銷售人員必須懂得的財務知識
在銷售活動中，計算貨款應準確，結算貨款應及時，清理欠款應有力度，這是對銷售人員和銷售管理人員的基本要求。
銷售活動的最終結果會體現為財務數據。作為銷售人員(尤其是銷售管理人員)，在開展銷售工作的過程中，他(們)必然會遇到支付、結算、預算等與財務相關的問題，很顯然，良好的財務知識背景會有助于他(們)順利開展各項工作。
一、常見支付、結算手段
國內常見的支付、結算手段有以下幾種：
匯票：包括銀行匯票和商業匯票(商業匯票又包括銀行承兌匯票、商業承兌匯票)。
銀行本票：包括定額銀行本票、不定額銀行本票。
支票：包括現金支票、轉帳支票、普通支票。
匯兌：包括電匯、信匯兩種。
委托收款：包括異地委托收款、同地委托收款。
信用證
1、銀行匯票
這是由出票銀行簽發，是銀行見票時按實際結算金額無條件支付給收款人或持票人的票據，單位和個人的各種款項結算均可借助于銀行匯票。銀行匯票可用于轉帳，注明“現金”字樣的銀行匯票也可以用于支取現金。銀行匯票主要有以下幾個特點:
無起點金額。
無地域限制。
企業和個人均可申請。
收付款人均為個人時可申請現金銀行匯票。
有效期一般為1個月。
現金銀行匯票可以掛失。
見票即付。
在票據有效期內可以辦理退票。
2、銀行本票
這是由銀行簽發的、承諾自己在見票時無條件支付指定金額給收款人或持票人的票據，單位和個人在同一票據交換區域需支取各種款項時均可使用銀行本票。銀行本票主要有以下幾個特點：
不定額銀行本票無起點金額限制。
銀行本票一律記名。
收付款人為個人可申請的現金銀行本票，現金銀行本票可委托人向出票行提示付款。
銀行本票見票即付。
銀行本票付款期限一般不超過2個月。
3、支票
這是由出票人簽發的、委托辦理支票存款業務的銀行見票時無條件支付指定金額給收款人或持票人的票據，單位和個人在同城的款項結算均可使用支票，支票出票人為在中華人民銀行當地分行批準辦理業務的銀行機構開立可以使用支票的存款帳戶單位和個人。支票主要具有以下幾個特點：
無起點金額限制。
可支取現金或用于轉帳。
有效期為10天(從簽發之日起計算，到期日為節假日時順延)。
可以掛失。
4、匯兌
這是匯款人委托銀行將款項支付給收款人的一種結算方式，單位和個人的各種款項結算均可使用這種結算方式。匯兌業務主要具有以下幾個特點：
匯兌分電匯、信匯兩種，由匯款人選擇使用。
匯兌不受金額起點限制。
5、委托收款
這是收款人委托銀行向付款人收取款項的一種結算方式，單位和個人憑承兌商業匯票、債券、存單等付款人債務證明辦理款項結算均可使用委托收款的結算方式。委托收款業務主要具有以下幾個特點：
無起點金額限制。
同城、異地均可辦理。
有郵寄和電劃兩種收款方式供收款人選用。
6、信用證
這是指開證行依照申請人的申請開出的、憑符合信用條款單據支付的付款承諾，國內信用證是由銀行提供擔保的國內企業之間商品交易結算工具。
二、與銷售相關的財務術語
銷售的最終成果得通過財務來體現。企業往往通過投資回報率、每股收益率等指標來評估銷售成果，因此，銷售人員必須對銷售活動的財務指標進行評估，管理人員則更要善于通過財務指標來提交方案。很難想象，當你為開一家新分公司或某廣告做了100萬元預算時，老板在沒有看到相關財務說明的情況下就會批準你的方案。常見的財務術語有成本、盈虧平衡點、利潤目標、市場占有率、資本支出、相關成本、毛利率等。
1、成本
在確定貢獻毛利與利潤時，我們使用了變動成本和固定成本項目。變動成本是那些在單位產品上固定的、在總額上依據制造和銷售數量而變動的成本，固定成本是那些與生產和銷售不緊密相關的、在總量上保持不變的成本。單位產品的成本由上述兩種成本共同決定，分清哪些成本是變化成本、哪些成本是固定成本很重要。如果某成本隨產量變化而變化，它就是變動成本(勞動、原材料、包裝、銷售人員的傭金就是變動成本)。值得注意的是，除傭金外的所有營銷成本都被視為固定成本。
2、盈虧平衡點
在確定為補償所有相關固定成本而必須銷售的數量或金額時，這樣的銷售水平被稱為盈虧平衡點。以數量表示的盈虧平衡點=總固定成本/單位貢獻毛利;以金額表示的盈虧平衡點=總固定成本/1-(單位變動成本/單位銷售價格)=以數量表示的盈虧平衡點*單位銷售價格。
3、利潤目標
盈虧平衡并不像盈利目標那么誘人，因此，我們常常需要在計算中體現一個利潤目標下的銷量目標，即在哪個銷量水平上可獲利*元。換句話說，盈虧平衡分析告訴我們必須售出多少，利潤目標則告訴我們將要售出多少。
4、市場占有率
市場占有率=公司銷售水平/市場總量。假設總的市場總量為29萬件，盈虧平衡銷售水平為4萬件，這樣，盈虧平衡所要達到的市場占有率=40000/290000=13.8%。
5、資本支出
通常，某銷售方案的計算會涉及費用分攤問題。例如：假定使用期為10年的設備價值500萬元，如果把這500萬元全部歸入第一年盈虧平衡點的計算中去，則盈虧平衡點將很高，所以，通常是將這500萬元平均分攤到10個年度內，這樣，可以把每年有與該設備有關的50萬元作為一項固定成本。為此，管理人員需要對固定資產的有效壽命作出合理預測，并且將總成本分攤到各個使用時間段內。
6、相關成本
在判斷哪些固定成本與某方案相關時會涉及這個概念，判斷法則如下：如果支出水平因采納了該計劃而發生變化，則該固定成本就是相關成本。因此，新
設備、新研究和開發等成本都是相關成本。反之，上一年度的廣告費或以前的研發費則不會隨現在的決策而有所變化，因此，就不是該銷售方案的相關成本，一般被視為滯留成本且不會被計入現在的決策。
7、毛利率
企業成本價與售價之間的差額被稱為毛利或加價，因此：銷售價格=成本十毛利。在營銷中，最通行的慣例是將毛利率表示為售價的百分比，以這種方式表示毛利更易于操作。
三、銷售管理中的財務運用
1、維持良好的資金流
企業在銷售產品的過程中一方面表現為產品流，另一方面又伴隨著資金流(資金的流進和流出)。企業的銷售活動與資金流密切相關，銷售管理人員必須正確規劃資金流量，用好、用活資金，從而提高資金使用效率。
2、應收賬款管理
為提高市場占有率，企業經常會采用各種促銷手段(這里指狹義促銷)，促銷手段雖然花樣繁多，但從結算方式上來說可歸結為兩種：現銷;賒銷?！艾F銷”的優點是應計現金流量與實際現金流量相吻合，能避免呆賬、壞賬，也能及時將收回的款項投入再運營，因而，它是企業最期望的一種結算方式。然而、在競爭激烈的今天，單純依賴“現銷”往往很難，況且，企業為了抑制風險而一味追求“現銷”也會坐失商會，久而久之，可能導致市場萎縮，市場占有率下降，從而使企業的長遠利益受損。
為適應競爭需要，適時采用“賒銷”方式可彌補“現銷”的不足。而且，從商品流通的角度來看，“賒銷”在強化企業市場地位、擴大銷售收益、節約存貨資金占用、降低存貨管理成本等方面也有著“現銷”無法比擬的優勢。但是，從另外一個角度來看，“賒銷”會產生應收賬款問題、壞賬問題，有一定的風險;同時，這部分應收款項因被客戶占用而無法用來投入運營并增值，從而形成機會損失，而且企業還得為之付出一定的管理費用。
不難看出，應收賬款的投資收益與投資風險是客觀并存的，它既是流通順利實現的保證，又是流通順利實現的障礙。那么，該如何有效地管理應收帳款呢，通常，我們可以遵循以下幾條原則：
通過票據加強商業信用約束力，以提高交易效率，減少應收賬款的發生。
建立、健全應收賬款管理，建立壞賬準備金制度，以防不測。
貫徹“促銷與收回”并重的原則，財務應根據調查資料正確評判客戶的償債能力和信用程度，在此基礎上合理確定信用期限，避免盲目賒銷。
確定應收賬款政策時，應在“賒銷”收益與“賒銷”成本及損失之間進行權衡。
可以運用現金折扣來減少應收賬款。
財務部門應定期編制《應收賬款賬齡分析表》，列出信用期內和信用期外的客戶數量和金額，同時計算、分析“應收賬款周轉率”、“平均收賬期”等考核指標，及時反饋給業務部門，從而共同商討收賬對策。
建立、完善風險機制，對促銷人員加大約束力度，以增強銷售人員的危機感、壓力感，使其工作重點始終放在銷量和資金回籠上。
3、財務VS業務
財務為銷售服務，但它不依附于銷售。有時，銷售部門為了開拓市場，提高市場占有率，可能會在某種程度上不計成本，但財務人員需認真核算每筆業務的經營成本和最終成果。比如，客戶在貨款不足的情況下還想多提貨時，銷售人員出于與客戶發展關系的目的可能會答應對方的要求，而財務人員則可能以“無欠款銷售”等原則予以拒絕，財務和銷售雙方就會形成矛盾。為了解決這個矛盾，企業需制定客戶欠款相關規定，并加強銷售部門與其他職能部門之間的溝通。例如，財務部可以把客戶的資信情況提供給銷售人員，由銷售人員出面，讓客戶寫出具有法律效力的欠款證明，以在規定期限內收回貨款，這樣既能使客戶滿意，又能使銷售業業務不斷發展。
另外，銷售管理中的財務工作并不是-個狹義上的會計概念，財務工作應體現出對經營活動的反映和監督，銷售人員應當以實現所有者權益最大化為己任。為此，銷售部門應編制銷售報表并按時上報，以便于公司有關部門隨時了解銷售狀況，進而有計劃地調整庫存結構，使庫存管理處于最佳狀態，這樣可減少庫存管理成本，統一調配資金，使資金達到安全、高效運轉。此外，在財務部門的配合下，銷售部門還應積極實現銷售資金回籠，有計劃地完成銷售回款任務。再者，銷售部門還應及時處理積壓商品，清倉盤庫，調整合理的庫存結構，努力盤活資金存量，爭取資金周轉的最大回款效益。對銷售部門而言，財務與業務始終是矛盾的統一體。
篇2：物業知識教材:財務會計報表
物業知識教材:財務會計報表
一、會計報表概述
會計報表是會計核算的最終產品，是物業管理公司向其信息使用者提供財務信息的基本形式。在大多數情形下，它是會計信息需求者，特別是外部需求者如投資者、物業業主和債權人等獲取公司財務信息的主要渠道。為此，了解物業管理會計報表的類型、目的及其編制要求等，對會計報表信息的利用有著重要的現實意義。
(一)會計報表及其目的
會計報表又稱財務報表，是會計主體在日常會計核算基礎上，按照一定的指標體系，總括地反映物業管理公司在一定時期內的資產、負債及所有者權益的狀況、經營成果和理財過程的書面文件；是物業管理公司的償債能力、獲利能力和經營管理效率等的集中反映。
日常會計核算中，物業管理公司通過填制記賬憑證和登記賬簿等會計處理，在會計賬簿中對經營活動所體現的整個資金運動過程進行了分類反映。盡管各賬簿都從某一特定方面提供著公司經營活動的信息，但由于信息需求者需要的是有關物業管理公司全局的、較為系統的財務信息，單一賬簿受其自身職能的制約，無法綜合反映物業管理公司經營活動的全貌，這些信息難以為信息需求者，特別是外部信息需求者所利用。因此，有必要編制會計報表，全面而系統地概括反映物業管理公司的財務狀況和經營成果，滿足信息需求者因進行經濟決策而產生的信息需求。換而言之，編制會計報表的目的在于向物業管理公司的管理層、投資者、債權人、業主以及政府管理部門等提供經濟決策所需的財務會計信息。具體而言，編制會計報表的目的表現為:
1.為投資者提供管理層履行受托責任狀況--物業管理公司資本的保值、增值信息
投資者投資于物業管理公司，其目的是為了實現資本的保值和增值。出于兩權分離的經營要求，投資者委托管理層全權負責公司的日常經營管理，從而，在投資者和管理層之間形成了委托代理關系，即管理層受投資者的委托，代理行使對公司資本的營運權，并相應地承擔了對投資者所委托資本的保值和增值責任。會計報表作為系統反映整個資金運動過程的媒介，所提供的信息必然反映出公司管理層履行受托責任的好壞，因此，它為正確評價管理層的業績提供了客觀的信息基礎，便于投資者作出相應的經濟決策。
2.為債權人提供物業管理公司償債能力的財務信息
物業管理公司的資金除來源于物業管理服務收費外，還有一部分來源于對債權人的負債。債權人最關心的是公司能否在債務到期時如數償付本息，即公司是否具有償債能力。物業管理公司的會計報表反映了目前公司的財務狀況和經營成果信息，盡管難以利用這些信息準確地預測公司的未來償債能力，但至少為預測提供了較為客觀的基礎。
3.為業主提供物業管理公司的管理服務效率及其履行物業管理服務合約狀況的信息
物業管理公司與業主之間的關系，也是一種委托代理關系。業主委托物業管理公司對其物業進行管理，通過物業管理公司提供專業化服務，促使物業保值和增值。物業管理公司履行其受托責任的好壞，主要表現為:能否利用管理收費，最大限度地履行受托責任，即管理收費利用效率的高低?？梢?，業主評價受托責任履行情況需要的這些信息，在公司會計報表--損益表和現金流量表中也可得到集中反映，從而為業主評估物業管理公司下一年度財務預算和管理服務收費提供基礎。
4.為管理層提供業績考評和改善經營管理的信息
借助于會計報表，管理層能夠及時了解公司的資產負債狀況、管理收費使用效益的高低以及多元化或多種經營業務的經濟效益等。這些信息一方面為管理層提供了評價各部門工作業績的依據，另一方面又便于管理層分析經營管理中存在的問題，并進而采取相應措施，改善公司的經營管理，更好地履行投資者，特別是業主所賦予的受托責任。
(二)對會計報表的要求
為了達成會計報表的目的，對會計報表的要求主要包括:
1.表達公允
表達公允是對會計報表的最基本要求，直接影響著會計信息的質量。會計報表表達公允要求包括:①數據可靠，指會計信息應恰當地反映物業管理公司的財務狀況及其經營成果，不能帶有任何偏見或刻意的粉飾；②內容完整，指會計報表至少應包括我國現行會計制度或相關法規規定的所有項目，不得隨意刪減；③方法一致，是指為保證會計信息的可比性，不同時期會計報表所采用的會計方法應盡可能前后一致；如發生變動，必須揭示其對報表的影響。
2.信息相關
信息相關又稱會計信息的有用性，是會計報表必須滿足、又難以充分滿足的一項要求。信息的相關性或有用性直接體現為決策的相關性。會計報表的使用者不同，所作的決策大不相同，其信息需求必然差異較大，因此，會計報表不可能為信息使用者提供決策所需的全部信息。在此，信息相關意味著，會計報表應盡可能提供所有信息使用者都需要的通用信息。
3.披露及時
會計報表應按規定的時間及時披露。市場經濟下，會計信息具有較強的時效性，及時的信息披露，有助于充分實現會計報表的信息價值，并有助于管理層和外部利益團體適時地作出正確決策，采取必要措施以保障其自身的利益。
(三)會計報表的類型
理論上，會計報表可按不同標志進行分類。常見的分類主要有:
1.按反映經濟內容的不同進行分類
按反映經濟內容的不同，可分為資產負債表、損益表和財務狀況變動表。
資產負債表是反映公司在某一特定時日(在我國，一般為12月31日)財務狀況的會計報表；損益表為反映公司在一定時期內(通常為一年)經營成果的報表；而財務狀況變動表反映的是公司在一定時期內資金來源和運用及其增減變動情況的報表。這三張報表提供了有關企業經營狀況的基本信息，因此，也稱為三大基本會計報表。
2.按報表使用者的不同進行分類
按報表使用者的不同，可分為對外報表和內部報表。
對外報表是依據會計準則和行業會計制度編制，并向企業外部利益團體進行披露的會計報表，如資產負債表、損益表和財務狀況變動表等。內部報表是公司是重于企業內部管理需要而編制的報表，如費用明細表等。
3.按反映資金運動的形態進行分類
按反映資金運動的形態，可分為靜態報表和動態報表。
企業的資金運動表現為相對靜止狀態和顯著變動狀態。靜態報表反映的是資金運動相對靜止狀態的財務信息，即某一特定時點的資金運動狀況，如企業資產、負債和所有者權益存在狀況，資產負債表是典型的靜態報表。動態報表與資金運動的顯著變動狀態有關，是反映顯著變動的過程及其影響的報表，如損益表和現金流量表。
二、物業管理的基本會計報表
會計報表反映了有關公司資金運動的信息。報表不同，所提供財務信息的類型、報表的結構和格式都不相同。企業編制會計報表的直接依據是我國會計法律法規體系，包括《中華人民共和國會計法》、《企業會計準則--基本準則》、具體會計準則、分行業會計核算制度及其補充規定以及《會計基礎工作規范》等。1997年以來，財政部頒布了10項具體會計準則，用于指導企業的會計信息披露行為。這10項具體會計準則分別是:《企業會計準則--關聯方關系及其交易的披露》、《企業會計準則--現金流量表》、《企業會計準則--資產負債表日后事項》、《企業會計準則--債務重組》、《企業會計準則--收入》、《企業會計準則--投資》、《企業會計準則--建造合同》、《企業會計準則--會計政策、會計估計變更和會計差錯更正》、《企業會計準則--非貨幣性交易》和《企業會計準則--或有事項》等。這些具體會計準則多直接與會計報表的編制有關，并適用于我國大多數企業。財政部明確規定我國物業管理企業執行《房地產開發企業會計制度》和《物業管理企業會計核算補充規定》，并要求物業管理企業編制資產負債表、損益表和現金流量表等。
(一)資產負債表
1.資產負債表及其作用
資產負債表又稱財務狀況表，是以“資產=負債+所有者權益”這一會計恒等式為基礎，按照一定標準和格式編制的，用以反映物業管理公司在某一特定時日(如年末、季末、月末)財務狀況的會計報表。其中，財務狀況是指公司在特定時日的資產、負債和所有者權益的構成狀況及其比例關系。資產負債表是公司的基本會計報表之一，就管理層和外部各利益團體而言，其信息價值主要在于:
(1)反映了在資產負債表日物業管理公司擁有資產的規模、結構和分布狀況。公司所擁有資產狀況的信息，特別是資產的流動性(轉換為現金的速度，即變現能力)的高低，可用于評價公司的償債能力的強弱。
(2)揭示了公司負債的水平與構成等。公司負債水平及其構成等信息，尤其是長短期債務的數量和比例關系，為分析公司的資本結構和財務風險提供了基礎。
(3)表明了公司所有者權益的多少、構成狀況等。由于所有者權益是剩余權益，將這一信息與公司的債務信息進行對比，可以反映公司的資本結構狀況，并進而揭示出公司財務風險的大小。
(4)有助于揭示公司財務狀況的變動信息。通過對不同時期資產負債表的比較分析，還有助于了解公司財務狀況的變動趨勢，從而增進對公司償債能力和經營風險等的認識。
2.資產負債表的結構
在基本會計報表中，資產負債表包含項目較多，為此，有必要了解其結構:項目的類別、排列方式以及報表格式。
(1)資產負債表的構成項目
資產負債表由資產、負債和所有者權益三類會計要素構成。其中，各要素又進一步分為若干項目。
資產按流動性的不同，分為流動資產和非流動資產兩類，其中，非流動資產又分為長期投資、固定資產、無形資產和其他資產四類。各類資產由流動性不同的資產項目組成，如流動資產包括貨幣資金、短期投資、應收賬款、存貨等。資產負債表中，不同類別的資產和同一資產類別內的不同資產項目，通常按流動性從高至低的順序進行排列。
負債按償還期的不同，分為流動負債和長期負債兩類。流動負債由短期借款、應付工資、應付賬款、未交稅金等項目組成；長期負債由長期借款、應付公司債券和其他長期負債等項目構成。資產負債表中，不同類別的負債都按照到期日從短至長的順序進行排列。
按照現行會計制度的規定，所有者權益由實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤等四個項目組成。
(2)資產負債表的格式
現實中，資產負債表的格式主要有兩種:
?、儋~戶式資產負債表。它是我國現行會計制度規定采用的格式，是會計恒等式“資產=負債+所有者權益”的直接反映。如同賬戶的結構，它由左右兩方組成，左方按流動性的高低列示資產項目；右方首先按到期日的長短列示負債，然后再列示所有者權益項目。采用該格式時，左方的資產項目總額與右方的負債和所有者權益總額的合計數相等。其簡化形式。
?、谪攧諣顩r式資產負債表。又稱營運資金式資產負債表，是依據會計等式“營運資金+非流動資產-非流動負債=所有者權益”編制的。其中，營運資金是指公司在經營中周轉使用的資金，從數量上看，它等于流動資產減去流動負債。其簡化形式。
(二)損益表
1.損益表及其作用
損益表又稱利潤表或收益表，是以配比原則為基礎編制的，用于反映物業管理公司在一定時期內經營業績或經營成果的會計報表。損益表是三大基本會計報表之一，特別是20世紀三四十年代以來，隨著“重損益”觀念的出現和發展，人們對損益表愈來愈重視。
一般而言，損益表的作用主要表現為:
(1)部分地說明了公司財務狀況發生變動的原因
一般而言，資產負債表所反映財務狀況的變動，即年初資產、負債和所有者權益狀況與年末資產、負債和所有者權益狀況之間的差異，來源于公司的經營活動和投資理財活動。損益表反映了在特定期間(年初至年末)公司經營活動引發的所有資金變動，因而，也就解釋了公司財務狀況發生變動的最主要原因。
(2)可用于評估公司管理層的經營業績
物業管理公司管理層的受托責任表現為:實現投資者投入資本的保值和增值，提高物業管理收費的使用效益，為此，要求管理層一方面取得盡可能多的收入，另一方面嚴格控制成本費用支出。由于損益表反映了公司在一定時期內的所有收入和費用支出，從而為評價管理層履行委托代理或受托責任的好壞提供了依據。
(3)有助于評估公司的獲利能力
通過對損益表進行分析，了解物業管理公司收入、成本費用的水平和構成，掌握其變動趨勢及原因，有助于正確評價物業管理公司的獲利能力。
(4)可作為評價公司償債能力的依據
公司償債能力的高低，不僅取決于其資產的流動性，對長期債務的償付而言，更重要的是公司的獲利能力。獲利能力的強弱，是評估公司償債能力時必須考慮的基本因素。
2.損益表的結構
(1)損益表的構成項目
損益表由收入、成本費用和利潤三類會計要素構成。其中，收入是物業管理公司從事各種業務活動的所得，包括營業收入、其他業務收入、投資收益和營業外收入四個項目。成本費用是物業管理公司提供物業管理服務過程中發生的耗費支出，主要有營業成本、營業稅金、營業費用、管理費用、財務費用、其他業務支出及營業外支出等項目。收入和費用的不同配比，形成了不同的利潤概念，包括經營利潤、營業利潤、利潤總額和凈利潤等等。
(2)損益表的格式
損益表的格式是指各構成項目在損益表中的列示方法。理論上，損益表可以有多種格式，如單步式、多步式和比較式等，但由于多步式損益表能夠較為全面地反映凈利潤及其構成項目的形成情況，因而被廣泛采用。我國物業管理公司都采用了這一損益表格式。多步式損益表按照凈利潤的形成環節，分步揭示影響凈利潤的構成項目。其中，各項目之間的關系表現為:
經營利潤=營業收入-營業成本-營業費用-營業稅金
營業利潤=經營利潤+其他業務利潤-管理費用-財務費用
利潤總額=營業利潤+投資收益+營業外收入-營業外支出
凈利潤=利潤總額-所得稅
(三)財務狀況變動表
1.財務狀況變動表及其作用
財務狀況變動表，是反映公司在特定時期內的資金來源和運用情況以及資金增減變動情況的報表，是公司的三大基本會計報表之一。由于它較為全面地反映了公司經營活動和投資理財活動引發的資金流動，以及公司財務狀況變動的原因和結果，對公司的管理層和各外部利益團體具有重要價值。
財務狀況變動表按其編制基礎的不同，分為以營運資金或流動資金為基礎的財務狀況變動表、以現金為基礎的財務狀況變動表又稱現金流量表兩種。財政部于1998年3月20日發布的《企業會計準則--現金流量表》規定:自1998年1月1日起，所有企業應編制以現金為基礎的年度現金流量表。
現金流量表，作為反映公司財務狀況變動情況的報表之一，是用于提供公司在一定會計期間內經營活動、投資活動和籌資活動產生的現金及其等價物流入和流出信息的會計報表?，F金流量表作為三大基本報表之一，它所揭示的信息對正確評價公司的財務狀況具有重要意義。具體而言，這一基本會計報表的作用主要表現為:
(1)反映了公司現金流動的全貌
與資產負債表僅提供靜態的財務狀況相比，現金流量表的信息表明了公司在特定時期內有多少現金可供使用，現金的來源和去向是哪里，以及企業的現金增減變動情況如何，揭示了公司經營活動、投資活動和籌資活動對企業財務狀況的影響，籍此可了解和判斷公司獲取現金及其等價物的能力和償債能力。
(2)為預測公司未來財務狀況提供了更加合理的基礎
與公司資產負債表和損益表揭示的信息相比，現金流量表提供的現金流量信息更具有客觀性和可比性，受公司會計政策和會計方法的影響較小，最小化了對會計信息的人為影響，從而有助于提高預測公司未來的現金流動--現金流量金額和時間的準確性，有利于作出更加合理的經濟決策。
(3)彌補了資產負債表和損益表的不足
資產負債表以權責發生制為基礎，反映出公司在特定時日資產、負債和所有者權益的期初期末狀況及其變動情況，從而揭示了公司在特定時日的財務狀況，但無法說明財務狀況變動的原因。盡管損益表提供了公司財務狀況發生變動的最主要原因--公司經營活動對財務狀況的影響，但這一以權責發生制為基礎的披露除未能全面反映經營活動對財務狀況的影響外，還未能反映公司投資活動和籌資活動對財務狀況的影響?，F金流量表將公司的經營、投資和籌資活動產生的現金流動，與財務狀況的變化情況結合起來，不僅解釋了公司財務狀況變動的原因，而且提供了資產負債表和損益表沒有揭示或僅間接揭示的信息，從而彌補了資產負債表和損益表的不足。
2.現金流量表的結構
(1)現金的界定
現金流量表的“現金”是指企業的現金及現金等價物，具體包括:現金，是指企業庫存現金以及可以隨時用于支付的存款。會計上的“現金”僅指企業的庫存現金，即現鈔?，F金流量表中的“現金”不僅包括庫存現而且包括企業存入金融機構的、隨時可動用的銀行存款，以及企業的外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金等其他貨幣資金。銀行存款和其他貨幣資金中不能隨時用于支付的存款，如定期存款不能作為現金，但通知存款可列為現金。②現金等價物，是指企業持有的期限短、流動性強、易于轉換為已知金額現金、價值變動風險很小的投資。一般認為，從購買日起三個月內到期的、可在證券市場上流通的短期債券投資等為現金等價物。值得注意的是，短期股權投資由于其價值的高度可變性而不能被視為現金等價物。
(2)現金流量表的構成項目
現金流量表中，現金流量由經營活動產生的現金流量、投資活動產生的現金流量和籌資活動產生的現金流量三部分組成。
?、俳洜I活動產生的現金流量。經營活動，是指企業投資活動和籌資活動之外的所有交易和事項。就物業管理公司而言，其經營活動主要包括提供勞務、購買商品、接受勞務和支付稅款等。
就不從事多種經營的物業管理公司而言，經營活動產生的現金流入主要有:提供勞務收到的現金，收到的租金，收到的稅費返還等。經營活動產生的現金流出有:購買商品和接受勞務支付的現金，經營租賃所支付的現金，支付給職工和為職工支付的現金，支付的所得稅款，支付的其他稅費等。
?、谕顿Y活動產生的現金流量。投資活動，是指企業長期資產的購建和不包括在現金等價物范圍內的投資及其處置活動?，F實中，物業管理公司的投資活動主要集中于固定資產、在建工程、無形資產等長期資產的購建與處置，較少進行債權性投資和權益性投資活動。
企業投資活動產生的現金流入主要包括:收回投資所收到的現金，分得股利或利潤所收到的現金，取得債券利息收入所收到的現金，處置固定資產、無形資產和其他長期資產而收到的現金等。投資活動流出的現金表現為:購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金，權益性投資所支付的現金，債權性投資所支付的現金等。
?、刍I資活動產生的現金流量?；I資活動，是指導致企業資本及債務規模和構成發生變化的活動。一般而言，物業管理公司的籌資活動不外乎表現在吸收投資、發行證券、向銀行借款和分配利潤等活動上。
企業籌資活動引發的現金流入有:吸收權益性投資所收到的現金，發行債券所收到的現金，借款所收到的現金等?；I資活動流出的現金主要包括:償還債務所支付的現金，發生籌資費用所支付的現金，分配股利或利潤所支付的現金，償付利息所支付的現金，融資租賃所支付的現金，減少注冊資本所支付的現金等。
(3)現金流量表的格式
按照現行規定，現金流量表應分別列示經營活動、投資活動和籌資活動產生的現金流量，以反映企業現金及其等價物的來源與去向?，F金流量表的簡化格式。
三、物業管理會計報表的編制
在物業管理公司，三大基本會計報表的構成項目既有區別又有聯系。認識基本會計報表的具體編制方法，特別是報表各項目的內容，是利用物業管理財務會計信息的基礎。
(一)資產負債表的編制
賬戶式資產負債表列有“年初數”和“期末數”兩欄，其中，“期末數”是指月末、季末或年末數字?！澳瓿鯏怠睓诟黜椖?，應根據上年末資產負債表“期末數”欄所列數字填寫，如果本年度資產負債表各個項目的名稱和內容與上年度不一致，應對上年年末資產負債表各項目的名稱和數字按本年度的規定進行調整填入本表“年初數”欄內。
1.資產項目的內容及其填列方法
(1)“貨幣資金”項目，反映企業庫存現金、銀行結算戶存款、其他貨幣資金、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金的合計數。本項目應根據“現金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”賬戶的期末余額填寫。
(2)“短期投資”項目，反映企業購入的隨時可以變現、且持有期限不準備超過一年的各種有價證券，以及不超過一年的其他投資。有市價的，應在本項目內注明期末時市價。本項目應根據“短期投資”賬戶的期末余額填列。
(3)“應收票據”項目，反映企業收到的而尚未到期收款也未向銀行貼現的應收票據，包括商業承兌票據和銀行承兌票據。本項目應根據“應收票據”賬戶的期末余額填寫。已向銀行貼現的應收票據不包括在本項目內，其中，已辦理貼現的商業承兌票據應在本表下端補充資料內另行反映。
(4)“應收賬款”項目，反映企業應收的與企業經營業務有關的各種款項，如應交未交的管理費。本項目應根據“應收賬款”賬戶所屬各明細賬戶的借方期末余額填寫。如“應收賬款”賬戶所屬各明細賬戶中有貸方期末余額，應列入“預收賬款”項目。
(5)“壞賬準備”項目，反映企業提取的尚未轉銷的壞賬準備金，物業管理企業可據經驗確定計提比例。本項目應根據“壞賬準備”賬戶的期末余額填列，本項目為“應收賬款”賬戶的減項。
(6)“預付賬款”項目，反映企業預付給供應單位的款項。本項目應根據“預付賬款”賬戶的期末余額填列。如“應付賬款”所屬明細賬戶有借方余額，應并入本項目數字內。
(7)“其他應收款”項目，反映企業對其他單位或個人的應收和暫付的款項。本項目應根據“其他應收款”賬戶的期末余額填列。
(8)“存貨”項目，反映企業期末結存在庫、在用和在途的各項存貨的實際成本，包括用于管理服務的各種材料物資和低值易耗品等。本項目應根據“庫存材料”和“低值易耗品”等賬戶的期末余額填列。
(9)“待攤費用”項目，反映企業已經支付但應由以后各期分期攤銷的費用，如已預付的全年報刊費等。企業的開辦費以及攤銷期限在一年以上的其他待攤費用，應在本表“遞延資產”項目反映。本項目應根據“待攤費用”賬戶的期末余額填列。如“預提費用”賬戶期末有借方余額，也并入本項目反映。
(10)“待處理流動資產凈損失”項目，反映企業在財產清查中發現的尚待批準處理的流動資產盤虧和毀損扣除盤盈和盈余后的凈損失。本項目應根據“待處理財產損益”所屬“待處理流動資產損益”明細賬戶的期末余額填列。
(11)“長期投資”項目，反映企業在一年內不準備變現的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資，其中，股票和債券如有市價的，應在年度財務情況說明書中說明期末時的市價。長期投資中，一年內到期的債券，應在流動資產類中的“一年內到期的長期債券投資”項目中單獨反映。本項目根據“長期投資”賬戶的期末余額扣除一年內到期的長期債券投資后的數額填列。
(12)“固定資產原價”項目和“累計折舊”項目，反映企業所有的各種固定資產原價和累計折舊。融資租人的固定資產，在產權尚未確定轉移給本企業之前，其原價及已提折舊也包括在內。融資租入固定資產的原價還應在本表補充資料中另行反映。這兩個項目應根據“固定資產”賬戶和“累計折舊”賬戶的期末余額填列。
(13)“固定資產清理”項目，反映企業因出售、毀損和報廢等原因轉入清理，但尚未清理完畢的固定資產的凈值，以及固定資產清理過程中發生的清理費用減變價收入后的數額。本項目應根據“固定資產清理”賬戶的期末余額填列。
(14)“在建工程”項目，反映企業期末各項未完工或未使用工程的實際成本，包括交付安裝的設備價值、已耗用材料、工資和費用支出等。本項目應根據“在建工程”賬戶的期末余額填列。
(15)“無形資產”項目，反映企業各項無形資產原價扣除攤銷后的凈額。本項目應根據“無形資產”賬戶的期末余額填列。
(16)“遞延資產”項目，反映企業發生的不能全部計入當年損益而應在以后年度內分期攤銷的各項費用，包括開辦費、融資租入固定資產改良支出和攤銷期限在一年以上的固定資產大修理支出和其他遞延支出。本項目應根據“遞延資產”賬戶的期末余額填列。
2.負債項目的內容及其填列方法
(1)“短期借款”項目，反映企業向銀行或其他金融機構借入的，尚未歸還的一年以內的借款。本項目應根據“短期借款”賬戶的期末余額填列。
(2)“應付票據”項目，反映企業為了抵付貨款等而開出承兌的、尚未到期付款的應付票據，包括銀行承兌匯票和商業承兌匯票。本項目應根據“應付票據”賬戶的期末余額填列。
(3)“應付賬款”項目，反映企業因購買材料物資或接受勞務供應而應付給供應單位的款項。本項目應根據“應付賬款”賬戶所屬明細賬戶的貸方期末余額填列。如果“應付賬款”賬戶所屬明細賬戶有借方余額，應列入“預付賬款”項目。
(4)“其他應付款”項目，反映企業所有應付和暫收其他單位和個人的款項，如存入的保證金等。本項目應根據“其他應付款”賬戶的期末余額填列。
(5)“應付工資”項目，反映企業應付而未付的職工工資總額。本項目應根據“應付工資”賬戶的期末貸方余額填列。
(6)“應付福利費”項目，反映企業按規定提取的用于職工個人的福利費期末余額，現行財務制度規定按工資總額14%提取。本項目應根據“應付福利費”賬戶的期末貸方余額填列。如為借方余額，本項目應以“-”號表示。
(7)“未交稅金”項目，反映企業應交而未交的各種稅金，如營業稅、城市維護建設稅和所得稅等。本項目應根據“應交稅金”賬戶的期末余額填列。
(8)“其他未交款”項目，反映企業除稅金外應按規定上交國家的其他各種款項，如教育費附加等。本項目應根據“其他應交款”賬戶的期末余額填列。
(9)“預提費用”項目，反映企業所有已經預提計入成本費用而尚未支付的各項費用，如銀行借款利息等。本項目應根據“預提費用”賬戶的期末貸方余額填列。如有借方余額，應在“待攤費用”項目反映。
(10)“長期借款”項目，反映企業向銀行或其他金融機構等單位借入、尚未歸還的一年期限以上的借款本息。本項目應根據“長期借款”賬戶的期末余額填列。
(11)“應付債券”項目，反映企業實際發行的、尚未償還的各種長期債券及應計利息。本項目應根據“應付債券”賬戶的期末余額填列。
(12)“長期應付款”項目，反映企業除長期借款和應付債券以外的、期限在一年以上的其他各種長期應付款項，如代管基金等。本項目應根據“長期應付款”賬戶的期末余額填列。
3.所有者權益項目的內容及其填列方法
(1)“實收資本”項目，反映企業實際收到的、投資者投入的資本總額。本項目應根據“實收資本”賬戶的期末余額填列。
(2)“資本公積”項目和“盈余公積”項目，反映企業在經營過程中取得的資本公積金和按規定提取的盈余公積金。本項目應根據“資本公積”賬戶和“盈余公積”賬戶的期末余額填列。
(3)“未分配利潤”項目，反映企業尚未分配或未指定用途的利潤。本項目應根據“本年利潤”賬戶和“利潤分配”賬戶的余額計算填列。未彌補的虧損，在本項目內以“-”號反映。
(二)損益表的編制
多步式損益表列有“本月數”和“本年累計數”兩欄。其中，“本月數”反映各項目的本月實際發生數，編制年度報表時，“本月數”欄改為“上年累計數”欄，并應根據上年損益表“本年累計數”欄所列數字填寫；如果本年度損益表各個項目的名稱和內容與上年度不一致，應對上年度損益表各項目的名稱和數字按本年度的規定進行調整填入本表“上年累計數”欄內。
(1)“營業收入”項目，反映企業從事物業管理所取得的各項收入，包括物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入等。本項目應根據“營業收入”賬戶的貸方發生額填列。
(2)“營業成本”項目，反映企業從事物業管理活動中發生的各項直接支出，如直接材料和直接人工等。本項目應根據“營業成本”賬戶的借方發生額填列。
(3)“營業稅金”項目，反映企業由物業管理收入負擔的營業稅和城市維護建設稅等。本項目應根據“營業稅金及附加”賬戶的借方發生額填列。
(4)“其他業務利潤”項目，反映企業從事物業管理之外其他經營活動的收入扣除其他業務支出(包括其他業務成本及應負擔的費用和稅金)后的利潤(如為虧損應以“-”號表示)。本項目應根據“其他業務收入”賬戶和“其他業務支出”賬戶的發生額填列。
(5)“管理費用”項目，反映企業從事物業管理活動過程中發生的各種間接費用，如管理人員的工資、辦公費、差旅費和保險費等。本項目應根據“管理費用”賬戶的借方發生額填列。
(6)“財務費用”項目，反映企業為籌措物業管理活動所需資金等而發生的各項費用，包括利息支出(減利息收入)、匯兌損失(減匯兌收益)以及金融機構的手續費等。本項目應根據“財務費用”賬戶的借方發生額填列。
(7)“投資收益”項目，反映企業對外投資取得的收益，包括分得的投資利潤、債券投資的利息收入和認購股票應得的股息等。本項目應根據“投資收益”賬戶的發生額計算分析填列。
(8)“營業外收入”項目和“營業外支出”項目，反映企業業務經營以外的收入和支出。本項目應根據“營業外收入”賬戶和“營業外支出”賬戶的發生額填列。
(9)“所得稅”項目，反映企業按稅法規定計算應繳納的所得稅。本項目應根據“所得稅”賬戶的借方發生額填列。
(三)現金流量表的編制
現金流量表中，現金流量一般應當以總額反映，從而全面揭示出企業現金流量的方向、規模和結構。具體編制現金流量表時，除直接根據有關賬戶的記錄分析填列外，尚可利用的編制程序還有工作底稿法和T形賬戶法。
采用工作底稿法，就是以工作底稿為手段，以資產負債表和損益表數據為基礎，對每一項目進行分析并編制調整分錄，從而編制出現金流量表。其具體程序為:第一步，將資產負債表的期初數和期末數過人工作底稿的期初欄和期末欄；第二步，對當期業務進行分析并編制調整分錄；第三步，將調整分錄過人工作底稿中相關部分；第四步，核對調整分錄，借貸合計應當相等，資產負債表項目期初數加減調整分錄中的借貸金額后，應當等于期末數；第五步，根據工作底稿中的現金流量表項目部分編制正式的現金流量表。
采用T形賬戶法，是指以T形賬戶為手段，以損益表和資產負債表數據為基礎，對每一項目進行分析并編制調整分錄，從而編制出現金流量表。采用T形賬戶法編制現金流量表的步驟為:第一步，為所有的非現金項目(包括資產負債表項目和損益表項目)分別開設T形賬戶，并將各自的期末期初變動數過入各該賬戶；第二步，開設一個大的“現金及現金等價物”T形賬戶，每邊分為經營活動、投資活動和籌資活動三部分，左邊記現金流入，右邊記現金流出，并過人期末期初變動數；第三步，以損益表項目為基礎，結合資產負債表分析每一個非現金項目的增減變動，并據此編制調整分錄；第四步，將調整分錄過人各T形賬戶并進行核對，該賬戶借貸相抵后的余額與原先過人的期末期初變動數應當一致；第五步，根據大的“現金及現金等價物”T形賬戶編制正式的現金流量表。
1.經營活動現金流量項目的填列
《企業會計準則--現金流量表》規定，企業應采用直接法報告經營活動的現金流量，同時在現金流量表附注中采用間接法披露經營活動的現金流量。
直接法是通過現金收入和支出的主要類別反映來自經營活動的現金流量，它一般以損益表中的營業收入為起算點，調整與經營活動有關的項目的增減變動，然后計算出經營活動的現金流量。具體應用直接法時，有關經營活動現金流量的信息可通過分析企業的會計記錄取得，也可以通過對損益表中的營業收入、營業成本以及其他項目進行調整取得?，F實中，采用后一種方法的較多--通過調整營業收入、營業成本及有關項目而獲得經營活動的現金流量信息。
間接法是以本期凈利潤為起算點，調整不涉及現金的收入、費用、營業外收支以及有關項目的增減變動，據此計算出經營活動的現金流量。
(1)“提供勞務收到的現金”項目，反映企業收回當期的勞務收入(物業管理公司的管理費收入)款、收回前期勞務收入款以及轉讓應收票據所取得的現金收入等，可按以下計算公式填列:
提供勞務收到的現金=當期提供勞務收到的現金收入+當期收到前期的應收賬款+當期收到前期的應收票據+當期的預收賬款+當期收回前期核銷的壞賬損失
(2)“收到的租金”項目，反映公司收到的經營租賃的租金收入，如物業管理公司出租設備、廠地和車位等取得的現金收入。
(3)“收到的其他與經營活動有關的現金”項目，反映企業收到的除勞務現金收入和租金外的其他現金收入，如物業管理公司收到的營業稅、所得稅、城市建設維護稅、教育費附加等稅費的返還。
(4)“購買商品、接受勞務支付的現金”項目，反映企業當期購買商品和接受勞務所支付的現金、當期支付的前期購買商品和接受勞務的應付款、為購買商品和接受勞務而預付的款項等，其具體填列方法為:
購買商品、接受勞務支付的現金=當期購買商品、接受勞務支付的現金+當期支付前期的應付賬款+當期支付前期的應付票據+當期預付的賬款-當期因購貨退回收到的現金
(5)“支付給職工和為職工支付的現金”項目，反映企業以現金方式支付給職工的工資、獎金和各種補貼等，也包括企業為職工交納的社會保險基金和商業保險金等，但在建工程人員的工資和獎金應在“購建固定資產等支付的現金”項目中反映。
(6)“支付的所得稅款”項目，反映企業當期實際支付的所得稅稅款。
(7)“支付的其他稅費”項目，反映企業支付的營業稅、城市維護建設稅等，其中包括本期發生并實際支付的稅金和當期支付以前各期發生的稅金以及預付的稅金。有關投資項目發生的稅金支出應在投資活動中列示，不在本項目反映。
(8)“支付的其他與經營活動有關的現金”項目，反映企業除上述主要項目外的現金支出，如物業管理公司管理費用中的現金支出可在本項目反映。
2.投資活動現金流量項目的填列
(1)“收回投資收到的現金”項目，反映企業收回的投資本金和投資收益的實際金額。
(2)“分得股利或利潤所收到的現金”項目，反映企業因對外投資而實際分得的現金股利或利潤。
(3)“處置固定資產等長期資產而收到的現金凈額”項目，反映企業出售固定資產、無形資產和其他長期資產所取得的現金扣除為出售這些資產而支付的有關費用后的凈額。本項目還包括固定資產報廢、毀損的變賣收益以及遭受災害而收到的保險賠償收入等。
(4)“收到的其他與投資活動有關的現金”項目，反映企業收到的除上述項目外的現金收入，如物業管理公司收到的債券利息收入等。
(5)“購建固定資產等長期資產所支付的現金”項目，反映企業為購建固定資產、無形資產和其他長期資產而支付的現金，包括為購買機器設備所支付的現金、建造工程支付的現金、支付在建工程人員工資等支付的現金，以及購買無形資產而發生的實際現金支出等。本項目不包括融資租賃租入固定資產所支付的租金，融資租賃所支付的租金應在籌資活動的現金流量中反映。
(6)“支付的其他與投資活動有關的現金”項目，反映企業進行權益性投資、債權性投資等所支付的現金。按現行規定，權益性投資和債權性投資所支付的現金應分別單獨列示，但物業管理公司的這類投資活動極少，故在此合并反映。
3.籌資活動現金流量項目的填列
(1)“借款所收到的現金”項目，反映企業向金融機構舉借各種短期、長期借款所收到的現金。
(2)“收到的其他與籌資活動有關的現金”項目，反映企業吸收權益性投資、發行債券等取得的現金。按現行規定，吸收權益性投資和發行公司債券所取得的現金應分別單獨列示，但物業管理公司的這類籌資活動極少，故在此合并反映。
(3)“償還債務所支付的現金”，反映企業歸還金融機構的借款、償付企業到期債券所支付的現金。
(4)“償付利息所支付的現金”，反映企業償付借款利息和債券利息所支出的現金。盡管利息可能計入不同的成本費用賬戶，但均應在本項目反映。
(5)“支付的其他與籌資活動有關的現金”項目，反映企業為籌資而實際支付的現金，如物業管理公司籌資過程中發生的咨詢費和印刷費、融資租賃費等。
篇3：物業知識教材：物業財務預算
物業知識教材：物業財務預算
在物業管理企業的財務管理過程中，財務預算居于十分重要的地位。任何管理活動都涉及了解過去、分析現在和規劃未來，物業管理財務也不例外。財務預算既是這些了解、分析和規劃活動結果的集中體現，又是保證公司的規劃目標或財務管理目標得以實現的管理控制工具。
一、財務預算的含義及其要求
財務預算是現代公司理財的重要手段，通過對公司資金運動規律的認識，以及充分調動公司員工參與財務預算編制和實施的積極性，它實現了科學管理和民主管理的結合。
(一)財務預算及其作用
理論上，財務預算有廣義和狹義之分。廣義的財務預算是根據物業管理公司的經營目標和經營方針，在了解過去、分析現在和預測未來的基礎上，對公司未來資金運動的過程和結果(包括資金來源、資金運用和資金結構等)進行事先安排的一種財務管理活動。具體而言，了解過去和分析現在是指了解公司過去和現在經營成果及其財務狀況；預測未來是在了解過去和分析現在的基礎上，對未來可能出現的各種情況及其對公司資金運動的影響進行科學的推斷；而財務安排則是指為達成未來的財務狀況和經營成果，針對相關影響因素而進行的各種財務決策活動。狹義的財務預算則是各種財務安排的系統化和具體化，即財務決策結果的匯總?？梢?，財務預算是物業管理公司理財活動的重要環節，它提供了物業管理公司未來資金運動的信息，為物業管理公司管理層和業主等信息需求者評估物業管理公司未來的現金流量和經營業績提供了基礎。
財務預算是物業管理公司理財活動的起點。廣義財務預算過程中，基于對公司資金運動的分析和預測，管理層對物業管理公司未來財務狀況進行了各種安排，財務預算就是這些安排的匯總。就本質而言，廣義財務預算確立了物業管理公司下一年度理財的方向和策略，因而，作為集中體現其結果的載體--財務預算，指明了物業管理公司理財的具體目標，提供了對物業管理公司日常資金運動進行控制的依據，并可作為物業管理公司經營業績的考評標準。
(二)財務預算的要求
財務預算的編制過程，是對公司未來經營活動和經營結果的安排過程。為此，為了保證財務預算的有效性，編制財務預算時，必須遵循以下原則或要求:
1.加強調查研究，認識資金運動規律
與其他企業的資金運動相比，物業管理公司的主營業務--物業管理服務的資金運動相對較為簡單，主要涉及收取管理費和費用支出兩個環節。盡管如此，為提高財務預算的準確性和可操作性，仍需在編制財務預算之前，了解其資金運動的特點，特別是設備維修保養等費用支出項目的規律性。
2.實行參與管理，調動員工積極性
財務預算是一種財務管理手段，其目的是對未來的資金運動進行控制。這一控制通過公司各部門全體員工的執行得以實現。實質上，財務預算的編制過程，就是財務管理目標的設置過程?，F代管理研究表明:員工參與其目標的確定過程，能有效地增強對其目標的認同，從而提高達成目標的可能性。由于公司全體員工都將參與財務預算的執行，因此，應盡可能讓員工參與財務預算的編制過程。
3.符合實際，適當留有余地
預算作為一種控制目標，其水平的高低既應該體現出挑戰性，同時也應是可實現的，不應是高不可攀的，否則，財務預算難以起到應有的作用。具體而言，編制的財務預算既應符合公司的實際情況，不宜過低，同時也不宜過高，通過全體員工的努力應能夠實現。
4.全面權衡，提高資金使用效益
現代管理研究證明:計劃帶來的節約是最大的節約。物業管理服務中，管理收費有既定標準，如何提高管理收費的使用效益必然是物業管理公司始終關心的主題。為此，不僅要求嚴格控制費用支出，更重要的是在財務預算過程中，應充分考慮各費用支出的必要性及其經濟價值，防止預算中包含不應發生的費用項目。
(三)財務預算編制方法
財務預算有多種不同的編制方法。理論研究表明，財務預算的編制方法不同，其效益性和實現的可能性大不相同?，F實中，物業管理公司編制財務預算的常用方法為固定預算和零基預算兩種。
1.固定預算
固定預算，是指以過去的實際費用支出為基礎，考慮預算期內相關因素可能發生的變動及其影響，在過去實際費用基礎上增加或減少一定的百分比確定出的預算。這種預算編制方法也稱為增量預算或減量預算編制法。
固定預算是傳統的預算編制方法，在現實生活中得到了廣泛應用。其優點集中表現為:編制簡單，預算的編制成本較低；此外，由于固定預算以過去的費用支出為基礎，費用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。這一方法的缺點為:沒有結合預算期的情況，重新對各項費用支出的必要性及其支出水平進行論證，難以實現費用支出效益的最大化；同時，由于采用該方法編制的預算缺乏挑戰性，因而，也難以調動各部門和全體員工控制費用支出的積極性。
2.零基預算
零基預算是指一切從零開始，通過重新考慮費用預算的必要性和各項支出的經濟效益而編制的預算。該方法是美國學者P.德魯克等于20世紀60年代首先提出的，它很快就受到美國政府和工商界的重視。1976年，美國總統卡特將零基預算引入政府的預算管理，取得了較好的成效。在我國，零基預算作為成本費用預算的一種編制方法，越來越多地應用于政府部門和以微利為主要特征的行業(如物業管理行業等)。
零基預算不受以往實際費用支出水平的限制，完全根據預算期業務活動的需要和各項業務的輕重緩急，對各支出項目進行逐個分析和計量，從而制定出費用預算。具體而言，零基預算的編制程序為:①由各部門提出預算期內可能發生的費用項目及費用額，而不考慮這些費用項目以往是否發生及發生額是多少；②將全部的費用項目分為必須保證支出的費用項目和費用額可以增減變動的費用項目兩大類；③對各費用支出額可以增減變動的費用項目進行成本效益分析，并按照成本效益率的大小進行排序；④將預算期內可動用的經濟資源在各費用支出項目之間進行分配。分配時，首先滿足必須保證支出的費用項目，然后再按成本效益率的高低，將經濟資源在費用額可以增減變動的費用項目之間進行優化分配。
對物業管理公司而言，零基預算有著重要價值。在既定的管理收費標準下，它有助于提高管理收費的使用效益，改善公司與業主之間的關系，從而增強物業管理公司的市場競爭能力。但值得注意的是，零基預算也有一定的不足，主要表現為:編制預算的工作量相對較大，各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據等。
二、物業管理財務預算的主要內容
物業管理的財務預算，是對物業管理中資金運動過程和結果的全面反映，它涉及到公司經營活動的方方面面，內容十分豐富。為此，有必要對其具體內容作一認識。
(一)編制財務預算的假定
現實中，物業管理公司的未來資金運動面臨著較高的不確定性。編制財務預算時，首先應明確編制預算的前提條件，即為公司財務預算的編制作出必要的、合理的假定。
1.持續經營假定
持續經營假定與持續經營會計假定相同，是指在可預見的將來，物業管理公司將繼續為目前所管理的物業提供服務。物業管理公司根據合同對物業進行管理，除雙方或單方違約情形外，這一假定是合理的。
2.單一業務假定
單一業務假定是指物業管理公司僅提供物業管理服務，不從事多種經營?，F實中，許多物業管理公司從事多種經營，但由于其非物業管理服務業務的預算與一般公司的預算并無差別，而物業管理財務預算需經業主大會批準，因此，有必要確立該假定，以簡化財務預算的編制。
3.現金收支假定
現金收支假定是假定公司有完善的財務管理制度，包括內部牽制制度、內部稽核制度和現金庫存量(上、下限)制度等。
4.存貨假定
存貨假定是指假定公司的存貨按經濟批量(經濟批量是確定存貨采購量的一種方式，在該方式下，預算期內存貨的采購費用和存儲費用之和最小)訂購，且庫存量能滿足日常維修保養之用。由于物業管理服務所需存貨多可在本地購買，因此，公司無需儲備額外的存貨(也稱安全儲備量)以備不時之需。
5.營運資金假定
營運資金為任何公司從事生產經營活動所必需。營運資金假定是指假定公司的營運資金由物業管理公約所規定的、由業主繳納的管理費押金提供。確立這一假定的現實意義在于，物業管理公司僅在極少數情形下為日常物業管理服務進行外部融資。
(二)財務預算的內容
各物業管理公司的經營活動是在財務預算的指導下展開的，財務預算綜合反映了公司預算期內的資金運動。一般而言，物業管理公司的財務預算包括收入預算、營業成本預算、管理費用預算、財務費用預算、資本預算、預計損益表、現金預算和預計資產負債表等多項內容。
財務預算的具體內容，主要包括八部分:
1.收入預算
物業管理公司的收入來自物業管理服務和多種經營(多種經營部分的預算應單獨編制預算，在此僅探討物業管理服務部分)兩個方面。管理服務收入是物業管理公司的主營業務收入，這一主營業務收入又可進一步分為管理收入(包括公共服務、公眾代辦性服務和特約服務三部分)、經營收入和大修收入等。
2.營業成本預算
營業成本是物業管理公司在從事物業管理活動中發生的各項直接支出，其預算包括直接人工費和直接材料費預算兩部分。其中，直接人工費預算是公司在預算期內直接從事物業管理活動人員的工資、獎金和福利費等預計支出，而直接材料費預算是物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預計支出。
3.管理費用預算
管理費用預算是財務預算的主要組成部分之一，是從事物業管理活動中所發生間接費用的預算。其內容包括物業管理公司管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費和修理費、水電費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、租賃費、保險費、勞動保護費、保安費、低值易耗品攤銷和其他費用等。
4.財務費用預算
財務費用預算是物業管理公司在預算期內為籌措資金所發生費用的預算，其構成項目包括利息支出、匯兌損失、金融機構手續費和其他財務費用等。
5.資本預算
資本預算也稱設備維修更新計劃，是物業管理公司為實現物業的保值和增值，根據設備的運行狀況和管理服務的需要制定的有關長期資產(固定資產等)購入和更新改造支出的預算。
6.現金預算
現金預算亦稱現金流量表，是反映預算期內貨幣資金的流入、流出以及資金調度的預算。在此，現金并非指現鈔，而是指公司的貨幣資金。該預算是物業管理公司進行貨幣資金日常管理的基本手段。
7.預計損益表
預計損益表又稱年度利潤計劃，是在經營決策(包括財務決策)基礎上，綜合反映物業管理公司預算期(通常為一年，下同)內收入、成本費用和凈利潤的預算。
8.預計資產負債表
預計資產負債表或稱預計財務狀況表，是揭示物業管理公司資產、負債和股東權益在預算期末的水平及其構成的預算。
(三)現金預算和現金持有量的確定
現金預算是財務預算中居于中心地位的預算，它由現金收入、現金支出、現金余缺及其籌措和運用四部分組成。由于現金是無收益或收益較低的資產，編制現金預算時，確定現金持有量是一項十分重要的財務決策。
1.現金預算
現金預算集中反映了物業管理公司預算期內現金或貨幣資金收支及余缺情況，為物業管理公司日常的資金管理、融資和投資決策提供了依據，因而，在物業管理公司理財中，對這一工具應予以足夠的重視。
通常，現金預算由四部分內容組成:
(1)現金收入
現金收入是指公司物業管理服務取得的現金收入?，F金收入不同于營業收入，營業收入是一個會計概念，其確認基礎是權責發生制，無論款項是否收到，只要取得了收取款項的權利，即可確認為收入；現金收入是一個財務概念，其確認以收付實現制為基礎，即只有收到現金后才確認為現金收入。兩者之間的差異主要體現在公司的應收款項上。
(2)現金支出
現金支出的內容很多，分為營業現金支出和其他現金支出兩部分。營業現金支出是預算期內同物業管理公司管理服務有關的現金支出，包括采購材料、員工工資、營業費用和管理費用(不含折舊)等成本費用中的付現部分；其他現金支出主要有固定資產更新、上交的營業稅和所得稅等方面的付現支出。
(3)現金余缺
現金余缺是現金收入和現金支出之間的差額。差額為正數，說明現金有多余；差額為負數，表明物業管理公司入不敷出，現金短缺。
(4)余缺的運用或籌措
持有現金，收益很低；現金短缺，則公司的正常運作難以為繼。為此，在保證現金最低余額的前提下，可將多余的現金用于償還物業管理公司的借款或作短期投資；現金短缺部分，應考慮利用各種融資方式，如向銀行借款、調整物業管理收費等加以解決。
2.現金持有量的確定
物業管理公司持有現金的動機不同，其現金持有量各不相同。合理確定現金持有量的方法很多，較為常用的有鮑摩爾模式等。
(1)持有現金的動機
現金持有量的確定，與公司持有現金的動機有密切關系。理論上，物業管理公司持有現金的動機主要表現為:
?、俳灰仔詣訖C。交易性動機是指企業為了滿足日常營業的需要而持有現金。在任何企業，現金收入和現金支出都不可能完全同步、同金額發生，為此，必須持有一定數量的現金，以滿足支出大于收入時的現金需求。對物業管理公司而言，由于其現金收入主要來自物業管理服務收費，在時間上相對集中，而支出發生的時間又相對分散，出于交易性動機而持有現金顯得尤為必要。
?、陬A防性動機。預防性動機是指企業為了應付意外情況而持有現金。構成現金預算的現金收入和支出，都來源于公司對未來的預測。由于未來存在不確定性，任何預測都難以百分之百準確，出現意外情況在所難免。為了滿足出現意外情況下的現金需求，有必要持有一定數量的現金作緩沖之用。如物業管理公司預計的公眾代辦性或特約服務收費未能及時取得，或物業的供水(電)系統的維修支出大大超出計劃等，這些情況都要求公司有一定的、超出正常營業需要的現金儲備。
?、弁稒C性動機。投機性動機是指企業為了利用可能出現的有利機會而持有現金。如預期存貨價格可能會發生暫時性大幅波動時，物業管理公司若計劃利用這一可能機會，則必須持有與之相應的現金?，F實中，僅有極少數公司出于此動機而持有現金。
一般而言，公司持有現金的數量取決于上述三項動機，但值得注意的是，若出現現金需求時，公司能從銀行等外部渠道取得資金，則公司持有現金的數量可相應地減少。
(2)現金持有量的確定
現金是一項無直接收益或收益甚低的資產，為此，公司持有現金數量越少越好；但另一方面，持有現金不足，又會給公司帶來嚴重后果?？梢?，合理確定公司的現金持有量十分重要。最佳現金持有量的確定方法有多種，物業管理公司常用的方法為鮑摩爾模式。
鮑摩爾模式中，假定公司將多余的現金投資于國庫券等有價證券。需要現金時，則出售有價證券?，F金支出相對穩定:即在0~t1或ti~ti+1期間內，公司的現金持有量N隨支出穩步減少至0(見圖2-3-4)。最佳現金持有量是總成本最低時的持有量，它取決于兩個因素:持有現金的機會成本。即一筆資金既以現金形式持有，就無法同時以有價證券形式持有，此時，因持有現金而損失的有價證券投資收益，稱為持有現金的機會成本。一般而言，持有現金的機會成本是一項變動成本，即與現金持有量成正比例變化；有價證券轉換為現金的成本。轉換成本是指出售有價證券所必須支付的費用，如通訊費、稅金和手續費等。轉換成本是一項固定成本，即僅與轉換次數有關系，而與每次的轉換金額無關(注:即使轉換成本中存在變動成本，鮑摩爾模式仍然成立)。
三、物業管理財務預算的編制
不同的物業管理公司，編制預算的方式和程序各不相同。一般而言，為調動廣大員工的積極性，在全面預算的編制過程中，應盡可能讓物業管理公司的各個部門和所有員工共同參與，并由物業管理公司財務部門負責編制財務預算。
(一)財務預算的編制程序
財務預算的編制涉及公司的各個部門，編制預算時，需對財務預算的編制方式和編制程序作出具體、明確的規定?，F實中，財務預算的編制方式和程序為:
1.編制方式
各物業管理公司常用的預算編制方式為“二下一上式”。物業管理公司管理層首先將財務規劃確定的預計損益表分部門下達，作為各部門編制預算的控制目標(一下)；各部門根據控制目標的要求，結合自身的實際情況，編制出分季度的預算草案，并上報物業管理公司財務部門(一上)；財務部門對各部門的預算草案進行匯總和綜合平衡，編制出正式的財務預算，并報物業管理公司管理層，然后再由管理層交業主大會討論批準后，正式下達給各部門執行(二下)。
2.財務預算的編制程序
財務預算是經營預算中其他預算的匯總，編制財務預算應以其他預算為基礎。具體編制程序為:①根據相關法規和管理服務合同的要求(特別是物業管理的內容和收費標準等)，編制資本預算及年度收入預算；②以收入預算為基礎，制訂營業成本預算，即直接材料費和直接人工費預算；③依據收入預算，編制管理費用預算；④根據收入預算、營業成本和管理費用預算等，并進而結合物業管理公司的收付款政策和資本預算，編制現金預算；⑤最后，綜合所有各項預算，編制利潤預算(預計損益表)和預計資產負債表。值得注意的是，利潤預算與財務規劃中的預計損益表并無不同。因為，預計損益表作為物業管理公司的控制目標下達給各部門，然后再由各部門按照以上程序編制相應的預算。這一編制過程，一方面使預計損益表得以分解，具備了實現的可能；另一方面，為物業管理公司理財提供了所需的新信息，如現金預算等。
(二)財務預算的編制過程
財務預算的編制過程十分復雜，現以天馬物業管理公司為例，具體揭示財務預算的編制過程。
天馬物業管理公司僅負責一高層住宅小區--簡稱“閑逸小區”的物業管理服務。1999年10月，天馬物業管理公司管理層進行調查研究后決定:2000年的財務預算按靜態預算進行編制。此后，天馬物業管理公司財務部將預計損益表(表5.5)按部門進行了分解，并下達給各部門。各部門根據下達的控制目標，結合自身的實際情況，編制了預算草案，其編制過程為:
1.收入預算
天馬公司的物業管理收入相對簡單，僅包括公共服務收入、公眾代辦性服務收入和特約服務收入三部分。根據管理服務合同，公共服務的收費執行微利原則，并盡可能與政府指導定價相一致；公眾代辦性服務和特約服務的收費執行政府指導價。原則上，各項收費都應按時收取，但據以往經驗知，本季度的管理公共服務收入中，80%于當季收到款項，其余20%于下季度收到；其他服務收費基本上都于當季收取。
另外，按照我國現行稅法的規定，物業管理企業應就其營業收入繳納營業稅、城市建設維護稅、教育費附加和防洪工程維護費等流轉稅。由于其流轉稅的征稅對象為營業收入，為簡便起見，將付現支出--營業稅金列入了營業收入預算。
2.營業成本預算
營業成本是公司為賺取收入而發生的直接費用，包括直接材料和直接人工費。因此，編制營業成本預算，應以收入預算為基礎，分別確定公共服務收入、公眾代辦性服務收入和特約服務收入的直接成本。其中，公眾代辦性服務和特約服務直接成本的確定較為容易，可參照其他工商企業采用的方法確定；公共服務的直接人工費，據保安人員、維修工程人員和清潔人員等直接從事公共服務人員的人數和當地的工資水平(包括職工福利費)確定，其材料成本可以上年度實際發生的成本為基礎，增減一定百分比(通常為物價指數)來確定。由于直接材料多定點采購，公司的付款政策為:本季度采購額或成本的70%于當季支付，其余的30%于下季度付款。因此，本季度直接材料費的現金支出=70%×本季度直接材料費+30%×上季度直接材料費。
3.管理費用預算
管理費用預算是財務預算的重要組成部分。它涵蓋了天馬物業管理公司在提供服務過程中發生的所有間接費用，包括管理人員的工資和福利費、辦公費、差旅費、固定資產的折舊、保險費等。編制管理費用預算的最佳方法為零基預算，但為了簡便起見，天馬公司采用的仍然是固定預算。
4.現金預算
現金預算的編制，如上所述，以收入預算和成本費用預算為依據。天馬物業管理公司所需營運資金由管理費押金提供，最低的現金余額為10萬元，多余資金用于償還借款或購買國庫券(年利率平均為7%)；1999年度，物業管理公司無借款，也無投資。按物業管理合同，物業管理公司每季度收取經理人酬金10萬元，預計所得稅為30萬元。
5.預計損益表
預計損益表是物業管理公司在預算期內經營成果的匯總反映。
由于缺少1999年度天馬物業管理公司的資產負債表，在此省略其預計資產負債表的編制。天馬物業管理公司的財務預算經“閑逸小區”業主大會通過后，于2000年1月正式下達執行。
四、物業管理的財務預算控制
財務預算，就其本質而言，是一種控制手段。在物業管理公司，財務預算的實施就是借助于財務預算，對物業管理公司的資金運動過程進行控制，即財務預算控制。為了保證財務預算能真正落到實處，公司財務管理部門應搞好物業管理財務的預算控制工作。
(一)財務預算控制的目的
財務管理部門進行財務預算控制的目的主要有:
(1)落實財務預算或財務計劃。財務預算能否有效地實施，很大程度上取決于財務預算控制是否有效。如果財務預算編制得好，但財務預算控制系統失效，則很難保證公司目標的順利實現。
(2)及時糾正偏差。由于不可預見因素的存在，財務預算在實施過程中難免會出現偏差，因而需要通過財務預算控制系統，及早發現問題，找出產生偏差的原因，然后提出修改和補救辦法進行糾正，保證財務預算任務的完成。
(3)提供決策依據。財務預算控制是對財務預算在實施過程中所進行的定期性考核與檢查，因而在財務預算控制的過程中會形成各種反饋信息，這些反饋信息又將成為公司管理層決策時的重要參考依據。
財務預算控制的內容很廣泛，主要有成本費用控制、現金流轉控制、應收票據控制、存貨控制、流動負債控制、長期負債控制和利潤分配控制等。
(二)財務預算控制的內容
財務預算控制主要應做好以下幾項工作:
(1)將財務計劃的各項預算指標分配落實到公司各部門。
(2)通過會計核算反映和監督公司各部門有關指標的實際完成情況。
(3)定期(按年或月)把實際完成情況同財務預算指標進行對比分析，找出存在的偏差，并分析產生偏差的原因，提出降低成本費用的途徑，制定糾偏的有效措施。
(4)對責任部門和責任人進行評價和考核。
(5)根據考核結果和獎懲辦法進行獎勵和處罰。
(6)調整預算。在財務預算執行過程中會發生一些不可預見的因素，造成財務預算執行發生偏差，為了做到考核合理，獎罰分明，一般在每年第三季度對財務預算指標進行有依據的必要調整，保證預算的合理性和可行性。
(三)財務預算控制系統的構成要素
為保證財務預算的貫徹落實，物業管理公司應建立有效的財務預算控制系統。一般來說，財務預算控制系統由組織系統、信息系統、考核和獎懲制度等組成。
(1)組織系統
組織系統對財務預算控制機構及其各自工作職責作了規定。實施財務預算控制的基本要求是實行責任中心制，即在公司內部劃小預算單位，各預算單位(公司內部有特定責任的單位或部門)成為責任中心，每個責任中心都有明確的責任和控制范圍。根據所負責任和控制范圍的不同，責任中心又可分為成本中心、費用中心，利潤中心和投資中心。一般地，物業管理公司的業務部門(如保安隊、綠化隊、維修隊等)和各職能科室成為成本中心，該成本中心負責將人工、原材料和機器設備等投入轉變為物業管理服務。利潤中心是獲取最大凈利潤為經營目標的組織單位。對一般物業管理公司或物業管理企業集團來說，投資中心和利潤中心應分開，母公司或集團公司是投資中心，而緊密層、松散層和各子公司則是利潤中心，母公司或集團公司對子公司實行投資控股關系，集團公司內部的各分公司和具體業務部門則是成本中心。
(2)信息系統
信息系統是財務預算控制系統的重要組成部分。財務預算控制系統的信息分為公司內部信息和外部信息。內部信息包括財務預算數據和實際執行結果的數據，這些數據可從財務計劃(或財務預算)和會計信息系統中取得。而外部信息如市場預測、市場行情、政策法規變動等一般較難取得。在編制財務計劃預算時，預算人員必須熟悉公司內部和外部信息，計劃(預算)信息和現實信息。
(3)考核制度
考核是財務預算控制系統發揮其作用的重要因素?？己说囊话阕龇ㄊ?根據財務預算數據，找出實際發生的結果與財務計劃(或財務預算)要求之間的差異，分析產生這種差異的原因，落實責任人，并提出補救辦法，最后形成財務報告，并作為公司決策和采取行動的依據。
(4)獎懲制度
獎懲是根據業績考核結果，對業績突出者給予獎勵，對造成嚴重損失的責任者給予處罰的行為?？己说慕Y果必須與獎懲掛鉤，否則，財務預算控制就如同紙上談兵，財務預算控制系統也就形同虛設。
(四)財務預算控制的步驟
財務管理部門實施財務預算控制，一般應遵循以下幾個步驟:
(1)建立財務預算
控制系統。建立財務預算控制系統包括建立財務預算控制的組織系統和信息系統，建立考核制度和獎懲制度。財務預算控制組織系統是財務預算控制的組織保證，包括專門機構的設立、人員的配置、崗位責任的確立和責任中心、利潤中心與投資中心的建立。信息系統包括建立各種量化的控制標準(指標)，它是實施財務預算控制的依據。信息系統還應包括信息反饋系統，以保證各種信息能及時傳遞和反饋，保證控制措施的及時落實?？己酥贫群酮剟钪贫仁菍嵤┛刂埔约皩己私Y果進行處理的有關規定。它們在制度上保證了財務預算控制的有效實施及財務預算目標的實現。
(2)檢查監督。根據信息系統確立的標準，實行監督、檢查，比較實際執行結果與標準之間的差異。
(3)分析原因。實際執行結果與財務預算的標準之間必然會產生偏差，那么，到底是什么原因產生這些偏差，責任者是誰，應該予以明確。
(4)糾正偏差。提出糾正偏差的對策，并組織實施，盡最大努力減少損失。
(5)獎懲兌現。根據監督檢查結果，落實責任，兌現獎懲辦法。