在小區中發生死傷事故,責任應如何認定?物業公司是否要為此“埋單”?昨日記者獲悉,市中級法院民一庭于近日對這一類型的三起案件做出了二審判決。值得注意的是,二審判決都對一審結果做出不同程度的改變,將對以后可能出現的同類案件的判決起到示范性作用。

　　去年,在不到半個月時間,三家物業公司被廈門市各基層法院一審判令為小區內發生的死傷事故負責。10月19日,文屏山莊化糞池爆炸案,福美萊物業公司被判賠償損失13萬元;10月22日,5歲女孩命喪櫻花山莊窨井案,源益物業被判賠償31萬元;10月29日,8齡童掉康樂小區人工湖溺死案,康樂物業被判賠償3萬元。對此,涉及這三起案件的物業公司都不服判決,向市中級法院提出了上訴。

　　這三起案件在廈門市的物業行業中引起了極大的反響。針對這三起有代表性的案件,市中級法院民一庭專門召開了協調會,分別對案件的判決所適用法律是否妥當,認定事實是否準確,雙方是否有過錯或者應負多大的責任進行了重新認定。在合議過程中,對同類案件的情況進行了互相比照,統一標準,從而也有利于法院做出更為公正的判決。

　　【法官斷案】

　　點燃打火機引爆了化糞池

　　案情:去年4月14日下午,林某走到餐廳隔壁59號店面過道上的一個化糞池井蓋邊時,點起打火機想熏走蚊蟲,化糞池突然爆炸,將他全身燒傷70%,傷殘6級。

　　去年10月19日,思明區法院一審判決:物業承擔全部責任,文屏山莊化糞池的管理人--福美萊物業管理有限公司應支付給原告林某總計達13萬余元的賠償金,其中包括精神損失費1萬元。

　　市中院的二審判決則認為,“福美萊”事前未在化糞池周圍豎立必要的警示,事后也沒能證明物業對化糞池的維護和管理已確保池內的沼氣濃度處于安全狀態,存在疏于管理的過錯,應承擔70%的責任,賠償林某9萬余元。其中,精神損害賠償金的標準為1萬元。二審還認為,林某無故在化糞池井蓋邊使用打火機燒蚊子,這一行為顯屬不妥,故林某對被燒傷的后果也存在一定的過錯,應承擔一定責任。

　　5齡童命喪小區窨井

　　案情:去年7月11日,董某攜帶5歲獨生女小菲進入櫻花山莊小區的健身設施內玩耍時,小菲一腳踏上一個生銹的污水井蓋,井蓋掀翻,小菲掉入井內死亡。為此,小菲父母向櫻花山莊物業管理公司--源益物業等索賠近37萬元。(本報曾于20**年5月17日進行報道)

　　去年10月,湖里區法院一審判決:源益物業對小區窨井存在疏于安全管理的過錯,應承擔全部賠償責任,賠償31萬余元。

　　市中院二審審理后判決:由源益物業承擔70%的責任,應賠償給小菲父母23.5萬元;因小菲的母親也有監護不力的責任,其他30%責任由小菲母親承擔。

　　8齡童溺死人工湖

　　案情:20**年12月6日下午,8歲的小葉到康樂小區里的人工湖--“紅征水庫”臺階邊玩耍時,不慎跌落湖里,打撈上來時已經死亡。其父母將康樂物業發展有限公司等告上法庭,提出46.8萬元的賠償要求。

　　去年10月,湖里區法院一審判決:第一被告廈門康樂物業發展有限公司承擔20%的責任,支付給小葉父母各項賠償金32656元。同時,小葉父母負有監護不力的責任,應承擔本案80%的法律責任。

　　二審判決改變了一審的觀點:康樂物業對小區的公共設施負有管理義務,而其采取的安全防護措施不足以消除安全隱患,對于曾經發生溺水死亡事件的水庫存在的問題沒有巡查及時發現并妥善處理,故康樂物業承擔70%的賠償責任。同時,法院還認為,小葉父母中年喪子,造成的精神損害特別嚴重,支持了5萬元的精神損害撫慰金。因此,康樂物業共應賠償小葉父母近13萬元。

篇2：安管案例：火情就是命令 責任重于泰山

　　安管案例：火情就是命令 責任重于泰山

　　案例描述：今年初冬，太陽高照、天氣異常干燥。某日中午，正在小區值勤的禮賓員發現小區東側路旁一輛嶄新的面包車突然起火，物業服務中心迅速采取措施，將火撲滅，避免了爆炸的危險。

　　處理過程：發現火情，禮賓員一邊用對講機向禮賓主管報告，邊去取附近的滅火器滅火?；鹎榫褪敲?，禮賓主管飛奔到現場，發現面包車后部已著火燃燒，馬上下令本區相鄰崗位快速搬運滅火器到現場撲救，并呼叫機動巡邏崗位和非當班應急備勤人員協助滅火，同時將現場情況向物業服務中心匯報，物業服務中心立即拔119報警。兩分鐘后巡邏與應急備勤人員相繼趕到火災現場，此時火勢已很大，旁邊一輛白色的凌志小轎車右部后邊已被引燃，油箱有隨時爆炸的危險，威脅到現場周圍業主的生命和財產安全。禮賓主管果斷命令組織隊員用滅火器控制火勢；同時啟動消防栓、鋪設水帶；驅散圍觀人群，維護火警現場治安和交通秩序。4分鐘后，火魔被降服，十分鐘后消防車才到。禮賓人員的英勇行為和迅速反應能力，得到了在場業主的好評和感激。

　　案例點評：養兵千日，用兵一時。禮賓人員發現火情匯報早、處理及時、妥當，平時注意突發事件處置的培訓和演習，關鍵時刻發揮作用。按預案進行，保證了滅火組織的有條不紊。禮賓主管臨場應變果斷堅決，反映出較好的綜合素質和對突發事件的處理能力。

篇3：物管案例：房東房客誰承擔違約責任

　　物管案例：房東房客誰承擔違約責任

　　案例簡介：

　　上海某科技有限公司與某物業公司于20**年9月簽訂房屋租賃合同一份，科技公司租賃物業公司辦公房一處，租期5年。20**年3月開始，科技公司就聽聞物業公司要將前述房產出售，因未有正式通知，就沒深究。

　　20**年9月，科技公司收到法院傳票，物業公司以科技公司拖欠房租為由將其起訴到法院，要求解除同科技公司的房屋租賃合同，并要求科技公司履行交付房租義務及承擔違約責任。

　　科技公司辯稱：造成遲延支付房租的原因不在科技公司，而是物業公司在出售房產時未依法提前通知，尊重其優先購買權，且房產業主幾經變換，根本無法交納房租，要求繼續履行合同且不承擔違約責任。后法院一審判科技公司敗訴，判決解除房屋租賃合同，科技公司于一個月內搬出，并償還所欠房租。

　　北京信利律師事務所上海分所段德遠律師：

　　本案共涉及兩層法律關系：一是科技公司未依約定交付房租，構成違約；二是物業公司在將房屋出售時未通知科技公司，侵犯了科技公司的優先購買權。依據最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第118條之規定：出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！逗贤ā返?30條之規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

　　《上海市房屋租賃條例》第37條第2款之規定：房屋在租賃期間出售的，承租人應當在出售前3個月通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。第23條第4款之規定：承租人逾期不支付租金累計超過6個月的，承租人可以解除租賃合同，但租賃合同另有約定的，從其約定。

　　據此本案中科技公司優先購買權未得到保護并不對抗物業公司要求其支付房租以及因遲延支付房租而要求解除合同的請求。作為買方的第三人支付房款，辦理了登記手續的，已經合法取得房產，法院從保護民事流轉關系之穩定出發，一般不會認定房屋買賣合同無效。本案中科技公司可另案要求物業公司侵犯其優先購買權之責任，因物業公司轉讓房產致使其無法支付房租時，可以將到期房租向有關機構提存，而不應消極等待。