房地產銷售培訓--客戶購買動機之研判

　　一、投資性

　　如為非需求性或非必要性之購買行為，這種市場形態的顧客多為第二次購買，購屋性質以套房或辦公室為多數。

　　二、需求性

　　多為切身需求或居住、辦公或經商之購買行為。產品對象多為純住家、店面住家或辦公室，此種需求者多為第一次購買。

　　三、投機性

　　為短期資金之流通運用并預期增值或因物價波動，而產生購買動機，并于短期內即預期拋售之購買行為。

　　四、保值性

　　因預期漲價、貨幣貶值或物價波動，而將資金提出購買商品避免因物價上漲而導致貨幣貶值。

篇2：掛靠購買社保規定

　　掛靠購買社保規定

　　一、概述

　　社保掛靠是指由于個人的原因（如自由工作者，無單位等）需辦理社?；驗榱耸蛊渖绫＝毁M記錄能夠連續，從而委托公司代理社保事宜。

　　二、社保掛靠對象

　　1、屬于公司內部員工的關系人（注，按有關規定外地戶口不能自行前往社保局買社保，必須由單位或者掛靠單位以職工身份來購買）。

　　2、原有工作單位后因各種原因而暫停的或單位不給買社保，自己想參保的。希望掛靠我司，統一由我司社保的社保帳號繳交社保費用。

　　三、申辦條件和審批流程

　　1、公司內部員工工齡必須達到4年以上或二級部門負責人以上干部，關系人（掛

　　靠人）屬自己的直系親屬（父母，夫妻，子女，兄弟姐妹），且非深戶人員。

　　2、公司內部員工必須接受公司對購社保相配合的一切事務。

　　3、公司內部員工及關系人（掛靠人）必須接受并簽訂掛靠購買社保協議內容。全額承擔購買社保的費用。

　　4、由公司內部員工提出書面申請，部門領導及分管領導審核，總經理決定。

　　四、掛靠社保流程

　　1、與我司簽訂兩份勞動人事代理服務合同和代買社保委托確認書，確定工資繳費基數（因為失業和工傷保險的金額需要工資基數來確定）；

　　2、提供身份證復印件一份，和個人社保電腦號。如初辦社保的，需自行照社保相片，并提供社保相回執單（制社?？ㄙM用另交）。

　　3、社保費用每月15號前，將當月社保費交納給本公司。交納方式為：①交現金、②從工資中扣除費用幫掛靠人交納。

　　4、扣費后的次月可以在社保局提供的網站上查詢到個人繳費記錄。

　　六、注意事項

　　1、只為關系人辦理代繳社會保險業務，對關系人出現的就業、工資、福利、醫療、工傷及人身意外等情況概不負責。

　　2、參保的關系人必須要求身體健康，無重大疾病，無重大違法、違規行為，一經發現，立即解除合作協議，公司內部員工負完全責任。

　　七、其他事項

　　1、本規定自公布之日起開始執行，公布前未按此規定的執行的參照此規定，在一個月內完善此事務。

　　2、本規定由公司辦公室監督行政與人力資源部施行，并負責解釋。

篇3：購買、投資、合并，哪種方式稅負低

　　購買、投資、合并，哪種方式稅負低

　　氯化公司系煤化集團公司下屬子公司。隨著城市的發展，氯化公司已被居民小區包圍，不僅造成安全隱患、環境污染，同時也不利于企業的擴大發展。根據省、市環保局及市政府要求，氯化公司需限期搬遷。氯化公司新址擬選在某縣境內煤化集團公司下屬子公司“鹽化公司”住地，這就需要取得鹽化公司的土地。鹽化公司是新設立的且在籌建階段，僅有土地及其地上部分建筑物。氯化公司想要取得鹽化公司所有土地及其地上建筑物，大致有三種方式：一是購買;二是投資;三是吸收合并。采用何種方式節稅最多、經濟效益最大，這就需要進行納稅籌劃，選擇最佳方案。

　　第一種方案：購買

　　此方案，就是氯化公司購買鹽化公司所有土地及其地上房屋建筑物。采用此方案，完全屬于市場交易行為，應繳納所有相關稅費。鹽化公司屬于出售方，發生了轉讓土地及其地上房屋建筑物行為，按照稅法規定，應繳納營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業所得稅。氯化公司屬于購買方，其承受的土地及其地上房屋建筑物，按照稅法規定，應繳納契稅和“產權轉移書據”印花稅。

　　另外，根據財政部、國家稅務總局《關于企業改制重組若干契稅政策的通知》(財稅[20**]175號)規定，如果氯化公司按照《勞動法》等國家有關法律規定政策妥善安置鹽化有限公司全部職工，其中與鹽化公司30%以上職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半征收契稅;與鹽化公司全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，免征契稅。

　　第二種方案：投資

　　此方案，就是鹽化公司將其所有土地及其地上房屋建筑物，以投資入股形式轉讓給氯化公司，為其股東換取氯化公司的股權。采用此種方案涉及如下稅金：

　　營業稅。根據財政部、國家稅務總局《關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[20**]191號)“以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅”規定，鹽化公司以其所有土地及其地上房屋建筑物對外投資入股不繳納營業稅。當然也不繳納城建稅及教育費附加。

　　土地增值稅。按照財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的，一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅”規定，鹽化公司以其所有土地及其地上房屋建筑物投資入股，可不計繳土地增值稅。

　　印花稅。鹽化公司以其所有土地及其地上房屋建筑物投資入股，必然辦理財產轉移手續并書立《產權轉移書據》。根據《印花稅暫行條例》(國務院令[1988]11號)第二條規定，雙方應按《產權轉移書據》所載金額萬分之五粘貼印花。

　　企業所得稅。根據《企業所得稅法實施條例》第二十五條“企業發生非貨幣性資產交換，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務”規定，鹽化公司以其所有土地及其地上房屋建筑物對外投資入股，應當視同轉讓財產，計算財產轉讓所得，繳納企業所得稅。當然，財產轉讓無有所得，則無須繳納企業所得稅。

　　契稅。氯化公司承受鹽化公司房地產，按照《契稅暫行條例》規定，應繳納4%契稅。

　　第三種方案：吸收合并

　　此方案，就是氯化公司將鹽化公司兼并或吸收合并，鹽化公司注銷。鹽化公司(被合并企業)將其全部資產和負債轉讓給氯化公司(合并企業)，為其股東換取氯化公司(合并企業)的股權或非股權支付。采用此方案涉及如下稅金：

　　營業稅、增值稅及附加。企業合并是轉讓企業產權，即整體轉讓企業資產、債權、債務及勞動力的行為，根據《國家稅務總局關于轉讓企業產權不征營業稅問題的批復》(國稅函[20**]165號)規定，轉讓企業產權的行為不屬于營業稅征收范圍，不應征收營業稅。因此，鹽化公司轉讓給氯化公司的土地及其地上房屋建筑物不繳納營業稅及其附加。根據《國家稅務總局關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告》(20**年第13號)規定，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉讓，不征收增值稅。

　　土地增值稅。根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第三條規定，在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。因此，鹽化公司可不計繳土地增值稅。

　　印花稅。在企業合并中，如果氯化公司與鹽化公司辦理財產轉移手續并書立《產權轉移書據》。根據財政部、國家稅務總局《關于企業改制過程中有關印花稅政策的通知》(財稅[20**]183號)第三條規定，企業因改制簽訂的產權轉移書據免予貼花規定，辦理的產權轉移書據可不繳納印花稅。

　　企業所得稅。如采用此方案，企業所得稅政策留有籌劃空間，可依法進行納稅籌劃。根據財政部、國家稅務總局《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》(財稅[20**]59號)規定，企業重組的稅務處理區分不同條件分別適用一般性稅務處理規定和特殊性稅務處理規定。

　　一般稅務處理規定：

　　1.合并企業應按公允價值確定接受被合并企業各項資產和負債的計稅基礎。

　　2.被合并企業及其股東都應按清算進行所得稅處理。

　　3.被合并企業的虧損不得在合并企業結轉彌補。

　　特殊性稅務處理規定：

　　1.具有合理的商業目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。

　　2.被收購、合并或分立部分的資產或股權比例符合本通知規定的比例。

　　3.企業重組后的連續12個月內不改變重組資產原來的實質性經營活動。

　　4.重組交易對價中涉及股權支付金額符合本通知規定比例。

　　5.企業重組中取得股權支付的原主要股東，在重組后連續12個月內，不得轉讓所取得的股權。

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　　企業重組符合本通知第五條規定條件的，交易各方對其交易中的股權支付部分，可以按以下規定進行特殊性稅務處理：

　　企業合并，企業股東在該企業合并發生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對價的企業合并，可以選擇按以下規定處理：

　　1.合并企業接受被合并企業資產和負債的計稅基礎，以被合并企業的原有計稅基礎確定。

　　2.被合并企業合并前的相關所得稅事項由合并企業承繼。

　　3.可由合并企業彌補的被合并企業虧損的限額=被合并企業凈資產公允價值×截至合并業務發生當年年末國家發行的最長期限的國債利率。

　　4.被合并企業股東取得合并企業股權的計稅基礎，以其原持有的被合并企業股權的計稅基礎確定。

　　如上企業合并中，如果符合上述特殊稅務處理規定條件的，鹽化公司(被合并企業)可不計算轉讓所得或損失，不繳納企業所得稅;反之，則要按一般稅務處理規定，計算轉讓所得或損失，申報繳納企業所得稅。氯化公司兼并鹽化公司，屬于同一控制下且不需要支付對價的企業合并，符合特殊稅務處理規定條件，因此，鹽化公司無須計算轉讓所得或損失，繳納企業所得稅。

　　契稅。氯化公司兼并鹽化公司，系同一投資主體控制下的合并，兩個公司合并后，原投資主體--煤化集團公司仍然存續。因此，根據財政部、國家稅務總局《關于企業改制重組若干契稅政策的通知》(財稅[20**]175號)“兩個或兩個以上的企業，依據法律規定、合同約定，合并改建為一個企業，且原投資主體存續的，對其合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅”規定，氯化公司承受鹽化公司房地產可不繳納契稅。

　　通過上述三個方案比較，如果實行第三個方案，無須繳納營業稅、增值稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、契稅和企業所得稅。顯然，第三個方案節稅最多，現金流出較少，經濟效益最大，應是最佳選擇方案。