一、收益率的求取
收益率的求取方法有市場提取法、累加法、投資收益率排序插入法、抵押貸款與自有資金的組合法、土地與建筑物的組合法等。收益率的求取關鍵問題是收益額的計算口徑與收益率的計算口徑要保持一致。這里，就評估實務中采用較多的市場提取法和累加法進行闡述。
1．場提取市法。市場提取法共有兩種思路，即凈收益采用會計利潤和采用凈現金流量。
(1)凈收益采用會計利潤
在這種情況下，每年提取的折舊費用在建筑物的壽命期末可以重置，實際上是一種收益無限期的形式，即V=a/r,r=a/V。
以出租經營為例，一般的觀點是，凈收益為年總收入扣除年折舊費、維修費、管理費、有關稅費、利息費用、保險費等的余額。這里的折舊費僅指建筑物的折舊，這在土地無限期使用的前提下是適用的。但是目前我國實行的是有限期出讓土地政策，土地的價值隨著使用年限的增長而降低，因此這里的折舊費是廣義的，還應當包含土地使用權價值攤提費。對于利息收入和費用，在求取收益率時，一般假設收入、費用發生在年末，而實際并非如此。如實際租金收入發生在期末，費用在期間均勻發生，這時應考慮期間發生費用的貸款利息；如實際租金收入發生在期初，或存在押金收入，這時還應考慮租金收入或押金收入的存款利息作為收入。
(2)收益采用凈現金流量。即前面思路中年總收入不扣除折舊費，這種情況下，實際上是一種收益有限期的形式，即V=a/r[1-1/(1+r)n],將已知量代入求取r。
理論上只要收益額的計算口徑與收益率的計算口徑保持一致，年凈收益采用凈利潤和凈現金流量都是可行的，但是目前我國實行的是有限期出讓土地政策，存在土地使用權價值攤提的問題，即要確定建筑物和土地使用權的重置價值，實際操作起來難度很復雜。況且租賃方關心的是凈現金流量，非會計凈利潤，筆者認為用收益法評估房地產，凈收益采用凈現金流量的做法比較合適。
(3)累加法。累加法又稱安全利率加風險調整值法，是評估實務中采用較多的一種方法，其基本公式為：
房地產收益率=無風險利率+風險報酬率
上述公式對應的凈收益口徑應該是會計凈利潤，按照凈收益采用凈現金流量的做法，應該考率建筑物折舊費和土地攤提費問題，有觀點認為，房屋的收益率=無風險利率+風險報酬率+折舊率。筆者認為，將房屋建筑物折舊率或土地攤提率簡單相加是不妥當的。假設以國債利率作為無風險利率，因為本金是在國債發行期末一次收回，這種狀況可假設本金在經濟壽命期內等額收回，則假設房地產經濟使用壽命50年，20**年2月份發行的五年期國債利率為2.62%,則其年回收率為(A/F，2.62%，50)=0.99%,這與折舊率1/50=2%差距是很大的。即與凈現金流量對應的累加法收益率公式為：
房地產收益率=無風險利率+風險報酬率+本金等額回收率(基金年存系數)
二、收益法
收益法的運用關鍵是收益額的計算口徑與收益率的計算口徑要保持一致，有關觀點已在前面收益率的求取作了闡述?，F就土地估價師資格考試及相關教材中例題餐及其觀點，闡述一下收益法的運用。
(一)用收益法評估房地產
某教材案例如下：
1．委估對象概況
委估對象為二層樓商場，混合結構，建筑面積2180平方米，占地面積1250平方米，商業用途。
2．估價技術思路方法與估價過程
根據委估對象為商場的特點，再根據評估目的及市場因素，采用收益法來測算委估對象在評估基準日的價值。
(1)計算總收益
根據商場店鋪所處的地理位置及周邊相似店鋪的租金水平，經市場比較法測算，商場店鋪的租金為4.4元/平方米.日。商場店鋪平均出租率為75%，每年按365天計，則年租金總收入為1964×4.4×365×75%=2365638 元。
(2)計算總費用
?、倌暾叟f費。商場店鋪為混合結構，使用年限為50年，因此房屋折舊年限取50年，殘值率取2%，收益年限取50年。根據工程造價行情，該類房屋造價為900元/平方米，則：
年折舊費=房屋建筑造價×(1-殘值率)/使用年限
=900×2180×(1-2%)/50
=38455元
?、谀旯芾碣M。按年租金的3%計提，年管理費為70969元。
?、勰昃S修費。按房屋建筑造價的1.5%計提，年維修費為29430元。
?、苣瓯ｋU費。按房屋建筑造價的2‰計提，年保險費為3924元。
?、菽昀U納稅費。營業稅及附加按年租金的5.565%計提，年營業稅及附加為131648元；
房產稅按年租金的12%計提，年房產稅為283877元；
土地使用稅以5元/平方米.年計算，年土地使用稅為：
5×1250=6250元；
年稅費合計為421775元。
?、弈昀?。按房屋建筑物造價的6.93%計取，6.93%為一年期的存款利率，設資金在一年建設期內均勻投入，年存款利息67983元。
以上六項費用合計為632536元。
(3)計算年凈收益
年凈收益為年總收益減去年費用總支出為1733102元。
(4)確定還原利率
還原利率以一年期貸款利率6.93%,加上3%的風險利率取整為10%。
(5)計算房地產價格
房地產價格=1733102×(P/A，10%，50)=17183360元。
筆者認為，上述評估思路存在如下問題：
首先是折舊費的處理。該例題收益額的計算采用會計利潤，只對建筑物計提折舊，未對土地使用權權屬狀況進行說明，按我國目前的土地出讓政策，應對土地使用權價值進行
攤提，否則得到的是一種不完全的會計利潤，實際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。第二是還原利率的確定。該例題采用累加法確定還原利率，貸款利率是一種含有風險的利率，在這里作為無風險利率顯然是不妥當的。
第三是利息費用。該例題按房屋建筑物造價計提利息費用是不妥當的，因為房屋建筑物造價實際上是房地產價值構成的一部分，評估求取的正是房地產價值，其利息正是房地產經營要得到的凈收益里最根本的一部分，這里作為費用扣除顯然是不合理的。筆者認為，若收入、費用發生的時間和其折現期一致，不應該考慮利息費用，正如假設開發法中的折現法公式中不存在投資利息和開發利潤一樣，因為它正以恰當的收益率，恰當的折現期折現到評估基準日中了。收益法評估往往假設收入費用發生在某一個時點，實際發生時間與這種假設有偏差，這樣才可以用利息費用作調整。如客觀租金收入發生在期末，費用在期間均勻發生，而評估時假設收入費用發生在期末，這時應考慮期間發生費用的貸款利息。如客觀租金收入發生在期初，費用在期間均勻發生，而評估時假設收入費用發生在期初，這時應考慮期間發生的費用進行折現。收益法實際上是一種動態法，而考慮利息費用是一種靜態法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴謹。因此筆者建議，運用收益法要盡量將收入、費用發生的假設時間與其加權折現期一致，而不必再考慮利息費用。
第四是收入和費用的發生的時間。用收益法評估房地產，一般假設收入、費用發生在期末，而實際情況是租金收入一般發生在期初，費用一般在期間均勻發生。筆者認為假定收入、費用的發生時點，一定要與評估時采用的客觀租金、費用發生時間相符，凈收益發生在期初和期末評估結果相差一個收益率，這種差距是很大的。
(二)用收益法評估土地使用權
20**年全國土地估價師資格考試輔導教材《土地的估價理論與方法》中，用收益法評估土地價格的思路為：首先依據收益法以外的方法求得建筑物的價格，然后從待估不動產的純收益中減掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純收益；再以土地還原利率還原，即可得到土地的價格。其計算公式為：
L=[a-B(r2+d)]/r1=a1/r1
式中：
L：土地價格；
a：建筑物及其相應范圍的土地產生的純收益(a如為折舊后收益則去掉d)；
B：建筑物的價格；
r1：土地還原率；
r2：建筑物還原率；
d：建筑物的折舊率;
a1:土地的純收益。
按該教材的觀點，式中建筑物的價格B為重置價扣除折舊后的凈值，這樣隨著使用年限的增加，建筑物產生的凈收益是逐年減少的，而若不考慮物價變動因素，實際上年純收益a是基本保持不變的，如此，土地的純收益a1便會逐年增加，而r1是基本維持不變的，便會出現土地的評估值L隨著評估時間的遞延而逐年增加的現象，這顯然是不符合實際情況的。筆者認為，房地產年純收益是一種房地產投資的期望收益，是由全新狀態的房地產價值決定的，一經確定，若不考慮物價變動因素，便基本維持不變，建筑物的純收益和土地的純收益也是如此，因此上述公式中的B應為建筑物的重置價值，而非扣除折舊后的凈值。
三、假設開發法
20**年中國房地產估價師執業資格考試指定輔導教材《房地產估價理論與方法》指出，假設開發法最基本的公式分為以下兩種：
1. 傳統法
待開發房地產的價值=開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-銷售稅費-開發利潤-投資者購買待開發房地產應負擔的稅費
2. 折現法
待開發房地產的價值＝開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-銷售稅費-銷售稅費-投資者購買待開發房地產應負擔的稅費
按《房地產估價規范》5.5.6條規定：“運用假設開發法估價必須考慮資金的時間價值。在實際操作中易采用折現的方法；難以采用折現方法時，可采用計算利息的方法?！?/p>
筆者認為運用該方法要注意兩個問題：
第一是房地產開發收益率和房地產經營收益率的不同。在20**年中國房地產估價師執業資格考試指定輔導教材《房地產估價理論與方法》教材中，資本化率與折現率是兩個不同的概念(如該教材P248例7～4)，資本化率是將房地產的凈收益轉換成價值的比率。而對假設開發法中的現金流量折現法中的折現率，教材中說，與收益法中的資本化率原理相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發利潤兩部分。筆者認為，教材中所說的折現率實質就是房地產收益率，只不過房地產開發的收益率不同于房地產經營的收益率而已，因此稱房地產開發收益率和房地產經營收益率，更能反映其本質，更好理解。即房地產開發收益率運用于開發完成后價值和開發成本費用的折現，房地產經營收益率運用于通過租賃經營形式對房地產價值的求取。
第二是上述公式在實際付工程款及其他應繳費用與形象進度一致的情況下適用，但實際付工程款及其他應付款與形象進度往往一致。按現在的有關法律法規，應付工程款具有優先受償權，因此評估在建工程的價值時，應將實際付工程款及其他應付款與形象進度的差額列入特別事項說明，或在抵押貸款評估時直接扣除。
四、成本法
目前各種教材對用成本法對房地合一項目的評估方法不是很明確，如20**年中國房地產估價師執業資格考試指定輔導教材《房地產估價理論與方法》P149頁，適用于舊房地產的基本公式：
舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊
上述公式存在的問題是，現在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得
實際操作中，有這樣一種計算公式：
舊房地價格=(土地的重置成本+建筑物的重置成本)×成新率
上述公式存在的問題是，把土地剩余使用年限修正等同于建筑物的成新率，也是不妥當的。
筆者認為，改為如下公式更明確：
舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數+建筑物的重置成本×成新率
=(土地取得價+附屬費用+有關稅費+建設期貸款利息+開發利潤)×剩余使用年限修正系數+(前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設期貸款利息+建設單位管理費+開發利潤)×成新率
需要說明的是，上述公式中土地剩余使用年限修正系數K=[1-1/(1+r) n] /[1-1/(1+r) N]，在這里N不是土地使用權的出讓年限，而應該是土地使用權的出讓年限扣除項目合理開發期后的剩余使用年限，這是實際運用時一個容易忽略的問題。
房地產價值隨使用年限變化的情況用圖1來表示，曲線I為房屋建筑物的價值變化情況，曲線Ⅱ為土地使用權的價值變化情況，曲線Ⅲ為房地產的價值變化情況。(見圖一)
五、比較法
房地產估價資格考試教材中，一般的比較法修正系數連乘公式為：
估價對象價格=可比實例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區域因素修正×個別因素修正
筆者認為剩余使用年限可從個別因素修正中分立出來，單獨作為一個年期修正因素。因為房地產價格實質是房地產權益的價格，房地產權益是有年限的，如法定年限或經濟壽命年限，每年的權益是可以量化的，可以采用收益法中不同年限的價格換算公式：Vn/VN=[1-(1+i)-n] /[1-(1+i) -N],至于因各種因素造成的房屋建筑磨損和維護保養情況差異，可以在個別因素中單列“新舊程度”進行修正，實際就變成了上圖曲線Ⅲ的形式。
如此，比較法修正系數連乘公式為：
估價對象價格=可比實例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數×剩余使用年限修正系數
參考資料：
1. 1999年全國注冊資產評估師考試輔導教材《資產評估學》。
2. 20**年全國土地估價師資格考試輔導教材《土地的估價理論與方法》。
3. 20**年中國房地產估價師執業資格考試指定輔導教材《房地產估價理論與方法》。
4. 《房地產估價規范》。
來源：中國資產評估協會
篇2：房地產估價師房地產估價方法模擬試題(下)
房地產估價師房地產估價方法模擬試題(下)
二、多項選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分。)
1.在房地產估價中,運用收益法采用投資組合技術的方法主要有( )。
A.抵押貸款與自有資金的組合
B.風險陛投資補償與流動性投資補償的組合
C.土地與建筑物的組合
D.風險性投資與流動性投資的組合
E.商品房與經濟適用房的組合
2.用假設開發法進行房地產估價,在估算投資利息時必須考慮和把握好( )等方面。
A.計息的項目 B.計息期的長短
C.資本化率 D.計息的方式
E.名義利率和有效利率
3.下列說法錯誤的是( )。
A建筑物的經濟壽命晚于土地使用年限而結束的,應按建筑物的實際經過年數加上土地使用權的剩余年限計算折舊
B建筑物的經濟壽命晚于土地使用年限而結束的,應按建筑物的經濟壽命計算折舊
C建筑物的經濟壽命早于土地使用年限而結束的,應按建筑物的經濟壽命計算折舊
D.建筑物的經濟壽命早于土地使用年限而結束的,應按土地使用年限計算折舊
E建筑物的經濟壽命早于土地使用年限而結束的,應按建筑物的實際經過年數加上土地
使用權的剩余年限計算折舊
4將多個可比實例對應的比準價格綜合成一個最終比準價格,可以用計算( )的方法。
A.標準差 一 B.眾數
C.中位數 D.平均數
E.絕對值
篇3：房地產估價師房地產估價方法模擬試題(上)
房地產估價師房地產估價方法模擬試題(上)
一、單項選擇題(共50題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意。)
1.在現金流量法中,凈現值大于零,表示投資項目的資金產出( )項目的資金投入。
A.大于 B.等于
C.小于 D.以上均不是
2.重新購建價格是假設在估價時點重新取得或重新開發、重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理、必要的費用及稅金和應得的利潤之和,建筑物采用工料測量法求取重新購建價格,其缺點是( )。
A.難以操作 B.成本高
C.不準確 D.需有其他專家參與
3.求取建筑物折舊的年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經過年數或剩余壽命之間關系的基礎上,年限法中最主要的是( )。
A.直線法 B.折舊基數法
C.折線法 D.殘值法
4.用成本法評估舊建筑物價格時,折舊注重的是建筑物價值的( )。
A.補償 B.減損
C.回收 D.分攤
5.有兩宗房地產,A房地產使用年限為50年,單價100元/m;B房地產使用年限為90年,單價110元/m,資本化率都為4%?，F比較A、B兩宗房地產單價高低,則( )。
A.A房地產價格高于B房地產價格 B.A房地產價格低于B房地產價格
C.A房地產價格等于B房地產價格 D.不能確定
6.某宗房地產近期的價格水平為.2000元/m,年凈收益為200元/m2,凈資本化率為10%,現獲知該地區將新建一座大型現代火車站,該火車站將在6年后建成使用,那時該地區將達到該城市現有火車站地區的繁榮程度。在該城市現有火車站地區,該類房地產價格為5000元/m,據此預計新火車站建成投入使用后,新火車站地區該