淺談加強房地產企業資金管理
A preliminary discussion about capital management of real estate enterprise 劉閱(福建省昌源投資股份有限公司)
在房地產企業的財務活動中,資金始終是一項值得高度重視的、高流動性的資產,資金管理更是房地產企業財務管理的核心內容。目前房地產企業資金管理還存在不少問題,突出表現在財務預算管理"虛",資金結算管理"散",監督考核環節"弱"和管理方式、手段落后,效率低下等方面,企業財務風險日益顯露,因此加強房地產企業資金管理和控制,促進企業提高資金使用效益是當前企業管理的十分重要問題。筆者認為加強房地產企業資金管理可主要從以下三個方面入手:

1、資金的預算管理
資金預算是資金管理的基礎,是實現資金良性循環的首要環節。有效的資金預算制度能為企業提高資金使用效率、促進有效使用資金打下良好的基礎。年初,財務部門應結合企業實際情況編制資金預算計劃,它由資金預算收入、資金預算支出兩大主體內容構成,其中:資金預算最核心的內容是企業通過經營活動帶來的現金凈增加額;預算支出最核心的內容是企業投資所需資金支出。m.airporthotelslisboa.com通過編制企業年度資金預算計劃,能夠明確企業年度資金運作的重點,便于公司日常的資金控制,把握資金周轉"脈搏",節約公司融資成本,避免盲目貸款和不合理存款等情況的發生,預算方案實行后要求要嚴格執行。

2、資金的風險管理
企業資金風險主要有使用風險、在途風險和或有風險。資金的使用風險主要表現為企業的投資風險,它是一種事先可控制的風險,因此對此類風險應加強事先控制。加強對投資項目的可行性調查論證,項目評審做到科學化、專業化,盡量把預計風險發生的概率控制在最低程度。企業在重大投資等問題上要形成有效的決策約束機制,不能個人說了算,資金的流向與控制相連接,要求跟蹤管理。資金的在途風險一般發生在企業資金結算過程中,所以在結算票據選擇上尤為重要。一般企業在同城結算業務中主要以"貸記憑證"、"轉帳支票"為結算手段,在實際工作中"貸記憑證"是一種更為安全的結算手段。資金的或有風險主要是公司為其他企業提供擔保而形成的或有負債,包括貸款擔保和業務擔保等,對外擔保企業要求有完善的審批程序。

3、資金的監督管理
企業應定期、不定期地對資金使用情況進行檢查,既通過日常的報表了解全面情況,又通過專項檢查發現資金預算執行過程中的深層次問題,特別是應收帳款、預付帳款、其他應收款等往來帳目應逐筆實行跟蹤管理,應將部門負責人,業務人員的績效同應收款項的回籠速度和回收金額掛鉤,制定相應的獎罰辦法,確保錢出去,貨進來,貨出去,錢進來,把壞帳損失降到最低程度。企業還可以積極開展內部審計,對財務會計信息和經營業績真實性與合法性進行審計與監督,前移監督關口,強化事前預防和事中控制,確保資金的安全和完整。
房地產企業效益和資金管理是密切相關的,要切實加強上述三個方面資金的管理,做到優化資金結構,拓寬籌資渠道,控制投資風險,盤活沉淀資金,提高資金利用效率,促進提高整個企業經濟效益。

篇2：強化房地產開發企業資金管理的途徑

　　房地產開發企業是資金使用密集型的企業。在房地產項目的經營開發上,房地產開發企業除了自有的一部分資金外,往往有較大比重的資金需要通過金融機構解決,于是大、中型的房地產開發經營項目所需貸款額就很大。而且房地產項目的開發經營具有涉及面極廣,投資周期長,資金回收慢,經營風險大等特征,因此房地產開發企業應本著降低資金風險,提高資金使用效率,增加單位資金利潤率的原則,通過各種手段加強資金管理,力爭在最短的周期內收回并增值投資,從而獲取最大的投資收益。然而值得關注的是,當前房地產投資的高風險卻仍然存在。如何確保開發資金的安全回籠,是擺在我們面前的,比如何獲取投資回報更重要的課題。

　　一、強化投資項目的可行性研究工作

　　在一般情況下,項目規模越大,資金占用就越大,經營風險也越大;項目開發經營越難,資金占用周期就越長,經營成本也越高;項目開發經營利潤越高,不可控因素就越多,經營風險也越大。有鑒于此,房地產開發企業在確定投資開發經營項目時,一定要做好項目的可行性研究,以降低項目投資風險。

　　第一,要做好選擇投資項目的背景情況調查。在確定房地產投資開發經營項目前,應對該項目的背景情況做詳細、認真的調查,不能有任何產權方面問題的遺漏,否則將會使該項目的投資難以回收,導致整個項目投資的失敗。

　　第二,做好市場調查。項目所在地區的區域發展概況及前景、人口發展情況、經濟發展情況、消費市場情況、城市規劃情況、房地產市場情況等等,都需要我們做詳細的調查、分析。其中最關鍵的是市場對產品有沒有需求。只有在較好的市場需求條件下,企業才能獲得正常的或高額的利潤。

　　第三,搞好投資項目的比較。企業應集中人、財、物等優勢資源及力量,開發那些經營效益好的項目。這就要求我們企業對那些已做出可行性研究的項目按風險、效益進行排序,選擇那些資金占用少、開發經營周期相對較短、風險小、效益好的項目作為企業投資開發的項目。

　　二、積極穩妥地抓好開發項目的資金籌措工作

　　反映在房地產金融活動上,開發企業往往需要巨額的貸款來支持投資。貸款占開發項目的比重有因企業或項目的不同,差異較大。以今年上半年數據為例,全省開發企業自籌資金占到位資金的比重為28%,國內貸款則占23.7%,尚有46%資金來自購房者定金、預付款及其它,而在后者來源中,較大比重是銀行的按揭貸款?？梢婇_發企業對金融機構依賴是不小的。貸款資金利率的高低,貸款時間的長短,貸款條件的優劣等,直接影響開發企業資金的使用。因此企業在籌措資金時,應對來自金融機構的資金及貸款條件進行綜合的分析比較,作出取舍。盡量獲取周期長、利率低、條件優厚的貸款,以減少財務風險,提高開發經營的效益。

　　同時房地產開發企業在資金的籌措上,還應做好以下幾方面工作。

　　首先,要強化企業的信用管理。信用是房地產開發企業興衰的標識,信用很好的開發企業,將能獲得條件優厚的長期低息貸款,企業將會有源源不斷的資金去開發經營更多的房地產項目。

　　其次,資金的籌措要有計劃。從事房地產開發不是資金越多越好,應是資金占用適度為好,短缺資金,或資金占用很大,都是不可取的,都有可能造成企業開發效益不佳。

　　第三,應逐步擴大項目的自有資金比例。這樣就可以使大部分貸款利息支出變為企業的盈利。

　　三、強化項目開發經營中的資金管理

　　如何加快開發建設過程中的資金周轉,較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉,使資金產出較高的利潤,是我們房地產開發企業亟待解決的問題。筆者認為,應從以下幾方面努力:

　　第一,加快資金信息流。我們的企業資金信息流往往不是很暢通,其原因在于它受太多因素的阻隔,造成企業資金周轉緩慢;受各種因素影響造成項目爛尾,更是開發企業的災星,因為爛尾項目本身就占用了大量的資金,甚至會把企業拖垮。還有一個最大的客觀因素是應收帳款的催收,而且有的多是壞帳。應加強企業領導干部和財務人員的素質培養,提高他們的財務方面的知識水平;應定期進行庫存盤點,以快刀斬亂麻的方式盡快合理地處理掉爛尾項目;在可能的條件下,成立應收帳款催收機構,配備精兵強將,加速資金回收。

　　第二,強化企業現金管理。要使企業現金管理得當,應盡可能使應收帳款與應付帳款的期限保持一致,甚至最好是應收帳款回收的期限較應付帳款交付的期限為短,這樣就可以保證按期交付應付帳款,使企業避免過多的利息負擔及資金占用。

　　第三,減少企業過度預支。以借貸方式籌措開發經營資金,是房地產開發企業普遍存在的現象。但企業不要過度預支資金,如果房地產開發企業是靠借貸維持生計,靠負債支撐著企業,一朝債務發生危機,就會危及到企業的生存。房地產開發企業不應好大喜功,要根據企業的實際進行舉債,將債務控制在安全值以內,盡早處置閑置資產,如空置房地產、閑置設備、存貨等。

　　第四,嚴格控制管理費用的支出。房地產開發企業要防止講排場,講面子,大手大腳,鋪張浪費。企業節約出來的每一分錢,實際上都是企業自己的利潤。

　　四、積極穩妥地做好資金回收工作

　　商品房屋的建成標志著房地產開發企業收獲季節的到來,即回收投資,實現利潤。房屋的推銷必然受該項目的可行性分析報告的影響,同時也受房屋銷售時市場行情的影響,二者之間有一個時間差,相互依托,也相互制約。如果可行性分析報告切合實際,充分預計到房屋銷售時的市場變化狀況,加之房地產開發企業開發經營計劃推進,資金運作正常,資金占用等于或低于計劃安排,這些都將為企業回收資金創造良好的條件。當然也可能出現市場行情的變化好于預期,出現銷售高峰;但也有可能出現市場行情的變化壞于預期,出現銷售低谷。不論出現上述哪種情況,房地產開發企業都必須認真做好房屋銷售的市場行情的調查,準確無誤地核算出房屋的銷售成本,包括房屋開發建設成本、房屋銷售成本以及房地產行業的平均利潤,尋找出市場銷售的切入點--銷售價,并在最短的時間內將房屋全部推銷出去,將資金回收。

　　如果在房屋銷售時期,銷售出現低谷,資金成本超過預期,就要對市場作出冷靜的分析、研究,看在不久的將來市場是否反彈,如反彈所帶的收益大于等待這一時期到來所產生的新的資金成本,就可以等待一定時間,再尋找市場銷售切入點;反之就不應再等待,應按現實行情,那怕虧損一點,也盡快將房屋推出,收回資金,否則就可能導致更大的虧損。 (南京房地產)

篇3：如何加強房地產企業的資金管理

　　在房地產企業的財務活動中,資金始終是一項值得高度重視的、高流動性的資產,資金管理更是房地產企業財務管理的核心內容。目前房地產企業資金管理還存在不少問題,突出表現在財務預算管理“虛”,資金結算管理“散”,監督考核環節“弱”和管理方式、手段落后,效率低下等方面,企業財務風險日益顯露,因此加強房地產企業資金管理和控制,促進企業提高資金使用效益是當前企業管理的十分重要問題。筆者認為加強房地產企業資金管理可主要從以下三方面入手:

　　1 資金的預算管理

　　資金預算是資金管理的基礎,是實現資金良性循環的首要環節。有效的資金預算制度能為企業提高資金使用效率、促進有效使用資金打下良好的基礎。年初,財務部門應結合企業實際情況編制資金預算計劃,它由資金預算收入、資金預算支出兩大主體內容構成,其中:資金預算最核心的內容是企業通過經營活動帶來的現金凈增加額;預算支出最核心的內容是企業投資所需資金支出。通過編制企業年度資金預算計劃,能夠明確企業年度資金運作的重點,便于公司日常的資金控制,把握資金周轉“脈搏”,節約公司融資成本,避免盲目貸款和不合理存款等情況的發生,預算方案實行后要求要嚴格執行。

　　2 資金的風險管理

　　企業資金風險主要有使用風險、在途風險和或有風險。資金的使用風險主要表現為企業的投資風險,它是一種事先可控制的風險,因此對此類風險應加強事先控制。加強對投資項目的可行性調查論證,項目評審做到科學化、專業化,盡量把預計風險發生的概率控制在最低程度。企業在重大投資等問題上要形成有效的決策約束機制,不能個人說了算,資金的流向與控制相連接,要求跟蹤管理。資金的在途風險一般發生在企業資金結算過程中,所以在結算票據選擇上尤為重要。一般企業在同城結算業務中主要以“貸記憑證”、“轉帳支票”為結算手段,在實際工作中“貸記憑證”是一種更為安全的結算手段。資金的或有風險主要是公司為其他企業提供擔保而形成的或有負債,包括貸款擔保和業務擔保等,對外擔保企業要求有完善的審批程序。

　　3 資金的監督管理

　　企業應定期、不定期地對資金使用情況進行檢查,既通過日常的報表了解全面情況,又通過專項檢查發現資金預算執行過程中的深層次問題,特別是應收帳款、預付帳款、其他應收款等往來帳目應逐筆實行跟蹤管理,應將部門負責人,業務人員的績效同應收款項的回籠速度和回收金額掛鉤,制定相應的獎罰辦法,確保錢出去,貨進來,貨出去,錢進來,把壞帳損失降到最低程度。企業還可以積極開展內部審計,對財務會計信息和經營業績真實性與合法性進行審計與監督,前移監督關口,強化事前預防和事中控制,確保資金的安全和完整。

　　房地產企業效益和資金管理是密切相關的,要切實加強上述三個方面資金的管理,做到優化資金結構,拓寬籌資渠道,控制投資風險,盤活沉淀資金,提高資金利用效率,促進提高整個企業經濟效益。