一、難點與優勢
　　在接手**花園項目后，我們先是搜集了大量的房地產營銷案例來進行深入研究，發現了房地產營銷的普遍性問題。例如， 房地產與普通日用品最大的不同是投資風險大，一旦失敗，再啟動幾乎不可能。日用品“東方不亮西方亮”，甲市場不行，乙市場說不定火爆，而房地產的市場區位是不可能改變的； 房地產銷售很像時裝銷售，銷售周期非常短，一過時可就慘了，即使打折也難以銷售出去，所以對營銷的速度要求非常高；房地產是典型的一對一營銷，具體消費人員在銷售中對消費者產生的影響要比其它產品大；房地產市場是中國的一個新興市場，還不太規范，“爛尾樓”、按揭糾紛、廣告夸大其辭等比比皆是，因此該行業是目前國內消費者投訴熱點行業之一，市場信心普遍不足……
　　實際上，**花園除了要面對以上列舉行業難點之外，它本身還有許多具體的難點：
　　在市場狀況方面，當時正值亞洲金融風暴，香港的買家大多持觀望態度，深圳的樓市與香港的樓市一脈相承——深圳樓市中有不少消費者是香港人。此時，樓市的低迷會對**花園的銷售產生巨大的影響；
　　就**花園的地理位置而言，它雖然處于新市中心區，離它不到十米之遙處就是萬科的城市花園，而萬科是深圳著名的地產商，城市花園也是其竭力推出的名牌樓盤，這給**花園造成了很大的競爭壓力；
　　在品牌方面，**公司雖然是深圳老牌地產商之一，但由于原來是市政公司，品牌推廣起步較遲，這次推出的“**花園”是該公司推出的第一個精品樓盤，尚不能為消費者全面認知；
　　從成本方面來看，**花園是精品樓盤，造價較高，又處于新市中心，地價也高，因此樓盤的起價、均價、總價都比較高。
　　當然，**花園也有自己的優勢：
　　整體設計、規劃非常完整、精致、漂亮、富有人性化，并具有一定的超
　　前性，如：會所、車庫的人車分流、紅外線防盜、殘疾人車道等方面都獨具一格。整個社區的設計在新市中心可謂首屈一指，令人贊嘆；
　　發展商準備以**花園來創品牌，因此在房屋的戶型、配套設施、物業管理、裝飾裝修、綠化園林、社區文化等方面都竭盡能力精益求精，用足了心思；
　　**花園處于新市中心區，其周邊的銀行、郵局、學校、幼兒園、購物中心等也相當完備、成熟，交通方便就更不用說了。

　　二、市場策略
　　在經過調查后，我們把創意人員集中在銀湖度假村召開了封閉式創意會。 經過反復的激蕩創意，一句“**花園——居住文化的代表作”作為整合主題被提煉了出來，主打廣告語是“**花園——處處好風光”。
　　接下來，我們以環環緊扣的三撥廣告向市場發起進攻。
　　第一撥：
　　廣告以《今年夏天的熱點話題：**花園即將隆重發售》開篇。在豎起來的半版、全版廣告中鋪滿了一片手工繪制的草坪，文字設計力求“從草地挖出來”的效果，視覺沖擊力很強。
　　第二篇是《好房子經得起時間的考驗》。在草坪上依次展示出長城、悉尼歌劇院、凱旋門、金字塔……**花園，讓著名的建筑與**花園作對比，告訴消費者，**花園是以“為你建筑不朽的大地樂章”為己任。
　　文案：《好房子，經得起時間的考驗》
　　一座好房子除了它外表漂亮，戶型多樣，更重要是它選材精良，內在的品質高貴，這才是最實在的。**花園，以“為大地留下不朽的建筑”為自己的價值觀念，為你建設一棟棟的好房子。我們相信，歷經數年之后，

你一定會感到選擇**花園沒有錯……
　　然后，文案以三位消費者的語言引領全章，講述了**花園“尊重人性的完整規劃”、“營造溫馨的配套設施”、“一個講文明、講文化的社區”。
　　第二撥：
　　主要針對處在觀望的購買人群，為了讓他們產生購買沖動，借**十周年慶典之際，推出了“十年僅此一次的優惠行動”，并在第一撥廣告的基礎上對各個細節作進一步深入描寫：
　　《手篇——這雙手，讓您感受到生活的美好》。文案從買房人的煩惱講起，引申到**花園注重整體規劃；
　　《耳篇——禁止入內，您可以從此耳根清靜》。文案講人車分流，汽車不用進入院內，直接進入地下車庫，講述**花園人性化的設計；
　　《花蝶篇——有他們陪伴，您的房子不會孤獨》。講述**花園配套設施的完善；
　　《鳥籠篇——拆掉籠子，您可以充分享受生活的樂趣》。講述沒有防盜網，一樣安全；
　　《搖籃篇——為了孩子，我們愿意花更多的錢》。講述了精心為孩子所規劃的文化、娛樂、教育等設施；
　　《天平篇——這臺天平，衡量**花園的價值》。文案訴求**花園的價值不因時間而下降，反而在此低迷期，如此價格具有很強的增值空間；
　　最后一篇廣告，是以整版的企業形象廣告《扎根深圳，建設美好中國》落筆：一塊土地的剖面，可見濃密的根系，以中國地圖作底，一棵大樹為視覺焦點，氣勢磅礴。
　　第三撥：
　　以搬家入伙為主題，營造濃烈歡慶的氣氛，以爭取尾盤銷售成功。廣告以《甜蜜生活今天開始》開篇，系列推出《瓷器篇》、《巧克力篇》、《高速列車篇》、《花好月圓篇》。篇篇出彩，將搬進**花園的喜悅、快樂、祥和、幸福一一展現，使很多人不禁神往。
　　歷時十個月，**花園一路旺銷，完成了樹立品牌的初步目標。

點　評

　　本案例是一個成功的房地產營銷案例。與一般房地產商的營銷策略相比較，我們可以看出**花園在推廣中有以下獨到之處：
　　一、以“文化”二字為推廣策略的總綱領。一般房地產商在銷售樓盤的時候，總是樂于在“設計新穎”、“交通方便

”、“環境幽雅”等方面做文章。但近年來，房地產市場上名不副實的事情越來越多，這嚴重損害了消費者的購房信心，也使得一般的房地產廣告的宣傳效應大打折扣；另外，隨著人們住房觀念的日益成熟，

在住房環境方面，人們已越來越注重選擇一個具有良好“人文氣息”的住房環境。在這種情況下，**花園的策劃及推廣者巧妙地選擇了打“文化”這張牌，使**園在硬件設施和軟性內涵方面都被賦予了人性化、文明化的色彩，這不但避免了消費者在房地產廣告上的戒心，迎合了人們的心愿，而且使“**”品牌的形象遠遠超越了競爭對手，競爭力明顯增強。此策略可謂一箭雙雕。
　　二、廣告傳播的獨特講究。目前，許多房地產商在廣告設計方面還停留在較為初級的水平上，大部分廣告只是單方面訴求自己的樓怎么怎么好、什么時間“隆重開盤”、“剩下的已經不多了，快來看一看啊”等等。仔細研究**花園在推廣中的三撥廣告，我們可以看出，這些廣告除了都是以 “文化”為主題外，其中每一撥廣告又都是針對不同的階段中的消費心理精心設計的：第一撥廣告是針對人們初步了解**花園、產生“**花園是什么”的疑問心理而設計的；第二撥廣告是為了激起還處于觀望行列的消費者的購買欲而設計；第三撥廣告是為了營造尾盤銷售的熱烈氣氛而設計的。如果把**花園在銷售中推出的所有廣告聯系起來看一看，就象是在讀一本引人入勝的文化書籍。這就是**花園廣告設計的成功之處。

篇2：天健花園售賣策略

天健花園之所以能夠在深圳一舉成名,是因為它賣的不是樓盤,而是文化。

一、難點與優勢

在接手天健花園項目后,我們先是搜集了大量的房地產營銷案例來進行深入研究,發現了房地產營銷的普遍性問題。例如,房地產與普通日用品最大的不同是投資風險大,一旦失敗,再啟動幾乎不可能。日用品“東方不亮西方亮”,甲市場不行,乙市場說不定火爆,而房地產的市場區位是不可能改變的;房地產銷售很像時裝銷售,銷售周期非常短,一過時可就慘了,即使打折也難以銷售出去,所以對營銷的速度要求非常高;房地產是典型的一對一營銷,具體消費人員在銷售中對消費者產生的影響要比其它產品大;房地產市場是中國的一個新興市場,還不太規范,“爛尾樓”、按揭糾紛、廣告夸大其辭等比比皆是,因此該行業是目前國內消費者投訴熱點行業之一,市場信心普遍不足……

實際上,天健花園除了要面對以上列舉行業難點之外,它本身還有許多具體的難點:

在市場狀況方面,當時正值亞洲金融風暴,香港的買家大多持觀望態度,深圳的樓市與香港的樓市一脈相承——深圳樓市中有不少消費者是香港人。此時,樓市的低迷會對天健花園的銷售產生巨大影響;

就天健花園的地理位置而言,它雖然處于新市中心區,離它不到十米之遙處就是萬科的城市花園,而萬科是深圳著名的地產商,城市花園也是其竭力推出的名牌樓盤,這給天健花園造成了很大的競爭壓力;

在品牌方面,天健公司雖然是深圳老牌地產商之一,但由于原來是市政公司,品牌推廣起步較遲,這次推出的“天健花園”是該公司推出的第一個精品樓盤,尚不能為消費者全面認知;

從成本方面來看,天健花園是精品樓盤,造價較高,又處于新市中心,地價也高,因此樓盤的起價、均價、總價都比較高。

當然,天健花園也有自己的優勢:

整體設計、規劃非常完整、精致、漂亮、富有人性化,并具有一定的超前性,如:會所、車庫的人車分流、紅外線防盜、殘疾人車道等方面都獨具一格。整個社區的設計在新市中心可謂首屈一指,令人贊嘆;

發展商準備以天健花園來創品牌,因此在房屋的戶型、配套設施、物業管理、裝飾裝修、綠化園林、社區文化等方面都竭盡能力精益求精,用足了心思;

天健花園處于新市中心區,其周邊的銀行、郵局、學校、幼兒園、購物中心等也相當完備、成熟,交通方便就更不用說了。

二、市場策略

在經過調查后,我們把創意人員集中在銀湖度假村召開了封閉式創意會。經過反復的激蕩創意,一句“天健花園——居住文化的代表作”作為整合主題被提煉了出來,主打廣告語是“天健花園——處處好風光”。

接下來,我們以環環緊扣的三撥廣告向市場發起進攻。

第一撥:

廣告以《今年夏天的熱點話題:天健花園即將隆重發售》開篇。在豎起來的半版、全版廣告中鋪滿了一片手工繪制的草坪,文字設計力求“從草地挖出來”的效果,視覺沖擊力很強。

第二篇是《好房子經得起時間的考驗》。在草坪上依次展示出長城、悉尼歌劇院、凱旋門、金字塔……天健花園,讓著名的建筑與天健花園作對比,告訴消費者,天健花園是以“為你建筑不朽的大地樂章”為已任。

文案:《好房子,經得起時間的考驗》

一座好房子除了它外表漂亮,戶型多樣,更重要是它選材精良,內在的品質高貴,這才是最實在的。天健花園,以“為大地留下不朽的建筑”為自己的價值觀念,為你建設一棟棟的好房子。我們相信,歷經數年之后,你一定會感到選擇天健花園沒有錯……

然后,文案以三位消費者的語言引領全章,講述了天健花園“尊重人性的完整規劃”、“營造溫馨的配套設施”、“一個講文明、講文化的社區”。

第二撥:

主要針對處在觀望的購買人群,為了讓他們產生購買沖動,借天健十周年慶典之際,推出了“十年僅此一次的優惠行動”,并在第一撥廣告的基礎上對各個細節作進一步深入描寫:

《手篇—這雙手,讓您感受到生活的美好》。文案從買房人的煩惱講起,引申到天健花園注重整體規劃;

《耳篇—禁止入內,您可以從此耳根清靜》。文案講人車分流,汽車不用進入院內,直接進入地下車庫,講述天健花園人性化的設計;

《花蝶篇—有他們陪伴,您的房子不會孤獨》。講述天健花園配套設施的完善;

《鳥籠篇—拆掉籠子,您可以充分享受生活的樂趣》。講述沒有防盜網,一樣安全;

《搖籃篇—為了孩

子,我們愿意花更多的錢》。講述了精心為孩子所規劃的文化、娛樂、教育等設施;

《天平篇—這臺天平,衡量天健花園的價值》。文案訴求天健花園的價值不因時間而下降,反而在此低迷期,如此價格具有很強的增值空間;

最后一篇廣告,是以整版的企業形象廣告《扎根深圳,建設美好中國》落筆:一塊土地的剖面,可見濃密的根系,以中國地圖作底,一棵大樹為視覺焦點,氣勢磅礴。

第三撥:

以搬家入伙為主題,營造濃烈歡慶的氣氛,以爭取尾盤銷售成功。廣告以《甜蜜生活今天開始》開篇,系列推出《瓷器篇》、《巧克力篇》、《高速列車篇》、《花好月圓篇》。篇篇出彩,將搬進天健花園的喜悅、快樂、祥和、幸福一一展現,使很多人不禁神往。

歷時十個月,天健花園一路旺銷,完成了樹立品牌的初步目標。

點評

本案例是一個成功的房地產營銷案例。與一般房地產商的營銷策略相比較,我們可以看出天健花園在推廣中有以下獨到之處:

一、以“文化”二字為推廣策略的總綱領

一般房地產商在銷售樓盤的時候,總是樂于在“設計新穎”、“交通方便”、“環境幽雅”等方面做文章。但近年來,房地產市場上名不副實的事情越來越多,這嚴重損害了消費者的購房信心,也使得一般的房地產廣告的宣傳效應大打折扣;另外,隨著人們住房觀念的日益成熟,在住房環境方面,人們已越來越注重選擇一個具有良好“人文氣息”的住房環境。在這種情況下,天健花園的策劃及推廣者巧妙地選擇了打“文化”這張牌,使天健花園在硬件設施和軟性內涵方面都被賦予了人性化、文明化的色彩,這不但避免了消費者在房地產廣告上的戒心,迎合了人們的心愿,而且使“天健”品牌的形象遠遠超越了競爭對手,競爭力明顯增強。此策略可謂一箭雙雕。

二、廣告傳播的獨特講究

目前,許多房地產商在廣告設計方面還停留在較為初級的水平上,大部分廣告只是單方面訴求自己的樓怎么怎么好、什么時間“隆重開盤”、“剩下的已經不多了,快來看一看啊”等等。仔細研究天健花園在推廣中的三撥廣告,我們可以看出,這些廣告除了都是以“文化”為主題外,其中每一撥廣告又都是針對不同的階段中的消費心理精心設計的:第一撥廣告是針對人們初步了解天健花園、產生“天健花園是什么”的疑問心理而設計的;第二撥廣告是為了激起還處于觀望行列的消費者的購買欲而設計;第三撥廣告是為了營造尾盤銷售的熱烈氣氛而設計的。如果把天健花園在銷售中推出的所有廣告聯系起來看一看,就象是在讀一本引人入勝的文化書籍。這就是天健花園廣告設計的成功之外。