物業管理技能測試題(附答案)

　　一、單選題(只有一個正確答案，每小題2分，共30分)

　　1、因為物業具有( )，所以在建造之前必須依照政府有關部門的規劃進行設計，要考慮與周圍環境協調一致。

　　A、穩定性B、固定性C、耐久性D、多樣性

　　2、物業不僅有價值，而且具有使用價值或觀賞價值，這體現了物業的( )。

　　A、固定性B、耐久性C、多樣性D、高值性

　　3、業主有權直接參與管理區域的物業管理是業主自治管理，這種自治管理是( )。

　　A、業主直接進行的B、通過房地產行政部門實現的C、通過業主大會或業主代表大會實現的D、通過物業管理公司實現

　　4、業主小組成員可以通過協商選舉產生，一般按每( )平方米建筑面積產生一名小組成員。

　　A、300-500B、500-1000C、1000-1500D、1000-2000

　　5、( )是最容易被管理控制的因素、也是住宅小區構成中最重要的因素。

　　A、人為環境B、地理環境C、自然環境D、社會環境

　　6、1994年6月，我國第一部地方性物業管理法規在( )出臺。

　　A、北京B、青島C、廣州D、深圳

　　7、與物業管理公司簽訂寫字樓物業管理合同的是( )。

　　A、大廈業主委員會B、大廈承租人C、大廈產權人D、大廈投資人

　　8、寫字樓商務服務中心是( )為了方便客人，滿足客人需要而設立的商務服務機構。

　　A、寫字樓業主B、大廈承租人C、大廈業主委員會D、物業管理公司

　　9、我國地區級購物商場年營業額一般在( )。

　　A、1-5億元B、5-10億元C、10-20億元D、30億元以上

　　10、我國地區級購物商場服務人口一般在( )。

　　A、5萬人以下B、5-10萬人C、10-30萬人D、30萬人以上

　　11、商業場所具有( )，才會吸引更多的顧客。

　　A、強大的經濟實力B、自己鮮明的特色C、大面積的停車場D、裝飾豪華的營業大廳

　　12、工業區物業管理公司在管理區域內( )

　　A、只能使用原有停車場B、不能建設新的停車場C、可以規劃設計新的停車場D、不能設立停車場

　　13、工業區停車場內要求光線充足，便于查找，還必須便于( )的實施。

　　A、多種經營服務B、綠化管理C、崗位責任制D、消防管理

　　14、物業接管驗收應特別重視( )驗收，由開發建設單位和物業管理企業共同組織驗收小組進行。

　　A、設計質量B、施工質量C、綜合功能D、附屬設備

　　15、( )標志著物業正式進入使用階段。

　　A、竣工驗收完成B、接管驗收完成C、業主大會召開D、業主委員會成立

　　二、多選題(至少有一個正確答案，多選、少選、錯選均不得分，每小題3分，共30分)

　　1、房屋裝修監督管理的主要內容包括( )

　　A、審核裝修設計圖紙B、審核裝修作業是否構成物業結構墻面和樓板等的損害C、派員巡視施工現場，監督施工人員是否規范作業D、對完工的裝修工程進行檢查驗收

　　2、房屋的維護與修繕是( )

　　A、物業管理的全部內容B、物業管理的重要環節C、常規性服務的主要內容D、常規性管理的主要內容

　　3、物業管理公司租賃部的職責有( )

　　A、做好物業的產籍管理B、擴大租賃業務C、提高物業出租率D、提高經濟效益

　　4、業主大會或業主代表大會是( )

　　A、實施自治管理的組織B、行使業主自治管理權的重要組織形式C、決定管理事項的重要組織形式D、業主自治管理的最高權力機構

　　5、在法律允許的范圍內，居民對自己擁有產權的房屋可以( )

　　A、 租B、出售C、抵押D、贈與

　　6、1994年3月國家建設部頒布的《城市新建住宅小區管理辦法》為我國城市住宅小區管理( )奠定了基礎。

　　A、正規化B、自動化C、法制化D、現代化

　　7、寫字樓商務中心應配備一定的現代化辦公設備，這些設備主要有( )

　　A、電視機，電話機B、計算機，打印機C、傳真機，中英文處理機D、裝訂機，投影儀

　　8、客戶對寫字樓商務中心服務質量的評價，是以服務的( )為出發點

　　A、價格B、精確C、周到D、快捷

　　9、接管驗收的作用有( )。

　　A、明確雙方的責權利B、確保物業具備正常的使用功能C、為日后管理創造條件D、檢驗施工和設計質量

　　10、竣工驗收是對( )進行全面檢驗和質量評定。

　　A、施工質量B、設計質量C、使用功能D、日后維修

　　三、判斷正誤題(每小題1分，共10分)

　　1、( )物業管理覆蓋面廣的特點，就是指從地域上看管理面廣。

　　2、( )在物業管理中，物業管理公司始終處于主導地位，是管理的主體。

　　3、( )業主大會或業主代表大會有權撤消業主委員會的不正當決定。

　　4、( )業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主，決定重大管理事項的自治管理的組織。

　　5、( )住宅小區最大特點是相對封閉獨立、居住功能單一、居民居住集中。

　　6、( )委托服務型物業管理是指業主或物業管理公司接管寫字樓后，將有些管理內容要求明確，職責清晰，或專業性強、技術要求高的服務項目委托給社會上的專業服務公司去做。

　　7、( )公共商業場所的良好形象是潛在的資產和潛在的銷售額。

　　8、( )搞好工業區的環境衛生工作，工廠職工負主要責任，物業管理公司要密切配合。

　　9、( )物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備和配套設施，還包括道路、場地和環境綠化等。

　　10、( )竣工驗收是由房地產開發商和物業管理企業共同組織驗收小組進行。

　　四、簡答題(每小題5分，共10分)

　　1、簡述物業的接管驗收與竣工驗收的明顯區別

　　2、簡述專項維修資金的來源。

　　五、案例分析(20分)

　　案情:

　　某舊小區進行物業管理后，不少居民對物業管理公司的一些工作很不理解，比如，物業管理公司人員不讓業主把車停放在樓下門口，把小區原來的四個出口封閉了兩個，不讓居民把被子拿到小區內的空地上隨地晾曬等等，而且對居民的態度也不盡人意。對這些居民非常疑惑，不是說物業管理公司是我們聘請來為我們服務的嗎?可物業管理公司為何又處處管著我們業主?物業管理到底是管理還是服務?試回答業主提出的問題。(20分)

　　物業管理專業技能測試題答案

　　一、單項選擇題

　　1-5:BDCBA6-10:DADAC11-15:BCDCB

　　二、多項選擇題

　　1、ABCD2、BCD3、BCD4、BCD5、ABCD6、AC7、ABCD8、BCD9、ABC10、AB

　　三、判斷正誤題

　　1-5:××√×√6-10:×√×√×

　　四、簡答題:

　　1、簡述物業的接管驗收與竣工驗收的明顯區別。

　　答題要點:A、驗收目的不同B、驗收條件不同C、移交對象不同

　　2、簡述專項維修資金的來源。

　　答題要點:1、商品住房的銷售者收取，2、向購房者收取 3、公有住房出售后向售房單位收取;4、向購買公房者收取。

　　五、案例分析題

　　物業管理中一個很重要的法律關系是:業主和物業管理公司之間是聘用與被聘用、委托與被委托、服務與接受服務的關系，雙方是平等的民事主體，法律上沒有誰管理誰的問題。

　　從理論上說: 物業管理所包含的法律關系的實體內容既有服務內容，又有管理內容，管理和服務融合在一起，不能分開。

　　從實際情況看: 物業管理工作既有打掃衛生、房屋與設備維修、綠化清潔等服務工作，也有住宅小區內的道路車輛管理、治安管理、制止違章行為等具有管理性質的工作。 因此，既不能將物業管理單純地理解為管理，也不能將它單純地理解為服務。

篇2：物業管理員職業資格試題-操作技能

　　物業管理員職業資格試題

　　國家職業資格全國統一鑒定

　　職業：物業管理員

　　等級：國家職業資格二級

　　卷冊二：操作技能

　　注意事項：

　　1、請按要求在試卷的標封處填寫您的姓名、考號和所考等級。

　　2、請仔細閱讀各種題目的回答要求，并在規定的位置填寫您的答案。

　　3、請保持卷面整潔，不要在試卷上作任何與答題無關的記號，也不得在標封區填寫無關的內容。

　　一、情景題（1-5題，每題8分，共40分）

　　1、世達物業管理公司近期遇到了資金短缺的問題，為了度過難關，請你為該公司制定一份資金籌措計劃，盡可能多地為公司提供資金來源渠道。

　　2、豐聯物業管理公司將其負責管理的某住宅小區3號樓房屋的大修工程外包給了某專業維修公司。工程完工后，豐聯物業管理公司接到了工程驗收通知。請問豐聯物業管理公司應如何組織3號樓房屋大修工程的驗收工作？

　　3、某職業技術學校需要將原來的一座辦公樓改建為機房，聘請了博泰建筑公司承擔該項工程。這座樓為2層樓，總建筑面積534平方米。其暖通工程定額直接費為A，其定額工資為M，其它直接費為B，現場經費為C。請計算該裝修工程中暖通工程的直接工程費、間接費、利潤、稅金和工程造價。說明：計算過程中涉及到的相應費率可以采用定額中規定的相應費率，也可以用符號代替。

　　4、已經入住2年多的某TOWNHOUSE（聯排別墅）項目，現有300多戶居民，其中白領人士較多，但是該項目位于郊外，缺乏附屬配套設施。假設你是該項目的物業管理經理，請針對上述情況，完成以下工作：（1）為該物業項目設計4種合適的綜合經營服務項目。說明；只寫出服務項目名稱即可。（2）如果全部綜合經營服務項目都不是物業管理公司自己經營，而是對外承包，那么物業管理公司應如何監控服務質量？

　　5、小周是某物業管理公司人力資源部的經理，該公司在6月份需要進行年中績效考評工作。請問小周應按照怎樣的工作流程實施員工績效考評方案？

　　二、案例分析題（6--7題，每題15分，共30分）

　　6、李經理是某物業管理公司財務部門的負責人，為了更好地控制公司的財務預算，他打算對公司的高層管理人員進行一次財務預算控制工作內容的培訓，請幫他列出控制企業財務預算的具體工作內容清單和控制財務預算的步驟。

　　7、居住在青云小區1號樓二層的5戶居民在自家窗戶上安裝了金屬護欄，原因是小區內一層住戶窗戶均裝有護欄，致使3號樓和6號樓二層的三家住戶最近發生被盜事件，這5戶居民認為應增加必要的安全防范設施。該小區的物業管理公司得知后立刻要求這5戶居民自行拆除，理由是青云小區業主委員會與該物業管理公司簽訂了《物業服務合同》，合同中規定，居民不得擅自改變房屋建筑及設施設備的結構、外貌、設計用途、功能布局等。該5戶居民承認安裝護欄的事實，但是拒不拆除護欄。請問：物業管理公司可以按照怎樣的程序、采取哪些方法解決該問題？

　　三、方案策劃題（8--9題，請從中選作一題，滿分30分，如果8、9兩題均答，則只計算第8題的分值）

　　8、海成物業管理公司負責管理的物業項目主要是寫字樓和高檔住宅。該公司現有員工450名，其中管理干部75名，專業技術人員40名。公司今年準備從二級資質晉升到一級資質，正在籌備修改公司的內部管理制度。請根據該物業管理公司內部管理制度的框架體系，內容具體到每一項制度名稱，并寫出財務部經理的崗位職責。

　　9、興海物業管理公司負責管理的科興小區是已經投入使用10年的住宅區，建筑面積50萬平方米，以高層建筑為主。目前，該小區的停車位嚴重不足，根據實際需要，應該進行規模較大的停車場擴建增建工程，停車場擴建增建的提案獲得了科興小區全體業主的同意，停車場擴建增建用地也獲得了主管部門的批準?？婆d小區停車場擴建增建工程規模很大，興海物業管理公司準備采取招標方式委托具有相應資質的專業規劃設計單位進行規劃設計。請寫出（1）興海物業管理公司選聘專業規劃設計單位應遵循的招標工作程序。（2）科興小區停車場擴建增建方案的主要內容。

　　1、物業管理對物業的基本要求？

　　物業管理對物業的基本要求，不僅是從物業交付使用后便于管理的角度考慮，更要從業主和使用人的角度考慮。具體要求有：

　　1）、物業的設計要“科學、合理、適用、美觀”，并要方便維修和養護。

　　2）、建筑質量要好減少使用成本。

　　3）、設施齊全，能為使用人提供多種服務。

　　4）、環境優美、安全、舒適。

　　5）、為物業管理提供必要的設施。

　　2、物業管理早期介入的物質準備包括那些方面的工作？

　　1）、人員準備，綜合素質高。

　　2）、資料準備，對方的資料和法規。

　　3）、設備準備，車輛、器材。

　　4）、資金準備。

　　3、規劃設計階段的工作應該注意反映那些問題？

　　1）、配套設施的完善問題。

　　2）、水電供應容量問題。

　　3）、安全保衛系統。

　　4）、垃圾處理方式。

　　5）、高層建筑物外觀的清潔問題。

　　6）、消防設施問題。

　　7）、物業管理需要的設備問題。

　　8）、對建筑材料得意見。

　　9）、其他問題。

　　4、物業建設階段的工作應從哪些方面對工程進行監督？

　　1）監督工程質量，漏水、滲水問題，水電管線的布置。

　　2）監督建設工程，是否按圖紙施工，建筑材料的規格質量。

　　3）監督物業附屬設施設備的配套建設過程。

　　4）監督特殊附屬設施設備的建設過程。

　　5、擬管項目全面情況調查研究的主要內容？

　　1）項目的位置。

　　2）項目的面積。

　　3）項目建筑情況。

　　4）配套交通狀況。

　　5）消防、安保、清潔等設施狀況。

　　6）項目性質及特色。

　　7）政府的支持、扶持和介入程度。

　　8）開發商的背景。

　　9）周邊環境狀況。

　　6、竟標項目進行全面調查的主要內容，從什么渠道得到信息？

　　1）派人實地考察。

　　2）從新聞媒介收集信息。

　　3）向政府有關部門了解。

　　4）其他途徑。

　　7、怎樣對住區人員自然狀況進行分析？

　　1）總人數，它決定需求的總體規模。

　　2）性別，不同性別具有需求的差異性。

　　3）年齡，不同年齡段有需求的特殊性。

　　4）職業和學歷，這決定了需求的種類和檔次。

　　5）民族，不同民族的生活習慣各異。

　　6）經濟收入，收入水平直接決定需求水平。

　　8、我們應該按什么思路對住區人員需求進行分析？

　　1）按需求的對象分為物質需求和精神需求。

　　2）按需求的彈性分為小彈性需求和大彈性需求。滿足需求彈性小的公共設施是必須的，滿足彈性大的公共設施應從實際出發，注意提高其效益。

　　3）按需求的條件分為現實的需求和潛在的需求。

　　4）馬斯洛的需求層次劃分法：生理、安全、社會、尊重、自我實現需求。

　　5）人的需求是由低級向高級不斷發展。

　　6）既要定性分析又要定量分析制定方案才有針對性。

　　9、怎樣分析用戶需求特性？

　　1）對象性，人的需求總是指向某種物品和事物的，管區的各種設施越能滿足人們的需求，就越能激發人的需求。

　　2）條件性，人的需求是在一定條件下產生的，最主要的條件是購買能力。

　　3）欲求性，需求一旦產生就會形成一種欲望，進而產生消費動機。

　　4）關連性，前一種需求得到滿足，后一種需求就會產生。

　　5）反復性，有些需求會產生周而復始的現象。

　　6）選擇性，對品種或地點的選擇。

　　10、如何進行對競爭對手企業情況的調查？237

　　1）競爭對手總體情況調查，對手有多少，分布如何，具體競爭對手是誰？

　　2）競爭對手能力調查，資金、規模、業績、技術水平和經營水平。

　　3）競爭者成功的奧妙。

　　4）本企業與之競爭成功的機會有多大。

　　11、擬定物業管理方案前企業應該做好哪些準備工作？

　　1）組建工作班子。

　　2）對人員進行培訓。

　　3）準備經費。

　　4）準備設備。

　　5）準備相關資料。

　　12、物業管理方案包括哪些內容？

　　1）物業管理檔次，物業的類型、功能將決定不同的物業消費水平，從而確定物業管理的不同檔次。物業管理檔次的確定是制定物業管理方案的基礎，管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。

　　2）物業管理服務的標準，物業的類型、功能、和檔次決定物業管理服務的項目和質量標準。

　　3）物業管理財務收支預算，物業管理是有償的服務與管理，物業管理方案的核心是物業管理檔次決定管理應達到的服務標準和收費標準。

　　13、物業管理方案的基本結構？

　　1）項目管理的整體設想與策劃。

　　2）管理模式，包括：運作模式、工作流程、組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制。

　　3）人力資源管理，人員的配備、培訓、管理。

　　4）規章制度建設，規章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化管理。

　　5）經營管理指標，經營、管理指標承諾及采取的措施。

　　6）社區文化建設與社會服務。

　　7）財務管理及經費收入測算。

　　8）日常管理。

　　9）物業維修養護計劃和實施。

　　14、制定物業管理方案的主要步驟？

　　1）成立機構、培訓人員。

　　2）準備經費、設備、資料。

　　3）項目、使用人需求、競爭對手調查。

　　4）研究分析調查資料。

　　5）確立管理檔次、管理目標。

　　6）確立主要措施和服務管理項目。

　　7）經費預算。

　　8）草擬方案文本。

　　9）向專家顧問咨詢。

　　10）送公司領導審閱。

　　11）修改、研討、可行性研究。

　　12）定稿、實施、反饋。

　　15、制定物業管理方案的主要方法？

　　1）經理意見法。經理意見為主，征求意見為基礎。

　　2）內部征詢法。廣泛征求意見，綜合歸納后制訂。

　　3）學習借鑒法。借鑒國內外對相似物業管理的思路。

　　4）專家意見法。在向專家全面介紹調查結果的基礎上，請專家協助制訂。

　　5）綜合制定法。綜合運用以上四種方法制定。

　　16、物業管理企業內部制度的建立主要有哪些內容？

　　1）員工管理條例：勞動用工制度，員工行為規范，員工福利制度，企業獎懲制度。

　　2）各部門的職責范圍：辦公室、財務部、管理部門、服務部門。

　　3）員工崗位責任制：經理室人員、辦公室人員、管理處人員崗位職責。

　　17、建立物業管理企業外部制度，應該從哪些方面著手建立？

　　1）物業接管驗收規定。

　　2）樓宇入住規定：入住通知單書，收樓須知，入住手續書，入住合約。

　　3）物業管理合約：明確業主、開發商、管理者的權利與責任，明確對物業公共部位及公共設施的管理，對物業損壞無法正常使用的規定，管理費用的規定，法律責任和其他事項。

　　4）住戶手冊：居住區概況與管理，業主須知，日常管理與維修，物業管理條理，綜合服務和有關部門電話號碼。

　　5）住宅區房屋及設施接代管制度：對接管范圍、標準程序的規定，對房屋代管權責的規定。

　　6）房屋管理服務制度：房屋維修養護規定，房屋裝修管理規定。

　　7）住宅區管理規定：治安消防車輛，衛生綠化，樓宇市場管理，禁止違章。

　　8）業主公約和業主委員會章程。

　　18、制定物業管理制度的程序？

　　1）研究所管物業的實際情況。

　　2）研究業主及使用人的全面情況。

　　3）正確評價本企業現狀。

　　4）學習有關政策法規，借鑒外企業經驗。

　　5）形成規章制度條目及思路。

　　6）分頭草擬，征求意見，討論修改。

　　7）定稿-批準-執行。

　　19、業主公約其法律依據？

　　1）《民法通則》規定：不動產的相林各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理藏水、排水、通行、通風、采光等相臨關系。

　　2）建設部《城市異產毗連房屋暫行規定》：所有人和使用人對公用的部位和設施，應共同合理使用并承擔相應義務。

　　20、業主公約的特點？

　　1）公約的主體是全體業主。

　　2）公約的客體是物業使用、維修和管理等方面的行為。

　　3）公約的內容是有關物業使用維修管理方面的權利和義務，既有法律規范又有社會公德的內容。

　　4）公約經業主簽約，大會審議通過，對全體業主和使用人都具有約束力。

　　5）公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。

　　21、業主公約的主要內容？

　　業主公約一般由政府行政管理部門統一制訂示范文本。業主大會可根據本物業區域的實際情況進行修改補充，經業主簽約或業主大會通過后，上報行政主管部門備案。業主公約應包括的內容有：

　　1）物業的名稱、地點、面積及戶數。

　　2）公共場所及公共設施狀況。

　　3）業主大會的召集程序及決定重大事項的方式。

　　4）業主使用公共場所及公共設施的權益。

　　5）業主參與管理和監督的權利。

　　6）各項維修，養護和管理費的交納。

　　7）業主應遵守的行為準則。

　　8）違約責任及其他有關事項。

　　22、業主公約訂立的原則？

　　1）合法性原則。符合有關政策法規和土地使用權出讓合同規定。

　　2）集體性原則。以全體業主的集體利益為目標。

　　3）民主性原則。通過業主大會的形式訂立，反應全體業主的利益和要求。

　　23、首次制訂業主公約一般按什么程序進行？

　　1）組織人員學習有關政策法規，研究“示范文本”。

　　2）結合實際情況，依照“示范文本”制定公約草案。

　　3）公約草案提交業主大會討論修改。

　　4）業主大會通過。

　　5）業主簽字，業主公約生效。

　　24、《業主公約》和《物業管理公約》有什么區別？

　　二者約束的主體不一樣。

　　在物業管理中，用來約束主體行為的公約有《業主公約》和《物業管理公約》?！稑I主公約》的主體是全體業主，《物業管理公約》的主體是業主、使用人、物業管理經營者。因此，違反《公約》行為一般分為三種：

　　1）業主違反《公約》。

　　2）使用人違反《公約》。

　　3）物業管理公司違反《公約》。

　　25、裝修時違反《公約》的行為界定？

　　裝修時違反公約的行為有：

　　6）隨意改動房屋結構，拆出承重墻，改變水電氣管線走向。

　　7）外墻任意添裝防護欄和晾衣架。

　　8）裝修時違章使用或損壞公共設施設備。

　　9）拒絕交納裝修垃圾清運費。

　　26、搬遷時違反《公約》的行為如何界定？

　　搬遷時違反公約的行為有：

　　1）占用或損壞公共部位和設施設備，違章使用電梯等設備。

　　2）不按規定時間搬遷，妨礙滋擾他人。

　　3）用超長超重易污染物品損壞公物或傷害他人。

　　27、日常違反《公約》的行為怎樣界定？

　　日常違反公約的行為有：

　　1）違規轉租房屋。

　　2）不執行業主大會決議。

　　3）拒絕交納管理費和毗連部位的維修養護費。

　　4）任意搭建放置自用設施。

　　5）違章使用水電氣和電梯設備。

　　6）占用或損壞公共部位和公共設施。

　　7）隨意堆放雜物，丟棄垃圾和高空拋物。

　　8）違規存放易燃易爆等危險品。

　　9）踐踏占用綠化用地。

　　10）亂設攤點、廣告牌。

　　11）隨意停車，噪聲擾民。

　　12）違規飼養家畜家禽。

　　28、做到及時發現各種違章行為應該注意哪些方面？

　　1）物管人員要加強責任心，認真履行崗位職責。

　　2）各部門負責人經常檢查員工是否到位，及時發現并處理業主或使用人的違約行為。

　　3）提高業主和使用人自覺遵守公約的意識，建立有效的監督機制，認真接待并處理業主和使用人反映的違約行為。

　　29、公約與物業管理制度有哪些共性和個性？違反了公約或管理制度應如何正確處理？267

　　1）公約與管理制度的共性有：1、目的相同，都是為了維護物業的完好及正常使用。2、實質內容相近，都是規范主體在物業管理活動中的行為。

　　2）公約與管理制度的個性有：1、制訂者不同，管理制度由物業管理企業制訂；公約由業主委員會制訂。2、承諾人與制約人不同，管理制度由物業管理公司承諾，制約業主和使用人；公約由全體業主或業主、使用人和物業管理公司共同承諾，相互制約。3、性質不同：制度是管理性，屬于硬性約束；公約是承諾制約性，具有軟約束的特點。4、對違反者處理方式不同，違反管理制度輕者批評教育，嚴重者給予民事或刑事處理；違反公約只能按公約約定的方式處理。

　　3）正確處理違反公約行為的方法有：1、規勸。2、制止。3、批評。4、警告。5、按管理制度處理。6、提起民事訴訟。

　　30、有關裝修管理規定？（裝修的流程）

　　1）住戶裝修申報：1、業主裝修前必須向工程部提出申請。2、工程部對業主的資格進行確認并提供有關資料。3、業主盡快請設計公司設計并選擇合格的裝修單位。4、業主15天內將裝修設計圖紙交工程部。

　　2）物業管理公司審批：1、業主遞交裝修方案一周后，工程部會同安保部對方案進行審核。2、裝修方案最終由物業管理公司批準后方可實施。3、方案批準后按規定簽協議，領取裝修許可證。

　　3）裝修施工單位：1、與物業管理公司簽訂《裝修施工責任書》，領取施工許可證。2、按批準的方案進行施工，不得有任何更改。3、在施工期間嚴格遵守管理規定。4、嚴格執行建設部《建筑內部裝修設計防火規范》。

　　4）物業公司驗收：1、裝修完工后由業主通知有關部門驗收。2、隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。3、驗收合格后由工程部向業主出具竣工驗收單。4、業主貧驗收單到管理部和安保部辦理必要的手續。

　　31、物業管理資金的概念、物業資金管理的概念？

　　1）物業管理資金是：為保持物業及附屬設備設施的狀態完好和使用安全，充分發揮物業的各項功能以滿足業主需要而投入的貨幣總和。物業管理資金根據所處階段不同，分為物業管理啟動資金和日常物業管理資金。

　　2）物業資金的管理是：物業管理企業對管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務管理活動的整個過程。管理對象是物業管理資金，管理目的是有計劃低成本、最大限度地籌集資金和提高資金的運用效率。

　　32、物業管理啟動資金的來源？

　　物業管理啟動資金是物業管理企業開展工作初始階段所需各項必要開支的資金，以及物業公共設施專用維修基金。其中包括兩部分：

　　1）管理企業形成、建立、組成所需的資金。來源-房地產開發企業單位組織及個人出資入股形式。用于-企業的注冊資本、辦公場所、辦公用品、職工工資等。

　　2）物業公共設施維修基金。來源-從三方面收?。簢?、集體、個人。用于-物業的意外事故大修及日常維護。

　　33、物業公共設施維修基金如何進行管理？

　　1）物業管理委員會設帳存入銀行專戶。

　　2）使用時?？顚Ｓ?，由管委會監察批準。

　　3）不宜由管理企業掌管，防止短期行為。

　　4）近期不用時應在確保安全的基礎上，爭取合理運作使其增值。

　　34、日常物業管理資金的來源與管理？

　　1）物業管理服務費。由管委會、管理企業和政府物價部門幾方面考慮，共同協商制定。

　　2）物業管理企業開展多種經營收入。

　　3）其他收入。政府政策性撥款、單位個人捐贈、物業升值、投機性收入。

　　日常物業管理資金的管理主要有兩個方面：

　　1）收取使用管理。及時有效地收取各種費用，有計劃地使用、量收支出、?？顚Ｓ?。

　　2）財務方面管理。加強財會制度的建立和監督力度；杜絕內部財務漏洞，避免發生意外事故；防止貪污冒領等現象發生；加強安全保衛工作。

　　35、物業管理資金的性質？

　　1）根據物業管理所有者不同可分為國有資金、集體所有資金、私有資金、多產權所有資金。

　　2）根據物業管理的對象和目的分為經營性資金和消費資金。

　　3）物業管理資金性質的不同，決定了經營者對物業管理資金的管理與使用方式不同。

　　36、物業管理資金的使用要實行總量控制法，既要集中統一計劃，又要保證一定的靈活性，具體包括哪些方面？

　　1）成本性資金支出與使用。用貨幣形式表現的勞動生產耗費，包括勞動對象如原材料、勞動手段如設備、勞動力工資福利。必須支出無資金回收，是管理企業必須保障的資金。

　　2）公益性資金支出與使用。物業管理企業必須承擔社會責任與義務的資金性支出，包括各種捐資、贊助，做公益性廣告。必須支出無資金回收，有利于樹立企業形象。

　　3）投資性資金支出與使用。為了籌集發展使用的資金，把暫時不用的資金用于受益性投資以求得更大的資金回報。四注意：選好投資的方向，資金的安全性，資金的回收周期，占整體資金的比例。

　　37、物業管理資金使用責任制？

　　1）管理資金的使用由單位領導負領導責任，財務人員負管理責任，使用人員負使用責任。

　　2）領導下達資金使用指令與計劃，財務人員負責把資金撥給使用人使用。

　　3）領導與財務人員及資金使用人之間互相監督，各負其責。

　　4）責任到人，層層負責，互相監督，使資金安全準確地使用到位。

　　38、物業管理資金的預算及其所必須的前提條件？

　　物業管理資金的預算管理是以物業管理目標為導向，以提高管理效益為出發點，以財務管理體系為保障，全面控制物業管理與經營活動的一種計劃管理模式。物業管理資金的預算及管理要達到目標必須具備的條件是：

　　1、扎實的會計工作和基礎管理工作。

　　2、完善的制度體系。

　　3、好的領導體制與領導集體。

　　4、充分利用管理會計的職能。

　　39、物業管理資金預算編制程序和編制原則？

　　資金預算的編制程序有：

　　1）資金預算的編制由預算專業部門負責。

　　2）根據往年的資金使用情況及預測今年物業管理的發展。

　　3）根據現有管理資金的掌握情況，于每年初編制出本單位的資金預算計劃。

　　4）領導審批后執行。

　　5）較大的管理企業應分層編制，層層審核把關，最后匯總論證。

　　6）資金預算的編制可以自上而下、自下而上，或上下結合論證。

　　資金預算的編制原則有：

　　1）目標性原則。預算的編制應圍繞管理經營目標進行。

　　2）全面性原則。做到全面、系統、平衡、完整。

　　3）范圍與周期性原則。確定預算單位范圍和預算周期。

　　4）人本原則。預算應成為激勵人，使人看到希望，適合人完成。

　　40、房屋修繕定額都包括哪些內容？如何選用修繕定額？

　　1）總說明。綜合說明修繕定額的編制原則、指導思想、編制依據、適用范圍、組成和作用，同時還要說明編制定額時已考慮和沒有考慮的因素。

　　2）分部工程說明。說明本分部工程定額的編制依據，項目劃分原則，施工方法的確定，定額的主要內容及換算方法，選用材料的規格和各種材料的損耗率的確定。

　　3）分部工程量計算原則。計算方法、計量單位、尺寸起止范圍、應扣除和應增加的部分、計算附表。工程量是以物理計量單位或自然計量單位表示的房屋修繕工程中各分項工程項目的實物量。工程量是修繕預算的基本數據，工程量的準確性直接影響到修繕預算的準確性。

　　4）定額項目表。規定了各分項工程項目的人工、材料消耗用量指標，還列有人工工資標準、材料預算價格及匯總的基價。項目表上方為該分項工程的工作內容和計量單位。

　　5）附錄。包括各種混凝土沙漿配比表，建筑材料名稱及規格表。

　　選用修繕定額時應注意：

　　1）應選用當地現行的修繕定額。

　　2）利用附近地區的修繕定額。

　　3）利用工程預算定額。注意增加工料消耗數量，舊料回收利用。

　　41、房屋修繕預算的編制步驟包括哪些？

　　1）熟悉施工圖紙，收集預算材料。

　　2）計算工程量。

　　3）選用修繕預算單價。

　　4）編制修繕工程預算表。

　　5）編制主要材料用量表。

　　6）編制主要材料調價計算表。

　　7）編制修繕工程預算費用表。

　　8）寫編制說明、裝訂簽章。

　　42、編制房屋修繕預算需要了解收集了哪些方面的情況？

　　1）熟悉施工圖紙。

　　2）收集預算材料。

　　3）收集施工組織設計資料。

　　4）了解施工現場情況。

　　5）了解施工方式。

　　43、如何計算工程量？

　　1）先根據施工圖紙、修繕定額、施工組織設計資料和現場實際情況，確定工程量計算項目。

　　2）將分項工程項目名稱、定額編號和計量單位一并列出。

　　3）在計算工程量列項時，要按照先拆除、后新作和修補的修繕施工順序進行。

　　4）注意拆除工程對對其他部位的影響，應同時考慮修繕工程量。

　　44、如何選用修繕預算單價？

　　1）按照修繕定額的分部分項順序，逐項套用與施工圖紙中內容相應的預算單價。

　　2）如遇工程內容與定額項目內容不符時，應換算成所需的修繕預算單價。

　　3）如遇定額中沒有的項目時，應編制補充修繕預算定額。

　　4）選用修繕預算單價時，還要考慮舊料的回收利用。

　　45、修繕工程預算表應反映出哪些主要費用？

　　1）單位工程的工程直接費。

　　2）分部工程的工程直接費。

　　3）單位工程的人工費、材料費和機械費。

　　4）各種主要材料需用量。

　　46、列出編制工程預算表的步驟和方法？

　　1）按定額編號的順序，把工程量計算表中相應的定額編號、分項工程名稱、單位和工程數量，填入工程預算表內。

　　2）將預算單價和主要材料的定額量填入表內。

　　3）將各分項工程項目的工程數量乘以預算單價，得出總價。

　　4）將各分項工程項目的工程數量分別乘以人工費、材料費和機械費的單價，得出合價。

　　5）將各分項工程項目的工程數量分別乘以各種材料的定額量，得出需用量。

　　6）將各分項工程項目的總價、合價及各種材料的需用量分別匯總，填入小計欄。

　　7）將各分項工程小計內的工程直接費、人工材料和機械費、各種主要材料需用量分別匯總，得出單位工程的各種費用和材料需用量，填入總計欄。

篇3：物業管理師實務技能模擬試題

　　物業管理師實務技能模擬試題

　　一、情境題

　　1、某物業管理公司參與市區一項物業的規劃設計工作，經理安排物業管理師老王列出物業管理公司在規劃設計及施工安裝階段應做好的工作。結果經理認為老王列舉的不全面，你知道嗎？

　　2、經理分配剛剛畢業上班的劉心編寫一份物業管理方案文本，劉心無從下手，你能告訴他物業管理文本包括哪些內容嗎？

　　3、請幫助李偉制定一份物業管理費用收支計劃。

　　4、新興物業管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設備設施的維修養護計劃，但王工程師擔心計劃不能落實。請問如何實施房屋及附屬設備設施的維修養護計劃？

　　5、于先生在編制房屋維修預算，當他做到“計算各種費用”時，對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進行核算嗎？如何計算工程造價？

　　6、劉剛正著手花都物業的投標工作，在撰寫投標書時遇到了困難，只好向做律師的你求援。請你告訴他投標書的主要內容有哪些？

　　7、如何實施員工績效考評方案。

　　二、案例題

　　1、某物業管理公司接管了新世紀花園的物業管理公司，公司經理李先生根據自己以往的經驗，連續幾天熬夜制定出一套物業管理制度，并準備付諸實施，請問這樣制定的物業管理制度合適嗎？特定物業管理制度的程序的什么樣的？

　　2、鵬飛物業管理公司面對業主欠交、拒交物業服務費的問題，采取了停水停電的方法，引起業主、使用人的極大不滿。你認為物業管理公司的做法正確嗎？請回答如何有效處理物業服務收費糾紛？

　　3、某物業公司計劃選擇已經入公攤面積的了下車庫進行裝修，開辦高檔休閑娛樂項目，并以此作為物業管理資金的主要來源。你認為是否可行？請說明理由。

　　4、王青在制定某高檔住宅小區的物業管理方案時，參照一處現有的以經濟住房為主體的小區管理方案。他們這項物業管理方案是否成功？如何才能制定出可行的物業管理方案？

　　三、方案設計

　　1、請根據所管物業的性質和特點，設計一份物業管理方案。

　　2、請設計一份綠地景觀再開發方案(停車場擴建、增建方案)。

　　3、請設計一份物業管理企業市場營銷策略方案。