商鋪知識：投資的回收周期、投資種類、投資特點

　　商鋪投資的回收周期

　　商鋪投資的回收周期，指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經營中回收投資的時間跨度。

　　很顯然，不同國家、地區、城市、方位的商鋪的投資價值是顯著不同的，所以在此我們只能按現在的市場行情，大略估計商鋪的投資回收周期，根據對北京、上海商鋪投資市場的分析，目前國內商鋪投資的回收周期約為6年到8年。

　　商鋪投資種類

　　商鋪投資的種類可以有很多種分類的方法，賽睿顧問在本書中按照商鋪的開發形式對商鋪進行分類，具體分類如下：

　　1、商業街商鋪投資；

　　2、市場類商鋪投資；

　　3、社區商鋪投資；

　　4、建筑底商商鋪投資；

　　5、百貨商場、購物中心商鋪投資；

　　6、商務樓、寫字樓商鋪投資；

　　7、交通設施商鋪投資

　　商鋪投資特點

　　俗話說："家有萬貫，不如有個店面"、"一鋪養三代"。一般來說，一個市場繁榮的程度從當地商鋪經營的收入情況可以一目了然，而經營收入的多少會直接影響到商鋪的租金多少，可以說，商鋪的交易行情是消費市場的晴雨表。據來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價格正在不斷上漲。作為房地產的重要組成部分，商鋪和住宅產業相比，總量雖然不大，但由于其發展潛力看好，回報率高，所以受到投資者的關注。其發展勢頭之迅猛，連業內人士都始料未及。

　?。?）、商鋪投資的穩定性特點

　　業內專業人士分析認為，投資商鋪具有穩定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約通常為3至5年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預期及長期規劃，決定了商鋪租約的穩定性。此外，租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預付的付款方式使租金收取也較有保障。

　?。?）、商鋪增值的特點

　　商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其投資價值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應條件，會隨著商圈的發展成熟不斷升值，價值提升的同時，租金增長是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價值還可以相對準確地衡量，那么成功商鋪的價值卻正所謂無價。

　?。?）、商鋪投資回報率較高

　　與人們傳統的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。據業內人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報率曾經達15%-20%，但目前，住宅用房的投資回報率基本上下降到大約6%～8%，但商鋪的投資回報率單租金收益則可能達10%～15%，有的甚至達到20%以上。購買社區商鋪的業主，隨著業主入住，人氣上升，商鋪價值提升成為必然。

　　需要指出的是，除商鋪租金收益之外，精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價升值到一定水平時及時賣出，完成該商鋪的投資過程。關于這一內容，賽睿顧問將在后面章節進行專門研究。

　?。?）、商鋪的投資潛力

　　目前在國內，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價格之比還遠不到成熟市場情況下的4∶1～5∶1，可見商鋪價格還有較大的上漲空間---商鋪投資者不可以依據此比例去套用投資操作，因為市場環境、市場供應狀況的差異等將對商鋪的價格發生重大影響，而且如果住宅價格透支，這一比例更不可以參考。我國加入世貿組織后，商業、零售業、服務業將會出現蒸蒸日上的局面，許多金融機構、零售業開始了一輪又一輪的對于商鋪的"圈地運動"。

　?。?）、商鋪可出租、可經營，方式靈活

　　調查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業的商鋪投資商，擁有較雄厚的經濟實力，通常會做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產權或經營權，然后出租給各個經營商，自己也捎帶經營，但不以經營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。這中間有55%的人是為了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。據測算，目前上海市場商鋪投資的回報率為10%～14%。

篇2：X市城建投資公司采購辦法

　　某市城建投資公司采購辦法

　　根據《中華人民共和國政府采購法》、《貴州省工程建設項目招標范圍和規模標準規定》及《**區政府采購目錄及限額標準》等相關法律法規的規定，結合我公司實際，制定本辦法。

　　一、采購原則

　?。ㄒ唬┎少從夸浺詢鹊那也少徬揞~達到采購限額標準的，按照有關規定報區政府統一采購。

　?。ǘ┎少從夸浺詢炔少徬揞~未到達采購限額標準的, 由公司按照國家法律法規和區政府關于采購的相關規定自行組織進行相應的采購。

　?。ㄈ┪戳腥胝少從夸浀呢浳?、工程和服務，由公司按照國家法律法規和區政府關于采購的相關規定自行組織進行相應的采購。

　　二、采購目錄分類

　　從采購項目上分為通用采購項目、特殊采購項目、專業設備和材料采購項目；

　　從類別上分為貨物、工程、服務。其中主要貨物有交通工具、電器設備、辦公自動化設備（詳見采購目錄）。

　　三、采購方式

　?。ㄒ唬┕_招標

　　1、采購范圍

　　各類工程建設項目，包括項目的勘察、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，達到下列規模標準之一的，必須進行公開招標：

　?。?）施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的；

　?。?）采購重要設備、材料等貨物的單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；

　?。?）勘察、設計、監理等服務單項合同估算價在50萬元人民幣以上的；

　?。?）單項合同估算價低于本條第(一)、(二)、(三)項規定的規模標準，但項目總投資額在3000萬元人民幣以上的。

　　2、采購程序

　　申請采購部門委托專業招投標代理公司按法定程序進行。

　?。ǘ┱少?/P>

　　1、采購范圍

　?。?）通用采購項目中，貨物類的交通工具全部納入政府采購，包括：公務用小汽車、面包車、越野車、大客車、摩托車、專用車輛以及貨車等全部機動車輛；

　?。?）通用采購項目中，電器設備、辦公自動化設備2萬元以上（含2萬元）；

　?。?）除通用采購項目中的交通工具、電器設備、辦公自動化設備以外的其他貨物5萬元以上（含5萬元）；

　?。?）所有服務類5萬元以上（含5萬元）；

　?。?）工程類20萬元以上（含20萬元）。

　　未列入政府采購目錄，達到規定限額標準或以上貨物、工程和服務，也必須政府采購的有關規定進行采購。

　　2、采購程序

　　申請采購部門須提交"**區政府采購申請表"及采購相關材料交由區政府采購部門，并按區《采購辦法》統一采購。采購方式由區政府按照區《采購辦法》組織實施。

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　　1、采購范圍

　?。?）通用采購項目中，電器設備、辦公自動化設備2萬元以下（不含2萬元）；

　?。?）除通用采購項目中的交通工具、電器設備、辦公自動化設備以外的其他貨物5萬元以下（不含5萬元）；

　?。?）所有服務類5萬元以下（不含5萬元）；

　?。?）工程類20萬元以下（不含20萬元）；

　　行業保密設施、設備、突發事件、救災、搶險等急需用的設施、設備、貨物、服務等采購可不納入政府采購，但需報區政府批準，送區政府采購中心備案。

　　2、采購程序

　　未達到政府采購標準的，經區政府采購辦審查同意，由采購人自行組織采購，采購方式由單位集體研究決定，經兩人以上參與具體的采購活動，形成監督機制。采購方式可選擇單一來源采購、詢價采購、競爭性談判采購等。采購過程中，由區采購中心提供詢價表、談判文件的內容和格式，并對采購活動進行指導。

　?。?）一般采購流程（適用于單一來源采購、詢價采購）

　　由采購活動牽頭部門與相關協同采購部門組成采購小組對接落實貨物或服務供貨商，填寫《****城市建設投資有限公司采購申請表》注明擬采購的項目名稱、數量、質量、用途、規格、參考的單價、總金額、供貨商、供應時間等內容，經分管領導審核，公司總經理批準后實施。采購的過程中，由采購牽頭部門對接區政府采購中心對采購活動進行指導。

　?。?）競爭性談判采購流程

　　由采購活動牽頭部門與相關協同采購部門組成采購談判小組（談判小組由采購活動牽頭部門、協同部門及分管領導三人以上單數組成）編制談判文件，對接三家及以上的對公司擬采購貨物或服務提供相同貨物或服務的供貨商，召開競爭性談判采購會，會上由談判小組所有成員集中與單一供應商分別進行談判，參加談判的供應商在規定時間內進行最后報價，談判小組根據符合采購需求、質量和服務相等且報價最低的原則確定成交供應商。采購的過程中，由采購牽頭部門對接區政府采購中心對采購活動進行指導。

　　四、公司采購部門職責劃分

　　采購需求及采購牽頭部門職責劃分根據《****城市建設投資有限公司采購目錄》進行劃分。

　?。ㄒ唬╅_發建設部：負責《****城市建設投資有限公司采購目錄》通用采購項目中工程類；特殊及專用設備、材料采購項目專用材料中公路、市政交通設施及所有工程的主要材料、特殊及專用設備、材料采購項目專用材料中工程類；特殊及專用設備、材料采購項目專用材料服務類中各類工程設計、規劃設計、工程勘察、工程監理；城市的綠化等目錄范圍內采購。監督公司采購活動按章辦事等。

　?。ǘ┚C合辦公室：負責《****城市建設投資有限公司采購目錄》通用采購項目中貨物類、服務類；特殊及專用設備、材料采購項目中貨物類設備、專用材料中工具及儀器、辦公藥品、物資、公務服裝、勞保用品、交通工具、圖書、石油及其它產品、其它有特殊要求的采購項目、服務類中信息管理及維護、交通工具的

維修保障、城市、道路、建筑物、邊界等標志的設計、其他有特殊要求的服務項目目錄范圍內采購。負責協同各采購牽頭部門進行公司采購活動的各項配合工作，包括在采購前期工作中與采購活動牽頭部門共同形成前期采購書面意見，填寫《****城市建設投資有限公司采購申請表》、參與總經理辦公會研究并監督公司采購活動按章辦事等。

　?。ㄈ┵Y金財務部：負責協同各采購牽頭部門進行公司采購活動的各項配合工作，包括在采購前期工作中與采購活動牽頭部門共同形成前期采購書面意見，填寫《****城市建設投資有限公司采購申請表》、采購活動中款項的及時保障和落實撥付、參與總經理辦公會研究并監督公司采購活動按章辦事等。

　?。ㄋ模┵Y產運營部：負責公司資產運營過程中涉及的有特殊要求的服務項目范圍內采購。協同各采購牽頭部門進行公司采購活動的各項配合工作，包括在采購前期工作中與采購活動牽頭部門共同形成前期采購書面意見，填寫《****城市建設投資有限公司采購申請表》、參與總經理辦公會研究并監督公司采購活動按章辦事等。

　　五、注意事項

　　任何采購人員不得將項目拆分、打散，以規避公司的采購活動，如有上述情況，一經發現，公司將予以重處。

　　附件:

　　1、《****城市建設投資有限公司采購申請表》

　　2、****城市建設投資有限公司采購目錄

篇3：董事會戰略投資發展委員會實施細則

　　董事會戰略、投資發展委員會實施細則

　　第一章 總則

　　第一條 為適應貴研鉑業股份有限公司（以下簡稱公司）戰略發展需要，增強核心競爭力，確定發展規劃，健全投資決策程序，加強決策科學性，提高重大投資決策的效益和決策的質量，完善治理結構，根據《中華人民共和國公司法》、《公司章程》及其他有關規定，公司特設立董事會戰略/投資發展委員會，并制定本實施細則。

　　第二條 董事會戰略/投資發展委員會是董事會按照《公司章程》設立的專門工作機構，主要負責對公司長期發展戰略和重大投資決策進行研究并提出建議。

　　第二章人員組成

　　第三條 戰略/投資發展委員會成員由三至七名董事組成，其中應至少包括一名獨立董事，董事長應為戰略/投資發展委員會的成員。

　　第四條 戰略/投資發展委員會委員由董事長、二分之一以上獨立董事或者全體董事的三分之一以上提名，并由董事會選舉產生。

　　第五條 戰略/投資發展委員會設主任委員（召集人）一名，負責主持委員會工作；主任委員在委員內產生，并報請董事會批準產生。

　　第六條 戰略/投資發展委員會任期與董事會任期一致，委員任期屆滿，連選可以連任。期間如有委員不再擔任董事職務，自動失去委員資格，并由委員會根據上述第三至第五條規定補足委員人數。

　　第七條 戰略/投資發展委員會下設投資評審小組，投資評審小組組長由投資發展部部長擔任。

　　第三章 職責權限

　　第八條 戰略/投資發展委員會的主要職責權限：

　?。ㄒ唬鹃L期發展戰略規劃進行研究并提出建議；

　?。ǘΑ豆菊鲁獭芬幎毥浂聲鷾实闹卮笸顿Y融資方案進行研究并提出建議；

　?。ㄈΑ豆菊鲁獭芬幎毥浂聲鷾实闹卮筚Y本運作、資產經營、產業化項目進行研究并提出建議；

　?。ㄋ模ζ渌绊懝景l展的重大事項進行研究并提出建議；

　?。ㄎ澹σ陨鲜马椀膶嵤┻M行檢查、監督和指導；

　?。┒聲跈嗟钠渌乱?。

　　第九條 戰略/投資發展委員會對董事會負責，委員會的提案提交董事會審議決定。

　　第四章 投資評審工作流程

　　第十條 投資評審小組負責做好戰略/投資發展委員會決策的前期準備工作，主要工作內容如下：

　?。ㄒ唬┯晒居嘘P部門或控股（參股）企業的負責人向投資評審小組上報重大投資融資、資本運作、資產經營項目、產業化項目的意向、初步可行性報告以及合作方的基本情況等資料；

　?。ǘ┯赏顿Y評審小組進行初審，簽發立項意見書，并報告戰略/投資發展委員會各委員；

　?。ㄈ┏鯇復ㄟ^后，公司有關部門或者控股（參股）企業對外進行協議、合同、章程及可行性報告等洽談，并將洽談結果及相關資料上報投資評審小組進行評審；

　?。ㄋ模┩顿Y評審小組進行評審后，簽發書面意見，并向戰略/投資委員會提交正式提案。

　　第十一條 戰略/投資發展委員會根據投資評審小組的提案召開會議，進行討論，將討論結果提交董事會審議，同時反饋給投資評審小組。

　　第五章 議事規則

　　第十二條 戰略/投資發展委員會每年至少召開兩次會議，并于會議召開前七天通知全體委員，會議由主任委員主持，主任委員不能出席時可委托其他一名委員（獨立董事）主持。

　　第十三條 戰略/投資發展委員m.airporthotelslisboa.com會會議應由三分之二以上的委員出席方可舉行；每一名委員有一票的表決權；會議做出的決議，必須經出席會議委員的過半數通過。

　　第十四條 戰略/投資發展委員會會議表決方式為舉手表決或投票表決；臨時會議可以采取通訊表決的方式召開。

　　第十五條 投資發展部部長可列席戰略/投資發展委員會會議，必要時亦可邀請公司其他董事、監事及其他高級管理人員列席會議。

　　第十六條 如有必要，戰略/投資發展委員會可以聘請咨詢公司為其決策提供專業意見，費用由公司支付。

　　第十七條 戰略/投資發展委員會會議的召開程序、表決方式和會議通過的議案必須遵循有關法律、法規、《公司章程》及本辦法的規定。

　　第十八條 戰略/投資發展委員會會議應當有記錄，出席會議的委員應當在會議記錄上簽名；會議記錄由董事會秘書保存。

　　第十九條 戰略/投資發展委員會會議通過的議案及表決結果，應以書面形式報公司董事會。

　　第二十條 出席會議的委員均對會議所議事項有保密義務，不得擅自披露有關信息。

　　第六章 附則

　　第二十一條 本實施細則自董事會決議通過之日起施行。

　　第二十二條 本實施細則未盡事宜，按國家有關法律、法規和《公司章程》的規定執行；本細則如與國家日后頒布的法律、法規或經合法程序修改后的《章程》相抵觸時，按國家有關法律、法規和修改后的《公司章程》執行，并立即修訂，報董事會審議通過。

　　第二十三條 本細則解釋權屬于公司董事會。