物業管理的實施過程中經常會遇見這樣或那樣的疑難問題,發生這樣那樣的案例,如何解決此類問題,是高校物業管理中的一個難題,為了更好地促進高校物業管理,我們將下面的案例的評析提供給大家,希望能對各地高校的物業管理有一定的借鑒作用。由于各地高校的情況不同,物業管理的模式不同,因而存在著差異性,解決問題也不一定照搬,應根據本校的實際情況進行分析、解決,但必須依據法律和法規,超出法律和法規的做法都是錯誤的:

　　l、保安酒后毆打學生案件

　　20**年1月2日,某高校物業管理中心的兩名保安,外出吃飯,由于喝酒過量,在回宿舍的途中酒醉,行走不便,強行要一名學生送倆人回宿舍,學生沒有理會,倆人強行抓住學生,發生了糾纏,并且動起手來,倆人將該學生的眼睛打碎,傷及眼眉。該學生被送往醫院救治,眉骨處縫合3針。事發后,其他學生報告給學校保衛處,校保衛處立即將兩位保安人員送往派出所,經查屬實,被拘留審查。 物業管理中心知道此事后,立即由中心主任和主管副主任前往醫院看望學生,并表示慰問。同時決定在學生住院期間,每天負責送飯給打傷的學生。在核實了事件發生的情況后,按照規定,對兩位保安作出開除的決定,扣罰當月工資,罰款500元。 學生家長得知此事后,由于同處一城,立即向學校提出要求,賠償傷病和精神損失,還要物業管理中心作出檢查,否則就要在報刊上予以曝光,還揚言與學校領導很熟,一句話就可以讓后勤集團的領導下臺等等。針對此情況,物業管理中心進行了分析,認為此事發生在保安下班后,個人喝酒過量所導致的,系個人行為,與物業管理中心無關,物業管理中心只是有教育不嚴的問題。為此,不予理會,仍然每天送飯到醫院,并且為其熬制雞湯等補養品,悉心照顧著學生,一直到其出院為止,并為其交付了住院費和醫藥費。在這期間,學生家長多次威脅,并四處找人,物業管理中心也沒有對其要求作出大的反映,一直拖了近一個月。最后,學生家長提出了讓學生補考的要求,不再提要物業管理中心檢查等要求了,物業管理中心立即聯系了學生處,作出了緩考的決定,解決了學生因傷沒有參加期末考試的問題,此糾紛也得到了圓滿解決。

　　【評析】 保安打人首先違反了《中華人民共和國治安管理處罰條例》第二十二條第一款“毆打他人,造成輕微傷害的。處以l天至1 5天的拘留?！庇捎跉虿课辉谀槻?’可能會造成他人留下疤痕,因此構成了傷殘罪,依據《中華人民共和國刑法》第二編分則,第四章侵犯公民人身權利、民主權利罪第二百三十四條“故意傷害他人身體的除3年以下有期徒刑、拘役或者管制?！钡?保安系下崗后自己行為,與物業管理中心無關,物業管理中心不應該承擔經濟賠償責任和法律責任,但應承擔教育和管理職工的責任,并且物業管理中心在處理此事中一直以人道主義出發,堅持為被打學生送飯,還為其支付了醫藥費和住院費,做到了仁至義盡,并以冷處理的辦法,最后解決了問題,可以值得借鑒。

　　2、枯枝掉落砸傷行人案

　　20**年5月30日,某高校一棵靠近院墻的國槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外,不巧院墻外有一位女同志和愛人經過,正好砸在女同志的身上,劃破衣服,砸傷背部和手臂。事發后,其愛人給物業管理中心綠化部打來電話,告知情況,主管綠化的副主任立即趕往現場,查看結果與所報事實相符,立即將女同志送往醫院醫治,經醫院檢查無大傷,住院休息幾天即可。 其愛人向校物業管理中心提出了賠償要求,1、負責醫療費:2、補償精神損失費;3、支付營養費等約3400元,并提出了附加條件,即愛人已懷孕,如保不住再議。物業管理中心沒有表示同意,也沒有表示不同意,只是說先看病,我們請示領導后再說。期間,其愛人多次催促要求答復,物業管理中心在咨詢律師后,了解到砸傷行人需要賠償,但可以不賠償精神損失費和保證懷孕的胎兒,因此經多次談判,達成了共識,賠償了醫療費1300多元,解決了糾紛。

　　【評析】 枯枝掉落砸傷行人系綠化管理不到位的問題,全部責任在于物業管理中心,應該賠償。對于受害者的一些無理要求,必須持慎

篇2：高校后勤物業管理項目創優

　　高校后勤物業管理項目創優

　　隨著高校后勤社會化改革的深入發展，高校后勤物業管理的功能得到了逐步顯現，物業管理服務作為后勤服務系統的一個重要組成部分因此也越來越受到關注。近年來各高校針對物業管理的模式、方式、標準、內容等方面進行了積極有效的探索，并取得了一些實質性的成績，為全國高校后勤物業管理的發展提供了寶貴的經驗和指導原則。高校辦學規模的不斷擴大以及學校發展對后勤服務需求的日益增強，高校后勤物業管理同時面臨著機遇和挑戰。機遇來自市場機會的擴充，挑戰來自于質量需求的擴大。

　　最近兩三年，社會很多專業物業管理企業開始注視并逐步滲透到了高校，并把高校作為了一個廣闊而有潛力的市場進行開發。如20**年10月深圳市大眾高校物業管理公司通過竟標率先挺進廣東外語外貿大學，成為我國高校首家校外清潔綠化物業公司。再如上海生樂物業就確定了三年內將上海高校校園物業管理的市場占有額達到20%的目標?，F在許多高校都運用招投標形式，委托社會物業管理公司進校管理部分或全部物業項目，高校已成為了物業管理企業展開激烈競爭的重要市場。

　　高校后勤物業管理企業和社會品牌物業管理企業一樣，都要追求管理的專業化、規范化和科學化，通過規范的市場運作、精心嚴密的管理、細致周全的服務不斷去提升服務質量和管理水平，不斷創立各自的品牌。我們知道，高校后勤物業也有別于社會其它類型物業的地方，具有教育性、功能統一性的特點。高校后勤物業管理企業應該在推進和實施高校物業管理的過程中必須遵循教育性的特點，不斷將物業服務的功能與學校教書育人的功能實現良好、和諧的統一。但不管怎樣，專業化、規范化和科學化的運作仍是構成物業企業核心競爭力的關鍵性因素，在構建和完善高校后勤物業管理先進模式的過程中，必須要重視培育以專業為主的企業核心競爭力，這是高校后勤物業管理企業的立足之本和發展之源。

　　基于這些思考，現在很多高校后勤物業管理企業開始在怎樣推進專業化和標準化管理上下工夫，以盡量縮小與社會品牌物業管理企業的差距，不斷積累與高水準物業企業抗衡的資本。一些高校后勤物業管理企業極力開展ISO9001質量體系認證質量，力求在管理標準化和精細化上下工夫，以推進科學化管理的步伐，在強化內部管理、增強員工質量意識、提升服務理念、提高管理效率等方面取得了一些實質性的效果。但這也有一些缺陷，因為物業管理不僅要求標準化和科學化，對專業化的要求也特別高，很多環節都涉及到專業的知識和技能。為了達到專業化的要求，高校后勤物業管理隊伍必須與行業保持聯系，與行業的發展和要求最大限度地保持一致，畢竟行業發展的水平才是高校物業管理水平的重要參考和依據。參加行業組織的優秀物業管理項目創建能很好地實現與行業的交流，從而保持物業管理理念的更新和專業化程度的加深。

　　20**年3月，“師大物業”參加了成都市物業管理優秀項目創評活動。經過將近半年的精心組織和認真準備，在后勤集團的指導和關心下，在業主單位的大力支持和協助下，通過“師大物業”全體員工的艱辛努力，東校區物業管理項目在20**年8月31日經專家評審，順利通過“市優”項目驗收，成為了全省高校第一個優秀物業管理校區。下面主要介紹我們在物業管理項目創優工作中的一些具體做法和體會，希望能取到拋磚引玉的作用。

　　1、首先要充分認識高校后勤物業項目創優的重要意義

　　創建優秀物業管理項目最首要的是要明確和充分認識其重要意義，尤其是對高校后勤物業管理行業發展的重要意義。前面已經講到，高?，F在已經逐步成為物業管理企業角逐的重要市場，作為高校后勤來說，應該主動出擊，主動迎接挑戰。但前提必須是深入了解行業的要求、標準和動態。物業管理創優工作其實就是一個與社會品牌物業相互交流和學習的重要支點，是縮短差距的重要方式。所以，作為高校后勤來說，在樹立憂患意識的同時，更重要的是想方設法推進物業管理的專業化程度和專業化水平，逐步建立自身在高校物業管理中的優勢或強勢。另外高校后勤物業管理項目創優還有以下幾個重要意義:

　　(1)提高高校后勤物業的管理水平和服務質量，全面推進各項服務工作的快速開展。這也是開展物業管理創優最重要的意義之一。創優的過程其實就是一個查找問題，不斷規范管理的過程。利用創優，能夠讓后勤物業管理企業參照行業標準，然后對照實際管理和服務工作的具體環節，進行逐項測評。管理工作的一些不規范和不科學的環節在創優中逐步顯現，這有利于我們及時發現問題。創優給物業管理的具體操作提供了標準和規范，這不僅便于查找問題，而且還能夠使出現的問題得到正確、恰當、科學地解決。比如在師大物業創優過程中，在自查自改階段，專家成員對物業的報修單提出質疑，認為報修單設計不規范，尤其在統計維修及時率方面沒有相應的參照時間點，根本無法統計涉及品質度極高的維修及時率。隨后，師大物業進行了認真地分析和探討，結合學校維修工作的實際情況，設計并使用新的維修單，從而及時彌補了出現的問題。

　　(2)加快后勤物業管理專業化、社會化及市場化運作的步伐。物業管理創優對專業化要求特別高，應該表現在各個方面，如特種設備的管理和維護，消防的管理、清潔衛生的監測、員工培訓、業主回訪、客戶管理等。都需要專業方面的知識和技能，而不是想當然地進行操作。如電梯機房的管理，需要注意通風和防塵，怎樣達到通風和防塵，為什么電梯機房要特別注意這兩個環節，這都是需要專業解釋的。隨著后勤社會化的深入及高校辦學機制的多元化，從事物業管理的后勤與學校逐步建立的責權對等的契約關系。

　　物業創優對這方面的要求特別嚴格，比如需要物業管理企業具有相應的管理資質，否則沒有資格進行管理，更沒有資格去參與創優工作。需要物業管理具有獨立法人資格，沒有法人資格的也不能從事物業管理。創優標準還要求物業管理企業與學校必須簽定約定責、權、利的物業管理合同。這些都是對高校后勤物業管理企業社會化的要求，促使高校后勤物業管理企業走社會化的道路。另外，創優標準要明確按照市場規律來經營，在財務管理、物業收費標準等方面需要按市場的要求執行。所以，通過創優，能從根本上促進高校后勤物業管理企業的專業化、社會化、市場化的程度，并能從很大程度上增強高校物業管理企業的市場競爭力。

　　(3)提升高校后勤物業企業的聲譽和形象，為市場開拓提供砝碼。高校物業管理創優是一項行業工作，是物業管理行業對高校物業管理的實際水平進行評定，其評定的結果具有一定的權威性。另外物業管理創優是一項系統工程，評定過程十分嚴格，程序十分規范，能夠確保評定的公正性和可信度。因此，一旦創優通過，對高校物業管理企業的品牌提升將取到積極的推動作用，能增強物業企業的知名度和聲譽，對高校后勤或后勤物業管理企業的市場開拓創造了比較好的條件，營造了良好的社會輿論環境，增加了拓展市場的砝碼。

　　(4)充分發揮校區物業的使用效率，更好地為學校的教學、科研及廣大師生生活服務。高校物業管理的根本目的還是在于發揮物業的使用效率，確保物業的增值和保值，為學校的教學、科研和師生提供優質高效的服務。創優能增強后勤物業管理企業的服務能力，提升物業管理員工的服務意識和服務態度，改變物業服務的作風，從而讓學校和學生享受到更加主動、更加便利、更加高效的物業服務。

　　2、要全面了解物業管理創優工作

　　物業管理創優評審十分嚴格，它主要從兩個方面進行考核。一方面是資料的準備，要求管理和操作資料完整、規范，管理有序，記載科學準確。師大物業在資料的準備上，足足用了兩個月的時間，從管理制度到操作程序，從質量標準體系到最原始的操作記錄，每一項具體的工作都必須有資料予以支撐。據統計，整套創優資料的目錄就達32頁。另一方面就是現場準備，主要考察物業管理的實際情況，如設備的管理、消防管理的狀況、環境維護的狀況。校區物業管理創優考評體系包括9個大項、89個小項，涵蓋基礎管理、房屋管理、設備及公共設施管理、消防管理、環境管理等。

　　3、加強宣傳，爭取業主和員工的支持和參與

　　創優前的宣傳十分必要。根據調查，高校后勤物業參與物業管理行業組織的物業管理創優數量還比較少，特別是對于經濟欠發達地區，更是屈指可數。因此，高校后勤物業管理部門對物業創優了解較少，有的甚至還不知道物業管理創優這項工作。我們服務的對象，我們的業主知道的就更少了。師大物業在準備創優之前，向每一位業主單位分別征求了意見，從與他們的談話中，可以覺察到，他們對物業管理創優幾乎不了解。所以，首先必須面向業主大力宣傳創優工作，讓他們切實認識到創優的重要意義，特別是對于校園管理品牌提升的重要意義，以爭取業主單位的支持和配合。爭取業主單位的支持十分重要，它不僅可以為創優工作營造和諧、寬松的氛圍，而且有利于業主滿意度的提升，而這些都將直接影響到最終的評審結果。

　　員工是創優工作的主力軍，這一點必須要得到充分地認識。上面已經講到，物業創優主要包括兩個方面:一是資料的準備，二是現場的準備?，F場準備95%的工作是由一線員工完成和落實的，而資料的準備是建立在現場的基礎上的，并且有些資料如原始記錄還是由一線員工去完成的。所以必須重視每一位員工的力量，必須通過各種途徑增強員工的創優意識，讓每一位員工都將身心投入到創優的具體工作中來。在宣傳方面，方式和途徑可以多種多樣，如標語、座談會、報告、網站、宣傳欄、動員大會等。

　　4、必須加強組織領導

　　物業管理創優是一項艱巨、系統的工作。為了保證創優工作的順利開展，必須加強對創優工作的組織領導。首先應該成立由后勤主管領導為組長的創優領導小組，建立完善創優工作制度，這些工作制度包括:會議制度、聯絡制度等。領導小組要明確各級人員的職責，一般情況下需要設立幾個組長，如財務、迎檢、資料準備、安全消防、環境衛生組長。為了加強日常工作，需要設立一個創優辦公室，主要負責創優資料的準備、現場的整改的工作。為保障創優工作按計劃實施，需要制定詳細的創優實施方案和實施計劃，將任務分解落實。另外，必須組織召開由全體員工參加的創優動員大會。在創優動員會上，主要應該向全體員工強調了創優工作的重要意義。讓每一位員工充分認識到，通過創優了解與社會專業物業管理的實際差距，創優工作能進一步推動管理和服務工作的全面開展，規范各級管理人員、服務人員的作業規程，持續改進服務水平和服務質量。通過動員大會，從管理人員到一線員工都要增強意識，激發員工的熱情，讓每一位員工對創優工作充滿信心。

　　5、嚴格標準是前提，整改落實是關鍵

　　高校后勤物業管理項目創優現在參照更多的是《優秀物業管理大廈考評細則》及《優秀物業管理工業區考評細則》。為了防止盲目性，在標準的選擇上可以作兩方面的工作:一是結合自身實際，確立自己考評標準，二是咨詢行業內專家，聽取他們的意見和建議。標準一旦確立，就應該組織領導小組成員認真學習，深刻領會，準確把握，將能達到的和不能達到的及時進行篩選，以便于進一步開展整改工作。要注意標準的下放，將各環節的標準灌輸到具體人員身上，讓他們充分認識到現實工作與標準的差距。物業管理創優檢查最嚴格的是機電設備的管理和維護，在這個工作上，可以邀請了機電設備管理方面的專家到學校指導機電設備管理工作，如配電房的管理、水泵房的規范養護、電梯機房的專業維護等等。標準確立和學習后，最重要的工作就是按照標準進行逐項整改，在整個創優周期中，需要安排多次自查自改，及時發現問題，及時進行處理。

　　6、準確把握匯報環節，現場準備要充分

　　物業管理創優現場匯報是一個十分重要的環節。首先是匯報材料的準備，整體風格應該是言簡意賅，主旨明確，內容全面。一般的匯報材料應該包括:管理特色及服務理念、網絡智能管理、設備管理、護衛服務、消防、應急處理、環境維護、園林綠化、教學服務、接待服務、投訴回訪、文化建設、節能工作、管理效果、創優工作等。在匯報工作中，涉及到物業管理的幾個關鍵環節一定要表述清楚，如消防管理、設備管理、業主回訪等。同時一定要注意到高校后勤物業管理特色的展示，高校后勤物業管理具有教育性的特點，因此在個性化服務、教學保障方面有自身的特色。在匯報的形式上，需要靈活多樣，需要書面陳述和多媒體演示相結合，這樣會取到比較好的視聽效果，以給評委耳目一新的感覺。實地測評就是到現場查看，查看的重點應該是設備的管理、消防的管理及員工的精神面貌，因此，在現場準備是要特別重視這幾個環節。

　　7、高校后勤物業管理項目需要注意的幾個問題

　　(1)首先要明確高校物業的類型

　　高校物業究竟屬于什么樣類型的物業，這一直是一個值得探討的話題。在師大物業創優工作中，向物業管理行業專家進行了詳細咨詢，但對高校物業管理的類型沒有明確的定論。有的專家認為屬于大廈類物業，因為高校主要以大廈為主。但是高校除了大樓以外，其它區域還占有相當大的面積和份額，如學生公寓、廣場、運動場等，所以將高校物業歸并為大廈類型，理由不夠充分。有的專家將高校物業歸為工業區，但工業園區在使用功能、業主構成及環境設置等方面都有顯著的區別，所有這種說法也有一些不妥。師大物業在創優過程中，既參照了大廈的標準，也參照了工業區的標準，這種做法得到了物業協會專家的認可。隨著高校后勤社會化改革的深入，校園園區物業將逐步成為主要類型的物業，因此建議行業制定高校物業管理的標準體系，以指導高校物業的發展。

　　(2)明晰責權關系至關重要

　　高校物業有別于其它物業最大的特點之一就是高校物業的行政性。雖然，很多高校推行了后勤社會化，甚至一些高校全部由社會投資新建，但這改變不了高校作為政治穩定前沿陣地的地位。因此，一些學校在推行物業管理過程中，有些項目的管理并不能交由物業，如校區保衛工作、消防管理，專業機電設備的維護等。如四川師大東校區是采用BOT模式建立起來的新型校區，投資主體多元化，運作模式市場化，管理機制市場化。這樣的背景和體制決定了物業管理必須嚴格按照市場化的模式進行運作，必須明晰責權關系，界定清楚基礎物業服務、專項物業服務及特約服務，其它類似的高校更應如此。所以，高校物業管理企業在經營過程中一定要和學校明確責權關系，這樣既可規避自己的風險，又有利于維護業主的利益。

　　(3)物業創優需要全員參與

　　物業管理創優是一個系統工程，需要得到全體員工的支持和參與。首先最關鍵的是增強員工的意識，讓全體員工認識到創優的重要意義，爭取員工的心理支持;其次加強員工素質培訓，提高完成創優任務，實現創優標準的實際工作技能;其三，通過創優增強員工的榮譽感，充分挖掘員工的潛能，激勵大家更加勤勉的工作。因此，在創優活動中，必須重視每一位員工的參與和提高，因為任何一個環節出了問題都可能影響到最終的結果。

　　(4)要高度重視專業化管理

　　通過創優，能讓高校后勤物業管理企業清楚地看到與品牌物業管理企業的差距，并能從中認識到產生差距的原因。物業管理是一項技術性要求較高的行業，技術性必定要求專業性，如專業設備的管理的維護、消防的管理、環境的監控、景觀的布置等。創優讓物業管理企業能了解到在專業化程度上的一些差距，這些差距也是進一步完善和改進的突破口。

　　(5)要特別重視客戶的管理

　　客戶就是上帝。物業管理服務的最高標準就是看客戶滿不滿意。高校后勤物業管理更是如此。高校中廣大師生就是我們的客戶，各業主單位也是我們的客戶。因此在實際經營管理過程中，一定要重視各類客戶的反響和意見，牢固樹立客戶至上的理念。滿意度測評是了解客戶對物業管理服務水平評價情況的重要手段，作為高校后勤物業管理企業來說，這個工作必須定時開展，否則，我們的服務工作就脫離了客戶，終究我們也會被客戶所孤立。在進行滿意度測評是，要做到全面、規范、科學，操作性要強，這樣測評出的結果才真正具有指導作用。物業管理創優現在越來越重視客戶的意見，將訪問業主作為了一項重要的考評內容。

　　如果我們將這件事情做到前面，效果可能會更好一些。業主報修和要求其它特約服務是最考驗物業服務水平的環節，它不僅要求保質保量地完成服務，而且對時間要求也比較嚴格，如果延緩時間，物業的服務水平會大打折扣。因此，就涉及到一個及時率的問題。創優考評時，對及時率的考評也相當嚴格，不僅要求要做及時率統計，而且必須規范。另外就是客戶回訪，這也是客戶管理的重要內容，進行及時有效地回訪能最大限度地化解客戶的疑慮，是主動服務的具體表現?？傊?，在物業管理過程中，要特別重視客戶管理，這是實現物業品牌的重要環節。

篇3：后勤社會化物業管理企業發展

　　后勤社會化物業管理企業發展

　　眾所周知，在當今傳統計劃經濟向市場經濟的轉型探索之中，有一個重要的課題就是后勤轉制，這其中一些大型企業集團已開風氣之先，而更多的各色各樣的單位如醫院、學校、政府機關、軍隊繼乎其后，在中國大地上風起云涌，這就是我們今日所遇見的物業管理后勤社會化的浪潮，僅僅在濟南市，目前便已有電力魯能、電信魯通、潤華物業等多家后勤社會化物業管理企業，這當中撇開壟斷性行業和政府機關的物業管理單位不談，潤華物業在現代企業的后勤社會化改制中，應當是有一定的代表性。

　　每一個新生的嬰兒降生，必然伴隨著陣痛，這第一聲啼哭，反映了他感受到這個世界的真實存在。作為一個后勤社會化物業管理企業的經理人，他面前將不會是一片坦途，既使有風平浪靜的時候，可能他已聆聽到驚濤駭浪的回響，就象史詩中所描述的一樣，這個英雄至少要克服三宗磨難，才會真正將他的航船駛到黃金海岸。

　　第一宗磨難是來自上天的磨難，這個“天”是指一手締造他的主業集團公司。首先，物業公司有著“天”生的卑微感，上帝創造了亞當，但是并沒有讓亞當為他服務；但是主業這個“上帝”創造了“物業公司”，卻是創造了一個天生的“管家”或者“仆人”，相形之下，那些房管所轉制而成的物業公司和那些開發商自辦的物業公司，他們是這個行業中的公主和仕女，而后勤物業則是灰姑娘，沒有象后勤物業公司這樣含垢忍辱的單位了，雖然同是一家集團公司的職員，但是發工資、獎金，需要看著集團公司其他部門的員工薪資，惟恐超出，招致不滿；購買物資，寧缺勿濫，小心翼翼，又層層受阻，畢竟很容易邁入“浪費”而受人指責的泥淖；就連中午午餐，物業公司的員工們也是常常等到主業員工打完菜之后，才去清掃那些殘羹冷灸--這種不逾雷池一步的態度，幾乎成為一種游戲規則，在傳統的眼光里，后勤不是生產性的，而是純消耗性的，所以理應受到忽視，物業企業理應保持微利，物業員工理應有懲無獎，于是在很多政策導向上，往往讓物業公司低人一等，會給其他部門的員工一個較佳的心理平衡和優越感，而這種政策傾斜只能導致一種后果，就是物業公司高素質員工在邊際分析當中選擇了放棄，人才出清，于是留下更受忽視的部分，這樣一來，物業公司的人們就象童話中賣火柴的小姑娘一樣，僅僅從微茫的火光中去看到希望。

　　其次，物業公司對上天的氣候極其敏感，天氣晴朗時，物業公司可以通過集團公司的蓬勃發展獲得生機，欣欣向榮；但是一旦天氣惡劣，必然率先裁減服務部門的職員，主業一個噴嚏，后勤可能要病上三個月；再次，天意不可測，中國的《物權法》至今沒有出臺，這就使個人和企業對自身財產的處分常常不知所措，在很多后勤轉制的物業公司當中，責權利關系一直處于曖昧不明的狀態，物業公司為大量本不歸屬自身責任的事務支付了費用，但是，在物業公司因為設備破損備受指責的同時，人們卻沒有注意到因為不動產維護基金的空白，其實加速了損耗；在建與管中缺乏有利的銜接，對施工單位沒有必要的約束和監督，保修工作無法到位，以至于物業公司最后成為替罪羊；人們常常抱怨物業公司的服務不及時、質量標準較差，卻從考慮過集團內部本身的公眾制度處于空白，員工的違章行為沒有過必要的約束；這樣接口當中的瑕疵在許多國有企業的現行體制當中比比皆是，而其中受打擊最大的，只有服務于各條戰線的物業。嗚呼，受命于天，亦獲罪于天，這是物業公司不可逃脫的宿命。

　　第二宗磨難，是來自大地的磨難。這是“地”是指物業公司賴以生存的土壤--這個社會。和其他的各行各業的企業一樣，都在今日的市場經濟當中摸爬滾打，企業走向市場了，但是各政府機關、壟斷行業依然手中大棒揮舞，迫人森森，這里感受最深、遭遇最切的，當屬物業公司，因為處于服務行業的中心環節，物業公司不得不同工商、稅務、衛生、公安硬著頭皮打交道，而供水、供電、電信、供暖等諸多專業部門產生的問題最后也集中到物業公司來處理解決，背不完的黑鍋，挨不完的白眼。真使物業公司恨不得一頭回到原先老后勤的安樂窩里去，原先有著總公司的保護傘，誰有閑心思來受這一份鳥氣!幾次聽到員工說：其他公司都是雞腿雞脖子，惟有物業公司是“雞肋”，食之無肉，棄之有味!聽到這樣的話，也是百種滋味涌上心頭，這大地的磨難，不可盡說，好漢打落牙齒和血吞。

　　第三宗磨難，應當是個人的磨難。這個“人”來自物業公司本身。本身的體制不順，規章制度不健全，導致服務效率低下，直接影響了主業公司人員對物業管理的滿意度；本身的資金積累有限，使用效率不高，壓抑了領導干部作出決策的信心，同時也缺乏有效的激勵政策來鼓勵物業員工更好地為公司服務；本身的行業信息不暢，缺乏公關能力，使物業公司難以著手宣傳自身，改善公眾形象，進一步同主業人員形成了距離；本身的人員素質結構偏低，使物業公司無法鑄就一支穩定干練的專業化物業管理隊伍，管理水準保持原初狀態；本身的物業規模弱小，物業類型蕪雜，導致成本偏高，在享受補貼的同時，又拉開嚴重缺乏效益的新一輪惡性循環，而每一個總公司給補貼的部門，同時也是大包袱；本身的信心不強，觀念陳舊，又何談管理出效益，管理上檔次!說開來去，有了天時與地利，沒有人和，后勤物業公司的發展將依然是一簾幽夢。

　　這種情況下，有多少后勤轉制的物業管理人在不可終日的惶恐中夜不能寢，就不得而知了，畢竟遭遇的現狀是如此惡劣，讓我們充分有理由懷疑自身，我們在怨天、恨地、尤人之后，如果找不到切實可行的解決辦法，如果不能以正確的方式引領我們的干部員工揚帆遠航，在今天極其激烈的市場競爭中求得一席之地，我們就會在這種原罪中招致毀滅!發現問題而不能正視和解決問題，這種怯懦者就永遠將在陰暗角落里徘徊。我們認為，作為一個后勤轉制的物業管理企業領導人，他將從以下方面入手：

　　首先，應當以“天道酬勤”全員樹立物業管理干部員工的服務意識，端正對業主的態度。天助自助者，只有物業人自身調整思維，認識到服務的神髓，滿懷信心與熱誠地去面對業主，才會真正贏得主業人員的認可和尊重。不可否認，因為方方面面的因素，主業人員對物業管理過高的期許和理解上的偏差在現實情況中會導致一定的反復，而責難和質疑會接踵而來，正所謂“不打不相識”，我們要清醒認識到，矛盾和沖突的產生，往往是深入的標志，還有自身工作改善的契機。

　　這種時候任何主業提出的任何要求和問題，都必須拿出最充分的誠意來予以解決，要學會工作中首先假定自身存在問題，管理人員應當以較高的敏感性和反應力考慮到業主方方面面的需求，操作層人員應當主動鉆研業務，充分發揮主觀能動性，在工作中及時提出自己的合理化建議，物業管理工作在達到了普通的認可之后，還要外加百分之十，并不拓寬新的服務面，以確保業主的高滿意率，讓主業人員實實在在感受到工作、生活條件的改善，“天行健，君子以自強不息”，“日新謂之盛德”，作為設施管理部門的物業公司將能充分拓寬不動產費用的有效性、切實提高雇員的生活質量，這樣，物業公司便能為主業集團公司的發展添磚加瓦，直至水乳交融，抑天之所厄物業歟?抑天之所厚物業歟?無非以練其氣，老其才，以求他日擔當大事之用。

　　其次，要以“腳踏實地”的精神步入市場。對政策性補貼的依賴，是許多物業公司的致命傷，在中海、萬科身邊，不乏數以十計，數以百計的物業公司當年一樣享受著開發商強大的資金支持，而今煙消云散了，這里最重要的原因，就在于物業公司自身對市場競爭缺乏一定的精神準備，舍本逐末，避實就虛，最后大浪淘沙，消弭于無形。所以在今天無序競爭、無利繁榮的物業管理市場上，作為后勤轉制的物業公司切不可以抱著與主業“一榮俱榮，一損俱損”的守舊觀念坐守家園、虛待時日，這樣只會讓自身本就不夠健康的體質越來越脆弱，不堪一擊；只有走出家門，結交三教九流，闖蕩五湖四海，才能豐富經驗，增長見識，高度的市場化將提供給物業公司最佳的平衡點，直至有一個生存中求發展的良好定位，物業公司才能傲然于天地之間。

　　就“人”的問題來說，提高自身管理水準的途徑很多，以一種務實的態度苦練內功，我們至少應當從以下方面入手：

　　一、盡可能快地制定政策、程序和標準。并要求建立良好的反饋機制以驗證各種章程的實施效果，運作性事務的規章制度應當宣貫到操作層人員，在約定期限內達到貫徹實施；

　　二、嚴格地劃分責任與權利，物業公司的每一項工作職能都確保有人負責，充分達到分工的合理化，處理好瓶頸與接口；

　　三、展開公共關系革命，改善物業公司作為“老后勤”的公眾形象--利用集團公司的報紙和刊物強調我們的職業特征；

　　四、引進人才，對全員干部員工建立長期培訓計劃，關注每一個物業人的職業發展，鼓勵崗位流動，并適當采取有效的物質激勵舉措；

　　五、給不具備盈利能力的部門實施成本控制，或切實轉換機制以求盡快擺脫困境。部門虧損的表面上是僅僅增加了財務負擔，實質情況則是成本在全物業公司內部的分攤，整體影響了員工收益和責任心，導致普遍地無效率。

　　在所有的選擇當中，最重要的一點仍然是“以民為本”，先成民而后致力于神，應當是管理人的第一法則，給員工一個公平的、積極的工作環境，這并不是一個簡單問題，需要長期的努力和堅決的意志予以達成；同時作為后勤社會化的物業公司，其本身的服務目標也正在于“人”與“環境”的融合，即一家企業中工作人員和他們的工作場所的融合，在這樣的場所里，清新的空氣、優美的環境、良好的心態能夠帶給一個職員最佳的工作效率。這就是物業管理的藝術，也正是中國人古老的理想--“天人合一”，這是一個使命，在它的行進道路上，各級領導的觀念更新應當是不可或缺的。