三種物業管理服務方式內容

　　住宅小區物業管理是指小區的物業產權人、使用人委托物業管理企業對小區內各類房屋和設備、設施及相關的居住環境進行維護、修繕和提供服務活動。小區物業管理的基本內容按服務性質和提供方式可分為三種：常規性公共服務、針對性專項服務和委托性特約服務。

　　一、常規性公共服務

　　常規性公共服務面向全體業主和承租人，目的是保證物業的完好和正常使用，保證小區內住戶的正常生活秩序，美化人們的生活環境，這一服務是物業管理企業提供的基本服務，內容通常在物業管理委托合同中明確規定，業主和承租人不需額外提出要求。這項服務大致包含以下八項內容：

　　1)住房建筑主體的管理內容 實施這項管理和服務的目的是使住房保持完好，確保其各功能的正常發揮。具體包括：

　　A、住房基本情況的掌握，即包括對房屋數量、建筑形式、產權、守好程度、使用現狀等的調查、記錄，建立住房物業完整、準確的檔案資料。具體形式有圖、表、冊、卡等，還要及時根據情況的變化更新檔案記錄。

　　B、住房修繕及時管理，即包括住房的日常保養和維修等工作。

　　C、房屋裝修管理，即對業主和承租人在住房提出申請，從設計、材料、安全等方面進行審核和管理。

　　2)住房設備、設施的管理 這項管理的目的是使住房及其配套設備設施保持完好，住戶能夠正常使用。具體包括：金僑世紀苑各項設備設施基本情況的掌握，如設備設施的種類、分布、管線走向、完好情況等。B各類設備設施的日常運營、維修、保養和更新。

　　3)小區衛生管理 這項管理的目的是為住戶保持一個潔凈的生活環境主要工作有小區的日常清掃保潔、垃圾清運等。

　　4)綠化管理 目的是美化小區環境。主要工作有園林綠地的營造和保養及小區整體環境的美化等。

　　5)治安管理 目的是保障小區住戶的人身財產安全。主要工作包括小區安全、保衛，對各種突發事件的預防和發生火災時的處理，以及小區內干擾現象的排除等。

　　6)車輛道路管理 目的是維護小區正常的工作和生活秩序主要工作有小區內內車輛的保管、道路的管理及交通秩序的維護等。

　　以上各項內容又稱為公共性服務。

　　8)公眾代辦性質的服務。指為業主和承租人代收繳水電費、煤氣費、有線電視費及電話費等公共事業性費用。

　　二、針對性專項服務

　　針對性專項服務物業管理企業為改善和提高住戶的工作生活條件，滿足其中一些住戶的一定需要而提供的各項服務工作。一般是指物業管理企業事先設立服務項目，并將服務內容與質量、收費標準予以公布，當住戶需要這項服務時，可自行選擇。內容主要有：

　　1) 針對日常生活提供的各項家政服務。該項服務包括：為住戶收洗衣物、被褥；為住戶代購物品；為住戶提供室內清掃、裝修服務；為住戶保管自行車、機動車及車輛的保養、維修等；

　　2) 商業服務方面。指物業管理企業提供的各項商業經營服務項目。包括商業網點的開設與管理以及服務經營活動的開展。如開設小型商場、美容美發店、修理店等。

　　3) 文化、教育、衛生和體育方面。包括這些方面設施的配備和管理及活動的開展。如：圖書館、開辦托兒所、幼兒園、各類補習班；設立醫療站；開辦各種健身設施，健身房、網球場等；

　　4) 金融服務方面。包括代辦各種人身保險和財產保險、引入儲蓄所、證券營業所等；

　　5) 經紀代理中介服務。指物業管理企業適應業主的需要開設的中介、代理等服務事項。如物業代理銷售、租賃及相關的策劃、評估等。

　　6) 社會福利方面。這方面的服務一般是低價或無償提供的。如照顧孤寡老人、擁軍優屬等。

　　三、委托性特約服務

　　委托性特約服務是為滿足小區內個別住戶的委托而提供的服務，一般未在合同或專項服務中設立。

　　在這三項服務中第一類是物業管理企業為住戶提供的最基本的服務，而第三類服務可根據住戶的需要確定。

　　業主和物業雙方的權利義務

　　我們購買房屋之后，持有房屋的產權，就可以被稱為業主。一般討論和物業的關系時，比較專業地管房屋持有者叫業主。主業有權參加物業管理的權力，并有合理使用房屋和公用設施，維護物業的義務。業主行使物業管理是通過業主委員會實現的。

　　一般說，小區住戶作為小區產權人或使用人，擁有的權力是：

　　1) 享有委托管理合同所規定的各項物業管理服務，并有權向業主和管理委員會提出自己對物業管理服務現狀的意見和建議，要求業主管理委員長會就此與業管理公司進行協商促進問題的解決。

　　2) 參加業主大會，選舉代表自己利益的業主管理委員會，并對小區業主管理委員會增減和撤換擁有表決權。

　　3) 有權監督業主管理委員會對業主大會各項決議的執行情況。

　　4) 有權監督物業管理公司的各項服務收費是否符合規定的標準。

　　為保證物業管理工作的正常進行，小區住戶應盡義務主要包括：

　　1) 按時、按規定交納物業管理費。

　　2) 按照業主大會決議精神，對物業管理公司的各項管理服務制度積極加以配合。

　　3) 積極參加業主大會，并對小區和物業管理提出自己的意見和建議。

　　而物業管理公司的權力在于：

　　1) 按照有關規定實施對小區的各項管理工作，并有權要求小區業主和住戶加以配合。

　　2) 在服務達到與業主管理委員會約定的標準時，有按規定收費權力。

　　3) 有權按照有關規定，對小區住戶違反制度的行為進行處罰。

　　物業管理公司接受小區住戶委托，并收取適當管理和服務費用的同時，必須要盡到提高小區居民居住質量的義務。主要包括：

　　1) 盡力達到委托管理合同中雙方約定的服務標準，并按照合同約定進行收費。

　　2) 對于居民提出的要求，要在各項制度許可的范圍內盡力給以滿足。

　　3) 遵守業主管理委員會有關各項決定和政府的有關規定。

　　4) 按照規定，定期向業主管理委員會匯報收支帳目，接受業主管理委員會的檢查。

篇2：委托代扣物業管理服務費協議書

　　委托代扣物業管理服務費協議書

　　第一聯：收費單位留存

　　甲方(收款人)：

　　乙方(付款人)：

　　丙方(委托銀行)：

　　為了方便客戶繳交物業管理服務費，乙方同意授權丙方，在以下乙方提供的銀行結算賬戶中扣繳乙方每月的物業管理服務費，具體協議如下：

　　一、甲乙丙三方共同遵守中華人民銀行關于《支付結算辦法》的規定，由甲方通過z 市代收代付實時繳費系統每月在繳交物業管理服務費期內向丙方提供乙方應繳交物業管理服務費金額的電子數據，丙方于每月5日前(遇節假日順延)通過電腦系統自動從乙方提供的銀行結算賬戶中扣劃，而無需事先征得乙方同意。

　　二、乙方同意委托廣東南粵銀行繳交物業管理服務費。

　　三、乙方應按《前期物業服務合同》所約定的收費標準向甲方繳交物業管理服務費,保證其委托付款帳戶有足夠扣付物業服務費的存款余額。如因乙方付款賬戶凍結或余額不足等原因而導致甲方未能足額收取物業服務費款項，則視為乙方逾期付款違約，甲方有權依照《前期物業服務合同》的約定收取乙方滯納金。

　　四、物業管理服務費以人民幣結算，通過丙方劃扣方式付款。

　　五、因乙方自身原因需要變更付款賬號時，乙方需在每月5日前到甲方客戶服務中心辦理協議變更手續，同時重新簽訂新的協議，原協議自動作廢。在重新簽訂協議之前，本協議繼續有效。

　　六、乙方辦理本業務時，若為個人客戶請攜帶付款人本人身份證（原件，復印件留存）和本人付款結算賬戶（活期存折/借記卡）資料，到甲方客戶服務中心辦理簽約手續，不得代辦；對公單位賬戶需加蓋單位公章。

　　七、甲方有義務接受乙方的查詢和咨詢，代扣過程中如出現疑問，乙方可到甲方客戶服務中心進行咨詢，或撥打z-ZZZ電話咨詢。

　　八、乙方應如實填寫下表內容，其內容構成本協議的組成部分。乙方需保證所填內容的真實、準確和有效性。如因乙方填寫內容不正確而造成的乙方不便和經濟損失，甲方和丙方對此不負責任。

　　九、本協議一式三份，甲、乙、丙各執一份，均具同等法律效力。本協議自三方簽字蓋章后生效。

　　十、上述條款未盡事宜，由三方共同協商。

　　請在需要辦理的業務類型框內打“√”□開通□變更□取消

　　住戶地址：z 市區幢座房

　　付款人名稱 付款人身份證號

　　繳費編號 聯系電話

　　開戶銀行 付款賬號

　　備注

　　甲方蓋章：乙方簽名 (或蓋章)：丙方蓋章：

　　年 月日

篇3：物業管理知識培訓：保安服務知識

　　物業管理知識培訓：保安服務知識

　　001治安管理主要是:必須通過現行的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備與工具，防止和終止任何危及或影響物業管理轄區內的業主或非業主使用人的生命財產與身心健康的行為與因素，比如電線短路、煤氣泄露、電梯關人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等，還有如自然災害、人為事故、流氓活動以及各種破壞活動的預防與阻止，確保業主或非業主使用人人身不受傷害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。

　　002治安管理的主要內容是:防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流氓活動、防災害事故。

　　003治安管理的目的是人身不受傷害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。

　　004物業公司的治安管理隊伍可采用委托保安公司實施安保服務和自建保安隊伍實施安保服務。

　　005保安人員入職的基本條件是身高1.70米以上；20歲至28歲；高中以上文化程度；身體健康；思想品德好(當地縣以上公安機關出具的無犯罪前科的證明材料)；符合計劃生育規定；具備一定的軍訓基本功；有深圳戶口的成年人擔保。退伍軍人、黨員優先考慮。

　　006保安人員崗前培訓的主要內容包括:公司簡介；物業管理法規學習；企業內部的有關管理制度:員工守則，工作紀律等；安全防火教育；ISO9002質量體系有關安保方面文件的學習；普法學習；職業道德教育；軍訓。

　　007保安人員在崗培訓的主要內容包括:安保操作規程；隊列訓練、擒拿格斗、體能訓練、消防滅火訓練、交通指揮訓練等。

　　008保安人員單兵隊列考核標準是:軍人軍姿；停止間轉法；齊步走與立定；正步走與立定；跑步走與立定；敬禮。

　　009保安人員擒拿技術動作的基本內容是:基本功:直打、側打、勾打；彈踢、側踹、勾踢；綜合練習。擒敵拳等。

　　010保安人員軍事體能測試標準是:百米跑14秒以內；俯臥撐50個以上；爬樓20層60秒以內。

　　011保安守護工作的涵義是指保安人員根據有關特別服務的協議(委托管理合同、業主公約以外的協議)，采取各種有效措施，對指定的人、財物、場所地以及其他對象所進行的看護和守衛活動。從宏觀的涵義來看，對一個住宅小區、對一棟或一組大廈以及對一個工業區等物業的保安工作實際上就是保安守護工作，只不過物業管理單位不承擔生命及財產的保險責任。

　　012保安守護工作主要有:保護人身安全；保護財產安全；維護客戶單位內部正常的秩序。

　　013在守護過程中可能遇到的主要問題是:火災；盜竊；破壞；擾亂秩序；業主或非業主使用人求助。

　　014巡邏保安服務的主要任務是:維護巡邏區域內和保護目標周圍的正常治安秩序；預防、發現、制止各種違法犯罪行為；及時發現各種可疑情況，抓獲現行違法犯罪分子；警戒、保護刑事案件、治安事件和治安災害事故現場；檢查發現防范方面的漏洞；平息巡邏中突發事件和意外事故。

　　015遇有違法犯罪分子實施犯罪行為的主要處理方法是:及時予以制止，并盡量將其抓獲；迅速報告公安機關；疏散無辜群眾。

　　016遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是:控制、穩住領頭者；疏散圍觀者；迅速報告有關部門及公安機關，平息事件；協助客戶單位處理問題；防止事態擴大。

　　017遇有瘋、傻、醉漢闖入守護目標的主要處理方法是:將其勸出守護目標范圍，無效時，通知其家屬、單位及公安機關實施控制、監護。

　　018守護目標范圍內發生盜竊案件的主要處理方法是:迅速向公安機關報案；保護好現場；安撫受害者；注意守護目標范圍內可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人，應迅速移交公安機關，防止其逃跑。遇闖卡車輛，應記下車牌號及車輛特征，必要時報告公安機關。

　　019發現守護范圍內有形跡可疑人時的主要處理方法是:留心觀察，注意其行為發展，并及時向有關領導報告，做好控制工作。

　　020遇有守護范圍突然停電情況下的主要處理方法是:遇夜間突然停電或守護燈光突然熄滅，特別加強門衛和要害部位的守護，在照明恢復前，嚴格控制人員進出。

　　021遇有業主或住戶當面或電話向保安人員反映情況時的主要處理方法是:問清反映者姓名、房號、單位，詳細記錄報告的內容；對當面報告者要記清其相貌、衣著特征；對報告內容及時向有關領導匯報。

　　022保安巡邏工作的主要方法是:采取定線、不定線相結合的巡邏線路；采取點與線結合的方法。

　　023保安巡邏工作應注意的事項是:在時空控制上應注重系統管理；經常結合治安方面的情況，及時調整力量和巡邏方法；經常教育巡邏人員增強危險觀念，要求每個巡邏人員在巡邏中，要全神貫注，細心觀察，不忽視一點可疑跡象，不放過任何應該解決處理的問題，夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現出來的可疑點，以?a href=http://m.airporthotelslisboa.com/wyfg/ahfg/ target=_blank class=infot*xtkey>安徽５難獺⒐獾取?/p>

　　024違反治安管理行為的主要內容是:擾亂公共秩序的行為；妨害公共安全行為；侵犯他人人身權利行為；侵犯公共財產的行為；妨害社會管理秩序行為；違反消防管理行為；違反交通管理行為；違反戶口或居民身份證管理行為。

　　025違反治安管理行為與犯罪的主要區別是:情節輕重和對社會危害大小不同；觸犯的法律不同；應當受到的處罰不同。

　　026正當防衛的條件是:1.正當防衛的不法侵害條件:必須有真實存在的不法侵害行為，才能進行正當防衛；必須針對正在進行的不法侵害行為，才能實行正當防衛。

　　2.正當防衛的防衛條件:正當防衛必須針對不法侵害者本人實行；正當防衛不能超過必要限度，造成不應有的損害。

　　027真實存在的不法侵害行為:指客觀上發生了危害社會的行為。

　　028正當防衛的必要限度:要看防衛行為是否能有效制止住不法侵害；要把防衛行為與侵害行為進行比較，凡是經綜合分析認為防衛行為與侵害行為在性質、強度、手段等方面大體相當，即可認定是制止不法侵害所必須的限度。

　　029非正當防衛的性質:屬于不法行為。

　　030常見的非正當防衛有:假想防衛；防衛挑撥；不適時防衛；局外防衛；抗拒防衛；互毆行為；防衛過當。

　　031防衛過當:指行為人的防衛行為超過了必要限度，給對方造成了不應有的損害的行為。

　　032緊急避險的定義是:為了公共利益、本人或他人的人身及其他權利免受正在發生的危險，不得已采取的損害另一合法利益的行為。

　　033緊急避險的構成要件主要是:必須是合法利益受到緊急危險的威脅；危險必須是正在發生的；避險行為必須是為了使合法利益免遭損害而實施；避險行為必須是在沒有其他方法可以排除危險，在迫不得已的情況下實施的；緊急避險必須是實際存在的，不能是假想的或推斷的；避險行為不能超過必要的限度。

　　034保安員處理問題應遵循的原則:保安員在履行自己的職責時，會遇到許多問題需要處理，在維護業主(租戶)的安全和利益的同時，依法辦事，依法執行政策，不徇私情，以理服人。

　　035保安員處理問題應遵循的方法:對不同性質的問題采取不同的處理方法。對一般違反法規和管理規定的問題，如民事糾紛，可通過說服教育的方法解決，主要是分清是非，耐心勸導，對一時解決不了又有擴大趨勢的問題，應采“o;可散不可聚，可解不可結，可緩不可急，可順不可”o;的處理原則，盡力勸解，把問題引向緩和，千萬不要將矛盾激化，因為這樣不利于解決問題。對處理問題上，堅持教育與處罰相結合的原則，如違反情節輕微，不需處罰的，可當場教育，或協助所在單位、家屬進行教育，如需要治安處罰的，交公安機關處理。違反其他行政規定的，交行政機關處理。對于犯罪行為，應及時制止，并把犯罪分子扭送公安。