論資金還是房地產巨人的脊梁骨
近一段時間全國的房地產市場如同帶有瀑布的大江一樣跌蜒起伏，驚濤拍岸，驚心動魄。一時間“拐點”這個次成為20**年年末和20**年初房地產最熱門的一個詞語。房地產價格似乎出現了大幅的下跌調整。一時間各個專家學者，內行外行都開始對于現在的房地產市場議論紛紛。
對于房地產市場現在的一些表現，這些僅僅是房地產內核變動延伸到表層的一些外在表現而已。對于房地產來說其內核應當是資金。房地產是一種建立在資金層面上的特殊商品。如果從我國現有居民消費力來說，沒有金融的支持，很少有開發商能獨立建設起來房子，也只有一少部分人能都買得起房子的。所以要看清楚這一段時間的房地產市場，就必須研究房地產企業資本市場的變化。
首先，近一段時間北京、深圳、上海等一些城市的房地產價格下跌，二手房和一手房交易大幅度萎縮，直接起因應當是國家對于第二套房貸的限制。國家這個政策從一定程度上遏制了炒房者的炒房活動。因為他們利用資本進行運作的成本加高了。其次這個政策也對于開發商進行了一系列的限制。所以這一場風暴如同多米諾骨牌的第一快開始倒下了。
緊接著這個風暴就直接影響到股市。股民的心理是脆弱的。經歷開發商大規模拿地融資再拿地再融資的理想游戲之后，游戲的中間一個環節斷了。銷售出現問題，市場前景模糊了，股價自然下滑。對于各個地產商來說股市已經成為房地產開發最重要的融資渠道之一，如果失去這個渠道對于他們的打擊是致命的。所以提高資金的使用效率便成為各個開發商解困的一個法寶?！百Y金周轉率”的高低成為各個開發商在這一輪風暴當中能否生存的一個很重要因素。
在這次降價風暴來臨的時候各個開發商出現了分歧。以萬科為代表的一派開始部分降價，但是還有一派選擇觀望。萬科降價應當是明智的。因為他的降價雖然暫時降低了自己的利潤。但是提高了自己的資金周轉率。自己的市盈率依然客觀，所以才能都讓自己的股價保持相對的穩定和上升。并且通過部分降低價格讓自己在這個亂世當中樹立起了自己的品牌，讓更多的人關注到了萬科，接受了萬科。這個是什么？這是市場儲備，包括消費力儲備和資金儲備。對于那些等待的開發商來說只能是競爭力的下降。因為在這樣如泄洪一樣脆弱的市場環境下，有一個人“倒戈”這場戰爭就失敗了，無論其他人堅持多久。
對于一個企業來說不要求每一步都走在潮流的前面，但是至少要跟得上潮流，都則慢一步，步步都跟不上。房地產市場不是一般的商品市場，他的運作周期非常長，所以對待一時的變化不能等待，需要極力的適應。萬科的這個做法使自己的綜個實力大增。
或許萬科已經看到了我國今年房地產市場應當是一個重點調控的一年，所以選擇了保存實力，有備無患的策略。萬科的腰包里有錢，政策變化在多，也不會傷及自己的根本。
前幾天國家為了打擊屯地現場，出臺了對于拿地一年到兩年之間的土地征收20％的稅的政策。這個政策無非優勢給各個開發商當頭一棒。碧桂園開始緊張了，因為為了給股東交代，為了給國家交代，自己必須開發。但是那么多的土地開發規模，現有的資金怎么才能支撐的了？
如果在這個時候各個開發商還不降價銷售的話，那么等待他的可能就是倒閉了。所以一線城市的降價潮迅速蔓延。二線也受到影響。購房者開始心理動搖，開始觀望。開發商的說客們又開始在報紙電視上宣稱房價不會大跌，未定軍心。但是還有一些人開始預測08年房地產市場的跌宕起伏。所以才有現在各個報紙、博客上面的大小文章。
房價真的會不會降很多影響的因素有很多，但是我們看到的事實使一些“高?！背鞘械姆績r確實降下來了。這個就是事實。說明國家對于金融資本市場的調控對房地產市場的校正作用開始起作用了。傷筋動骨的房地產市場在這次調控當中不會大幅度漲價是肯定的。
篇2：房地產經紀二手物業買賣資金托管協議
房地產經紀二手物業買賣資金托管協議
甲方(賣方):________身份證/護照號碼/營業執照號碼:________
代理人:________身份證/護照號碼:________
乙方(買方):________身份證/護照號碼/營業執照號碼:________
代理人:________身份證/護照號碼:________
丙方(托管方):____房地產經紀有限公司
地址:深圳市深南東路發展銀行大廈附樓4樓
甲乙雙方簽署了關于____物業(以下簡稱該物業)的二手買賣合同，現就交易過程中有關款項委托丙方托管的事宜達成協議如下:
一、甲乙雙方方同意獎定金____幣____元整(小寫____)交由丙方托管，甲乙雙方同意在定金中預留交樓押金____幣____元整(小寫____)。解除托管時，丙方按上述金額放款，不包含利息。
二、乙方應根據甲乙雙方簽署的二手房買賣合同的約定將需定金打入本協議第三條丙方指定的帳號，如乙方以現金方式支付，丙方應出具資金托管收據，相關收據自資金托管事項完成托管資金依本協議約定從丙方支付給甲方或退還給乙方后自動失效。付款方式未按約定付款，丙方不承擔任何責任。
三、托管帳戶
戶名:深圳市____房地產經紀有限公司客戶交易結算資金
賬號:8____2
開戶行:____銀行深圳上步支行
四、托管期限:自本協議約定托管款項打入丙方指定銀行帳號之日起至本合同約定的托管終止事由實現為止。
五、在任何一項托管終止事由發生時，只要甲乙雙方或單方按本協議第六條的約定提交了書面申請，無論是否存在甲方與乙方的爭議(包括但不限于:是否具備申請條件、申請解除托管的金額、交易的實際履行情況、申請的方式等)，丙方均按照相應申請對相應資金予以解除托管而無須承擔任何責任。
六、托管終止條件
1、甲乙雙方約定放款條件為:
托管定金在符合下述第____項條件時丙方可解除托管將資金放給甲方(單選)
(1)甲方將該物業的房地產證原件交給配合甲乙雙方過戶的第三(含各類中介公司、經紀公司及擔保公司)且該物業經查檔確認產權清晰有效無抵押無查封狀態;
(2)甲乙雙方到國土產權部門辦理遞件過戶手續并將遞件回執交給丙方;
(3)丙方查詢該物業處于抵押便不存在查封狀態時(甲方需配合丙方辦理查檔手續，提交包括公證委托書在內的一切必要的文件)
(4)其它甲乙雙方約定條件:
托管交樓押金在甲乙雙方已實際交樓結清相關欠費且向丙方提供雙方簽字的交樓確認書時丙方可解除托管將資金放給甲方。
2、甲乙雙方同時到丙方共同提交已解除二手房買賣合同的書面文件并向丙方提交雙方確認同意終止托管的書面申請。丙方按甲乙雙方書面申請的要求將托管資金的全部或部分支付給甲方或乙方。
3、甲乙雙方就二手房買賣合同發生爭議要求丙方放款或不得放款時應向丙方發出書面申請，但丙方在收到書面申請前已按本協議約定辦理了托管款項的支付或退還手續的，視為無效申請，丙方不承擔任何責任。
如果乙方均認定對方違約，分別向丙方書面申請放款或不得放款的，鑒于丙方不是裁決機構無法辯明違約責任的歸屬，為保護甲乙雙方的利益，丙方有樹依據法院或仲裁委的生效書判決書、裁決書或甲乙雙方達成的和解協議來進行操作，在法院或仲裁委的生效判決書、裁決書或甲乙雙方達成的和解協議形成并提交給丙方前，丙方有權不進行任何操作，甲乙雙方均無異議，不得追究丙方的任何責任。
4、法定終止
(1)在托管資金被司法或行政等有關國家機關要求凍結的情況下，丙方按照該要求辦理。凍結解除的，托管資金仍依照本協議予以托管處理。
(2)在托管資金被司法或行政或行政等有關國家機關要求劃扣的情況下，丙方按照該要求辦理，本協議項托管資金予以相應解除。
(3)其他依法應當終止的事由。
5、部分終止
如果依照約定或法定事由，出現托管帳戶項下托管資金部分解除托管的，對剩余款項的托管仍然依照本協議前述約定的或法定的終止事由由丙方予以處理。
七、托管期間，丙方對資金托管不意味著丙方對應付款方的付款義務向另一方承擔任何保證、擔保、監督等責任。
八、本協議自甲乙丙三方簽字或加蓋公章之日起效。本協議一式四份，甲乙雙方各執一份，丙方執貳份，具有同等法律效力，如果發生爭議各方應協商解決，協商不成，可依據中華人民共和國法律，采取下列第種方式解決(單選):
(1)向深圳仲裁委員會申請仲裁;
(2)向中國國際經濟貿易仲裁委員會華南分會申請仲裁;
(3)向深圳市____區人民法院起拆。
甲方:________乙方:________
代理人:________代理人:________
____年____月____日
丙方:________
篇3：房地產經紀物業買賣資金委托監管確認書
房地產經紀物業買賣資金委托監管確認書
委托方:________身份證號:________
住址:________電話:________
受托方:深圳市____行房地產經紀有限公司
地址:深圳市深南東路____大廈13層
本人收到買方________(身份證號:________交來物業監管資金____幣____元整(小寫:____)，該合同現已生效，對各方均具有約束力，本人確認將嚴格依照合約約定履行義務。
上述物業的產權及權利憑證現狀為:□房產尚在抵押中□房產證原件尚未交付給經紀方的狀態。
本人愿意將已收取到買方的上述物業監管資金暫時委托經紀方代為保管。并依照以下兩種條件由經紀方分別向本人支付:
1、在本人將認購書轉讓完成，由經紀方支付給本人物業監管資金____幣____元整(小寫:____)，并于3個工作日內打入委托方指定帳號。
2、余款____幣____元整(小寫:____)為本人支付給經紀方的信息服務費。
經紀方向本人支付上述款項的方式為:
□委托人親臨經紀公司領取款項。
□委托人同意將上述款項直接由經紀方轉入本人指定下列帳戶，視為本實際收取。
開戶行:________
戶名:________
帳號:________
委托方:________受托方:深圳市____行房地產經紀有限公司
____年____月____日 ____年____月____日
附:本人(委托方)復印件
本人(委托方)個人存折或銀行卡復印件