹，下面主要介紹臨時車輛管理、共用設備以及綜合停車場管理系統的組成 。

　　(一)臨時車輛管理

　　對于臨時車輛的管理主要是提供停車服務和收取停車費?？紤]到系統安全性、易用性以及中國國情的具體要求，要在車庫出入口安裝自動發票出口收費處理設備。一般地，在入口車道旁設置“條碼自動出票機”。與磁卡出票相比，條碼出票不僅使用壽命長，而且價格更低廉，臨時車票含有進入時間、日期、車位及序號等信息。出庫時，在出口車道旁設一管理崗(管理崗內設置收款機、價格顯示屏和條碼閱讀機等)，負責對臨時車輛驗票收費放行。此外，還要求在入口處設立醒目的標志牌，告知臨時車戶，該車庫車輛是否已滿；當車滿時亮出“車滿標志”，告知臨時車輛禁止進入車庫。

　　(二)共用設備

　　在停車場的出入口處均設置有自動放行與自動關門的擋車器，要求檔車器連接報警接口，緊急時可手動開啟。

　　以前都是采用磁卡管理停車場，這種系統在亞洲地區曾比較流行，一般適用于地面大量散客的公共停車場，不太適用于寫字樓、公寓等停車場。它存在著以下一些缺點:

　　1、速度慢。由于要停車交涉，早晚高峰時間易造成堵塞。

　　2、價格高。目前只能從國外進口，且保修不能保證。

　　3、磁卡壽命短。由于干燥、摩擦等造成磁粉脫落，壽命只有1年。

　　4、需要司機干預。不管冬天夏天，有空調的車輛均需打開車窗，將磁卡塞入讀卡機，極不方便，且易損傷磁卡及讀卡機。

　　5、管理不完善。不能反映外部車輛追車、多輛車跟進，且易夾車。

　　6、保密性差。用普通寫卡設備可以輕易仿造車卡。

　　7、系統不開放，使用不方便。

　　隨著高新技術的飛速發展，出現了以感應卡為基礎的非接觸式PA系統，這種系統解決了大部分磁卡系統的問題，但由于感應距離短(一般20cm左右)，司機停車干預等問題仍然沒有解決。由于交涉頻繁，系統可靠性差，設備容易損壞，不能得到及時維修，常常造成數周停用狀態，因而仍然不能滿足停車場管理系統的發展需要。

　　近年來出現了以自動保安管理系統為對象，專門針對高級商住樓、高檔寫字間、高級公寓與酒店的車庫機動車輛自動識別與計費系統。這種系統利用RF遙控啟動識別技術，感應距離可達2~5m，司機不用交涉，只要配合擋車器，可以很順利地通行，已經解決了刷卡難 的問題，給停車場的保安管理提供了自動化手段。該系統技術先進，可靠性與保密性高，是目前現代化車輛自動管理系統中技術最先進的一種。

　　(三)綜合停車場管理系統的構件

　　綜合停車場管理系統主要由以下構件組成。

　　1、車輛識別卡。

　　識別卡是用美國軍方最先進的表面聲波技術(SAW)制作的小卡片，可接受發自讀卡器的微弱的RF信號，并返回預先編制的惟一識別碼，極難偽造。它有不同封裝形式與尺寸，可應用于各種環境與氣候，可貼于車窗玻璃內或固定于其他地方，其壽命可達10年。

　　2、讀卡器。

　　讀卡器不斷發出RF信號，接受從識別卡上返回的識別編碼信號，并將這編碼信息反饋給系統控制器。讀卡器自有的電子系統可在5m內感觸信號，對車速達200Km/h的車輛提供遙控接近控制，并發出超低功率的探查要求，可方便地安裝于門崗上方等位置，應用于不同氣候與環境。

　　3、系統控制器。

　　控制器含有信號處理單元，可控制1~8個讀卡器，它接收來自讀卡器的卡號信息，利用內部的合法卡號、權限組等數據庫對其判斷處理，產生開門、報警等信號，并可將結果信息傳給計算機進一步處理。它可獨立存儲20000個卡號，50000個出入記錄，它與讀卡器用雙絞線連接。

　　4、中央計算機。

　　先進的軟件將系統控制器傳來的車輛信息轉化為商業數據，其數據庫可供及時監察，可進行收發卡、計費與審計報表等自動化管理。

　　5、擋車器。

　　受崗門控制器控制，采用杠桿門，速度快(起落時間<1.5秒)，可靠性高，無噪音，緊急時可用手動控制，起落壽命100萬次以上。

　　6、崗門控制器與環路探測器。

　　由兩個環路探測器接口，燈光報警裝置與單片機邏輯電路構成，用于判斷車輛位置與狀態，并給擋車器發出正確開關信號。環路探測器用于探測車輛。

　　7、收款機。

　　在有臨時車輛的綜合系統中用于收款，可自動接收并顯示中央計算機傳來的應收款、卡號等信息，并打印出商業票據。

　　8、電子顯示屏。

　　用于有臨時車輛的綜合系統中，中、英文顯示車庫信息，如空位、滿員及收費標準等。

　　(四)綜合停車場管理軟件系統的功能要求

　　綜合停車場管理系統由讀卡器、控制器、啟動門和計算機這4個主要部件組成。計算機和控制器通過RS-232串口通信。計算機可以對控制器的權限組、車主、設備參數、時間 等進行設置和修改?？刂破鲗⑺行熊囉涗泜魅胫鳈C以進行計費和統計工作。管理系統中的所有設備和功能，包括人員注冊、設備參數設置、實時監控、報表生成、口令設置、系統備份和恢復等應便于操作。

　　1、人員組成。一般情況下，綜合管理系統的操作人員由一個系統管理員和若干個操作員組成。系統管理員負責整個系統所有設備和人員的管理，具有執行軟件所有操作的權力。而操作員則只負責日常的事務活動，如進行統計、打印報表、發卡、刪卡等。

　　2、菜單功能，包括:

　　(1)實時監控。

　　實時監控是指每當讀卡器探測到車輛出現時立即向計算機報告，并在計算機屏幕上實時顯示各出入口車輛的卡號、狀態、時間、日期、門和車主信息。如果有臨時車輛出入車庫，則計算機還負責向電子顯示屏輸出信息，向遠端收款臺的票據打印機傳送收費信息。

　　(2)會員管理。

　　會員管理的主要功能是加入、查詢、刪除會員或修改會員信息，并保持計算機和控制器信息一致?？梢愿鶕男枨笞詣觿h除或人工刪除到期的會員。

　　(3)設備管理。

　　設備管理的功能是對出入口(讀卡器)和控制器等硬件設備的參數和權限組進行設置。

　　(4)報表功能。

　　生成會員報表、車庫使用報表和現存車輛報表，以進行統計和結算?？梢愿鶕嶋H需求進行修改。

　　(5)軟件設置。

　　可對軟件系統身的參數和狀態進行修改、設置和維護，包括口令設置、修改軟件參數、系統備份和修復、進入系統保護狀態等。

　　三、遙控停車場管理系統

　　汽車在歐洲已經是家庭不可缺少的交通工具。在城市，停車問題已經是城市建設及改造首先遇到的問題。為了保護古老建筑，歐洲許多城市已經將停車場轉為地下，由于許多停車場入口及私人住宅臨街建設，大門及欄桿距離公路太近，無法安裝讀卡設備，很難用卡片管理。許多停車場及私人住宅則廣泛采用遙控停車場管理系統。此類設備到現在已經發展到第三代產品。第一代產品:撥碼式。遙控器及接收機采用二進制撥碼開關，即接收機設定一組十位二進制碼，所有的發射器都設定與接收機同樣的二進制碼，優點是操作簡單，缺點是如果遙控器丟失則需要更換所有的遙控器及接收機二進制碼，如果其他同類型遙控器設定相同的二進制碼也可以進入該停車場。

　　第二代產品:脈沖式。遙控器在出廠時已經設定一組不可改變之密碼，使用時將該密碼號輸入到接收機存儲器內，即可以使用。優點是遙控接收機可以隨時增加或減少遙控器的數量。缺點是采用先進的無線電接收設備在近距離可以將正在使用的遙控器頻率及脈沖信號接收到并且進行仿制，進入停車場。

　　第三代產品:循環式。遙控器在出廠時已經設定一組不可仿制的循環碼密碼，即遙控器每次發射的脈沖信號都不一樣。遙控器的密碼組合理論上最大可做到4.5億組，即所有的遙控器不可能出現重碼。遙控距離可達到200m，遙控器鋰電池可使用3年，用后可以隨時更換。遙控器體積也只有火柴盒大小。遙控接收機可以與電腦連接，采用Windows95、WindoWs98界面，可隨時對遙控器的使用權限增加、減少及車輛進出時間進行設定并打印記錄。

　　遙控停車場管理系統的優點是不受停車位置及方向限制，只要在遙控距離內即可控制開門及抬桿。遙控器攜帶方便，可以懸掛在汽車鑰匙串上，也可以粘貼在汽車儀表板上。價格便宜，遙控接收機及存儲器的價格只是感應讀卡設備價格的三分之二，遙控器的價格與遠距離感應卡的價格相等而使用壽命卻是遠距離感應卡的數倍。

　　安裝方便，由于欄桿機控制箱及電動門控制器都預留有遙控接收卡及存儲器卡槽，安裝時只需要將遙控接收卡及存儲器卡插入槽內即可，無須另配控制箱。輸入遙控器卡號只需將遙控器兩組按鍵同時按下即完成輸入，也可用編程器將遙控器卡號輸入接收機存儲器內，安裝一套一進一出遙控停車管理系統也只需要半天的時間。所有欄桿機、電控門及遙控接收機、控制器都為直流24伏工作，增加一 組充電板及24伏電池組，如發生停電也能保證欄桿機、電控門的正常工作。

篇3：香港物業管理專題介紹

　　香港物業管理專題介紹

　　一、大廈公契

　　(一)大廈公契(Deeds of Mutual Covenant)的性質

　　在香港，大廈公契是一份必須在土地注冊處注冊的法律文件。大廈公契依照土地批約條款、城市設計條例、建筑物管理條例所規定，詳細列明了各單位的用途，清楚地列明大業主、小業主及經理人所應有的權利、權益及責任。另外，公契還定義了公共權益及公共地方的劃分與用途，特別在維修保養樓宇方面都有詳細說明。同時大廈公契無論是對現時的業主還是將來的業主都有同樣的約束力。

　　(二)大廈公契的產生

　　大廈公契通常是由發展商委托其律師制訂，并由發展商、首次買家及經理人等聯合簽訂，有時亦可能包括提供樓宇按揭的銀行等?？梢哉f大廈公契是整個物業開發項目產權多元化的產物。

　　(三)大廈公契--管理者權力的來源

　　管理大廈的權力主要來源于大廈公契，大廈公契詳細列明了經理人的職責，并授予其充分權力執行對整個大廈的全面管理。如負責大廈公共地方及設施的維修與保養，為大廈購買適當的保險，擬定、收繳、追討及運用管理費，每年公布審核帳目，執行及監察公契約規定各業主應該遵守履行的條款等等。

　　(四)大廈公契的發展

　　由于公契是由發展商的律師制定的，其他小業主并未有機會提出意見及參與制訂，因 此早期的大廈公契出現了許多過于保護發展商的條款，也有些大廈的物業管理權長期操縱在發展商手中。

　　鑒于以上情況，香港政府于1987年10月15日發出了第一份關于非工業樓宇的《草擬 新公契指引》，該“指引”規定從1987年12月1日起，凡不符合“指引”的公契不能獲注冊總署批簽?！爸敢钡漠a生對保障眾多小業主的權利、權益起了重大變化。比如“指引”規定：對于未售出的單位發展商仍需交付管理費；承包合約如超過總管理支出的20%，則必須公開招標，第一任管理公司任期最多不能超過兩年，業主可以成立立案法團來監督管理公司的運作并可以更換表現不佳的管理公司等等。

　　(五)大廈公契與《建筑物管理條例》及守則

　　香港早在1970年6月已發布了《多層大廈(業主法團)條例》，于1993年5月6日經立法局通過作了大量修改，并正式改名為《建筑物管理條例》。該條例第34E條文特別規定了“公契”所必須包括的強制性條款，即經理人每年制定預算的程序、保存帳目時間、開設獨立銀行戶口、設立特別基金、訂立服務合約程序、經理人辭職、業主委員會終止經理人的委任及經理人委任結束后的責任。

　　換言之，《建筑物管理條例》是一部法律，“大廈公契”是受該法律制約的一份法律文件，而守則和手冊則是管理者為有效執行管理及方便小業主和住戶理解而編定的管理制的一部分。如：業主守則、用戶消防手冊、修車場使用守則、內裝修規則等。

　　(六)名詞的互用

　　“大廈公契”也稱“大廈公共契約”、“大廈公約”、管理公約”、“管理使用維修公約”等?！肮芾砉尽庇袝r也稱“經理人”或“管理者”?！鞍l展商”即“大業主”或“第一業主”。

　　二、大廈保險

　　大廈各單元內部的保險通常由業主或住戶自行負責，但對物業和樓宇的公共地方及設施的保險則應由一個共同的團體承擔，以保障公共地方及設施意外損毀及對第三者的生命及財物安全。

　　專業的物業管理公司須依照大廈公契的規定為其接管物業的公共地方及其設施購買保險，以便在意外發生后，全體業主的賠償問題有所保障。在香港，管理公司須考慮的大廈保險有以下三類：

　　(一)財產保險

　　財產保險通常又分為兩種情況：一種是只保公共地方及設施；另一種還包括大廈的結構。購買保險之前，管理公司會依照大廈公契的投保要求，并聘請專業測量師對投保額進行估價，然后向信譽好的保險公司投保，以便大廈在遭受火災、水浸及其他受保的風險所造成毀壞時，小業主的利益有所保障。

　　(二)公共責任險

　　此類保險通常沒有固定保額，保險公司通常會以每次索償的最高賠償限額為依據，再視其管理公司的物業大小及類型簽定保價。購買此類保險后，投保人對第三者在該物業公共地方所發生的意外造成的賠償責任，便由保險公司承擔。比如：大廈外墻脫落擊傷行人或砸壞車輛、電梯困人造成第三者受傷、私家車被盜等情況發生，而管理公司被控并證明確有職責疏忽時，保險公司須對受害者依法例作出賠償。

　　(三)雇員賠償保險

　　香港勞工法例規定：雇主必須為其雇員購買意外傷害保險，保額是以所有受雇員的全年薪金總和(包括獎金、花紅等)作為準則。

　　購買保險之后，專業的管理公司卻會特別注意以下事項：

　　1、復核保單資料，詳審投保人名稱、地址、保額、投保風險范圍、期限等是否準確；

　　2、妥善保存保單；

　　3、每年重估保額并續保

　　當真正有事故或意外事故發生時，如管理公司認為保險公司賠償不足，則可以通過以下方式尋求解決：

　　1、向保險索償委員會投訴；

　　2、向保險業聯會投訴；

　　3、向消費者委員會投訴；

　　4、通過法律途徑向保險公司起訴。

　　應該強調的是管理公司購買的大廈保險通常是不包括小業主單元內部。如業主單元內部水浸或火災造成損失則由業主自行承擔；又如業主水龍頭忘記關閉，其水流入公共地方或電梯間等遭受巨大損失或他人受傷，就需由該業主負責賠償。但是小業主是可以自行為其單元內部購買財產保險及第三者責任保險，以進一步保障其自身利益。

　　三、管理費的理定

　　在物業管理中，管理費是業主最關心的問題之一。很多時候業主都想知道管理費都包括哪些費用?管理公司是怎么理定管理費的?為什么有時候管理費會增加等?下面從幾個方面為大家介紹管理費：

　　(一)管理費開支包括的內容

　　1、公共地方及設施的維修與保養，如電梯、水泵、消防系統等；

　　2、公共地方清潔服務；

　　3、保安服務；

　　4、公共地方水電費、煤氣費、采暖費、空調費等；

　　5、管理公司員工薪金及福利；

　　6、財產保險及第三者責任保險；

　　7、大型維修改善儲備基金；

　　8、管理公司酬金；

　　9、行政支出，包括法律及專業費用、核銷費用、管理處的支出一切雜項等。

　　以上開支，管理公司必須備有詳細準確的帳目，如業主有要求，應隨時提供給業主查詢，管理公司亦要將每年管理收支帳目及資產負債表經核數師核對，交予業主代表審閱及張貼在樓宇大堂顯眼的地方。

　　(二)管理費的增加

　　管理費理定之后，并非一成不變，因各種因素的影響在新的一年度開始，往往管理費需要調整，通常下列因素會直接影響管理費的水平。

　　1、通貨膨脹因素；

　　2、發展商為增加樓宇的銷售能力及吸引租戶，故意將管理費壓低而導致巨大管理開支赤字；

　　3、管理公司財務管理不善及其他不可預見的因素。

　　物業管理公司要增加管理費，必須通過一定的程序進行，不可以擅自做主。簡言之，須經業主委員會和業主法團同意方可。如果業主法團開會決議否定了新的收支預算案，經理人應視該年度預算管理費總額與上一年度的相同，然后另外增加不得超過此數的10%，直至新的收支預算給業主法團接納為止。如果經理人在新的財政年度開始沒有按其大廈公契的規定的程序制備收支預算案，則管理費不可以有任何增加。

　　雖然增加管理費是解決大廈管理赤字的一個方法，但如果赤字額巨大，僅僅靠合理地 增加管理費并不能解決問題，有時會需要大廈全體業主集款一次性填補赤字，或暫挪用管 理費押金或儲備基金，以應付當前的需要，待管理帳戶有盈余時再撥回填補。

　　(三)管理費的分擔

　　有了管理費支出總額，那么管理公司是怎么將這筆費用分攤到每個小業主頭上的呢?按現時的大廈公契計算及分攤管理費有三種常見的方法：

　　1、以該單元的建筑面積；

　　2、以不可分割權份數；

　　3、以管理份額。

　　無論以哪一種方法計算分攤，其每個單元應支付的管理費份數必須在大廈公契附表中列出，下一次將為大家介紹管理公司如何追討欠繳的管理費。

　　四、管理費的迫討

　　一般大廈公契都會詳細列明每個單位所占的應付管理費的比率及繳款日期。如業主將該單位出租，就算在租約上列明由住客支付管理費，管理公司仍有權向業主追討欠款?？傊?，業主有責任準時繳付管理費，管理公司亦有責任代表其他業主向有欠管理費的業主追討。

　　個別業主在決定購買物業之前，應透過負責買賣文件的律師向管理公司查清前業主是否已繳付所有大廈管理費用。如前業主欠交管理費，新業主一旦簽了屋契，則前業主所欠的管理費或大廈維修費用所承擔的部分，可能由新業主負責，管理公司可依法向新業主追討。故此，為免除不必要的麻煩及責任，業主在購買物業之前，應查清前業主是否已清繳所有大廈管理的有關費用。

　　當管理公司發現大廈有單位欠交管理費時，通常會采取以下途徑來追討：

　　1、向住客及業主同時發出通告，詳列所欠款項及清還期限及說明管理公司會采取什么行動。

　　2、過期未付，管理公司可采取法律行動，假如所涉及的款項少于一萬伍干元港幣，則可透過小額錢債審裁處解決；若款項超過此數，管理公司便需入稟地方法院提出控訴。

　　3、假若管理公司無法與欠管理費的業主聯絡或者業主采取置之不理的態度，管理公司可向田土廳登記，特別注明該單位所欠管理費總數，當該單位轉讓時業主必須先清付所欠的管理費，否則便不能將該單位轉讓。

　　4、對于出租單位，如租約訂明租金已包括管理費，但業主卻不交管理費，那么管理公司可向法庭申請封租令，要求租客在繳付租金時扣除業主所欠的管理費，直接付予管理公司，剩余的租金才歸還業主。

　　此外，一些舊大廈公契還有規定：業主若欠交管理費，管理公司有權截斷其水電供應及禁止其使用公共地方和設施，但實際上這種方法并不可以應用，因為在香港，水、電都由私人公司與業主有直接的服務關系，管理公司無權給小業主斷水斷電，而禁止業主使用公共設施亦容易惡化業主與管理公司之間的矛盾。

　　最后，倘涉及的款項非常龐大時，管理公司是可以入稟法庭申請強逼將該物業出售，將所得的款項用以償還管理費用。

　　專業的管理公司決不會待到個別業主拖欠管理費達到一萬伍干元港幣以上才采取行動，而最好的方法莫過于減少業主拖欠管理費的機會。為避免業主疏忽而忘記了交費，管理公司可安排住戶通過銀行每月自動轉帳方法支付管理費，此外還可以在大堂顯眼地方張貼一份管理費收支進度表，提醒那些經常拖欠管理費的業主?？傊?，收繳管理費通常是管理公司最頭痛的問題，業主不交管理費可以找出一萬個理由，但有效追討方法卻很有限，有時管理公司亦需根據實際情況而靈活處理。從長遠講，加強及改善管理公司與客戶住戶的關系非常重要。

　　五、業主參與大廈管理的形式

　　當業主購買多層建筑物的單位時，亦同時擁有該大廈不可分割的業權份數，因此參與該大廈的日常管理應該是業主的基本權力。在香港，業主參與大廈管理形式通常有三種：即業主委員會、業主立案法團及互助委員會。

　　(一)業主委員會

　　通常大廈公契里都列明了業主委員會的組成方法及動作程序。因此，其權利與責任同樣來源于大廈公契。委員會的任務主要是協助加強各業主與管理者的溝通，并就大廈管理的重要事宜向物業經理提供意見及作出建議。

　　管理者通常有責任在大廈入伙一年之后召開業主大會，并選舉產生業主委員會。此后業主委員會須每年召開一次大會，每次召開大會及討論內容均須按一定的民主程序進行。業主委員會通常包括主席、副主席、秘書等職位，并且所有會議須有詳細記錄及保存在一個固定地方可供其他業主查閱。業主委員會通常不少于五名成員(依大廈單位個數而定)，任期為每三年一屆。除了每年召開年會以外，亦應該按管理者的要求，隨時召開會議。至于業主委員會的權限可大到召開全體業主大會，如大會通過多數決議案后，可給管理者三個月書面通知而終止管理公司的服務。但是通常在大廈入伙后的頭兩年，業主委員會是不可發出類似的終止通知的，業主委員會具體權限還看大廈公契是如何規定的。

　　(二)業主立案法團

　　業主立案法團是根據《建筑物管理條例》規定而成立的獨立法人組織，具有法人地位、資格及訴訟權力。所以法團在法律上代表所有業主管理該物業的公共地方與設施，可以任免物業經理或物業管理公司及監督其工作表現。

　　成立法團的第一步就是召開業主大會，并選出管理委員會，然后再由委員當中選出一名管理委員會主席，如公契有規定還須選出一名副主席，另外還要選出一名司庫與一名秘書(但這兩個職位不一定要由委員擔任)。管理委員會成立后28天之內，必須按照條例向土地注冊處處長申請并把各業主注冊后方成為法團。有了業主立案法團，各業主在該建筑物所享有的權利、權力、特權及所負責任等就都交給了法團去運用及執行。

　　事實上，法團是透過管理委員會代表業主處理一切有關他們利益的事情，而管理委員會將用類似公司董事局的方式處理法團事務。根據規定，法團須于成立之日15個月內召開法團的第一周年大會，其后每年須召開業主周年大會一次。管理委員會亦須至少每三個月開會一次，管理委員會必須容許業主或業主書面授權人士在合理時間內審查帳目，并且須定期向業主報告處理法團事務的經過。與業主委員會相比，法團的權能要大得多，而且能更好地代表物業主的利益，因此在1993年頒發的《建筑物管理條例》中就已規定，一座大廈如成立了業主立案法團，那么該法團所屬的管理委員會將取代已有的業主委員會，也就是說兩種形式不可以同時在一座大廈里存在。

　　(三)互助委員會

　　互助委員會是由大廈住客(包括業主與租客)組成的志愿組織，其基本目標是使各住戶發揚睦鄰精神、團結互愛、提高責任感以及改善大廈內的治安居住環境和在一定程度上執行樓宇管理工作?；ブ瘑T會最少要有三人，即主席、秘書及司庫各一名，由居民自行選出，然后向政務總署提出申請，獲批準后即告成立。由于互助委員會是由業主及租客自發成立的組織，其活動一般不可以使用管理費，而主要是向社會團體、商戶、賽馬會、市政局及政務署等申請贊助。

　　另外須指出的是互助委員會的形式主要被香港“居者有其屋”及“公共屋村”所廣泛采用。居者有其屋是政府以優惠價錢賣給低薪階層的房屋；公共屋村是政府以優惠租金租給那些住房特困人士的房屋。這些房屋通通由香港房屋委員會管理，因此，也是由房屋委員會來聘請專業物業管理公司來管理這些物業，通常一個管理合約期為兩年，互助委員會的意見對物業管理公司能否在合約期滿后得到政府的續約也有相當的影響作用。

　　與業主立案法團相比，互助委員會對大廈管理的參與相對較少，而其相當多的精力都用于組織各種消閑康樂活動，聯絡居民感情及增加他們對屋村的歸屬感。另外，每個屋村可以成立多個互助委員會(每座大廈一個)，但如組織立案法團則只能成立一個法團。理論上講，法團與互助委員會是可以在一個屋村里同時存在的。

　　目前在國內由外商管理的高檔外銷物業中，已開始引用港式的大廈公契，但業主能夠參與大廈管理的形式僅限于業主委員會，政府還沒有相應的法律或條例來支持及接受業主立案法團的成立。