物業管理投標書項目內容

　　投標書在內容上必須嚴格根據招標單位發出的《編制標書的項目和要求》來編制。由于招標物業的具體情況不同，招標單位的要求不同，因此投標書內的項目和要求也各不相同。通常物業管理投標書項目主要有以下11項：

　　一、管理方式

　　投標單位主要是依據招標的物業現狀以及自身的專業經驗和優勢，選擇最適合的招標物業的管理方式。比如選擇獨資管理方式，還是股份制的管理方式，仰或是有限責任公司的管理形式等等，對目標物業的管理與現在的物業管理企業正在管理的物業之間采取形式的聯系等等。

　　二、管理組織架構

　　所謂管理組織架構就是介紹目標物業的組織機構，根據目前我國物業管理發展情況來看，物業管理組織機構有三個特征：

　　1、管理體制

　　管理體制主要有三類：

　　(1)總經理負責制;

　　(2)董事會下的三總師負責制;

　　(3)董事會下的總經理負責制。

　　2、管理方法

　　目前國內的管理方法有兩種：

　　(1)垂直領導方式(直線式管理模式)。優點是政令淌通，管理到位，管理層直接對成本，對管理質量負責。缺點是人力資源分散，橫向協調配合困難。

　　(2)矩陣式領導方式。這種方式的優點是充分利用人力資源，調動個方面的積極性，可采用現代化管理手段進行管理。缺點是管理結構穩定性較差，人員經常變動，容易形成多頭領導。這種方法適用于多品種而且形成規模的物業管理。

　　3、機構的設置

　　根據管理物業的多少，以及業主的需求來確定管理組織結構。目前我國物業管理體制下的物業管理的管理機構有以下幾種：

　　(1)三部一室。即機構具體設置為：辦公室、財務部、管理部、工程部。

　　(2)四部一室。即機構具體設置為：辦公室、財務部、管理部、工程部、經營服務部。

　　(3)六部一室。即機構具體設置為：辦公室、財務部、管理部、工程部、房產部、社區文化部、公關部。

　　除了機構明確以外，對參加管理服務人員的素質構成要進行策劃、培訓。比如目標物業管理的管理經理、副經理，他們的文化層次，年齡結構，工作經驗，都應明確規定下來。然后對從事目標物業管理服務的人員結構也要明確，對他們的文化素質，工作能力，基本條件都要提出要求，甚至要制定好接受目標物也管理以后的人才培訓計劃。

　　三、管理費用的收支預算方案

　　經費是物業管理運轉的基礎和保證，所以對目標物業必須要進行經營測算。測算應本著"實事求是"、"取之于民、用之于民"、"用戶至上、服務第一"、"根據物業功能、分層次收費"等原則進行。

　　1、收入測算

　　物業管理費用主要來源于物業管理服務收取的各類費用。因此，該收的費用都要收齊，不能漏收。通常收費的項目有：

　　(1)目標物業的管理費用。按照政府物價部門核準的標準進行測算。

　　(2)物業管理企業根據所給的營業用房而開展"三產"經營獲得的收入。

　　(3)維修基金每年可取的利息金額。

　　(4)其他方面的服務收入。

　　2、支出預算

　　圍繞著目標物業開展管理服務所支出的成本核算。通常有：

　　(1)人員工資、福利、津貼、獎金，以及其他各類保險支出。

　　(2)各類服務成本的開支。例如，能源有水，電，氣，汽油等的消耗;各種設備的添置;各類服務所需要的的消耗品。

　　(3)物業管理企業正常的辦公管理服務所需要的各項開支。

　　(4)其他有關各項的開支等。

　　通常根據招標文件的要求，要進行3年預算。

　　四、管理操作

　　這部分要求細化，他體現出物業管理企業的管理水平、管理質量，以及規范化的管理的標準，從這些制度中可以看出物業管理企業的實力、能力，所以各物業管理企業都對此很重視。其通常分為兩大類：

　　1、根據目標的物業情況，認真制定相應的規章制度。通常物業管理規章制度分為：

　　(1)公眾管理制度，主要包括：

　?、贅I主公約;

　?、诰裎拿鹘ㄔO公約;

　?、蹣怯钍褂眉熬S護管理規定;

　?、苎b修管理規定;

　?、葜伟补芾硪幎?

　?、耷鍧嵭l生管理規定;

　?、呦拦芾硪幎?

　?、嘟煌ㄜ囕v管理規定;

　?、岘h境保護管理規定。

　　(2)崗位責任制度，主要包括：

　?、俟芾硖幹魅螎徫宦氊?

　?、诠芾硖幹魅沃韻徫宦氊?

　?、郗h境主管崗位職責;

　?、?/p>

　　保潔員崗位職責;

　?、荼０仓鞴軑徫宦氊?

　?、薰こ讨鞴軑徫宦氊?

　?、呔S修人員崗位職責;

　?、鄷嬋藛T崗位職責;

　?、嵝姓藛T崗位職責。

　　(3)內部管理運作制度，主要包括：

　?、賳T工行為規范;

　?、谂嘤栔贫?

　?、劭己酥贫?

　?、塥剳椭贫?

　?、莼卦L制度;

　?、迊碓L，投訴處理制度等。

　　2、根據目標物業，確定各管理崗位工作人員的職責

　　管理崗位主要有：

　?、俦０?

　?、跈C電維修;

　?、矍鍜弑?

　?、軋@林綠化;

　?、蓦娞莶僮?

　?、奚鐓^文化。

　　五、管理目標，經營管理宗旨、方針

　　投標書中應表明投標單位對目標物業的管理目標、管理方針、管理宗旨，便于業主委員會成立的招標領導小組及評委們更加清楚理解物業管理的理念、宗旨。例如某物業管理企業投標某商住樓時，提出管理目標：樹立"服務至上，客戶第一"的管理思想，達到一流管理、一流形象、一流效益，一促進后期的樓宇銷售;提出管理經營方針：保本經營、獨立核算、自負盈虧、開展一業為主，多種經營，求得自身的生存與發展。

　　六、便民服務措施

　　物業管理是有償的服務活動，這是其性質所決定的;然而開展物業管理并不是一味只追求經濟效益，而是要正確處理好社會效益，環境效益與經濟效益三者的關系，使之有機的統一。一些物業管理企業，在開展物業管理有償服務的同時，還向業主公開承諾無償便民服務項目若干項，深受業主的歡迎和好評。

　　七、社區文化

　　隨著一幢幢樓房的建好，新的社區環境形成，人們從熟悉的環境般到不熟悉的環境，特別是老年人的"高樓病"多了，孩子也變得孤獨了。為此，社區文化的重要性越來越被老百姓看中，成為購房中的一個重要因素。物業管理企業在寫投標書時，應認真考慮到社區文化的開展，制定有關社區文化制度，安排好各類社區文化活動，使住宅小區內的業主不僅享受到物質文明，也享受到精神文明。

　　八、管理指標的承諾

　　物業管理是新生事物。國家為了規范和指導物業管理，對一些管理服務也相應的作出了一些基本要求。作為投標的物業管理企業，針對目標物業，對照國家有關規定，向業主委員會作出相應的承諾。通常有以下主要內容的承諾：

　?、欧课菁芭涮自O施的完好率;

　?、品课萘阈?，急修及時率;

　?、蔷S修質量合格率;

　?、惹鍧嵄嵚?

　　(5)道路車輛完好率;

　　(6)小區治安案件發生率;

　　(7)業主綜合服務滿意率;

　　(8)綠化完好率;

　　(9)重復維修率;

　　(10)住戶有效投訴率等。

　　九、檔案資料的建立和管理

　　為了使物業管理規范化、程序化，為了對物業管理狀況進行連續化記錄，并保留資料，需要建立檔案資料管理。投標的物業管理企業應對建立檔案管理制度提出相應的設想：是否建立單獨的檔案室，還是放在辦公室合署辦公;派幾位同志負責檔案管理;管理的程序圖;采用什么樣的管理制度，是否實行現代化、系統化、科學化、規范化的電子計算機管理檔案等等。

　　十、提高物業管理水平的新設想

　　物業管理企業在對目標物業進行投標時，也需要表明本企業對未來的物業管理上水平、創一流、達國優提出一些設想，使人們感到實實在在，同時又大膽創新。例如，某物業管理企業對目標物業經過調查之后，對未來目標明確提出，接管后一年達到市優，兩年達到省優，三年達到國優，在達到國優的同時，一定通過iso9002貫標，使物業管理質量標準化、規范化令人可敬、可佩、可信。

　　十一、物業管理企業愿意接受的有關獎罰

　　作為投標的物業管理企業，在系統地闡述了本企業對目標物業管理的各項設想，措施之后，需要在最后進行高度的概括和承諾。即向業主委員會承諾自己有能力，有決心管理好目標物業，并表示管理好了怎么辦，管理不好愿意承擔什么處罰。例如，某物業管理企業在對待獎懲最后表態：有信心、有能力管理好住宅小區，管理好了以后并不是為了追求更多的獎金，而是追求更多的任務;如果管不好，一年以后便自動退出來，并承擔標書里的經濟懲罰。

篇2：物業管理投標書內容

　　物業管理投標書內容

　　(一)物業管理投標書的組成

　　物業管理投標書，即投標人須知中規定投標者必須提交的全部文件，主要包括：

　　1．投標致函

　　投標致函實際上就是投標者的正式報價信，其主要內容有：

　　(1)表明投標者完全愿意按招標文件中的規定承擔物業管理服務任務，并寫明自己的總報價金額；

　　(2)表明投標者接受該物業整個合同委托管理期限；

　　(3)表明本投標如被接受，投標者愿意按招標文件規定金額提供履約保證金；

　　(4)說明投標報價的有效期；

　　(5)表明本投標書連同招標者的書面接受通知均具有法律約束力；

　　(6)表明對招標者接受其他投標的理解。

　　2．附件

　　附件的數量及內容按照招標文件的規定確定。但應注意，各種商務文件、技術文件等均應依據招標文件要求備全，缺少任何必須文件的投標將被排除在中標人之外。這些文件主要包括：

　　(1)公司簡介。概要介紹投標公司的資質條件、以往業績等情況。

　　(2)公司法定代表人證明。包括資格證明文件(營業執照、稅務登記證、企業

　　代碼以及行業主管部門頒發的資質等級證書、授權書、代理協議書等)、資信證明文件(保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機構或銀行出具的財務狀況書等)。

　　(3)公司對合同意向的承諾。包括對承包方式、價款計算方式、服務款項收取方式、材料設備供應方式等情況的說明。

　　(4)物業管理專案小組的配備。簡要介紹主要負責人的職務、以往業績等。

　　(5)物業管理組織實施規劃等。說明對該物業管理運作中的人員安排、工作規劃、財務管理等內容。

　　(二)物業管理投標書的主要內容

　　物業管理投標書除了按規定格式要求回答招標文件中的問題外，最主要的內容是介紹物業管理要點和物業管理服務內容、服務形式和費用。

　　1．介紹本物業管理公司的概況和經歷

　　除了介紹本公司的概況外，主要介紹本公司以前管理過或正在管理物業的名稱、地址、類型、數量，要指出類似此次招標物業的管理經驗和成果，并介紹主要負責人的專業、物業管理經歷和經驗。

　　2．分析投標物業的管理要點

　　主要指出此次投標物業的特點和日后管理上的特點、難點，可列舉說明，還要分析租用戶對此類物業及管理上的期望、要求等。以下分別對不同性質物業管理中的重點、難點做出分析：

　　(1)住宅小區

　　對于住宅小區而言，舒適便捷是業主最起碼的要求，高檔次的優質服務則是其更高的享受追求，因此其物業管理應當突出的是：

　?、侪h境管理。要求物業管理能維護規劃建設的嚴肅性，定期進行檢查維修，禁止亂鑿洞、亂開門窗的破壞性行為，禁止個別業主隨意改動房屋結構或亂搭建行為，保證業主的居住安全。

　?、谛l生綠化管理。定時對小區公共場所進行清掃保潔，及時清運垃圾，并對衛生用具進行清潔消毒；加強小區綠化養護，派專人管理綠化帶、花草樹木，禁止人為破壞行為。

　?、壑伟补?/a>理。成立保衛處，負責小區內的治安巡邏與防范，確保住戶財產安全。

　?、苁姓O施管理。即市政道路、下水管道、窨井與消防等公共設施的管理、維修、保養等工作。

　?、荼憷?。為特殊住戶提供各種專業有償服務和特需服務。

　　(2)高層住宅

　　高層住宅相對于普通住宅小區而言，其特點是建筑規模大、機電設備多、住戶集中，居住人員的素質也相應較高。因此，這類物業管理的重點應放在：

　?、贆C電設備管理。這是大樓的核心部分，如發電機、中央空調、供水、消防、通信系統等，一旦哪一部分發生問題，必將嚴重影響住戶生活和工作。因此物業管理部門必須備有一支技術熟練的專業人員，做好管理人員的培訓，健全各項管理制度，保證能及時排除故障。

　?、诒Ｐl治安管理。須設保安班，24小時值班守衛，建立來訪人員登記制度，公共場所安裝閉路電視監視系統，保證大樓每個角落都能處在保安人員控制中。

　?、坌l生清潔管理。堅持早上清掃樓梯、走廊通道、電梯間等，收倒各樓層垃圾，清洗衛生用具，保持大樓清潔衛生。

　?、鼙ｐB維護。主要是對公用設施、公共場所進行定期檢查、維修。

　　(3)寫字樓

　　寫字樓作為辦公場所，要求環境應保持寧靜、清潔、安全，其物業管理重點應放在：

　?、侔踩Ｐl工作。保證防盜及安全設施運作良好，堅持出入登記制度，24小時值班守衛。

　?、陔娞?、中央空調、水電設施維護。保證工作時間上述設備正常工作，不允許出錯。

　?、矍鍧嵭l生服務。這同高層住宅相類似，但要求更高，應當天天擦洗門窗，清掃走廊，做到無雜物、無灰塵，同時保證上班時間的開水供應。

　　(4)商業大廈管理

　　在商業大廈管理中，公司形象、居民購物方便程度是考慮的首要因素，其管理重點在于：

　?、侔踩Ｐl工作。通常大型商業中心客流量較大，容易發生安全問題，故應保證24小時專人值班巡邏，以及便衣保安人員場內巡邏。

　?、谙拦ぷ?。管理維護消防設施，制定嚴格的消防制度。

　?、矍鍧嵭l生工作。有專職人員負責場內巡回保潔、垃圾清掃，隨時保持商場環境衛生。

　?、芸照{或供熱設備管理。設立專職操作及維護人員，保證設備正常運轉。

　　以上是針對各類型物業列舉其物業管理中普遍的重點和難點，但在具體編寫投標書時，投標公司應針對物業具體性質與業主情況，就最突出的問題作詳細分析。

　　3．介紹本公司將提供的管理服務內容及功能

　　(1)開發設計建設期間的管理服務內容

　　簡要介紹物業管理公司前期介入所應考慮的問題及其意義，接下來就各問題進行詳細敘述。

　?、賹ν稑宋飿I的設計圖紙提供專業意見。投標公司應從物業建成后管理的角度出發，考慮設計圖紙是否具有操作的可行性，是否方便用戶，有時甚至可以就物業的發展趨勢提出一些有利于日后運用先進技術管理的設計預留建議。

　?、趯ν稑宋飿I的設施提供專業意見。投標公司應從使用者角度考慮設施的配置能否滿足住戶的普遍需要。

　?、蹖ν稑宋飿I的建筑施工提供專業意見并進行監督。包括參與開發商重大修改會議，向業主提供設備保養、維護等方面的建議。

　?、芴岢霰就稑宋飿I的特別管理建議。主要就先前所分析到的管理難點有針對性地提出施工方面的建議，以利于日后管理。

　　(2)物業竣工驗收前的管理服務內容

　?、僦朴唵T工培訓計劃。詳細說明員工培訓的課程內容，以及經培訓后員工所應具備的素質。

　?、谥朴喿饧s條款、管理制度和租用戶手冊。

　?、哿谐鲐攧疹A算方案。指出日常運作費用支出，確定日后收費基礎。

　　(3)用戶入住及裝修期間的管理服務內容

　?、僮羧胱∞k理移交手續的管理服務。說明物業管理公司在用戶入住時應向用戶解釋的事項，及其應當承辦的工作。．

　?、谧粞b修工程及物料運送的管理服務。規定用戶裝修時應注意的問題及應提交的文件。

　?、圻w入與安全管理服務。說明物業管理公司應當采取哪些措施，規定業主應遵守的規章制度。

　　(4)管理運作服務內容

　?、傥飿I管理人力安排。編制物業管理組織運作圖，說明各部門人員職責及其相互關系。

　?、诒０卜?。包括聘任與培訓員工、設立與實施保安制度等應采取的措施。

　?、矍鍧嵎?。包括擬定清潔標準，分包清潔工作的措施，監督清潔工作，以及保證清潔標準的其他措施。

　?、芫S修保養服務。編制維修計劃，安排技術工程師監督保養工作的實施。

　?、葚攧展芾矸?。包括制定預算案，代收管理費、處理收支賬目、管理賬戶等。

　?、蘧G化園藝管理服務。包括配置園藝工，布置盆栽，節日的裝飾工作等。

　?、咦赓U管理服務。這是針對承租用戶的管理工作，包括收取租金，提供租約，監督租戶遵守規章等工作。

　?、嗯c租用戶聯系及管理報告。主要包括通知、拜訪用戶，了解情況，并定期向業主大會報告管理情況等工作。

　?、崞渌芾矸諆热?。補充說明由于招標物業的特殊功用或業主特殊要求而需要的其他特定服務。

　　(5)說明將提供的服務形式、費用和期限

　　服務形式一般分為直接管理或顧問管理，費用和合同期限與服務形式有關。招標方應按照招標人的意見選定服務形式并報價和確定合同期限。

篇3：物業管理投標書編寫注意事項

　　物業管理投標書編寫注意事項

　　(一)物業管理投標書的基本要素

　　物業管理投標書作為評標的基本依據，必須具備統一的編寫基礎，以便于評標工作的順利進行。因此，投標公司必須對投標書的基本要素有所了解。

　　1．計量單位

　　計量單位是投標書中必不可少的衡量標準之一。因此，統一計量單位是避免在定標和履約中出現混亂的有力手段。投標書中必須使用國家統一規定的行業標準計量單位，不允許混合使用不同的度量制。

　　2．貨幣

　　國內物業管理投標書規定使用的貨幣應為“人民幣”，而國際投標中所使用貨幣則應按招標文件的規定執行。

　　3．標準規范

　　編制投標書應使用國家統一頒布的行業標準與規范，如果某些業主由于特定需要要求提供特殊服務，也應按照國家正式批準的統一的服務行業標準規范，嚴格準確地行事。

　　若采用國外的服務標準與規范，應將所使用的標準規范譯成中文，并在投標書中說明。

　　4．表述方式

　　投標書的文字與圖紙是投標者借以表達其意圖的語言，它必須要能準確表達投標公司的投標方案，因此，簡潔、明確、文法通暢、條理清楚是投標書文字必須滿足的基本要求。編制投標書時，切忌拐彎抹角、廢話連篇、用詞模棱兩可，應盡量做到言簡意賅，措辭準確達意，最大限度地減少招標單位的誤解和可能現的爭議。

　　圖紙、表格較之于文字在表達上更為直接，簡單明了，但這同樣要求其編做到前后一致、風格統一、符合招標文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖表格裝訂成冊，并和標書中的文字表述保持一致。

　　5．理論技巧

　　投標書的編寫不僅應做到投標目標明確、方案可行，編寫人員還應熟練掌與投標書內容相關的法律、技術和財務知識，并以服務為出發點，綜合運用心學、運籌學、統計學等方面的理論和技巧。

　　6．資料真實性

　　投標文件應對招標文件的要求做出實質響應，其內容應符合招標文件的所條款、條件和規定，且無重大偏離與保留。投標人應按招標文件的要求提供投文件，并保證所提供全部資料的真實性，以使其投標文件對應招標文件的要求否則，其投標將被拒絕。

　　(二)物業管理投標書編寫中應注意的問題

　　1．確保填寫無遺漏，無空缺。投標文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認為放棄意見；重要數據未填寫，可能被作為廢標處理。因此投標公司在填寫時務必小心謹慎。

　　2．不得任意修改填寫內容。投標方所遞交的全部文件均應由投標方法人代表或委托代理人簽字：若填寫中有錯誤而不得不修改，則應由投標方負責人在修改處簽字。

　　3．填寫方式規范。投標書最好用打字方式填寫，或者用墨水筆工整填寫；除投標方對錯處作必要修改外，投標文件中不允許出現加行、涂抹或改寫痕跡。

　　4．不得改變標書格式。若投標公司認為原有標書格式不能表達投標意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原標書格式。

　　5．計算數字必須準確無誤。投標公司必須對單價、合計數、分步合計、總標價及其大寫數字進行仔細核對。．

　　6．報價合理。投標人應對招標項目提出合理的報價。高于市場的報價難以被接受，低于成本報價將被作為廢標，或者即使中標也無利可圖。因唱標一般只唱正本標文件中的“開標一覽表”，所以投標人應嚴格按照招標文件的要求填寫

　　“開標一覽表”、“投標價格表”等。

　　7.包裝整潔美觀。投標文件應保證字跡清楚、文本整潔，紙張統一，裝幀美觀大方。

　　8．報價方式規范。凡是以電報、電話、傳真等形式進行的投標，招標方概不接受。

　　9．對招標書響應若有偏離，應做出說明，并附偏離度表。

　　10．嚴守秘密，公平競爭。投標人應嚴格執行各項規定，不得行賄、徇私舞弊；不得泄漏自己的標價或串通其他投標人哄抬標價；不得隱瞞事實真相；不得做出損害他人利益的行為。否則，該投標人將被取消投標或承包資格，甚至受到經濟和法律的制裁。