如何從物業管理服務上下功夫
作為城市發展建設的一個主要發展力量，物業管理事業正在伴隨著城市房地產的迅猛發展蓬勃興起，廣大百姓在成為購房客戶的同時也成為了物業的業主，他們在享受擁有產權興奮的同時，也更加關注在居住區內是否能享受良好的服務、物業是否能夠保值增值。在現有的物業居住區內常常會出現公共部位破損嚴重、環境衛生臟亂差、物業管理人員服務水平不高、群眾的生活困難得不到根本解決等現象，影響了物業事業的正常發展，造成了人們對物業管理服務工作的誤解和不公正的對待，甚至于發生了民事糾紛，業主與物業之間存在一定的矛盾。
物業管理既包括管理，又包括服務。管理的對象是物，包括樓體、設備、設施、場地等等；服務對象是人，受雇于人、服務于人。重視物的管理，缺乏人性化的服務，物業管理企業就不能有效地滿足人民日益增長的物質文化和精神文明要求，企業的發展就走不長遠；突出服務，管理基礎較弱，就會造成管理與服務工作的脫節，廣大業主的基本生活得不到保障，物業管理的服務內容也就得不到有效的延伸，物業管理企業的服務工作也就成為企業發展的累贅，經常造成物業管理企業的連年虧損。我們必須發展的看待一個問題，只有認清管理是物業單位的根本任務，服務是貫穿于整個物業管理工作的連線，只有管理與服務工作兩手都得抓，才能將我們的物業管理工作水平真正提高到一個較高的水平，才能使我們廣大的業主得到滿意、舒適的生活空間。
現在，市場中的很多物業管理企業還是從計劃經濟體制下的房屋管理模式轉變為社會主義市場經濟體制下的物業管理模式，缺乏經營服務意識，易造成業主投訴多、欠費多乃至被業主管委會辭退的現象，為此，我們要加強對于如何在服務工作上下工夫的探討，提高我們的服務水平，做到管理、服務齊頭并進，迎合業主需求，把握市場機遇，發展壯大我們自身的物業管理企業。
一、服務在物業管理企業管理中的重要性。
物業管理企業主要是通過提供一系列全方位、多層次、專業化的服務來實現的。所以，服務是貫穿在整個物業管理工作臺當中，服務是物業管理企業的“生命線”。服務在物業管理中的重要性主要體現在以下幾個方面。
1、服務水平的好壞直接影響業主對物業管理的滿意程度。
小區業主對物業管理企業滿意程度是物業管理企業考核自身服務水平的一項重要標準。服務工作搞的好，就會得到小區業主的滿意，物業管理企業的基本任務就算完成，物業管理企業在其它工作的開展上就會得到廣大業主有力的支持。相反，服務水平比較差，缺乏服務意識，服務內容比較少，就不能得到小區業主的認可，不用說其它工作的開展，輕則拒交物業管理費，重則從新聘請物業管理單位。
雖然，有些工作并非是物業管理企業能夠解決的，不能使業主滿意，例如拆遷問題、硬件設施不全等問題，但是，物業管理企業要在業主面前表現出一個良好的工作態度，既要使業主明白物業管理單位所承擔的責、權、利，又要讓業主清楚的認識到物業單位永遠是站在業主的一面的，積極為業主提供解決問題的方式和方法。這樣，我們的服務做到位了，就會得到廣大業主的滿意，業主對我們工作滿意了，我們就會更加在其他工作上下工夫，將業主生活環境造就的更加舒適、安全、溫馨。
2、服務的好壞影響企業的經濟效益。
物業管理是市場經濟的產物，物業企業實行的是“自主經營、自負盈虧、獨立核算、自我發展”的運行機制，物業管理企業主要的收入來源就是向廣大住戶所收取的物業管理費用?，F今，小區的物業管理收費的價格還于政府控制，并沒有經過物業單位與業主的協商，這就在業主內心中積攢了對物業收費定價機制的不滿，隨著，社會下崗再就業人員的增多，收費難成了物業所要面對的一個主要困難。同時，一些高收入水平的業主住在小區內需要一些超值服務項目，這就給物業的服務工作提出更高的要求，服務工作的好壞直接影響了物業管理企業的經濟效益的多少。物業管理企業要保質保量的完成基本的服務內容的同時，還要積極貫徹“想住戶之所想、急住戶之所急”的服務精神，全方位、多層次的開展各類滿足住戶日常生活的服務項目，才能使物業單位既能公正的面對各類服務客戶進行收費行為，同時也拉進物業單位與廣大業主的關系，便于收費活動的開展。
3、服務的好壞影響物業管理企業的聲譽。
物業管理企業要想在日趨激烈的市場競爭中取得一席之地，只有走“樹立自己的企業形象、創出自己的企業品牌”之路。良好的企業形象，知名的企業品牌，是企業一項寶貴的無形資產。物業管理企業要想樹立自己的形象，創建自己的品牌，開展優質的服務是重要的途徑。只有服務好，才能得到廣大業主的認可，才能在廣大業主心目中樹立良好的企業形象，繼而在社會中提高企業良好的聲譽，增強企業的市場競爭能力，加大企業的市場占有率，創造更大的經濟效益。
二、物業管理企業如何搞好服務
(一)從企業內部著手，要加強自身服務意識的培養。
要把服務工作做好，首先要從企業內部著手，通過加強企業領導者思想意識的轉變、加強員工思想道德素質教育，增強企業內部全體人員的服務意識和自身素質。通過轉變企業的內部機制，增強員工的競爭意識，通過轉變企業的經營機制，理順工作關系。企業內部的關系理順了，員工上下服務的意識和素質提高了，服務的質量自然就會有顯著的提高。
1、物業管理企業的領導得要進行思想意識的轉變，強化服務意識。
多數的物業管理企業的領導者年齡較大，文化層次不高，經歷了較長時間的計劃經濟體制下企業經營運作模式，缺乏市場經營觀念，尤其缺乏對物業管理企業是服務企業的清醒認識。物業管理是服務性行業，物業管理企業不是政府的管理機構，物業管理者不是對小區實施統治的管理者，是與業主具有平等關系的服務單位，物業單位與業主簽署的協議是委托服務協議。國家已經制定行業規定，物業管理必須實施市場招投標，徹底擺脫了誰開發、誰管理的現象，服務水平作為業主考核物業管理企業的唯一標準，將成為永久不便的定律，服務的好，合同可以續簽，服務的不好，立刻解雇。
為此，物業管理的領導者應加快自身思想意識的轉變，突出企業在服務方面的培養方向，加大服務水平的培訓力度，提高服務市場建設的投資決策，不斷的進行企業間有關加強服務水平理論和方案的探討，同時加緊對外部優秀企業的考察和學習，不斷的引進他人成功的管理經驗，逐步推動企業的服務管理水平向更高、更好的方向發展。
2、加快企業人才的培養，形成具有專業化服務水平的專業技術力量。
任何企業要想參與市場競爭，必須能為市場提供優質的產品。物業管理企業為市場提供的產品是服務，人才是物業管理企業能夠提供優質服務的關鍵。所以，加快人才的培訓是物業管理企業提供優質服務的基礎。為此，一方面應引進一些具有相關知識與經驗的高層次管理人才，另一方面應通過培訓、定期考核、評比等手段，提高物業管理企業自身員工的素質。隨著員工素質的提高，管理手段的加強，管理水平的提高，服務質量也會隨之相應提高。
3、改變企業內部機制，增強員工市場競爭意識。
現代企業發展的特點是要建立一個現代企業制度，建立健全相關的內部運行機制，使企業適應市場發展的需要，不斷提高企業的管理水平。企業改革的主要目的就是完善企業的運行機制，要在提高服務水平方面下工夫，就首先要加強員工的業務素質的考核，做到獎罰分明；積極實施競爭上崗，符合服務要求的人員繼續聘用、不符合服務要求的人嚴格實施解聘；加強人才的選取聘，將專業崗位工作在社會上實施專業選聘，保證社會先進管理專業技術的在企業中能夠得到運用。通過企業內部機制的建立與健全，增強員工的市場競爭意識，有利于調動員工的工作積極性，只有發揮了員工的主觀能動性，才能使服務上一個臺階。
(二)物業管理企業要規范自身的服務行為
1、物業管理企業的服務內容很多，涉及的工種也很多，為此，與業主打交道，自身行為的規范與否，成為業主衡量物業管理企業服務水平高低的一個重要標準，也成為企業管理工作中的一項重點內容。員工服裝統一、舉止文明、態度和藹、語言親切，成為了物業服務的統一標準，只有在服務標準上多下工夫，造就一支業務水平高、管理經驗豐富、自身素質強的管理隊伍，才能滿足當今物業管理發展的需要，以至滿足現今廣大購房客戶對于物業管理工作的需要。
2、在日常服務管理工作中引入ISO9000質量體系，加強內部隊伍服務管理水平。
物業管理自身的工作項目較多、程序復雜、環節較多，在日常管理工作中，強化崗位職責，突出工作程序，加強內部考核工作，成為了物業管理企業不斷完善、不斷發展的關鍵環節。在日常管理工作中引入ISO9000質量體系誰工作，能夠有力的實現上述工作環節的切實履行，同時，還能夠為企業管理的其他方面，提高管理水平。不是說，只有通過質量體系認證，才能保證該物業公司是一個服務好的物業管理企業，但是，通過質量體系誰的物業管理公司一定是一個服務水平較高、管理完善的企業。
3、做好對外宣傳工作，加強與業主的正常溝通。
物業管理企業搞好服務的另一個關鍵，就要在提高服務質量的同時，加強與住戶的聯系，聽取他們意見。了解他們需要的服務項目，對物業管理企業有哪些意見和建議。解決好住戶投訴并及時給予回復，讓住戶知道物業管理企業在時時刻刻的關心著他們。這樣既能了解業主的需求，又能拉近雙方的關系，做到相互支持、相互理解。
同時，物業管理企業在加強服務工作的同時，也要加緊對小區居民的實施企業服務宗旨的宣傳工作，例如“以人為本、親情服務”、“想住戶之所想、幫住戶之所忙、急住戶之所急”，做到既讓居民們了解我們的工作內容，又使居民對我們進行監督，促進我們不斷的提高服務水平，完善服務工作內容。
(三)物業管理企業要積極完善自身的服務體系
一個物業管理企業的服務內容包括常規性公共服務、針對性的專項服務、委托性特約服務。物業管理企業應針對各類服務性質，進行良好的規劃，發揮各自特點，滿足居民生活需要，引導居民消費，塑造良好生活空間。
1、常規性公共服務實施專業化管理，突出各專業技術水平的發揮，確保生活環境的良好。
對于眾多的物業管理企業，各自的管理方式不同，但是管理的內容是相同，完成常規性的公共服務是物業單位對業主的基本承諾。對于設備設施維修、保安、保潔、綠化等工作內容，社會也都成立了較為專業的專項公司。選聘專業公司，將專項服務內容進行轉包，但管理責任不轉包，既能更加有效的提高專項工作的管理服務水平，同時也節約內部勞動力，優化內部資源，加強對外的考核工作，簡化了工作程序，有利于物業企業將更多的人力和物力投入到開發針對性的專項服務、委托性特約服務，來滿足居民日益增長的物質文化需求，完善服務項目，向居民提供更加優質的服務內容。
2、針對居民生活需求，加大針對性的專項服務、委托性特約服務的開發。
物業管理企業并非是什么服務項目都搞，這樣會造成物業企業財力的分散，單項服務項目的服務水平也不能得到保障。物業企業的服務項目的確立必須來自于居民生活需求的調查，業主們工作一天想回家后免去做飯的煩惱，物業開辦餐飲及送餐服務；業主希望在家也能辦公，物業開辦了商務中心，打字、復印、掃描、印指名片、代售機票等業務；業主需要洗衣、買水，物業成立大樓服務員，專門到業主家上門收衣、送水；業主上班，孩子上小學沒人照看，物業成立了小飲桌，將孩子們定點接送，安排他們午飯、午睡。這些基本的服務項目斬開展，并非是容易的，需要物業單位投入相當的人力和物力，有時服務項目的開展并不賺錢，但是，這些服務項目的開展滿足了居民的生活需求，在他們心目中物業為他們解決了大忙，花多少錢都愿意，使物業企業取得了重大的社會效益和良好的信譽，確保了企業無形資產的保值增值。
3、在服務技術手段上，加快科學技術的引入，提高服務的現代化水平。
時代不斷前進，科技不斷發展。物業管理在日常管理服務過程中，要加憐惜先進出口技術和設備的引入，減少管理人員，提高服務的準確性和勞動效率。
日常收費管理實施專業物業管理軟件，方便物業人員對于大量住戶資料和收費資料的查詢和存檔工作；小區實施全方位電子安防監控、門禁系統、可視對講系統，使物業使用的更加方便快捷，業主生活的更加舒適安全；小區寬帶網絡的運用，使業主感受到現代科學的發達，足不出戶，可做天下事。所有更新的科學技術在小區物業管理中的運用，勢必將提高物業管理服務水平，提高業主生活的品質，使物業的服務更加的快捷和方便。
以上是我對有關服務對物業管理的重要性和如何加強服務工作進行的一些探討，中間一些經驗都是經過多年實踐經驗的總結。我相信，物業管理企業通過提高自身的管理水平，增強自身服務意識，完善自身的管理機制，充分地了解市場，有針對性的開展服務工作，就一定能將物業管理服務工作搞好，勢必會帶動物業管理水平向著更高更好的方向發展。
篇2：委托代扣物業管理服務費協議書
委托代扣物業管理服務費協議書
第一聯：收費單位留存
甲方(收款人)：
乙方(付款人)：
丙方(委托銀行)：
為了方便客戶繳交物業管理服務費，乙方同意授權丙方，在以下乙方提供的銀行結算賬戶中扣繳乙方每月的物業管理服務費，具體協議如下：
一、甲乙丙三方共同遵守中華人民銀行關于《支付結算辦法》的規定，由甲方通過z 市代收代付實時繳費系統每月在繳交物業管理服務費期內向丙方提供乙方應繳交物業管理服務費金額的電子數據，丙方于每月5日前(遇節假日順延)通過電腦系統自動從乙方提供的銀行結算賬戶中扣劃，而無需事先征得乙方同意。
二、乙方同意委托廣東南粵銀行繳交物業管理服務費。
三、乙方應按《前期物業服務合同》所約定的收費標準向甲方繳交物業管理服務費,保證其委托付款帳戶有足夠扣付物業服務費的存款余額。如因乙方付款賬戶凍結或余額不足等原因而導致甲方未能足額收取物業服務費款項，則視為乙方逾期付款違約，甲方有權依照《前期物業服務合同》的約定收取乙方滯納金。
四、物業管理服務費以人民幣結算，通過丙方劃扣方式付款。
五、因乙方自身原因需要變更付款賬號時，乙方需在每月5日前到甲方客戶服務中心辦理協議變更手續，同時重新簽訂新的協議，原協議自動作廢。在重新簽訂協議之前，本協議繼續有效。
六、乙方辦理本業務時，若為個人客戶請攜帶付款人本人身份證（原件，復印件留存）和本人付款結算賬戶（活期存折/借記卡）資料，到甲方客戶服務中心辦理簽約手續，不得代辦；對公單位賬戶需加蓋單位公章。
七、甲方有義務接受乙方的查詢和咨詢，代扣過程中如出現疑問，乙方可到甲方客戶服務中心進行咨詢，或撥打z-ZZZ電話咨詢。
八、乙方應如實填寫下表內容，其內容構成本協議的組成部分。乙方需保證所填內容的真實、準確和有效性。如因乙方填寫內容不正確而造成的乙方不便和經濟損失，甲方和丙方對此不負責任。
九、本協議一式三份，甲、乙、丙各執一份，均具同等法律效力。本協議自三方簽字蓋章后生效。
十、上述條款未盡事宜，由三方共同協商。
請在需要辦理的業務類型框內打“√”□開通□變更□取消
住戶地址：z 市區幢座房
付款人名稱 付款人身份證號
繳費編號 聯系電話
開戶銀行 付款賬號
備注
甲方蓋章：乙方簽名 (或蓋章)：丙方蓋章：
年 月日
篇3：物業管理知識培訓：保安服務知識
物業管理知識培訓：保安服務知識
001治安管理主要是:必須通過現行的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備與工具，防止和終止任何危及或影響物業管理轄區內的業主或非業主使用人的生命財產與身心健康的行為與因素，比如電線短路、煤氣泄露、電梯關人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等，還有如自然災害、人為事故、流氓活動以及各種破壞活動的預防與阻止，確保業主或非業主使用人人身不受傷害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。
002治安管理的主要內容是:防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流氓活動、防災害事故。
003治安管理的目的是人身不受傷害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。
004物業公司的治安管理隊伍可采用委托保安公司實施安保服務和自建保安隊伍實施安保服務。
005保安人員入職的基本條件是身高1.70米以上；20歲至28歲；高中以上文化程度；身體健康；思想品德好(當地縣以上公安機關出具的無犯罪前科的證明材料)；符合計劃生育規定；具備一定的軍訓基本功；有深圳戶口的成年人擔保。退伍軍人、黨員優先考慮。
006保安人員崗前培訓的主要內容包括:公司簡介；物業管理法規學習；企業內部的有關管理制度:員工守則，工作紀律等；安全防火教育；ISO9002質量體系有關安保方面文件的學習；普法學習；職業道德教育；軍訓。
007保安人員在崗培訓的主要內容包括:安保操作規程；隊列訓練、擒拿格斗、體能訓練、消防滅火訓練、交通指揮訓練等。
008保安人員單兵隊列考核標準是:軍人軍姿；停止間轉法；齊步走與立定；正步走與立定；跑步走與立定；敬禮。
009保安人員擒拿技術動作的基本內容是:基本功:直打、側打、勾打；彈踢、側踹、勾踢；綜合練習。擒敵拳等。
010保安人員軍事體能測試標準是:百米跑14秒以內；俯臥撐50個以上；爬樓20層60秒以內。
011保安守護工作的涵義是指保安人員根據有關特別服務的協議(委托管理合同、業主公約以外的協議)，采取各種有效措施，對指定的人、財物、場所地以及其他對象所進行的看護和守衛活動。從宏觀的涵義來看，對一個住宅小區、對一棟或一組大廈以及對一個工業區等物業的保安工作實際上就是保安守護工作，只不過物業管理單位不承擔生命及財產的保險責任。
012保安守護工作主要有:保護人身安全；保護財產安全；維護客戶單位內部正常的秩序。
013在守護過程中可能遇到的主要問題是:火災；盜竊；破壞；擾亂秩序；業主或非業主使用人求助。
014巡邏保安服務的主要任務是:維護巡邏區域內和保護目標周圍的正常治安秩序；預防、發現、制止各種違法犯罪行為；及時發現各種可疑情況，抓獲現行違法犯罪分子；警戒、保護刑事案件、治安事件和治安災害事故現場；檢查發現防范方面的漏洞；平息巡邏中突發事件和意外事故。
015遇有違法犯罪分子實施犯罪行為的主要處理方法是:及時予以制止，并盡量將其抓獲；迅速報告公安機關；疏散無辜群眾。
016遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是:控制、穩住領頭者；疏散圍觀者；迅速報告有關部門及公安機關，平息事件；協助客戶單位處理問題；防止事態擴大。
017遇有瘋、傻、醉漢闖入守護目標的主要處理方法是:將其勸出守護目標范圍，無效時，通知其家屬、單位及公安機關實施控制、監護。
018守護目標范圍內發生盜竊案件的主要處理方法是:迅速向公安機關報案；保護好現場；安撫受害者；注意守護目標范圍內可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人，應迅速移交公安機關，防止其逃跑。遇闖卡車輛，應記下車牌號及車輛特征，必要時報告公安機關。
019發現守護范圍內有形跡可疑人時的主要處理方法是:留心觀察，注意其行為發展，并及時向有關領導報告，做好控制工作。
020遇有守護范圍突然停電情況下的主要處理方法是:遇夜間突然停電或守護燈光突然熄滅，特別加強門衛和要害部位的守護，在照明恢復前，嚴格控制人員進出。
021遇有業主或住戶當面或電話向保安人員反映情況時的主要處理方法是:問清反映者姓名、房號、單位，詳細記錄報告的內容；對當面報告者要記清其相貌、衣著特征；對報告內容及時向有關領導匯報。
022保安巡邏工作的主要方法是:采取定線、不定線相結合的巡邏線路；采取點與線結合的方法。
023保安巡邏工作應注意的事項是:在時空控制上應注重系統管理；經常結合治安方面的情況，及時調整力量和巡邏方法；經常教育巡邏人員增強危險觀念，要求每個巡邏人員在巡邏中，要全神貫注，細心觀察，不忽視一點可疑跡象，不放過任何應該解決處理的問題，夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現出來的可疑點，以?a href=http://m.airporthotelslisboa.com/wyfg/ahfg/ target=_blank class=infot*xtkey>安徽MM1313亚洲国产精品无码试看|91久久偷偷做嫩草影院免|国产原创剧情经理在线播放|国产精品亚洲А∨无码播放麻豆