樓上擴建衛生間影響樓下生活被判恢復原狀案例

　　【中國法院網】近日，北京市順義區人民法院后沙峪法庭審結一起樓下業主起訴樓上業主擅自改建、擴建衛生間引發的相鄰損害防免關系糾紛案。最終，法院依法判決被告安某（男）拆除改建的衛生間，恢復原狀并賠償原告經濟損失800元。

　　20**年3月，原告李先生向法院訴稱：被告安某系原告樓上住戶。20**年被告對其所購樓房進行裝修，擅自將衛生間擴大，向北臥室方向移動1.2米，被告衛生間擴大部分在原告臥室正上方。被告對衛生間的改動，違反了我國住宅設計規范的規定。被告裝修以后，原告的臥室有異味、滲漏，并且噪音大，影響原告使用。同時造成原告房屋租金損失。故起訴，要求被告將衛生間恢復原狀，同時判令被告賠償原告各項經濟損失20000元。

　　被告安某辯稱，自己把壁柜拆除符合國家規定，改擴建衛生間沒有對原告生活造成影響，故不同意原告訴訟請求。

　　法院經審理查明：原告李先生與被告安某均系北京市順義區萬科城市花園業主，原告李某居住在被告安某樓下。20**年被告安某對所購樓房進行裝修，裝修過程中，被告安某將衛生間與北臥室之間的壁柜拆除，擴到衛生間范圍內。經法官現場勘驗，被告安某拆除衛生間與臥室間的壁柜，該壁柜南北寬0.66米。20**年8月份，被告安某的衛生間漏水，造成原告李某臥室頂棚損壞，造成損失800元。

　　法院認為：被告安某在裝修樓房過程中，擅自改動樓房結構，將原壁櫥所在位置擴大到衛生間范圍內，違反《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的強制性規定。故原告要求被告將衛生間恢復原狀的請求，法院予以支持。對賠償損失的請求，雙方達成協議，法院照準。

　　據此，法院作出上述判決。

篇2：物管案例：業主請來的裝修人員要強行闖入怎么辦

　　物管案例：業主請來的裝修人員要強行闖入怎么辦

　　一天傍晚，某小區來了四位陌生人。四人手提工具，旁若無人似地徑直朝大堂閘門闖去。值班保安員立即走出值班室，開口問詢：“先生您好，請問上樓找哪位？”其中一位說是去15樓D座裝修。保安員要求他們出示裝修出入證，對方敷衍說裝修已經搞完，只是來收一下尾。保安員堅持讓其出示裝修出入證或其他有效證件，并提示按照《房屋裝修管理規定》，晚6時后應停止裝修，請予合作和諒解。

　　這四人見保安員不放行，便破口大罵，說是樓上住戶請他們來的，若不放行就強行沖上去。保安班班長趕來勸說、制止，他們不理不睬，怒氣沖沖地圍過來欲要動手。

　　[案例分析]

　　進入小區裝修的隊伍中魚龍混雜，如何加強對其人員的有效管理，以確保安全，是物業管理中安全管理的一個重要課題。物業管理公司對裝修人員出入小區的嚴格管理，有時候業主會認為很麻煩，就不給予積極的支持，甚至是消極的抵觸；如若放松對裝修人員出入小區的管理，業主們又會認為物業管理公司的安全管理松懈，管理服務意識差。尤其是在業主入住裝修期間，一旦出現盜竊案件，物業管理公司的改造就更加被動。因此，對裝修人員的管理一刻也不能放松，要制定嚴格的規章制度，嚴格執行，嚴格管理，堅決杜絕一切不安全隱患的出現。

　　對裝修人員管理的規章制度主要見于我們前面案例分析中所提到的《物業管理公司裝修管理規定》、《小區業主手冊》等，再就是在為保安部制定管理標準規范時要有明確的要求。業主辦理入住手續時，其辦理程序中也有對業主裝修管理的具體要求，而且此時還是進行這方面宣傳的最佳時機，宣傳的及時到位，就能夠得到業主的支持理解，為后面的裝修管理和安全管理打下好的基礎，減少許多不必要的糾紛矛盾的出現。

　　在對裝修人員的具體管理中，一定要注意方式方法，要文明執法，因為裝修人員的素質可以說是良莠不齊，魚龍混雜的，處理上稍有不慎，就可能激化矛盾，甚至發生治安事件，給管理工作增加難度。在具體處理要要發揮業主的作用，盡量能找到業主出面，因為裝修人員是業主的雇工，對業主的話是一定要尊重的，那么物業管理公司的工作就會事半功倍了。

　　[解決方法]

　　在案例的實際處理過程中，當保安員和保安班長文明勸說的時候，巡邏保安員已去邀請業主。當裝修人員欲動手毆打說，聞訊的巡邏保安員和找到15樓D座的業主正巧一同趕到。于是，保安員不再與裝修人員理論，而是馬上向業主說明情況。野豬聽完情況介紹后表示十分理解，說：“真不好意思，我剛剛買樓，不知道這里的管理制度，請你們諒解?！彪S后，業主對自己找來的裝修人員勸說批評了幾句，四個人怏怏地走了。

　　[相關法規制度]

　　1．《物業管理公司裝修管理規定》略）

　　2．《小區業主手冊》（略）

　　3．《保安部崗位職責》（節選）

　　巡邏崗工作標準

　　1.著裝整齊、統一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目測衣物無污、無油、無破損；

　　2.儀容、儀表潔凈、端莊，不留胡須，發不過耳、不過領，目視無不舒適感；

　　3.器械佩帶、物品配備齊全、整齊；

　　4.白天巡邏園區不少于6次，樓內不少于8次；夜間巡邏園區不間斷、樓內不少于6次；

　　5.認真作好巡邏記錄，對各種不安全隱患、工程設施、設備及清潔衛生情況應及時處置并詳細記錄后上報；

　　6.巡邏過程中，遇到住戶應打招呼，主動問好，若接到住戶投訴或建議，應認真記錄及時上報；

　　7.對重點區域和部位（如監測死角、設備房）做重點監測跟蹤和記錄工作；

　　8.巡邏過程中，遇到可疑人員，可進行跟蹤、盤查直至帶回保安辦公室審訊；

　　9.與保安辦公室及各樓門崗保持密切聯系，及時匯報相關情況；

　　10.接客戶電話報案后，5分鐘內到達現場；遇見住戶本人報案，3分鐘內到達現場；

　　11.熟知各種器械使用方法，熟練掌握使用技巧；

　　12.熟練使用各種消防器械，掌握使用要領；

　　13.園區內巡邏注意行走姿勢、姿態，且保持統一、一致，目視且形象感要好；

　　14.遇緊急情況發生時，按《緊急事件處理程序》辦；

　　15.下班換崗后，在公共區域均需保持衣帽工整及步伐形態整齊要求；

　　16.按規定責任路線巡視檢查，登樓至高，徒步下樓，呈S型巡視。

　　園區門崗工作標準

　　1.著裝整齊、統一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目測衣物無污、無油、無破損；

　　2.儀容、儀表潔凈、端莊，不留胡須，發不過耳、不過領，目視無不舒適感；

　　3.每班次交接應完成全套交接崗動作，作到熟練、準確、動作到位；

　　4.站立時，姿態端正，兩手自然下垂至褲邊兩側，兩腿微微并攏，兩腿間距不得超過兩肩間距；

　　5.對住戶及來訪者笑容可掬、親切、耐心；

　　6.器械佩帶整齊有序，目視感覺協調、自然；

　　7.短時間內熟知、熟記轄區內住戶及其車輛（包括車號）；

　　8.對住戶要用規范用語問好；

　　9.認真作好來客登記工作，并及時與巡邏崗人員保持聯絡；

　　10.遇緊急情況發生時，按《緊急事件處理程序》辦；

　　11.指揮車輛進出時，動作統一、規范、不僵硬，目視無不舒適感；

　　12.熟知各種器械使用方法，熟練掌握使用技巧；

　　13.不得與各工作人員在當崗期間聊天、說笑、打鬧（正常工作需要除外）；

　　14.下班換崗后，在公共區域均需保持衣帽工整及步伐形態整齊要求；

　　15.按規定責任路線巡視檢查，登樓至高，徒步下樓，呈S型巡視。

　　對裝修維修的管理工作標準

　　1．根據轄區安全管理的要求以及安全方面的考慮，對轄區內部各防火、防盜、報警監視系統以及客房鑰匙、門窗的安全加固工作提出施工設想，并通過公司管理部門盡快實施。

　　2．負責轄區內各安全系統的運行和保養，對運行中因設施、設備的故障而發生的妨礙安保工作正常進行及時與維修隊溝通，進行檢查和改建更新。

　　3．負責對維修隊各有關施工現場安全工作的督促和檢查，要求其在施工過程中建立防火、防災害事故的各項規章制度，并監督其落實實施。

　　4．協助維修隊加強對外來施工隊伍的管理。制作、發放外來施工人員的臨時工作證件，及時掌握外來施工隊伍中的有關安全方面的動態情況，查處發生在外來施工隊伍中的各種違法犯罪問題。

　　4．《××花園業住入作業程序及辦法》

　　一、入住流程圖

　　驗證--資料發放--交費--鑰匙發放--驗房

　　二、驗證

　　1.商品房入住通知單原件和購房合同；

　　2.業主及家庭成員(或同住人)身份證復印件各一分；

　　3.業主及家庭成員每人二張(一張存檔,一張辦理出人證)。

　　三、資料發放與保管

　　1.發給業主保存的資料:

　?。?）住戶手冊

　?。?）業主公約

　?。?）《××市住宅裝修管理規定》

　?。?）××花園室內裝修管理規定

　?。?）用電管理規定

　?。?）安裝空調管理規定(附空調平面示意圖)

　?。?）收費項目一覽表

　　2.發給業主填寫并需返回管理處的資料：

　?。?）業主公約，經業主和管理處簽約后，業主保管一份，管理處留存一份；

　?。?）業主家庭情況登記表,即日填寫返回管理處；

　?。?）裝修申請表:業主申請裝修時填寫,并返原件給管理處存檔;管理處按業主的棟號和房號進行建檔編號,檔案中應包括的內容:

　?、贅I主入住通知單

　?、谌胱◎灧勘?/p>

　?、蹣I主家庭情況登記表

　?、苎b修申請表

　　四、交費

　　1.管理服務費(按××市物價局規定180元/平方米/月,指建筑面積)以商品房入住通知單上發出的日期為準,當月15日前(含15日)計收全月管理服務費,當月15日以后計收半月管理服務費。

　　2.水、電運轉基金(按每戶400元計收)。

　　3.設備維修基金

　　4.有線電視安裝費（初裝費每戶300元）市有線電視每月維護費14元，省有線電視每月維護費17元。

　　5.可視對講系統（按每戶1200元計收）。

　　6.購置垃圾筒費(按每戶20元計收)。垃圾筒每層2個,后樓梯兩邊各設1個。

　　7.制作住戶卡費用每人20元。

　　五、鑰匙發放

　　1.憑管理服務費發票到鑰匙房簽名領取房間鑰匙。

　　2.憑電子對講門繳費收據到鑰匙房簽名領取電子對講門鑰匙。

　　3.憑管理服務費發票到鑰匙房簽名領取信箱鑰匙。

篇3：物管案例：業主提出不合理裝修要求怎么辦

　　物管案例：業主提出不合理裝修要求怎么辦

　　某廣場一位業主在裝修時，向管理處多次提出更改頂層復式房室內的一根大梁。其理由是按常規該根梁應為正梁，但搞成了反梁，既占用室內空間又影響美觀。并聲稱自己父親是位高級建筑師，已計算出了有關參數、設計出了改梁圖紙。

　　對業主的這一要求，管理處根據《裝修管理規定》耐心進行解釋、說服，理所當然地加以和善的回絕。然而，這位業主就是聽不進去，態度十分固執。三番五次找都未得到應允，他干脆動了硬的，“不管你們同不同意，我都要改”。雙方都不讓步，問題一下子僵在那里了。

　　[案例分析]

　　此案例是在業主辦理入住后，在裝修期間常見的問題。業主購房后，作為物業的所有權人，有權對自己的房屋進行裝修，但其裝修不能影響房屋的安全。一般情況下，業主入住裝修前要填寫裝修申請，報物業管理公司審批。物業公司應根據國家建設部《建筑裝飾裝修管理規定》和物業管理公司制定的《住戶裝修管理規定》，經審核確定該業主申請的裝修方案對房屋結構沒有破壞，對業主的正常使用不構成安全隱患，方可批準。待物業管理公司批準后，業主才能開始裝修。業主裝修完成后，還須物業管理公司組織驗收，合格后方可使用。

　　本案例中業主提出的更改大梁的要求有可能給房屋的安全使用埋下隱患，因此，物業管理公司不能同意業主的這一要求。即使業主的父親確為高級建筑師，其參數計算和改梁方案物業管理公司也不能同意，因為此方案并不能代表原設計單位或專業設計單位的審批意見。

　　因此，本案例中物業管理公司對業主提出的改梁要求不予同意的做法是對的。

　　[解決方法]

　　針對對方固執的態度，為了避免頂牛，管理處的工作人員坐在一起商討對策。并把商討出的辦法及時報告給物業公司和開發展的有關領導，上下統一口徑。然后約見這位業主，建議他寫出書面申請，報原設計單位審批。這位業主覺得管理處的建議合情合理，欣然同意。后來他咨詢了原設計單位，得知改梁既要拿一筆不小的變更設計費，又要等較長時間才能確定。經過比較，最終取消了改梁的想法。

　　有些時候，制止或糾正違章行為未必非得硬要板起面孔堅持說“不”。不妨指條正道，讓他自己去試一試，撞了南墻，他自然就回心轉意了。本案例中，物業管理公司就是針對業主認為改梁方案可行的實際情況，給他提出合法解決的方案。既然你認定可以，那你就通過合法途徑辦理，把球踢給了對方，矛盾不再集中在自己身上到頭來，有序管理的目的達到了，你在對方的心目中還是個“好人”。

　　[相關法規制度]

　　1．1995年9月1日中華人民共和國建設部令第46號《 建筑裝飾裝修管理規定》?。裕?/p>

　　2．××物業管理公司裝修管理規定

　　根據國家建設部關于異產毗連關系的有關規定,懇請×××業主(住戶)明白您的產權內容不是一個獨立的整體,而是由內部面積、空間、公共面積、財產份額和毗連關系構成。所以。對于您的房產的二次裝修,將根據中華人民共和國建設部關于《家庭居室裝飾裝修管理規定》及××市物業管理規范,進行嚴格的管理,同時為確保您的根本利益,特制定本規定:

　　一、裝修范圍

　　業主應嚴格按照《家庭居室裝飾裝修管理規定》中的裝修范圍和要求進行室內裝修、維修。

　　二、裝修隊的選擇

　　1.為配合管理處對裝修的管理,業主(住戶)裝修應盡量選擇管理處推薦的施工隊(至少有兩個以上的施工隊供業主選擇),這幾家實力較強、信譽較好的施工隊伍,經培訓對本大廈房屋結構了解并在其承諾遵守本辦法和其他裝修規定后,在管理處監督管理下提供裝修服務。

　　2.業主有選擇上述施工隊和自聘有××市住宅裝修資格的施工隊的自由,但必須經管理處資格審查后按《×××裝修施工隊管理辦法》(詳見附件一)的規定進行管理。

　　三、裝修申請

　　業主(住戶)在規定范圍內要進行室內裝修、維修和改造。維修和改造,必須先向管理處提出申請(住戶必須持業主委托書),并領取《裝修申請審批表》一式一份。

　　四、裝修審批

　　1.業主(住戶)必須如實填報《裝修申請審批表》各款內容于確定的裝修日期關7天攜帶裝修設計圖紙和消防部門裝修審批材料批文,上報管理處（涉及消防規定的應先向消防部門辦理報批手續）,同時交納裝修保證金100元/平方米,需要進行施工技術審定的,按每項工程150-300元計收,管理處將在收到審批表后二個工作日內給予批復。

　　2.業主(住戶)收到批復后,應帶領選定的裝修隊負責人到管理處按規定辦理施工隊有關進場手續方可進場裝修施工(詳見附件二)。

　　五、施工

　　1.所有施工必須按照管理處審批的方案進行,不得有任何更改。如實際情況需要更改,必須報管理處審批,出具更改通知后方可施工。

　　2.施工期間,業主(住戶)進行現場監理并保證裝修施工隊嚴格遵守規定,按規作業,文明施工,施工期間不準裝修工人在大廈內住宿。逾期完工要辦理逾期手續并交納逾期金每天50元,不辦理延期手續的,管理處有權責令其停工;對于施工隊的違章裝修除按《××市住宅裝修管理規定》和《違章裝修項目》的規定進行處理,對業主(住戶)處以相當于施工隊罰款額30%的罰款。

　　3.裝修期限:中小工程為30天,較大工程為45天,最長不超過60天,如確實需要延期,要到管理處辦理延期手續。

　　4.施工時間:每天施工時間為8:00-12:00,14:00-18:00。

　　5.裝修施工用電不得超過該裝修住宅單元的裝表容量,嚴禁擅自亂接、亂拉電源線；超容量用電在與管理處協商后,在管理處的監督下,在管理人員指定位置處接臨時電源線,否則造成的一切后果由業主(住戶)負責。

　　6.管道供氣設施和燃氣用具(必須符合國家標準)的安裝、維修、拆移、改裝,必須由持有專業資格證書的單位施工;用戶不得自行安裝、拆除、改裝。

　　7.空調機應按管理處統一規劃的位置安裝,不得破壞樓宇結構,穿壞墻體。

　　8.不得任意改變窗戶、陽臺色調,不得改變陽臺的用途(陽臺不得安裝防盜網及鋁合金窗等)。

　　9.施工過程中要注意垃圾袋的清運,每天垃圾應按指定地方放置并當天清運,樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方,不得損壞公用設備、設施,保持公用地面、墻壁完好和整潔。

　　六、驗收

　　1.裝修工程完畢后,業主(住戶)和施工隊負責人共同向管理處申請竣工驗收,管理處將派人進行查驗。

　　2.隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。如未驗收,管理處可安排拆除隱蔽部分遮擋,再行驗收,由此造成的損失由業主(住戶)自己負責。

　　3.竣工驗收合格后,由管理處驗收人員在《裝修申請審批表》上驗收欄內簽名。驗收不合格時,限期改正,再行復驗,直至合格。經三次驗收不合格者,管理處可另行指定施工單位進行施工,所發生的費用由業主(住戶)承擔。

　　4.裝修驗收合格并使用一個月后,經管理處復驗確定工程無明顯質量問題,將押金退回業主(住戶)和施工隊。

　　附件一（略）

　　附件二（略）