物業管理費催款方式、方法與技巧

　　物業催款方式

　　1、利用春節將至機會，將公司苗圃自行培育的小盆栽鮮花配以新年賀卡為禮物，逐戶送達業主并致以物業管理方的新年問候。此做法符合當地習俗、自然流暢，且有禮輕意重之意。新年賀卡上的主要內容包括：“某物業管理公司某服務中心全體員工恭賀新年、合家歡樂等內容”，落款除單位外，還應有服務中心經理簽名?！八投Y”活動要求管理人員共同參加，并要與業主進行適當交流。管理費催交的序幕由此拉開。

　　2、按照中國人過年的習慣，過完十五年方結束。故農歷十五以后，再次以物業管理公司服務中心名義向全體業主派送新春賀卡，派送形式與上相同。但此次派送賀卡時附帶一張服務中心致業主的“溫馨提示”，客氣委婉地提示業主主動按時繳納管理費等等。同時，服務中心展開多種手段和多樣形式的宣傳活動，主題圍繞“物業管理服務的涵義和內容”以及“繳納管理費是業主應盡的義務”等內容進行。

　　3、“溫馨提示”預定繳納時間截止后5日內，在小區公告欄以公告方式鳴謝，對繳納管理費業主表示感謝并公布名單。同時宣傳核心轉向“繳納管理費是業主應盡的義務，不交管理費是侵犯其他業主的合法權益的行為”等主題。以輿論宣傳等方式敦促業主限期主動繳納管理費，此階段約為7-10天。

　　4、敦促期結束后，開始實施連續催交行動。選擇一統一行動時間，以每三天或每四天發一款的頻率，將事先設計好的十款管理費催交通知書分次送達未交管理費的業主。為強化效果、增加壓力，管理費催交通知書的顏色應由淺變深，口吻、內容也應逐步趨于強硬。自第六款開始，要求業主簽收，并計收滯納金，此階段是催交工作最為艱苦的時期。

　　5、催款通知書全部發出，業主逾期仍然未交管理費，則服務中心公開向業主發出“告部分業主書”，對未交管理費業主進行譴責并公布名單，限期繳納，逾期不交將采取必要的措施。為進一步督促，將每棟欠費業主名單及金額在樓層公告欄公告。同時，加強“管理費與業主義務”以及相關法規知識等的宣傳。

　　6、經過以上二個月左右的工作，業主欠交管理費的面一般會縮減到業主總數的10%以內。這表明管理費催交取得決定性的勝利。余下欠費業主、拒交到底的少數業主，應采用聯合業主委員會共同做工作，采用行政仲裁或尋求司法解決等途徑和手段以求問題的最終徹底解決。

　　7、物業管理是一個系統工作，催交管理費也不是孤立的。進行上述工作的同時，物業管理方應會同建設單位應召開各種形式的座談會、聯席會，通報各項工作進展、征求業主意見、互動交流，以解決拒交管理費問題為突破口，貼近業主、明辨是非，充分協調各方關系，實質性地推動業主和建設單位矛盾和問題的解決。建設單位也應以此為契機，展開大規模的公關活動，切實樹立誠信負責的良好企業形象，徹底扭轉被動局面，爭取物業遺留問題的全面妥善解。

　　物業催款方法及技巧

　　1.收費工作首先要有自信心。

　　包括兩方面：一是我們收費人員自已要有自信心，堅信一定能把錢收回來，讓自己的士氣能占上風。二是團隊的自信，當一名成員收費受阻時，其他收費成員和同事要給予鼓勵，幫助獻計獻策。

　　2.制造收費氛圍。

　　讓員工在工作崗位上與收物業費聯系起來，比如：秩序維護員、保潔員和技工遇見比較熟悉的未交費業主，就可以提醒業主該交物業費了，讓業主時時感受到服務中心收費的氣氛，隨著時間的推移，讓不交費的業主感覺很難為情。

　　3.加強收費培訓工作。

　　每天收費成員一起開總結會，遇到的疑難問題拿到桌面上討論，大家群策群力研究應對措施。

　　4.建立“直通車”、“無障礙通道”，對于收費工作受阻的問題，物業職責之內力所能及，在第一時間給業主解決，速度要快、效率要高。

　　5.杜絕拖沓思想。

　　包括兩方面：一是不要讓業主拖沓，例如：有些業主以過幾天就交物業費為由來推拖，此時一定緊追業主不放，甚至一天打兩三個電話，并與業主約定交費時間，在此期間，要不斷地與業主溝通，讓業主沒有退步的空間。不要輕易相信業主會如期來交物業費，收費人員一定要有主動意識。二是物業解決問題不要拖沓。例如：有些業主承諾解決某某問題就交費，此時服務中心就要馬上跟蹤解決，若拖延時間，過一天或一夜，業主都有可能會變卦，再發起第二次進攻就難很多。

　　6.對無理由拒交費、對物業態度特好的業主，不要輕易上當。如業主向你訴苦，我們也要向業主訴苦，一定要堅定收費的立場。若有需要，可以多派幾個人一起上門軟磨硬泡與之溝通，直至交費。

　　7.對于聯系不上的業主，要想方設法獲取業主的聯系方式。比如，看本小區有無該業主的同事、朋友、關系好的鄰居，想方設法從他們手中得到該業主的聯系方式，如有需要，可以找到他單位“登門拜訪”。

　　8.明確分工，對癥下藥。

　　對于收費過程中的問題，要分類對待，專業分工;收費時間緊迫，解決問題要量化，到底多長時間能夠解決問題。收費核心成員對這些問題有必要一戶一戶的核查。

　　9.對遺留問題要敢于面對和解決，有問題暴露是好事，積壓時間越長，越不好解決。自己解決不了的不要積壓，一定要第一時間向直接上級反映，爭取盡快解決。

　　10.注意與關鍵客戶的溝通，有些欠費業主在業主中影響較大，可以采取“疏導”方式溝通，與部分業主心目中的“核心人物”保持良好溝通，對其他一部分業主會起到積極的影響。

　　11.做好宣傳引導工作。

　　一些業主會通過網絡或其它方式不斷制造對物業負面影響的言論;此時，則我方要采取主動，通過宣傳欄、網絡等途徑引導業主理解支持物業工作，積極交費。

　　12.收費工作要“心到、做到、嘴到”，收費成員保持積極主動的態度和方式去收取物業費。

篇2：公司管理費用（財務）崗工作流程

　　公司管理費用(財務)崗工作流程

　　(一)部門日常費用

　　審核原始憑證完整、合法、金額正確--→審核并更正原始憑證按規范粘貼和折疊--→審核審批手續是否完備--→審核部門費用支出進度(如超季度計劃除分管領導審批后，還須報總經理審批;如超年度計劃額度，可拒絕報銷)--→編制記賬憑證

　　借：管理費用-相關明細科目(部門專項)

　　貸：現金/銀行存款/其他應收款--→涉及現金的憑證傳出納崗，不涉及現金的憑證傳主管崗復核。

　　注：

　　(1)非工資性費用支出須取得稅務局監制的發票或收據，填寫規范，大小寫一致，無涂改痕跡，增值稅票須嚴格遵守填寫規范。

　　(2)保證憑證及附件左上角整齊，附件長寬折疊以記賬憑證大小為度，不能帶有訂書釘。

　　(3)費用審核依據《20**年費用控制辦法》、《差旅費開支范圍及標準》、《通訊費管理辦法》等，其要點有：計劃額度內費用須經部門負責人、分管領導、財務部長審批;計劃外費用須有總經理批示的報告;市內交通費、通訊費須經總經辦登記;招聘費用須有人力資源部部長審核;差旅費須附審批后的行程安排表，招待費須附經審批的招待費用明細表。

　　(4)準確使用明細科目(見科目表)，正確選取專項。

　　(5)支取現金的憑證編制完畢，若遇出納無現金時，應暫時保存記賬憑證，待出納取回現金時通知領款。

　　(6)報銷人有前期欠款時，報銷費用一律先沖抵欠款。

　　(二)資金付出

　　1、審核月度資金計劃

　　每月28日根據年度費用計劃、相關往來賬及合同--→審核管理部門下月資金使用計劃--→匯總資金計劃--→報財務部長審批

　　注：研究開發中心的合同執行費、行政事務部維修購置費、人力資源部大型培訓費、財務部稅款及利息支出、黨群部群團活動費等預見性較強的專項費用，需在月度資金計劃中報出。

　　2、審核付款及報賬

　　(1)根據月度資金計劃核查付款項目--→審核“付款審批單”審批手續是否完備--→登記資金計劃--→出納崗付款

　　注：付款金額計劃內10萬元以下的，直接傳出納崗付款，計劃內10萬元以上或計劃外款項須經財務部長或財務總監批準。

　　(2)簽收出納崗傳來的“付款審批單”及銀行付款憑證(或附發票)--→收受管理部門相關人員交來的發票--→審核發票上的審批手續是否完備--→審核銀行票據存根上是否有領用或收款人簽字--→編制記賬憑證

　　借：管理費用--相關明細科目

　　貸：銀行存款--→傳主管崗復核

　　注：(1)付款時除預付款項或臨時外出采購的外，須憑發票。

　　(2)款項付出后，督促支票一星期內報賬，匯票兩星期內報賬。

　　(三)特殊費用核算

　　1、辦公用品入庫與領用

　　(1)入庫：審核支票存根與發票對應--→審核發票金額、數量是否與入庫單一致--→編制記賬憑證

　　借：低值易耗品---辦公用品庫

　　貸：銀行存款或現金--→涉及現金的憑證傳出納崗，不涉及現金的憑證傳主管崗復核

　　(2)領用：月末審核辦公用品明細賬--→審核辦公用品庫傳來的領用匯總表--→編制辦公用品領用憑證

　　借：管理費用/營業費用--辦公用品(部門專項)

　　----清潔費

　　貸：低值易耗品--辦公用品庫--→傳主管崗復核

　　注：(1)辦公用品由行政事務部按部門上報計劃，控制統一購進，辦理入庫手續，由各部門按月領用。

　　(2)年末組織對辦公用品進行盤點。

　　2、修理費

　　(1)汽車維修

　　審核車隊核算員傳來的車輛運行費用--→審核車隊核算員輔助賬并簽章--→編制記賬憑證

　　借：管理費用--修理費-相關明細科目

　　貸：現金/銀行存款--→涉及現金的憑證傳出納崗，不涉及現金的憑證傳主管崗復核

　　注：若已通過銀行付出款項，應將支票存根與出納傳來的付款審批單匹配。

　　(2)零星維修

　　根據行政事務部傳來的修理發票--→審核發票是否注明修理項目及承擔部門(如有承擔部門，須部門負責人簽字認可)--→編制記賬憑證

　　借：管理費用/制造費用--修理費-相關明細科目

　　貸：現金/銀行存款--→涉及現金的憑證傳出納崗，不涉及現金的憑證傳主管崗復核

　　注：

　　(1)考慮到由行政事務統一組織的廠房設施維修，由行政事務部統一結算，故維修也可能涉及管理費用以外的制造費用等。

　　(2)維修物資

　?、偃霂欤簩徍酥贝娓c發票對應--→審核發票金額、數量是否與入庫單一致--→編制記賬憑證

　　借：工程物資--專用材料-維修材料

　　貸：銀行存款或現金--→涉及現金的憑證傳出納崗，不涉及現金的憑證傳主管崗復核

　?、陬I用：每季度末審核維修物資明細賬--→審核倉庫傳來的領用匯總表--→編制維修物資領用憑證

　　借：管理費用/制造費用--修理費(相關明細科目)

　　貸：工程物資--專用材料-維修材料--→傳主管崗復核

　　注：

　　(1)維修物資指由行政事務部根據修理需要購入的木材等，供木工房零星領出應用。

　　(2)審核具體依據《工程維修物資核算管理辦法》。

　　(3)年末組織對維修物資進行盤點。

　　3、研究開發費

　　審核產品開發中心傳來的發票--→編制記賬憑證

　　借：管理費用--研究開發費

　　貸：現金/銀行存款--→涉及現金的憑證傳出納崗，不涉及現金的憑證傳主管崗復核

　　注：

　　(1)若已通過銀行付出款項，應將支票存根與出納傳來的付款審批單匹配。

　　(2)研究開發費包括產品開發中心購買檢驗實驗工具器具(按固定資產管理的除外)、實驗藥材、實驗費用、臨床費用、中藥品種保護費等。

　　4、無形資產攤銷

　　月末攤銷無形資產--→編制記賬憑證

　　借：管理費用--無形資產攤銷

　　貸：無形資產--→傳主管崗復核

　　注：無形資產按10年攤銷，每月攤銷金額=原值/(10*12)

　　(四)財務費用

　　簽收出納崗傳遞來的利息收入、利息支出、手續費結算單--→登記資金計劃--→編制記賬憑證

　　借：財務費用--相關明細科目

　　貸：銀行存款--→傳主管崗復核

　　注：根據利息支出時間、金額及時向出納查詢余額是否足夠支付利息，提醒出納及時劃轉資金保證付息。

　　(五)貸款、還款

　　簽收出納傳來的銀行貸款上賬憑證或還款憑證--→登記貸款期限、還款日期、利率--→編制記賬憑證

　　借：銀行存款借：短期借款

　　貸：短期借款貸：銀行存款--→傳主管崗復核

　　注：

　　(1)憑證摘要欄須注明貸款起止日期、利率。

　　(2)根據還款時間、金額編入財務部月度資金計劃中，及時提醒財務部長安排還貸資金。

　　(六)其他應收款核算及管理

　　1、借款：審核是否還清前欠款--→審核借款額度--→登記還款時間--→編制記賬憑證

　　借：其他應收款

　　貸：現金--→出納崗

　　注：

　　(1)前欠不清者，拒絕再借。

　　(2)摘要欄中須注明借款用途、還款日期。

　　2、還款：開具還款收據--→傳出納崗收款--→根據出納崗收款簽字后的收據第三聯編制記賬憑證

　　借：現金

　　貸：其他應收款--→出納崗

　　3、清理、催收：

　　(1)直

　　接從借款人報銷費用中扣還，并及時將欠款人名單通知其他崗位。

　　(2)月末倒數第2天清理各部門人員借款情況--→編制“部門借款情況明細表”(列明借款人、借款金額、是否逾期)--→下發各部門提醒借款人歸還--→截至5日到期仍有未還款者--→編制“扣款明細表”(列明應扣款人、本月扣款金額)--→通知工資福利崗從借款人工資中扣除(如涉及銷售人員扣款，傳遞給銷售會計予以扣款)

　　注：欠款逾期未還者，報銷費用款一律先沖減欠款。

　　(七)管理性工作

　　1、每月10日根據部門費用計劃額度出具費用通報，下發至各部門負責人，并提請超支或有超支跡象的部門注意。

　　2、每季度結束后15天出具費用分析報告，能為公司費用管理控制提出合理化建議。

　　3、參與制定和完善公司費用控制辦法。

　　4、參與年度費用控制計劃的制定。

　　5、及時清理催收其他應收款項。

　　6、參與制定和完善公司其他應收款管理辦法。

　　7、定期、不定期審核辦公用品庫、工程物資庫賬簿，保持賬實相符。

　　(八)工作要求

　　1、熟悉公司費用管理辦法、財務制度、資金使用辦法等相關制度。

　　2、了解財務部各崗位工作內容，做好與各崗位的銜接工作。

　　3、工作目標明確，責任心強，樹立良好的部門形象。

篇3：公司財務管理費用崗工作流程

　　公司財務管理費用崗工作流程

　　（一）部門日常費用

　　審核原始憑證完整、合法、金額正確——→審核并更正原始憑證按規范粘貼和折疊——→審核審批手續是否完備——→審核部門費用支出進度（如超季度計劃除分管領導審批后，還須報總經理審批；如超年度計劃額度，可拒絕報銷）——→編制記賬憑證

　　借：管理費用—相關明細科目（部門專項）

　　貸：現金/銀行存款/其他應收款——→涉及現金的憑證傳出納崗，不涉及現金的憑證傳主管崗復核。

　　注：（1）非工資性費用支出須取得稅務局監制的發票或收據，填寫規范，大小寫一致，無涂改痕跡，增值稅票須嚴格遵守填寫規范。

　?。?）保證憑證及附件左上角整齊，附件長寬折疊以記賬憑證大小為度，不能帶有訂書釘。

　?。?）費用審核依據《20**年費用控制辦法》、《差旅費開支范圍及標準》、《通訊費管理辦法》等，其要點有：計劃額度內費用須經部門負責人、分管領導、財務部長審批；計劃外費用須有總經理批示的報告；市內交通費、通訊費須經總經辦登記；招聘費用須有人力資源部部長審核；差旅費須附審批后的行程安排表，招待費須附經審批的招待費用明細表。

　?。?）準確使用明細科目（見科目表），正確選取專項。

　?。?）支取現金的憑證編制完畢，若遇出納無現金時，應暫時保存記賬憑證，待出納取回現金時通知領款。

　?。?）報銷人有前期欠款時，報銷費用一律先沖抵欠款。

　　（二）資金付出

　　1、審核月度資金計劃

　　每月28日根據年度費用計劃、相關往來賬及合同——→審核管理部門下月資金使用計劃——→匯總資金計劃——→報財務部長審批

　　注：研究開發中心的合同執行費、行政事務部維修購置費、人力資源部大型培訓費、財務部稅款及利息支出、黨群部群團活動費等預見性較強的專項費用，需在月度資金計劃中報出。

　　2、審核付款及報賬

　?。?）根據月度資金計劃核查付款項目——→審核“付款審批單”審批手續是否完備——→登記資金計劃——→出納崗付款

　　注：付款金額計劃內10萬元以下的，直接傳出納崗付款，計劃內10萬元以上或計劃外款項須經財務部長或財務總監批準。

　?。?）簽收出納崗傳來的“付款審批單”及銀行付款憑證（或附發票）——→收受管理部門相關人員交來的發票——→審核發票上的審批手續是否完備——→審核銀行票據存根上是否有領用或收款人簽字——→編制記賬憑證

　　借：管理費用——相關明細科目

　　貸：銀行存款——→傳主管崗復核

　　注：（1）付款時除預付款項或臨時外出采購的外，須憑發票。

　?。?）款項付出后，督促支票一星期內報賬，匯票兩星期內報賬。

　　（三）特殊費用核算

　　1、辦公用品入m.airporthotelslisboa.com庫與領用

　?。?）入庫：審核支票存根與發票對應——→審核發票金額、數量是否與入庫單一致——→編制記賬憑證

　　借：低值易耗品---辦公用品庫

　　貸：銀行存款或現金——→涉及現金的憑證傳出納崗，不涉及現金的憑證傳主管崗復核

　?。?）領用：月末審核辦公用品明細賬——→審核辦公用品庫傳來的領用匯總表——→編制辦公用品領用憑證

　　借：管理費用/營業費用——辦公用品（部門專項）

　　----清潔費

　　貸：低值易耗品——辦公用品庫——→傳主管崗復核

　　注：（1）辦公用品由行政事務部按部門上報計劃，控制統一購進，辦理入庫手續，由各部門按月領用。

　?。?）年末組織對辦公用品進行盤點。

　　2、修理費

　?。?）汽車維修

　　審核車隊核算員傳來的車輛運行費用——→審核車隊核算員輔助賬并簽章——→編制記賬憑證

　　借：管理費用——修理費—相關明細科目

　　貸：現金/銀行存款——→涉及現金的憑證傳出納崗，不涉及現金的憑證傳主管崗復核

　　注：若已通過銀行付出款項，應將支票存根與出納傳來的付款審批單匹配。

　?。?）零星維修

　　根據行政事務部傳來的修理發票——→審核發票是否注明修理項目及承擔部門（如有承擔部門，須部門負責人簽字認可）——→編制記賬憑證

　　借：管理費用/制造費用——修理費—相關明細科目

　　貸：現金/銀行存款——→涉及現金的憑證傳出納崗，不涉及現金的憑證傳主管崗復核

　　注：（1）考慮到由行政事務統一組織的廠房設施維修，由行政事務部統一結算，故維修也可能涉及管理費用以外的制造費用等。

　?。?）維修物資

　?、偃霂欤簩徍酥贝娓c發票對應——→審核發票金額、數量是否與

入庫單一致——→編制記賬憑證

　　借：工程物資——專用材料—維修材料

　　貸：銀行存款或現金——→涉及現金的憑證傳出納崗，不涉及現金的憑證傳主管崗復核

　?、陬I用：每季度末審核維修物資明細賬——→審核倉庫傳來的領用匯總表——→編制維修物資領用憑證

　　借：管理費用/制造費用——修理費（相關明細科目）

　　貸：工程物資——專用材料—維修材料——→傳主管崗復核

　　注：（1）維修物資指由行政事務部根據修理需要購入的木材等，供木工房零星領出應用。

　?。?）審核具體依據《工程維修物資核算管理辦法》。

　?。?）年末組織對維修物資進行盤點。

　　3、研究開發費

　　審核產品開發中心傳來的發票——→編制記賬憑證

　　借：管理費用——研究開發費

　　貸：現金/銀行存款——→涉及現金的憑證傳出納崗，不涉及現金的憑證傳主管崗復核

　　注：（1）若已通過銀行付出款項，應將支票存根與出納傳來的付款審批單匹配。

　?。?）研究開發費包括產品開發中心購買檢驗實驗工具器具（按固定資產管理的除外）、實驗藥材、實驗費用、臨床費用、中藥品種保護費等。

　　4、無形資產攤銷

　　月末攤銷無形資產——→編制記賬憑證

　　借：管理費用——無形資產攤銷

　　貸：無形資產——→傳主管崗復核

　　注：無形資產按10年攤銷，每月攤銷金額=原值/（10*12）

　　（四）財務費用

　　簽收出納崗傳遞來的利息收入、利息支出、手續費結算單——→登記資金計劃——→編制記賬憑證

　　借：財務費用——相關明細科目

　　貸：銀行存款——→傳主管崗復核

　　注：根據利息支出時間、金額及時向出納查詢余額是否足夠支付利息，提醒出納及時劃轉資金保證付息。

　　（五）貸款、還款

　　簽收出納傳來的銀行貸款上賬憑證或還款憑證——→登記貸款期限、還款日期、利率——→編制記賬憑證

　　借：銀行存款借：短期借款

　　貸：短期借款貸：銀行存款——→傳主管崗復核

　　注：（1）憑證摘要欄須注明貸款起止日期、利率。

　?。?）根據還款時間、金額編入財務部月度資金計劃中，及時提醒財務部長安排還貸資金。

　　（六）其他應收款核算及管理

　　1、借款：審核是否還清前欠款——→審核借款額度——→登記還款時間——→編制記賬憑證

　　借：其他應收款

　　貸：現金——→出納崗

　　注：（1）前欠不清者，拒絕再借。

　?。?）摘要欄中須注明借款用途、還款日期。

　　2、還款：開具還款收據——→傳出納崗收款——→根據出納崗收款簽字后的收據第三聯編制記賬憑證

　　借：現金

　　貸：其他應收款——→出納崗

　　3、清理、催收：

　?。?）直接從借款人報銷費用中扣還，并及時將欠款人名單通知其他崗位。

　?。?）月末倒數第2天清理各部門人員借款情況——→編制“部門借款情況明細表”（列明借款人、借款金額、是否逾期）——→下發各部門提醒借款人歸還——→截至5日到期仍有未還款者——→編制“扣款明細表”（列明應扣款人、本月扣款金額）——→通知工資福利崗從借款人工資中扣除（如涉及銷售人員扣款，傳遞給銷售會計予以扣款）

　　注：欠款逾期未還者，報銷費用款一律先沖減欠款。

　　（七）管理性工作

　　1、每月10日根據部門費用計劃額度出具費用通報，下發至各部門負責人，并提請超支或有超支跡象的部門注意。

　　2、每季度結束后15天出具費用分析報告，能為公司費用管理控制提出合理化建議。

　　3、參與制定和完善公司費用控制辦法。

　　4、參與年度費用控制計劃的制定。

　　5、及時清理催收其他應收款項。

　　6、參與制定和完善公司其他應收款管理辦法。

　　7、定期、不定期審核辦公用品庫、工程物資庫賬簿，保持賬實相符。

　　（八）工作要求

　　1、熟悉公司費用管理辦法、財務制度、資金使用辦法等相關制度。

　　2、了解財務部各崗位工作內容，做好與各崗位的銜接工作。

　　3、工作目標明確，責任心強，樹立良好的部門形象。